欽州小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)欽州小區(qū)的規(guī)范化管理，營造安全、舒適、整潔、文明的居住環(huán)境，維護(hù)小區(qū)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于欽州小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、使用人以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他相關(guān)服務(wù)單位及其工作人員。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)，依法履行管理職責(zé)，保障小區(qū)管理活動合法合規(guī)。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主和使用人的需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)，不斷提升服務(wù)質(zhì)量和水平。3.公平公正原則：在管理過程中，對待所有業(yè)主和使用人一視同仁，公平公正地處理各類問題和糾紛。4.共同參與原則：鼓勵業(yè)主和使用人積極參與小區(qū)管理，通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會等形式，共同決策小區(qū)重大事項，共同維護(hù)小區(qū)公共利益。二、小區(qū)業(yè)主及使用人權(quán)利與義務(wù)（一）權(quán)利1.知情權(quán)：有權(quán)了解小區(qū)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用收支情況等相關(guān)信息。2.監(jiān)督權(quán)：有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作提出意見和建議。3.表決權(quán)：有權(quán)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)，參與小區(qū)重大事項的決策。4.選舉權(quán)和被選舉權(quán)：有權(quán)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)。5.提議召開業(yè)主大會會議權(quán)：五分之一以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開。6.提出議案權(quán)：業(yè)主有權(quán)向業(yè)主大會提出議案，參與小區(qū)管理規(guī)定的制定和修改。7.享受物業(yè)服務(wù)權(quán)：有權(quán)享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供的各項服務(wù)。8.合法權(quán)益受保護(hù)權(quán)：業(yè)主的合法權(quán)益受法律保護(hù)，對侵害自身合法權(quán)益的行為有權(quán)依法維權(quán)。（二）義務(wù)1.遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約：遵守國家法律法規(guī)，遵守本小區(qū)的管理規(guī)約，自覺維護(hù)小區(qū)的公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生。2.按時繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用：按照合同約定按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得拖欠。3.配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作：積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的各項管理工作，提供必要的協(xié)助和支持。4.愛護(hù)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備：愛護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備，不得擅自損壞、占用或改變其用途。5.合理使用房屋：按照房屋設(shè)計用途合理使用房屋，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途。6.不得妨礙他人正常生活：在使用房屋及公共區(qū)域時，不得妨礙他人的正常生活，不得制造噪音、異味等影響他人休息和生活的行為。7.及時報告相關(guān)情況：發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)存在安全隱患、違法違規(guī)行為等情況時，應(yīng)及時向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)部門報告。8.參與小區(qū)管理活動：積極參與業(yè)主大會、業(yè)主委員會組織的各項活動，共同參與小區(qū)管理。三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)（一）基本職責(zé)1.制定并執(zhí)行物業(yè)服務(wù)計劃：根據(jù)本小區(qū)實(shí)際情況，制定詳細(xì)的物業(yè)服務(wù)計劃，包括環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等方面，并確保計劃的有效執(zhí)行。2.提供物業(yè)服務(wù)：按照合同約定，為業(yè)主和使用人提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)，滿足業(yè)主和使用人的合理需求。3.維護(hù)小區(qū)公共秩序：負(fù)責(zé)小區(qū)的安全保衛(wèi)工作，制定安全管理制度，加強(qiáng)巡邏檢查，確保小區(qū)內(nèi)人員和財產(chǎn)的安全。4.管理小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生：定期清掃小區(qū)公共區(qū)域，清運(yùn)垃圾，保持小區(qū)環(huán)境整潔衛(wèi)生。5.養(yǎng)護(hù)小區(qū)綠化：負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)綠化植物的養(yǎng)護(hù)管理，定期修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等，保持綠化景觀良好。6.