中山市石岐區(qū)8月份市調(diào)研報告

美地地產(chǎn)市場部2021年8月

市場資訊一、宏觀市場概況

時間8月2日

資料來源央行網(wǎng)站政策主題央行：上半年商品房銷量同比降10%，25城房價上漲內(nèi)容要點央行發(fā)布2012年二季度《中國貨幣政策執(zhí)行報告》，報告顯示：上半年，全國商品房銷售面積

4.0億平方米，同比下降

10.0%，降幅比第一季度縮小

3.6個百分點；商品房銷售額

2.3萬億元，同比下降

5.2%，降幅比第一季度縮小

9.4個百分點。其中商品住宅銷售面積下降11.2%，降幅自

3月份以來持續(xù)收窄。房價環(huán)比上升的城市有25個。時間8月6日資料來源人民日報政策主題央行會加強貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào)改進完善信貸政策內(nèi)容要點2012年中國人民銀行分支行行長座談會提出，下半年在保持貨幣政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，要繼續(xù)加強貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào)，發(fā)揮貨幣政策的逆周期調(diào)節(jié)作用。時間8月7日

資料來源新華網(wǎng)政策主題央行表示堅決抑制投資投機性購房需求內(nèi)容要點中國人民銀行日前發(fā)布的《二季度貨幣政策執(zhí)行報告》中表示，下半年將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項住房信貸政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建設(shè)和居民首套自住普通商品房消費，堅決抑制投機投資性購房需求。美地觀點：央行此舉外表上抑制房價的上漲，實為應(yīng)對國家調(diào)控房地產(chǎn)大方向的對策，抑制投機性購房需求同時意味著不會阻止甚至?xí)苿觿傂栊再彿啃枨蟆r間8月14日資料來源南方都市政策主題國土部調(diào)減年度供地計劃總量比計劃縮減7.66%內(nèi)容要點國土資源部日前公布的最新供地計劃顯示，今年全國住房用地供應(yīng)總量比年初的計劃縮減了7.66%。今年全國還大幅壓減了限價房用地供應(yīng)量，這類半商品化的保障房一直飽受爭議。美地觀點：國土部調(diào)減供地以及調(diào)減限價房的建設(shè)用地，此舉會再一次使得一級市場上土地供給量減少，從而增加開發(fā)土地的稀缺性，外表上是在抑制開發(fā)商過多開發(fā)，實際意圖是想通過對一級市場的調(diào)控從而影響二級市場的交易。二、中山本地市場概況

時間8月14日資料來源南方網(wǎng)政策主題1-7月廣東財政收入增9.14%中山增13.24%內(nèi)容要點昨日從省財政廳獲悉，1至7月全省財政收入完成3597.01億元，比上年同期增長9.14%；其中中山市1—7月份公共財政支出漲幅為29.65%，7月份單月漲幅更是達(dá)到177.58%。在省內(nèi)排名第3。美地觀點：全省經(jīng)濟增長幅度比起前幾年減少，說明省內(nèi)經(jīng)濟開展已步入一個穩(wěn)定持續(xù)開展階段，其中中山市公共財政支出如此巨大，再一次說明了地方政府對于大力建設(shè)中山的決心和實力，因此未來中山的房地產(chǎn)市場必將會迎來一個巨大的契機。時間8月17日

