廈門舊住宅管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強廈門舊住宅的管理，提升居住環(huán)境品質(zhì)，保障居民的合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及本市實際情況，制定本辦法。本辦法旨在規(guī)范舊住宅的使用、維護(hù)、修繕等行為，促進(jìn)舊住宅的可持續(xù)發(fā)展，適應(yīng)城市建設(shè)和社會發(fā)展的需要。（二）適用范圍本辦法適用于廈門市行政區(qū)域內(nèi)已建成投入使用的各類舊住宅及其附屬設(shè)施設(shè)備的管理活動。舊住宅包括但不限于房改房、集資房、經(jīng)濟適用房、直管公房、單位自管房等各類產(chǎn)權(quán)形式的住宅建筑。附屬設(shè)施設(shè)備涵蓋房屋建筑的共用部位（如屋頂、外墻、樓梯間、走廊等）、共用設(shè)施設(shè)備（如電梯、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、消防設(shè)施等）以及小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施（如道路、綠化、停車位等）。（三）基本原則1.安全第一原則確保舊住宅的結(jié)構(gòu)安全和使用安全，預(yù)防各類安全事故的發(fā)生，保障居民的生命財產(chǎn)安全。對存在安全隱患的部位和設(shè)施，及時進(jìn)行排查、整改，確保達(dá)到安全標(biāo)準(zhǔn)。2.依法管理原則嚴(yán)格依據(jù)國家和本市的法律法規(guī)、政策規(guī)定開展舊住宅管理工作，做到有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。管理活動必須符合法定程序，保障各方的合法權(quán)益。3.權(quán)責(zé)一致原則明確舊住宅管理中各方的權(quán)利和義務(wù)，使管理主體、使用人等各負(fù)其責(zé)，相互配合，形成有效的管理機制。管理主體應(yīng)依法履行管理職責(zé)，使用人應(yīng)遵守相關(guān)規(guī)定，共同維護(hù)舊住宅的良好秩序。4.共同治理原則鼓勵居民、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會等各方共同參與舊住宅管理，形成多元共治的局面。通過建立溝通協(xié)調(diào)機制，充分發(fā)揮各方的優(yōu)勢和作用，共同解決舊住宅管理中的問題。二、管理主體與職責(zé)（一）管理主體1.業(yè)主大會及業(yè)主委員會業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。業(yè)主大會可以依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，具體負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同等職責(zé)。業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主大會作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主大會或業(yè)主委員會的委托，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對舊住宅提供專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)條件，遵守法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，履行物業(yè)服務(wù)合同中的各項義務(wù)，包括房屋及附屬設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全防范等服務(wù)內(nèi)容。3.社區(qū)居委會社區(qū)居委會在舊住宅管理中發(fā)揮協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督作用。協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）開展相關(guān)工作，組織居民參與社區(qū)建設(shè)和管理，調(diào)解業(yè)主、使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛，促進(jìn)社區(qū)和諧穩(wěn)定。4.政府相關(guān)部門市、區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)舊住宅管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)。其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，依法做好舊住宅管理的相關(guān)工作。如建設(shè)部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)舊住宅的房屋修繕工作；消防部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查舊住宅的消防安全設(shè)施；公安部門負(fù)責(zé)維護(hù)舊住宅區(qū)域的治安秩序等。（二）各方職責(zé)1.業(yè)主大會及業(yè)主委員會職責(zé)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約。選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。籌集和使用專項維修資金。決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。監(jiān)督業(yè)主公約的實施，對違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行制止和處理。定期聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，協(xié)調(diào)業(yè)主、使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，包括房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；房屋共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化養(yǎng)護(hù)管理；秩序維護(hù)、安全防范等事項的協(xié)助管理；車輛停放管理等。