小區(qū)物業(yè)費管理辦法總則目的為了規(guī)范本小區(qū)物業(yè)費的管理，保障小區(qū)物業(yè)服務(wù)的正常運行，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標準，結(jié)合本小區(qū)實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于本小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主及使用人，以及為本小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。基本原則1.依法依規(guī)原則：物業(yè)費的管理應(yīng)當遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)政策規(guī)定，確保各項收費行為合法合規(guī)。2.合理公平原則：根據(jù)小區(qū)物業(yè)服務(wù)的實際成本和市場行情，制定合理的物業(yè)費標準，確保公平合理地向業(yè)主收取費用。3.公開透明原則：物業(yè)費的收支情況應(yīng)當定期向業(yè)主公開，接受業(yè)主監(jiān)督，確保收費過程透明化。4.服務(wù)質(zhì)量與收費掛鉤原則：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照合同約定提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當按照規(guī)定繳納物業(yè)費，服務(wù)質(zhì)量與收費水平相匹配。物業(yè)費的構(gòu)成與標準物業(yè)費的構(gòu)成1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等：包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員、維修人員、保潔人員、綠化人員、秩序維護人員等的薪酬及福利費用。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用：涵蓋小區(qū)內(nèi)的房屋建筑主體、樓梯間、電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、道路、路燈、綠化景觀等共用部位和設(shè)施設(shè)備的日常維修、保養(yǎng)、運行費用。3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用：包括小區(qū)公共區(qū)域的清掃、保潔、垃圾清運、消毒等費用。4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用：用于小區(qū)內(nèi)花草樹木的澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等綠化養(yǎng)護工作的費用。5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用：包含小區(qū)的安全保衛(wèi)、巡邏、門禁管理、車輛停放管理等秩序維護工作的費用。6.辦公費用：物業(yè)服務(wù)企業(yè)用于日常辦公的文具、紙張、水電費、通訊費等費用。7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊：對物業(yè)服務(wù)企業(yè)為提供服務(wù)而購置的固定資產(chǎn)，按照規(guī)定進行折舊計算的費用。8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用：為保障小區(qū)共用部位、設(shè)施設(shè)備及公眾安全而購買的保險費用。9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費用：如小區(qū)公共區(qū)域的文化活動費用、設(shè)施設(shè)備的更新改造費用等，需經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會同意后列支。物業(yè)費標準的制定1.成本核算：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當定期對小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本進行核算，詳細記錄各項費用支出情況。核算內(nèi)容包括人員工資、材料采購、設(shè)備維修保養(yǎng)、能源消耗等方面的費用。通過成本核算，準確掌握物業(yè)服務(wù)的實際成本，為制定合理的物業(yè)費標準提供依據(jù)。2.市場調(diào)研：參考周邊類似小區(qū)的物業(yè)費標準，了解同區(qū)域同類型小區(qū)的收費水平。分析市場行情，考慮小區(qū)的地理位置、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等因素，確定本小區(qū)物業(yè)費標準的合理區(qū)間。3.業(yè)主意見征求：通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會、小區(qū)公告欄等方式，廣泛征求業(yè)主對物業(yè)費標準的意見和建議。組織業(yè)主代表會議，聽取業(yè)主對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量的期望，以及對物業(yè)費收費標準的看法。根據(jù)業(yè)主反饋的意見，對物業(yè)費標準進行調(diào)整和完善。4.價格聽證：在制定或調(diào)整物業(yè)費標準時，可根據(jù)實際情況組織價格聽證會。邀請業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表、社區(qū)居委會代表等參加，聽取各方意見，確保物業(yè)費標準的制定過程公開、公正、透明。5.公示與備案：物業(yè)費標準確定后，應(yīng)當在小區(qū)內(nèi)顯著位置進行公示，公示期不少于[X]個工作日。