資料來源南方都市政策主題中山多銀行首套房貸利率降至8.5折二套房貸多執(zhí)行上浮10%內(nèi)容要點中山上個月底包括工行、農(nóng)行以及浦發(fā)銀行等在內(nèi)的銀行，個人住房貸款僅可以申請9折。而在本月，多數(shù)銀行的房貸利率卻有明顯的放寬。從本月起，有多家銀行的首套房貸利率優(yōu)惠可以申請到8.5折，這當(dāng)中包括工行、農(nóng)行、交行、恒生銀行以及浦發(fā)銀行。此外，建設(shè)銀行、中國農(nóng)村信用合作社、郵儲銀行、光大銀行、招商銀行和廣發(fā)銀行共6家銀行可以申請9折優(yōu)惠。在二套房個人住房貸款利率方面，除了恒生銀行表示現(xiàn)在暫時不上浮和中國銀行相關(guān)人員表示上浮區(qū)間在15%-30%之間外，其余11間銀行均上浮10%。全市商品房成交分析根據(jù)中山市國土資源局網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，7月份中山市商品房成交6249套，較6月份有所下跌。主要原因6月底的放松限價5天網(wǎng)簽放量行情，因此環(huán)比成交套數(shù)有所下跌，但同比去年7月數(shù)據(jù)，仍有一定的上升。根據(jù)中山市國土資源局網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，7月份中山市商品房成交面積為603372.29平方米，環(huán)比6月減少約25%。此數(shù)據(jù)通過與6月份比照，清晰反映網(wǎng)簽的存貨量巨大。根據(jù)中山市國土資源局網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，7月份中山市商品房成交均價為5180元/㎡。在6月底短暫的放松網(wǎng)簽行情推升價格之后，7月網(wǎng)簽均價回復(fù)前幾個月的水平。各區(qū)、鎮(zhèn)商品房銷售套數(shù)及面積石岐區(qū)整體市場分析石岐大信商圈概況大信新都匯是石岐區(qū)人流量最大的區(qū)域之一，附近生活娛樂配套設(shè)施一應(yīng)俱全。另外相距不遠(yuǎn)的假日廣場商圈亦是周圍片區(qū)商業(yè)娛樂的一個重要商圈。因此周邊樓盤生活娛樂都非常便利，并以此為賣點，樓盤價格在6000-7000元/㎡。該片區(qū)主要客戶群體以本地石岐人為主，該客戶群體對石岐片區(qū)的認(rèn)可度較高，同時對開發(fā)商品牌認(rèn)可度要求也較高。大信商圈假日廣場商圈星際豪庭4600-6600元/㎡中儀花園6400-7200元/㎡城品6400-7300元/㎡蓮興閣5500-6600元/㎡項目名稱主推組團戶型區(qū)間銷售均價

（元/㎡）銷售折實均價

（元/㎡）折實最低價格

（元/㎡）折實最高價格

（元/㎡）現(xiàn)場優(yōu)惠主力客戶群星際豪庭A棟83-96㎡兩房，128㎡三房，144㎡四房640003-06戶型兩房均價5400,01三房、02四房均價6300（約20平方入戶花園送半）4600（40萬86㎡底層）660003、04單位2-10層內(nèi)部推出一口價單位，最低86㎡40萬。常規(guī)98折，一次性付款97折。石岐客戶城品1、2、5棟85-118㎡兩房三房（送約20㎡）7000680064007300無石岐客戶蓮興閣1-5棟剩余單位87㎡三房，102㎡四房6500610055006600特價一間1樓5500石岐客戶中儀花園三期7、8、9棟94㎡兩房，124-139㎡三房7000680064007200常規(guī)98折石岐客戶，多為老客戶推薦天水湖2、5棟74㎡兩房92㎡三房120㎡三房5600-6000550048006000無年輕剛需首次置業(yè)大信芊翠家園二期E7、E8（帶2000元裝修），D6（樓王毛胚），E14-E20（毛胚）E型78-107㎡兩房三房，D6棟96-119㎡帶裝修6500，毛胚5400帶裝修5900，樓王5200，毛胚5000帶裝修5800，毛胚4800帶裝修6200，毛胚5400總價減3萬額外98折港口，張溪一帶客戶石岐大信商圈附近主要樓盤市場情況項目名稱5月成交套數(shù)6月成交套數(shù)7月成交套數(shù)8月成交套數(shù)近4個月總計星際豪庭1011231256城品181011443蓮興閣4232239106中儀花園三期

