物業(yè)子公司管理辦法總則目的為加強(qiáng)公司對(duì)物業(yè)子公司的管理，規(guī)范物業(yè)子公司的運(yùn)營(yíng)行為，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，保障公司整體利益，特制定本管理辦法。適用范圍本辦法適用于公司旗下設(shè)立的各物業(yè)子公司?；驹瓌t1.合法合規(guī)原則：物業(yè)子公司的運(yùn)營(yíng)管理必須遵守國(guó)家法律法規(guī)以及行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。2.統(tǒng)一管理原則：在公司整體戰(zhàn)略框架下，對(duì)物業(yè)子公司實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一監(jiān)督。3.效益優(yōu)先原則：以提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益為目標(biāo)，優(yōu)化資源配置，提升物業(yè)子公司的盈利能力和服務(wù)水平。組織架構(gòu)與職責(zé)組織架構(gòu)1.股東會(huì)：作為物業(yè)子公司的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，由公司及其他股東組成，依照相關(guān)法律法規(guī)和子公司章程行使職權(quán)。2.董事會(huì)：由股東會(huì)選舉產(chǎn)生，負(fù)責(zé)制定子公司的發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃等重大事項(xiàng)，并對(duì)股東會(huì)負(fù)責(zé)。3.管理層：包括總經(jīng)理、副總經(jīng)理等，負(fù)責(zé)組織實(shí)施董事會(huì)決議，主持子公司的日常經(jīng)營(yíng)管理工作。4.各職能部門(mén)：根據(jù)業(yè)務(wù)需要設(shè)立綜合管理部、財(cái)務(wù)部、客服部、工程部、安保部、環(huán)境部等部門(mén)，明確各部門(mén)職責(zé)，確保各項(xiàng)工作有序開(kāi)展。職責(zé)分工1.股東會(huì)職責(zé)審議批準(zhǔn)子公司的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案。審議批準(zhǔn)子公司的利潤(rùn)分配方案和彌補(bǔ)虧損方案。對(duì)增加或者減少子公司注冊(cè)資本作出決議。對(duì)發(fā)行公司債券作出決議。對(duì)公司合并、分立、解散、清算或者變更公司形式作出決議。修改子公司章程。決定子公司的經(jīng)營(yíng)方針和投資計(jì)劃。選舉和更換非由職工代表?yè)?dān)任的董事、監(jiān)事，決定有關(guān)董事、監(jiān)事的報(bào)酬事項(xiàng)。審議批準(zhǔn)董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)或者監(jiān)事的報(bào)告。對(duì)子公司的重大資產(chǎn)處置、對(duì)外擔(dān)保等事項(xiàng)進(jìn)行決策。2.董事會(huì)職責(zé)召集股東會(huì)會(huì)議，并向股東會(huì)報(bào)告工作。執(zhí)行股東會(huì)的決議。決定子公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案。制訂子公司的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案。制訂子公司的利潤(rùn)分配方案和彌補(bǔ)虧損方案。制訂子公司增加或者減少注冊(cè)資本以及發(fā)行公司債券的方案。制訂子公司合并、分立、解散或者變更公司形式的方案。決定子公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置。決定聘任或者解聘子公司經(jīng)理及其報(bào)酬事項(xiàng)，并根據(jù)經(jīng)理的提名決定聘任或者解聘子公司副經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人及其報(bào)酬事項(xiàng)。制定子公司的基本管理制度。對(duì)子公司的風(fēng)險(xiǎn)管理、內(nèi)部控制等工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。3.管理層職責(zé)主持子公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作，組織實(shí)施董事會(huì)決議。組織實(shí)施子公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案。擬訂子公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案。擬訂子公司的基本管理制度。制定子公司的具體規(guī)章。提請(qǐng)聘任或者解聘子公司副經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。決定聘任或者解聘除應(yīng)由董事會(huì)決定聘任或者解聘以外的負(fù)責(zé)管理人員。對(duì)子公司員工的考核、獎(jiǎng)懲提出建議。定期向董事會(huì)報(bào)告子公司的經(jīng)營(yíng)情況、財(cái)務(wù)狀況等。負(fù)責(zé)處理子公司的日常運(yùn)營(yíng)事務(wù)，確保各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。4.綜合管理部職責(zé)負(fù)責(zé)子公司的行政管理工作，包括文件收發(fā)、檔案管理、會(huì)議組織等。負(fù)責(zé)人力資源管理工作，如招聘、培訓(xùn)、績(jī)效考核、薪酬福利等。負(fù)責(zé)企業(yè)文化建設(shè)，增強(qiáng)員工凝聚力和歸屬感。協(xié)調(diào)各部門(mén)之間的工作關(guān)系，保障子公司運(yùn)營(yíng)的順暢。5.財(cái)務(wù)部職責(zé)負(fù)責(zé)編制子公司的財(cái)務(wù)預(yù)算、決算報(bào)告，如實(shí)反映子公司的財(cái)務(wù)狀況。執(zhí)行國(guó)家財(cái)務(wù)制度和稅收法規(guī)，依法進(jìn)行稅務(wù)申報(bào)和繳納。負(fù)責(zé)子公司的資金管理，合理安排資金使用，提高資金使用效率。對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行審核和控制，確保財(cái)務(wù)支出的合理性。定期對(duì)子公司的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，為管理層提供決策支持。6.客服部職責(zé)負(fù)責(zé)與業(yè)主/使用人建立良好的溝通關(guān)系，及時(shí)處理業(yè)主的投訴、建議和需求。組織開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)，提升業(yè)主滿(mǎn)意度和忠誠(chéng)度。對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和檢查，收集業(yè)主反饋信息，及時(shí)反饋給相關(guān)部門(mén)并跟進(jìn)處理結(jié)果。負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)的收繳工作，確保費(fèi)用按時(shí)足額收取。7.