公示內(nèi)容包括物業(yè)費的構(gòu)成、收費標準、計費方式、服務(wù)內(nèi)容等。公示無異議后，將物業(yè)費標準報當?shù)匚飪r部門備案。物業(yè)費的收取收費方式1.包干制：由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定的物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自負盈虧，對物業(yè)服務(wù)成本的控制和使用負責。在包干制收費方式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要合理安排資金，確保物業(yè)服務(wù)的正常開展，同時要承擔經(jīng)營風險。2.酬金制：業(yè)主按照約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費用，并按照約定比例或金額提取酬金，其余部分用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔。酬金制收費方式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。收費時間1.首次收費：業(yè)主應(yīng)當在辦理入住手續(xù)時，按照物業(yè)服務(wù)合同約定繳納首次物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在業(yè)主入住前，將物業(yè)費的收費標準、收費方式、繳費時間等信息告知業(yè)主。2.續(xù)期收費：物業(yè)費按照年度收取，業(yè)主應(yīng)當在每年[具體日期]前繳納下一年度的物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當提前[X]個月向業(yè)主發(fā)出繳費通知，提醒業(yè)主按時繳費。繳費方式1.現(xiàn)金繳納：業(yè)主可前往物業(yè)服務(wù)中心，以現(xiàn)金形式繳納物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)當配備專業(yè)的收費人員，確?，F(xiàn)金收取的安全和準確。2.銀行轉(zhuǎn)賬：業(yè)主可通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式繳納物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當提供銀行賬號信息，業(yè)主可將物業(yè)費轉(zhuǎn)賬至指定賬戶。轉(zhuǎn)賬成功后，業(yè)主應(yīng)當保留轉(zhuǎn)賬憑證，并及時將轉(zhuǎn)賬信息告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。3.電子支付：支持業(yè)主使用微信、支付寶等電子支付方式繳納物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當開通電子支付渠道，并在小區(qū)內(nèi)顯著位置公布電子支付二維碼或支付鏈接。業(yè)主通過掃描二維碼或點擊支付鏈接，按照系統(tǒng)提示進行操作，即可完成物業(yè)費繳納。欠費處理1.催繳通知：業(yè)主逾期未繳納物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時發(fā)出催繳通知。催繳通知應(yīng)當明確告知業(yè)主欠費金額、繳費期限、逾期后果等信息，并通過上門張貼、短信通知、微信公眾號推送等方式送達業(yè)主。2.違約金收?。簩τ谟馄谖蠢U納物業(yè)費的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按照合同約定收取違約金。違約金的收取標準應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定，一般不超過欠費金額的[X%]。3.法律訴訟：經(jīng)多次催繳仍未繳納物業(yè)費的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法向人民法院提起訴訟。通過法律途徑維護自身合法權(quán)益，要求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費及違約金，并承擔訴訟費用。物業(yè)服務(wù)費用的使用預(yù)算編制1.年度預(yù)算：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當每年編制物業(yè)服務(wù)費用年度預(yù)算。預(yù)算編制應(yīng)當根據(jù)小區(qū)物業(yè)服務(wù)的實際需求，結(jié)合上一年度預(yù)算執(zhí)行情況和本年度工作計劃，合理安排各項費用支出。2.預(yù)算內(nèi)容：年度預(yù)算內(nèi)容應(yīng)當包括人員費用、維修費用、保潔費用、綠化費用、秩序維護費用、辦公費用、固定資產(chǎn)折舊、保險費用等各項物業(yè)服務(wù)成本，以及其他經(jīng)業(yè)主同意的費用支出。3.預(yù)算審批：物業(yè)服務(wù)費用年度預(yù)算編制完成后，應(yīng)當提交業(yè)主委員會審核。業(yè)主委員會應(yīng)當組織業(yè)主代表對預(yù)算進行審議，提出意見和建議。經(jīng)業(yè)主委員會審核通過后的預(yù)算，作為本年度物業(yè)服務(wù)費用使用的依據(jù)。費用支出1.支出范圍：物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)當按照預(yù)算用途進行支出，主要用于小區(qū)物業(yè)服務(wù)的各項工作，包括人員工資發(fā)放、設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護等。2.支出審批：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當建立健全費用支出審批制度，明確審批流程和審批權(quán)限。各項費用支出應(yīng)當按照規(guī)定的審批流程進行審批，未經(jīng)審批不得支出。