制定物業(yè)服務(wù)計劃和應(yīng)急預(yù)案，及時處理物業(yè)服務(wù)中的突發(fā)事件。定期公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。配合社區(qū)居委會做好社區(qū)建設(shè)和管理工作。3.社區(qū)居委會職責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建和運作，協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）做好業(yè)主大會、業(yè)主委員會的備案工作。調(diào)解業(yè)主、使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問題。組織開展社區(qū)文化活動，促進(jìn)鄰里和諧，營造良好的居住氛圍。協(xié)助政府相關(guān)部門做好舊住宅區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、安全防范等工作。4.政府相關(guān)部門職責(zé)房地產(chǎn)行政主管部門：負(fù)責(zé)制定舊住宅管理政策，指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，處理物業(yè)管理中的投訴和糾紛，對違反物業(yè)管理法律法規(guī)的行為進(jìn)行查處。建設(shè)部門：負(fù)責(zé)指導(dǎo)舊住宅的房屋修繕工作，制定房屋修繕計劃和標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)督房屋修繕工程質(zhì)量。消防部門：負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查舊住宅的消防安全設(shè)施，指導(dǎo)和督促整改火災(zāi)隱患，開展消防安全宣傳教育。公安部門：負(fù)責(zé)維護(hù)舊住宅區(qū)域的治安秩序，打擊各類違法犯罪行為，指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全防范工作。其他相關(guān)部門：按照各自職責(zé)，做好舊住宅管理的相關(guān)工作，如環(huán)保部門負(fù)責(zé)監(jiān)督舊住宅區(qū)域的環(huán)境污染防治；城管部門負(fù)責(zé)查處舊住宅區(qū)域內(nèi)的違法建設(shè)等行為。三、使用與維護(hù)（一）舊住宅使用規(guī)范1.房屋使用限制業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照房屋設(shè)計用途使用房屋，不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)、外貌、用途或功能。禁止在住宅內(nèi)從事經(jīng)營性活動，但法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。確需改變房屋用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)審批手續(xù)。2.裝飾裝修管理業(yè)主、使用人進(jìn)行房屋裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并遵守相關(guān)規(guī)定。裝飾裝修不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，不得影響房屋的使用安全和外觀統(tǒng)一。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對裝飾裝修活動進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為及時制止，并報告相關(guān)部門。3.共用部位與設(shè)施設(shè)備使用業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)合理使用舊住宅的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自占用、損壞或改變其用途。因維修、養(yǎng)護(hù)等需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。（二）舊住宅維護(hù)責(zé)任1.房屋本體維護(hù)房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，按照下列規(guī)定劃分：保修期內(nèi)的新建商品住宅，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。保修期滿后的商品住宅，由業(yè)主共同承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，通過專項維修資金予以列支。房改房、集資房、經(jīng)濟適用房等，由業(yè)主承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，可通過專項維修資金或其他合法途徑解決維修費用。直管公房由房屋管理部門負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)；單位自管房由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。2.附屬設(shè)施設(shè)備維護(hù)電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)責(zé)任，按照相關(guān)法律法規(guī)和合同約定執(zhí)行。一般由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)日常維護(hù)保養(yǎng)，定期進(jìn)行檢查、維修和更新改造。對于涉及公共安全的重要設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定委托專業(yè)機構(gòu)進(jìn)行檢測和維護(hù)，確保其正常運行。3.維修資金管理與使用舊住宅專項維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)遵循專戶存儲、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。維修資金由業(yè)主大會或業(yè)主委員會負(fù)責(zé)管理，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管。