1612331大信芊翠家園二期85656646262天水湖53213621131從過去4個月的網(wǎng)簽成交量數(shù)據(jù)來看，位于港口與石岐一河之隔的大信芊翠家園銷售量最大，主要因其價格比石岐區(qū)樓盤要略微低有關(guān)。其次是位于石岐區(qū)邊緣的天水湖。步行5分鐘便可到達(dá)大信新都匯的蓮興閣排名第三。項目名稱星際豪庭城品蓮興閣中儀花園三期大信芊翠家園二期天水湖總量11353586031171024391已售8612848531665283去貨率8%36%80%26%65%72%現(xiàn)存貨量104923011886359108國土備案均價628469016577535949236057與大信新都匯相鄰的蓮興閣出貨量最大，這也跟其銷售周期長有一定關(guān)系；大信芊翠家園與天水湖是近段時期銷售情況較好的，但因其樓盤規(guī)模較大，因此還是會有一定的存貨量；星際豪庭與泓基城品雖然推貨量大，但是出貨量不大，這與他們自身的產(chǎn)品與銷售模式有一定關(guān)系，也與其價格偏高脫不了關(guān)系；中儀花園新推出的貨量主要為工程剩余貨量，因此其消化力主要靠老客戶介紹。石岐區(qū)主要樓盤出貨情況面積段<60㎡60-80㎡80-90㎡90-100㎡100-120㎡120-144㎡144-180㎡>180㎡合計存貨量321344884245757572968183524占總量百分比1%4%14%12%16%21%8%23%100%石岐區(qū)目前存貨總量到達(dá)3524套，目前存貨量最大為超過180㎡，因其單價超過限價標(biāo)準(zhǔn)所以網(wǎng)簽有一定影響；存貨量最少的除去小于60㎡之外，最少的是60㎡--80㎡區(qū)間的房子，由此說明現(xiàn)今房地產(chǎn)需求主要以剛需中小戶型為主。石岐區(qū)主要樓盤綜合分析星際豪庭——工程根本資料位置中山市石岐區(qū)學(xué)院路8號（電子科技大學(xué)側(cè)）開發(fā)商中山市長江兆業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積18334㎡建筑面積164758.69㎡容積率7.04主推組團現(xiàn)正主推A棟在售戶型83㎡--96㎡兩房，128㎡三房及144㎡四房代理商世聯(lián)地產(chǎn)銷售均價01，02戶型6300元/㎡03---06戶型5500/㎡裝修情況毛坯客戶群石岐客占比例較多綠化率33.47%

地理位置分析優(yōu)勢項目交通圖項目位于市中心半山位置。地處城市中心地段，假日商圈、大信新都匯商圈、益華商圈中心點。交通十分方便，5分鐘車程全程通達(dá)中山主要市政機構(gòu)及假日廣場、大信、京華三大商圈，與利和廣場國際金融中心比肩相望。享有最繁華最方便地段，受超成熟繁華商圈輻射。劣勢地處石岐區(qū)繁華核心地段，周邊交通路網(wǎng)雖然方便，但是石岐區(qū)城區(qū)道路偏窄，而且人流車流偏多，因此交通會有一定程度的阻塞；并且項目處在斜坡中間，車輛出入會略顯麻煩

戶型結(jié)構(gòu)分析戶型面積區(qū)間套數(shù)（套）比例二房83㎡---96㎡55449%三房113㎡---128㎡51946%四房114㎡---117㎡625%合計1135100%91㎡兩房，套內(nèi)面積72㎡此戶型為北向設(shè)計，雖有L型大面積景觀陽臺設(shè)計，但客廳、臥室窗戶都朝北，同時衛(wèi)浴門正對著次臥。83㎡兩房，套內(nèi)面積66㎡此戶型為精致型兩房，空間利用緊湊合理；小面積樓房有大面積景觀陽臺與飄窗設(shè)計，動靜分區(qū)。但是缺乏地方是衛(wèi)浴門對著次臥門口，且戶型為北向設(shè)計。128㎡三房，套內(nèi)面積101㎡此戶型大入戶花園設(shè)計，且入戶花園20㎡贈送一半，動靜分區(qū)，主臥帶空中花園，多出了一個觀景空間，缺乏之處為廚房采光不良。144㎡四房，套內(nèi)面積114㎡此戶型為四房設(shè)計，超大入戶花園嵌入，且入戶花園面積贈送一半，可以改成餐廳；客廳景觀陽臺一直延伸到臥室，明廚明衛(wèi)設(shè)計，主人房帶衛(wèi)浴和衣帽間，缺乏之處沒有明確餐廳設(shè)計，且略顯緊湊。個案總結(jié)項目優(yōu)勢項目劣勢

項目地理位置較好，地處半山使人有優(yōu)越感。而且受大信商圈，益華商圈，假日廣場商圈三大商圈輻射，生活配套完善，項目內(nèi)部設(shè)有高級會所。戶型比例合理，適合剛需型購房者需求。項目人流車流較多，交通時常阻塞。項目建筑密度過高，樓距過近，生活空間小，園林景觀設(shè)計不足，且臨近人民醫(yī)院，對客戶心理有一定影響城市花園蓮興閣——工程根本資料位置中山市龍騰路6號開發(fā)商中山市厚興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積23000㎡建筑面積63000㎡容積率3.0主推組團主推1-5棟剩余單位在售戶型82㎡兩房，87㎡--113㎡三房及123㎡四房代理商天域地產(chǎn)銷售均價6500元/㎡裝修情況毛坯客戶群石岐客占比例較多綠化率36%