工程部職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目的房屋建筑、設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)、保養(yǎng)和維修工作。制定設(shè)施設(shè)備的維護(hù)計(jì)劃和更新改造計(jì)劃，并組織實(shí)施。對(duì)新建、改建、擴(kuò)建項(xiàng)目進(jìn)行工程管理，確保工程質(zhì)量和進(jìn)度。負(fù)責(zé)能源管理，降低能耗，節(jié)約成本。8.安保部職責(zé)制定安全保衛(wèi)制度和應(yīng)急預(yù)案，負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目的安全保衛(wèi)工作。組織開(kāi)展治安巡邏、門(mén)禁管理、車(chē)輛管理等工作，維護(hù)小區(qū)的安全秩序。協(xié)助公安機(jī)關(guān)處理各類(lèi)突發(fā)事件，保障業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全。開(kāi)展消防安全工作，定期進(jìn)行消防檢查和培訓(xùn)，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效。9.環(huán)境部職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目的環(huán)境衛(wèi)生管理工作，包括公共區(qū)域的清掃、綠化養(yǎng)護(hù)等。制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度和考核標(biāo)準(zhǔn)，定期對(duì)環(huán)境衛(wèi)生情況進(jìn)行檢查和評(píng)估。負(fù)責(zé)垃圾分類(lèi)工作的宣傳和實(shí)施，提高業(yè)主的環(huán)保意識(shí)。對(duì)環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)和管理，確保其正常運(yùn)行。運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)范圍物業(yè)子公司應(yīng)在公司授權(quán)范圍內(nèi)開(kāi)展物業(yè)管理業(yè)務(wù)，包括但不限于住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、寫(xiě)字樓物業(yè)等的管理服務(wù)，以及相關(guān)配套設(shè)施的運(yùn)營(yíng)管理。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合實(shí)際情況，制定明確的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，涵蓋房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)、客戶(hù)服務(wù)等方面。2.定期對(duì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查和評(píng)估，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，確保達(dá)到或超過(guò)行業(yè)平均水平。項(xiàng)目承接與退出1.項(xiàng)目承接物業(yè)子公司應(yīng)按照公司的統(tǒng)一部署，積極參與項(xiàng)目投標(biāo)或洽談承接新的物業(yè)項(xiàng)目。在承接項(xiàng)目前，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的調(diào)查和評(píng)估，包括項(xiàng)目基本情況、業(yè)主需求、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況等，制定詳細(xì)的承接方案。承接項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定，與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。2.項(xiàng)目退出在物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)或提前終止時(shí)，物業(yè)子公司應(yīng)按照合同約定和相關(guān)法律法規(guī)的要求，做好項(xiàng)目的交接工作。交接內(nèi)容包括物業(yè)資料、設(shè)施設(shè)備、財(cái)務(wù)賬目、人員等，確保交接工作的順利進(jìn)行，不影響業(yè)主的正常生活和使用。在項(xiàng)目退出后，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總結(jié)和評(píng)估，分析經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為今后的項(xiàng)目管理提供參考。合同管理1.物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)子公司應(yīng)與業(yè)主簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，明確服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)期限、雙方權(quán)利義務(wù)等條款。合同簽訂前，應(yīng)組織相關(guān)部門(mén)對(duì)合同條款進(jìn)行審核，確保合同的合法性、合理性和完整性。在合同履行過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定提供服務(wù)，及時(shí)處理業(yè)主的投訴和糾紛，確保合同的順利執(zhí)行。2.其他合同物業(yè)子公司在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中涉及的采購(gòu)合同、租賃合同、勞務(wù)合同等其他合同，應(yīng)按照公司的合同管理制度進(jìn)行簽訂、履行和管理。加強(qiáng)對(duì)合同執(zhí)行情況的監(jiān)督和檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決合同履行過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，防范合同風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)管理預(yù)算管理1.物業(yè)子公司應(yīng)根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃和年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，編制年度財(cái)務(wù)預(yù)算，包括收入預(yù)算、成本預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算、利潤(rùn)預(yù)算等。2.預(yù)算編制應(yīng)遵循“自上而下、自下而上、上下結(jié)合”的原則，充分考慮市場(chǎng)情況、歷史數(shù)據(jù)、業(yè)務(wù)發(fā)展需求等因素，確保預(yù)算的科學(xué)性和合理性。3.加強(qiáng)對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況的監(jiān)控和分析，定期將實(shí)際執(zhí)行情況與預(yù)算進(jìn)行對(duì)比，及時(shí)發(fā)現(xiàn)差異并采取措施進(jìn)行調(diào)整，確保預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。