維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備：建立公共設(shè)施設(shè)備檔案，定期對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查、維護(hù)、保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。7.處理業(yè)主投訴和建議：及時受理業(yè)主的投訴和建議，認(rèn)真調(diào)查處理，及時反饋處理結(jié)果，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。（二）具體工作內(nèi)容1.環(huán)境衛(wèi)生管理每日清掃小區(qū)公共道路、樓梯間、電梯間、走廊等區(qū)域，保持干凈整潔。定期清理小區(qū)內(nèi)的垃圾桶、垃圾中轉(zhuǎn)站，做到垃圾日產(chǎn)日清，無異味。做好小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的消毒工作，預(yù)防疾病傳播。制止在小區(qū)內(nèi)隨地吐痰、亂扔垃圾等不文明行為。2.綠化養(yǎng)護(hù)按照綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，對小區(qū)內(nèi)的草坪、花卉、樹木進(jìn)行定期修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等工作，確保綠化植物生長良好，景觀美觀。及時清理綠化區(qū)域內(nèi)的雜物，保持綠化環(huán)境整潔。根據(jù)季節(jié)變化和小區(qū)實(shí)際情況，適時調(diào)整綠化布局，增加綠化景觀效果。3.安全保衛(wèi)實(shí)行24小時值班制度，加強(qiáng)小區(qū)出入口管理，對進(jìn)出人員、車輛進(jìn)行登記和檢查。定期巡邏小區(qū)，重點(diǎn)巡查小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域、停車場、電梯間等部位，及時發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患。安裝和維護(hù)小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控設(shè)備、門禁系統(tǒng)等安全防范設(shè)施，確保正常運(yùn)行。制定應(yīng)急預(yù)案，定期組織演練，提高應(yīng)對突發(fā)事件的能力。4.設(shè)施設(shè)備維護(hù)建立設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)制度，定期對小區(qū)內(nèi)的給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、電梯、消防設(shè)施等公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查、維護(hù)、保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。及時處理設(shè)施設(shè)備故障，保障業(yè)主和使用人的正常生活。對設(shè)施設(shè)備的維修、更換等情況進(jìn)行記錄，建立設(shè)施設(shè)備檔案。5.客戶服務(wù)設(shè)立客戶服務(wù)中心，受理業(yè)主的咨詢、投訴和建議，及時回復(fù)業(yè)主的訴求。定期走訪業(yè)主，了解業(yè)主需求，提供個性化服務(wù)。組織開展社區(qū)文化活動，增強(qiáng)業(yè)主之間的溝通與交流，營造和諧的小區(qū)氛圍。四、小區(qū)公共區(qū)域管理（一）道路與停車場管理1.道路管理保持小區(qū)內(nèi)道路暢通，不得隨意占用道路停放車輛或堆放雜物。定期對道路進(jìn)行巡查，及時修復(fù)道路破損、坑洼等問題，確保道路平整安全。2.停車場管理規(guī)范停車場車輛停放秩序，引導(dǎo)車輛有序停放，不得亂停亂放。收取停車費(fèi)用應(yīng)嚴(yán)格按照物價部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，開具正規(guī)票據(jù)。加強(qiáng)停車場安全管理，設(shè)置警示標(biāo)志，確保車輛和人員安全。（二）綠化與景觀管理1.綠化管理業(yè)主和使用人應(yīng)愛護(hù)小區(qū)內(nèi)的綠化植物，不得擅自砍伐、移植、損壞綠化植物。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對綠化區(qū)域的巡查，及時制止破壞綠化的行為。2.景觀管理維護(hù)小區(qū)內(nèi)的景觀設(shè)施，如亭臺樓閣、雕塑等，不得隨意破壞或改變其用途。定期對景觀設(shè)施進(jìn)行清潔、保養(yǎng)，保持景觀美觀。（三）公共設(shè)施設(shè)備管理1.給排水系統(tǒng)定期檢查給排水管道、閥門等設(shè)施設(shè)備，確保無漏水、堵塞等問題。及時清理排水管道內(nèi)的雜物，保障排水暢通。2.供電系統(tǒng)維護(hù)供電設(shè)備正常運(yùn)行，定期檢查配電箱、電表等設(shè)施，確保供電安全。配合供電部門做好小區(qū)內(nèi)的供電設(shè)施維護(hù)和檢修工作。3.電梯電梯運(yùn)行應(yīng)符合安全標(biāo)準(zhǔn)，定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和安全檢測。電梯內(nèi)張貼安全注意事項和緊急救援電話，確保乘客安全。電梯出現(xiàn)故障時，應(yīng)及時通知專業(yè)維修人員進(jìn)行維修，并設(shè)置警示標(biāo)志。4.消防設(shè)施確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效，定期進(jìn)行巡查、維護(hù)、保養(yǎng)和檢測。嚴(yán)禁占用、堵塞消防通道和消防設(shè)施設(shè)備。組織開展消防知識宣傳和培訓(xùn)，提高業(yè)主的消防安全意識。五、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理（一）環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)1.小區(qū)公共區(qū)域應(yīng)保持干凈整潔，無垃圾、無雜物、無積水。2.垃圾桶應(yīng)定期清理，垃圾日產(chǎn)日清，垃圾桶周圍無散落垃圾。3.樓道內(nèi)無雜物堆放，墻面、地面干凈整潔。4.電梯轎廂內(nèi)保持清潔，無異味，定期進(jìn)行消毒。（二）環(huán)境衛(wèi)生管理措施1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配備足夠的保潔人員，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清掃工作。