大連市住宅管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)大連市住宅管理，保障住宅安全、合理使用，維護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。本辦法旨在規(guī)范大連市各類住宅的管理活動(dòng)，確保住宅使用功能的正常發(fā)揮，營(yíng)造安全、舒適、整潔的居住環(huán)境。（二）適用范圍本辦法適用于大連市行政區(qū)域內(nèi)各類住宅及其附屬設(shè)施設(shè)備的管理活動(dòng)。包括新建商品住宅、二手住宅、保障性住房等。（三）基本原則1.依法管理原則嚴(yán)格依據(jù)國(guó)家法律法規(guī)及本市相關(guān)規(guī)定開展住宅管理工作，確保管理活動(dòng)合法合規(guī)。2.業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合原則充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的自治作用，同時(shí)鼓勵(lì)引入專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)。3.公平、公正、公開原則在住宅管理過程中，對(duì)所有業(yè)主一視同仁，管理決策、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等信息應(yīng)向業(yè)主公開，接受監(jiān)督。4.保障安全原則把保障住宅的結(jié)構(gòu)安全、消防安全、治安安全等作為管理工作的首要任務(wù)，確保業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全。二、住宅產(chǎn)權(quán)與使用管理（一）產(chǎn)權(quán)登記1.新建住宅竣工后，建設(shè)單位應(yīng)按照規(guī)定及時(shí)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。2.業(yè)主購(gòu)買住宅后，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)持相關(guān)資料到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，取得房屋所有權(quán)證書。3.產(chǎn)權(quán)登記信息應(yīng)準(zhǔn)確反映住宅的權(quán)屬、面積、用途等情況，為后續(xù)管理提供基礎(chǔ)依據(jù)。（二）共有部位與設(shè)施設(shè)備管理1.住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等共有部位，屬全體業(yè)主共有。2.電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等共用設(shè)施設(shè)備，由全體業(yè)主共同管理和維護(hù)。3.業(yè)主對(duì)共有部位、設(shè)施設(shè)備享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和合理使用的權(quán)利，但不得擅自改變其用途或進(jìn)行損害其他業(yè)主利益的行為。（三）住宅使用限制1.業(yè)主或使用人應(yīng)按照住宅設(shè)計(jì)用途使用住宅，不得擅自改變住宅的使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)審批手續(xù)。2.禁止在住宅內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，影響其他業(yè)主正常生活，但法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。3.不得損壞住宅的承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)及其他共用設(shè)施設(shè)備，不得私搭亂建、亂改亂拆。三、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)（一）成立條件與程序1.一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定及時(shí)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)在收到資料后六十日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。2.籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成，人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。3.籌備組應(yīng)自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。（二）業(yè)主大會(huì)職責(zé)1.制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約。2.選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員。3.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。4.籌集和使用專項(xiàng)維修資金。5.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。6.決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。（三）業(yè)主委員會(huì)職責(zé)1.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議。2.召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況。3.與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。4.及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。5.監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施。6.督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。7.組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用。8.調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛。9.業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。（四）業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行規(guī)范1.業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開；經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開臨時(shí)會(huì)議。2.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。備案內(nèi)容包括業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等。3.業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)自決定作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不得少于十五日。業(yè)主對(duì)決定有異議的，可以在公示期內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)提出，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到異議之日起七日內(nèi)予以答復(fù)。四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（一）資質(zhì)管理1.在大連市從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)，應(yīng)依法取得相應(yīng)的資質(zhì)證書。資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)，不同等級(jí)的企業(yè)承擔(dān)不同規(guī)模和類型的物業(yè)管理項(xiàng)目。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，配備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員、管理人員和服務(wù)設(shè)施設(shè)備，確保服務(wù)質(zhì)量。3.資質(zhì)管理部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)動(dòng)態(tài)監(jiān)管，對(duì)不符合資質(zhì)條件的企業(yè)，責(zé)令限期整改；整改仍不合格的，降低其資質(zhì)等級(jí)或吊銷資質(zhì)證書。（二）服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供以下基本服務(wù)內(nèi)容：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)和管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生管理，包括清掃保潔、垃圾分類等。