維修資金的使用應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行，經(jīng)業(yè)主大會或相關(guān)業(yè)主同意后，用于舊住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。（三）安全管理1.安全制度與措施物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定安全管理制度，落實安全防范措施，保障舊住宅區(qū)域的安全。設(shè)置安全警示標(biāo)志，加強對共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患。建立應(yīng)急預(yù)案，定期組織演練，提高應(yīng)對突發(fā)事件的能力。2.消防管理舊住宅應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，配備必要的消防設(shè)施和器材，并保持完好有效。業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守消防安全規(guī)定，不得占用、堵塞消防通道，不得損壞、挪用消防設(shè)施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期組織消防安全檢查，對發(fā)現(xiàn)的火災(zāi)隱患及時整改，確保消防安全。3.電梯安全管理電梯使用單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理電梯使用登記，委托有資質(zhì)的單位進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)，定期進(jìn)行安全檢驗。電梯維護(hù)保養(yǎng)單位應(yīng)當(dāng)按照安全技術(shù)規(guī)范的要求，對電梯進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保電梯安全運行。業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)正確使用電梯，不得違反電梯安全操作規(guī)程。四、修繕管理（一）修繕計劃制定1.普查與鑒定房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期組織對舊住宅進(jìn)行普查，建立房屋檔案。對存在安全隱患或需要修繕的舊住宅，委托有資質(zhì)的鑒定機構(gòu)進(jìn)行房屋安全鑒定，確定修繕方案。2.修繕計劃編制根據(jù)普查和鑒定結(jié)果，結(jié)合舊住宅的實際情況和居民需求，編制舊住宅修繕計劃。修繕計劃應(yīng)當(dāng)明確修繕項目、范圍、資金來源、實施時間等內(nèi)容，并報同級人民政府批準(zhǔn)后實施。（二）修繕工程實施1.工程招標(biāo)與發(fā)包修繕工程應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位進(jìn)行施工。對于涉及公共安全和重大修繕項目，應(yīng)當(dāng)實行項目法人責(zé)任制、工程監(jiān)理制等管理制度，確保工程質(zhì)量。2.工程質(zhì)量監(jiān)督建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)加強對舊住宅修繕工程質(zhì)量的監(jiān)督管理，建立質(zhì)量監(jiān)督制度，定期對修繕工程進(jìn)行檢查。施工單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照設(shè)計文件和施工規(guī)范進(jìn)行施工，確保工程質(zhì)量達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求。工程竣工后，應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)部門和單位進(jìn)行驗收，驗收合格后方可交付使用。（三）修繕資金籌集與使用1.資金籌集渠道舊住宅修繕資金可以通過以下渠道籌集：專項維修資金。政府財政補貼。業(yè)主自籌。社會捐贈。其他合法途徑。2.資金使用管理修繕資金應(yīng)當(dāng)專款專用，按照修繕計劃和工程進(jìn)度進(jìn)行撥付。建立資金使用管理制度，加強對資金使用的監(jiān)督檢查，確保資金使用安全、合理、有效。五、監(jiān)督管理（一）監(jiān)督檢查機制1.日常巡查物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立日常巡查制度，對舊住宅區(qū)域的房屋使用、維護(hù)、安全等情況進(jìn)行巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理問題。房地產(chǎn)行政主管部門和其他相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)定期對舊住宅管理情況進(jìn)行檢查，對發(fā)現(xiàn)的問題責(zé)令限期整改。2.投訴處理建立投訴舉報制度，接受業(yè)主、使用人及社會公眾對舊住宅管理問題的投訴舉報。對投訴舉報事項，應(yīng)當(dāng)及時受理、調(diào)查處理，并將處理結(jié)果反饋給投訴舉報人。（二）信用管理1.信用檔案建立建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會等相關(guān)主體的信用檔案，記錄其在舊住宅管理中的行為表現(xiàn)、服務(wù)質(zhì)量、投訴處理等情況。信用檔案作為評價其信用等級的依據(jù)。2.信用等級評定根據(jù)信用檔案記錄，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會等進(jìn)行信用等級評定。信用等級分為優(yōu)秀、良好、合格、不合格四個等級。對信用等級優(yōu)秀的給予表彰和獎勵；對信用等級不合格的，采取警告、限期整改、降低資質(zhì)等級等措施，直至清出舊住宅管理市場。（三）法律責(zé)任1.業(yè)主、使用人法律責(zé)任業(yè)主、使用人違反本辦法規(guī)定，擅自改變房屋用途、損壞共用部位和共用設(shè)施設(shè)備、違反裝飾裝修規(guī)定等行為的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)依法予以賠償。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)，服務(wù)質(zhì)量不符合要求，或者擅自改變物業(yè)管理用房用