地理位置分析優(yōu)勢項目交通圖項目地處電子科大旁側(cè)，地理位置優(yōu)越，旺中帶靜，周邊受大信商圈輻射，為老石岐中心地段，容易引起老石岐客戶認(rèn)可，交通便利，5分鐘步行可達(dá)大信新都匯，假日廣場，可以形成以學(xué)院為中心的成熟生活輻射圈劣勢地處石岐區(qū)繁華核心地段，但是普片石岐區(qū)城區(qū)道路偏窄，而且人流車流偏多，因此交通會有一定程度的阻塞；

戶型結(jié)構(gòu)分析戶型面積區(qū)間套數(shù)（套）比例二房82㎡6611%三房87㎡---113㎡45175%四房123㎡8614%合計603100%82㎡兩房，套內(nèi)面積68㎡此戶型觀景視野寬闊，主臥飄窗設(shè)計，缺乏之處為陽臺朝北，冬天會較冷。105㎡三房，套內(nèi)面積87㎡此戶型格局方正，南北通透，且視覺景觀，270度飄窗設(shè)計，缺乏之處此戶型略顯緊湊。103㎡三房，套內(nèi)面積86㎡此戶型最大特點為雙陽臺，大飄窗，且較為方正，缺乏之處陽臺為不規(guī)那么形狀，且衛(wèi)生間正對主臥房間門。123㎡四房，套內(nèi)面積102㎡此戶型廚房有獨立陽臺，客廳設(shè)有大工間，增強私密性，缺乏之處餐廳略顯偏小，且四房戶型沒有入戶花園設(shè)計。個案總結(jié)項目優(yōu)勢項目劣勢

項目位于學(xué)院旁，臨近大信新都匯，距離大信新都匯僅步行5分鐘，周邊生活配套齊全。石岐本地客戶對該位置心理認(rèn)同度較高，吸引不少石岐本地客戶前來購買。產(chǎn)品以剛需戶型為主，南北對流設(shè)計，滿足剛需需求。

樓下設(shè)計為商鋪，對居住環(huán)境有一定影響。另外樓盤緊靠學(xué)院半山，蚊蟲較多，生活不便。由于樓盤銷售周期長，現(xiàn)存貨量大部分為剩余產(chǎn)品，樓層或朝向偏差。泓基·城品——工程根本資料位置中山市石岐區(qū)豪程北路6號（永怡花園后面）開發(fā)商中山市泓基置業(yè)有限公司占地面積13000㎡建筑面積44000㎡容積率3.0主推組團主推1、2、5棟單位，即將推出4棟在售戶型85㎡兩房，93㎡--118㎡三房代理商中原地產(chǎn)銷售均價6800元/㎡裝修情況毛坯客戶群石岐客占比例較多綠化率34%

地理位置分析優(yōu)勢項目交通圖項目地處豪程北路路段，北接宏基路、南至富麗路、西臨岐樂花園、東到起灣道，5分鐘車程可達(dá)大信新都匯，周邊生活配套2分鐘步行均可到達(dá)，且項目所在地段旺中帶靜劣勢雖然地處石岐區(qū)，但是已屬石岐與東區(qū)邊緣地段，受大信商圈等繁華商圈輻射相對其他樓盤較小。

戶型結(jié)構(gòu)分析戶型面積區(qū)間套數(shù)（套）比例二房82㎡---85㎡7722%三房94㎡---118㎡28178%合計358100%85㎡兩房設(shè)計此戶型作為兩房設(shè)計，區(qū)間合理，動靜分區(qū)，贈送面積較多，但缺乏之處是陽臺朝北向，且兩個房間之間相隔太近。116㎡三房設(shè)計此戶型全明設(shè)計，采光良好，且設(shè)計超大雙陽臺，景觀良好，缺乏之處是兩廳占用空間太大，導(dǎo)致生活空間緊湊。110㎡三房設(shè)計此戶型贈送面積較多，戶型較方正，但缺乏之處依然是兩廳占用位置較多，導(dǎo)致生活空間緊湊。個案總結(jié)項目優(yōu)勢項目劣勢

該項目由于報批較早，贈送面積偏多，作為一大賣點，贈送面積約20-30平方，增大空間利用率。人車分流設(shè)計保證人行安全。

該項目位置偏靠內(nèi)，周邊配套比較差。園林綠化配套不足。居住密度較高，舒適度較差。周邊人口流動性大，多為房屋租戶，因此人流比較復(fù)雜。中儀花園——工程根本資料位置中山市石岐區(qū)宏基路3號開發(fā)商中山市中儀花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積59776.2㎡建筑面積139799㎡容積率1.86主推組團現(xiàn)正主推第三期在售戶型93㎡--99㎡兩房，125㎡--139㎡三房代理商盛唐地產(chǎn)代理銷售均價6800元/㎡裝修情況毛坯客戶群多為中儀花園老客戶推薦綠化率36.29%