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護(hù)，包括安全防范、車輛停放管理等。物業(yè)檔案資料管理。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并向業(yè)主公開承諾。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)明確服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)流程、投訴處理等方面的要求，接受業(yè)主監(jiān)督。（三）物業(yè)服務(wù)合同1.業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限等事項(xiàng)。2.物業(yè)服務(wù)合同期限一般為一年至三年。合同期滿前，業(yè)主大會(huì)應(yīng)決定是否續(xù)聘。如需續(xù)聘，應(yīng)在合同期滿前三個(gè)月與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽合同；如需選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)按照規(guī)定程序進(jìn)行。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照合同約定提供服務(wù)，不得擅自改變服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。如因特殊情況需要調(diào)整服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)提前與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督管理1.物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核評(píng)價(jià)。考核評(píng)價(jià)結(jié)果應(yīng)向社會(huì)公布。2.業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，如發(fā)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量不符合合同約定的，可以向業(yè)主委員會(huì)或房地產(chǎn)行政主管部門投訴。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)及時(shí)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改；房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)依法對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法行為進(jìn)行查處。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主公布服務(wù)費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，不得擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或增加收費(fèi)項(xiàng)目。五、專項(xiàng)維修資金（一）交存與管理1.住宅專項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的百分之五至百分之八。2.業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。3.住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。市、區(qū)（市）縣房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。（二）使用程序1.住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修和更新、改造的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知。2.專戶管理銀行收到通知后，將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。3.維修工程竣工后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)組織相關(guān)業(yè)主對(duì)維修工程進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，維修單位應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)提交維修費(fèi)用結(jié)算報(bào)告，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將維修費(fèi)用結(jié)算情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。（三）續(xù)籌與監(jiān)督1.住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)的決定續(xù)籌。2.房地產(chǎn)行政主管部門、財(cái)政部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金使用情況的監(jiān)督檢查，確保資金使用安全、合理、有效。對(duì)違反規(guī)定挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，依法予以查處。六、住宅裝飾裝修管理（一）裝修申報(bào)與審批1.業(yè)主或使用人進(jìn)行住宅裝飾裝修前，應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出書面申請(qǐng)，并提交裝飾裝修方案、施工單位資質(zhì)證書等相關(guān)資料。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在收到申請(qǐng)后五個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，對(duì)符合安全要求的，予以批準(zhǔn)；對(duì)不符合安全要求的，應(yīng)告知業(yè)主或使用人進(jìn)行整改，整改合格后方可批準(zhǔn)。3.涉及拆改主體結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)的，業(yè)主或使用人應(yīng)依法辦理相關(guān)審批手續(xù)，并委托原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案。（二）裝修施工管理1.業(yè)主或使用人應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)、裝修施工時(shí)間、垃圾清運(yùn)等事項(xiàng)。2.裝修施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的裝飾裝修方案進(jìn)行施工，不得擅自改變裝修內(nèi)容。施工過程中應(yīng)采取必要的安全防護(hù)措施，避免對(duì)相鄰業(yè)主造成影響。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)裝修施工現(xiàn)場(chǎng)的巡查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為應(yīng)及時(shí)制止，并要求整改。對(duì)拒不整改的，可按照服務(wù)協(xié)議約定采取相應(yīng)措施。（三）裝修垃圾處理1.業(yè)主或使用人應(yīng)將裝修垃圾袋裝收集，并按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的地點(diǎn)和時(shí)間堆放。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)組織清運(yùn)裝修垃圾，保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生。裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)用可由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)協(xié)議中約定。七、法律責(zé)任（一）業(yè)主、使用人法律責(zé)任1.業(yè)主或使用人違反本辦法規(guī)定，擅自改變住宅使用性質(zhì)、損壞共有部位和設(shè)施設(shè)備、私搭亂建等，由相關(guān)部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2.業(yè)主不按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法通過訴訟等方式追討。（二）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)法律責(zé)任1.業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。2.業(yè)主委員會(huì)委員違反本辦法規(guī)定，侵害業(yè)主合法權(quán)益的，應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、挪用專項(xiàng)維修資金等，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，并處以罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反資質(zhì)管理規(guī)定的，由房地產(chǎn)行政主管