審批人員應(yīng)當對費用支出的合理性、必要性進行審核，確保費用支出符合預(yù)算要求和小區(qū)實際需求。3.費用報銷：費用支出發(fā)生后，相關(guān)人員應(yīng)當及時整理報銷憑證，按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報銷制度進行報銷。報銷憑證應(yīng)當真實、合法、有效，包括發(fā)票、收據(jù)、清單等。報銷金額應(yīng)當與實際支出金額相符，不得虛報、多報。賬目管理1.會計核算：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照國家有關(guān)財務(wù)會計制度的規(guī)定，對物業(yè)服務(wù)費用進行會計核算。設(shè)置專門的會計賬簿，記錄各項收入、支出情況，做到賬目清晰、準確。2.財務(wù)報表編制：定期編制財務(wù)報表，包括資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等。財務(wù)報表應(yīng)當真實反映物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，為業(yè)主和相關(guān)部門提供決策依據(jù)。3.賬目公開：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當定期向業(yè)主公開物業(yè)服務(wù)費用的收支情況。公開內(nèi)容包括收入明細、支出明細、余額等，公開方式可采用小區(qū)公告欄張貼、微信公眾號推送、業(yè)主大會報告等形式。賬目公開應(yīng)當做到及時、準確、完整，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督與考核監(jiān)督機制1.業(yè)主監(jiān)督：業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督，可通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會、意見箱、投訴電話等方式，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出意見和建議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當認真對待業(yè)主的監(jiān)督意見，及時整改存在的問題。2.業(yè)主委員會監(jiān)督：業(yè)主委員會應(yīng)當定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行檢查和評估，聽取業(yè)主的意見和建議。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在的問題，業(yè)主委員會應(yīng)當及時要求其整改，并監(jiān)督整改落實情況。3.社區(qū)居委會監(jiān)督：社區(qū)居委會應(yīng)當對小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督指導(dǎo)，協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾糾紛。發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在違法違規(guī)行為或服務(wù)質(zhì)量不達標等問題時，應(yīng)當及時督促其整改，并向相關(guān)部門報告?？己藰藴?.服務(wù)內(nèi)容考核：按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作進行考核?？己藘?nèi)容包括房屋及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護、客戶服務(wù)等方面。2.服務(wù)質(zhì)量考核：從服務(wù)態(tài)度、服務(wù)效率、服務(wù)效果等方面對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行考核?？己酥笜丝砂I(yè)主滿意度調(diào)查、投訴處理及時率、維修完成及時率等。3.費用使用考核：對物業(yè)服務(wù)費用的使用情況進行考核，檢查費用支出是否符合預(yù)算要求，是否合理、合規(guī)?？己酥笜丝砂ㄙM用支出準確率、賬目公開及時率等?？己朔绞?.定期考核：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當每月或每季度對自身服務(wù)質(zhì)量進行自查自評，并向業(yè)主委員會提交自查報告。業(yè)主委員會應(yīng)當定期組織對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行考核，可采用現(xiàn)場檢查、查閱資料、問卷調(diào)查等方式進行。2.不定期抽查：業(yè)主委員會、社區(qū)居委會或相關(guān)部門可不定期對小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題及時要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改。3.業(yè)主滿意度調(diào)查：定期開展業(yè)主滿意度調(diào)查，了解業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評價和意見。業(yè)主滿意度調(diào)查可采用問卷調(diào)查、電話訪談、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查等方式進行，調(diào)查結(jié)果作為考核物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的重要依據(jù)。獎懲措施1.獎勵措施：對服務(wù)質(zhì)量優(yōu)秀、業(yè)主滿意度高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，給予表