地理位置分析優(yōu)勢項目交通圖項目地處北城東門戶康華路，周邊生活，市政配套齊全，500米范圍內(nèi)配套資源有石岐區(qū)辦事處、石岐中學(xué)、中山市實驗小學(xué)、華僑中學(xué)、厚興市場、沙崗墟市場，5分鐘步行可達(dá)大信新都匯，交通便利快捷，周邊有多路公交可到達(dá)。劣勢雖然地處石岐區(qū)，但是已屬石岐與北區(qū)邊緣地段，與沙崗墟市場位置太近，人流復(fù)雜，因此需要嚴(yán)格要求保安力度。

戶型結(jié)構(gòu)分析戶型面積區(qū)間套數(shù)（套）比例二房93㎡---99㎡1614%三房125㎡---156㎡10186%合計117100%94㎡兩房，套內(nèi)面積78㎡此戶型作為兩房設(shè)計，空間排布合理，南北通透，且有景觀陽臺設(shè)置，單從戶型來看，此戶型是優(yōu)質(zhì)兩房戶型。139㎡三房,套內(nèi)面積112㎡此戶型雙陽臺設(shè)計，南北通透，主臥設(shè)有景觀陽臺，設(shè)計人性化，戶型配比合理。124㎡三房,套內(nèi)面積102㎡此戶型三陽臺設(shè)計景觀優(yōu)越，缺乏之處是戶型緊湊，兩次臥之間相鄰太近，整體感覺不夠舒適。個案總結(jié)項目優(yōu)勢項目劣勢

地處城央中軸，周邊生活較為便利。樓盤口碑較好，目前銷售多舊客戶推薦。所處位置交通便利，臨近東區(qū)CBD。

售價偏高，推貨量小，選擇性較少。戶型偏大，總價相對較高。目前主推單位多為朝北且靠近馬路，生活舒適度受到影響。天水湖——工程根本資料位置中山市石岐區(qū)東明橋右側(cè)開發(fā)商中山市正德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積66789㎡建筑面積237782.33㎡容積率2.98主推組團主推5棟在售戶型74㎡兩房，92㎡--120㎡三房代理商開發(fā)商自己銷售銷售均價5500元/㎡裝修情況毛坯客戶群年輕剛需首次置業(yè)比例較多綠化率30%

地理位置分析優(yōu)勢項目交通圖項目地處中山市石岐區(qū)東明橋右側(cè)，地處中山中心城區(qū)的黃金位置，其東連東區(qū)，西望西區(qū)，南靠石岐，北接港口,距離大信新都匯、輕軌北站商圈僅5分鐘車程,并可眺望長達(dá)2.5公里的岐江景致。劣勢項目地理位置位于工業(yè)區(qū)，周邊配套落后，相對其他幾個樓盤受大信商圈輻射較小。

戶型結(jié)構(gòu)分析戶型面積區(qū)間套數(shù)（套）比例二房82㎡6611%三房87㎡---113㎡45175%四房123㎡8614%合計603100%74㎡兩房此戶型為小兩房設(shè)計，兩房設(shè)計入戶花園顯人性化，但也因為入戶花園占用過多面積，導(dǎo)致生活區(qū)域過于緊湊。91㎡三房此戶型設(shè)計靈動，戶型多變，功能齊全，但各功能區(qū)間面積偏小，戶型緊湊。119㎡三房此戶型為三房設(shè)計，功能齊全，戶型也很靈動，改動性很大，但略顯缺乏是衛(wèi)浴間門口正對次臥，且戶型空間感不強。119㎡三房變五房此戶型為三房變五房，改變后雖然實用性大大加強，且功能區(qū)間也不用改變，但最大一個問題是使得原本就略顯緊湊的戶型更加緊湊，生活區(qū)間更加小。個案總結(jié)項目優(yōu)勢項目劣勢

小區(qū)內(nèi)園林配套設(shè)施齊全，綠化景觀較好。戶型靈活多變實用，適合剛需群體。價格偏低，吸引年輕置業(yè)人群。

項目位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，周邊生活配套落后，