2.制定保潔工作流程和標(biāo)準(zhǔn)，明確保潔人員的工作責(zé)任和工作時間。3.加強(qiáng)對保潔人員的培訓(xùn)和管理，提高保潔人員的服務(wù)意識和工作質(zhì)量。4.定期對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行檢查和考核，對不達(dá)標(biāo)的區(qū)域及時進(jìn)行整改。六、小區(qū)安全管理（一）安全管理制度1.建立健全小區(qū)安全管理制度，明確安全管理職責(zé)和工作流程。2.加強(qiáng)對小區(qū)出入口、公共區(qū)域、停車場等部位的安全管理，設(shè)置警示標(biāo)志，確保安全。3.實(shí)行24小時值班制度，加強(qiáng)巡邏檢查，及時發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患。（二）安全防范措施1.安裝和維護(hù)小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控設(shè)備、門禁系統(tǒng)、報警系統(tǒng)等安全防范設(shè)施，確保正常運(yùn)行。2.加強(qiáng)對進(jìn)出小區(qū)人員和車輛的登記和檢查，嚴(yán)禁無關(guān)人員和車輛進(jìn)入小區(qū)。3.制定應(yīng)急預(yù)案，定期組織演練，提高應(yīng)對突發(fā)事件的能力。（三）消防安全管理1.確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效，定期進(jìn)行巡查、維護(hù)、保養(yǎng)和檢測。2.嚴(yán)禁占用、堵塞消防通道和消防設(shè)施設(shè)備。3.組織開展消防知識宣傳和培訓(xùn)，提高業(yè)主的消防安全意識。七、小區(qū)維修管理（一）維修服務(wù)范圍1.小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)和更換。2.業(yè)主專有部分的維修服務(wù)（根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和合同約定執(zhí)行）。（二）維修流程1.業(yè)主或使用人發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備故障或需要維修時，應(yīng)及時向物業(yè)服務(wù)企業(yè)報修。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到報修后，應(yīng)及時安排維修人員進(jìn)行現(xiàn)場查看，確定維修方案和維修費(fèi)用。3.維修人員按照維修方案進(jìn)行維修，維修完成后，由業(yè)主或使用人進(jìn)行驗(yàn)收。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對維修情況進(jìn)行記錄，建立維修檔案。（三）維修費(fèi)用管理1.公共設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用從小區(qū)公共維修資金中列支。2.業(yè)主專有部分的維修費(fèi)用由業(yè)主自行承擔(dān)，但根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和合同約定應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的除外。3.維修費(fèi)用的收取和使用應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，接受業(yè)主和相關(guān)部門的監(jiān)督。八、小區(qū)費(fèi)用管理（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照合同約定執(zhí)行，并報物價部門備案。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。3.業(yè)主應(yīng)按照合同約定按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，逾期未繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照合同約定收取違約金。（二）其他費(fèi)用1.小區(qū)內(nèi)的公共水電費(fèi)、電梯運(yùn)行費(fèi)等費(fèi)用，按照實(shí)際發(fā)生額由業(yè)主分?jǐn)偂?.其他費(fèi)用的收取和使用應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定，接受業(yè)主和相關(guān)部門的監(jiān)督。九、小區(qū)投訴處理（一）投訴受理1.設(shè)立投訴受理渠道，如電話、郵箱、現(xiàn)場投訴等，方便業(yè)主投訴。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時受理業(yè)主的投訴，記錄投訴內(nèi)容和投訴人信息。（二）投訴處理1.對業(yè)主的投訴進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，分析原因，制定處理方案。2.按照處理方案及時處理投訴，并將處理結(jié)果及時反饋給投訴人。3.對投訴處理情況進(jìn)行跟蹤回訪，確保投訴人對處理結(jié)果滿意。（三）投訴統(tǒng)計與分析1.定期對投訴情況進(jìn)行統(tǒng)計分析，找出投訴熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題。2.根據(jù)投訴統(tǒng)計分析結(jié)果，采取針對性措施，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，減少投訴發(fā)生。十、小區(qū)業(yè)主大會與業(yè)主委員會（一）業(yè)主大會1.業(yè)主大會由小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成，是小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。2.業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每年至少召開一次，臨時會議根據(jù)業(yè)主提議或?qū)嶋H需要召開。3.業(yè)主大會會議的召集、召開、表決等程序應(yīng)按照相關(guān)法律法規(guī)和管理規(guī)約執(zhí)行。（二）業(yè)主委員會1.業(yè)主委員會由業(yè)