收入管理1.物業(yè)子公司應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，及時(shí)、足額收取物業(yè)管理費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)等各項(xiàng)收入。2.加強(qiáng)對(duì)收費(fèi)工作的管理，建立健全收費(fèi)管理制度，明確收費(fèi)流程和標(biāo)準(zhǔn)，確保收費(fèi)工作的規(guī)范、透明。3.定期對(duì)欠費(fèi)情況進(jìn)行清理和催繳，采取有效措施，提高收費(fèi)率，確保公司收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)。成本費(fèi)用管理1.建立健全成本費(fèi)用管理制度，明確成本費(fèi)用的開(kāi)支范圍、標(biāo)準(zhǔn)和審批流程。2.加強(qiáng)對(duì)成本費(fèi)用的控制和核算，定期進(jìn)行成本分析，查找成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)，采取有效措施降低成本費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益。3.嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出，特別是對(duì)招待費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)等一般性費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格審核和管理，杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象。資金管理1.加強(qiáng)資金管理，合理安排資金使用，確保資金的安全、高效運(yùn)作。2.制定資金使用計(jì)劃，根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展需要和資金狀況，合理安排資金的籌集和投放，提高資金使用效率。3.加強(qiáng)對(duì)資金收支的管理，嚴(yán)格執(zhí)行資金審批制度，確保資金收支的合規(guī)性。4.定期對(duì)資金狀況進(jìn)行分析和評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金風(fēng)險(xiǎn)并采取措施進(jìn)行防范和化解。人力資源管理人員招聘1.根據(jù)物業(yè)子公司的業(yè)務(wù)發(fā)展需求，制定合理的人員招聘計(jì)劃，明確招聘崗位、人數(shù)、條件等要求。2.選擇合適的招聘渠道，如網(wǎng)絡(luò)招聘、人才市場(chǎng)招聘、內(nèi)部推薦等，廣泛吸引優(yōu)秀人才。3.對(duì)應(yīng)聘人員進(jìn)行嚴(yán)格的篩選和面試，確保招聘人員的素質(zhì)和能力符合崗位要求。培訓(xùn)與發(fā)展1.建立完善的培訓(xùn)體系，根據(jù)員工的崗位需求和職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，制定個(gè)性化的培訓(xùn)計(jì)劃。2.培訓(xùn)內(nèi)容包括物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)知識(shí)、服務(wù)技能、溝通技巧、團(tuán)隊(duì)協(xié)作等方面，不斷提升員工的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力。3.鼓勵(lì)員工參加外部培訓(xùn)和學(xué)習(xí)交流活動(dòng)，拓寬視野，更新知識(shí)結(jié)構(gòu)。4.為員工提供晉升機(jī)會(huì)和職業(yè)發(fā)展通道，根據(jù)員工的工作表現(xiàn)和能力，進(jìn)行合理的崗位調(diào)整和晉升。績(jī)效考核1.建立科學(xué)合理的績(jī)效考核制度，明確考核指標(biāo)、考核標(biāo)準(zhǔn)和考核方法。2.定期對(duì)員工進(jìn)行績(jī)效考核，考核結(jié)果與員工的薪酬、獎(jiǎng)金、晉升、培訓(xùn)等掛鉤，充分調(diào)動(dòng)員工的工作積極性和主動(dòng)性。3.加強(qiáng)對(duì)績(jī)效考核結(jié)果的反饋和溝通，幫助員工發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，改進(jìn)工作，促進(jìn)員工的成長(zhǎng)和發(fā)展。薪酬福利1.制定具有競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬福利體系，根據(jù)崗位價(jià)值、工作績(jī)效、市場(chǎng)行情等因素，確定員工的薪酬水平。2.薪酬結(jié)構(gòu)包括基本工資、績(jī)效工資、獎(jiǎng)金等部分，確保薪酬分配的公平性和合理性。3.按照國(guó)家法律法規(guī)和公司規(guī)定，為員工繳納社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金等福利，提供帶薪年假、病假、婚假、產(chǎn)假等法定假期，以及其他福利待遇，如節(jié)日福利、生日福利、培訓(xùn)機(jī)會(huì)等，提高員工的滿(mǎn)意度和歸屬感。風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估1.建立健全風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估機(jī)制，定期對(duì)物業(yè)子公司面臨的內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和評(píng)估，包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等。2.采用科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法，如定性分析、定量分析等，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和影響程度進(jìn)行評(píng)估，確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施1.根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果，制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，包括風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、風(fēng)險(xiǎn)降低、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)接受等。2.針對(duì)不同類(lèi)型的風(fēng)險(xiǎn)，采取具體的應(yīng)對(duì)措施，如加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研和分析，優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；加強(qiáng)客戶(hù)信用管理，防范信用風(fēng)險(xiǎn)；完善內(nèi)部控制制度，規(guī)范操作流程，降低操作風(fēng)險(xiǎn)；加強(qiáng)法律意識(shí)培訓(xùn)，聘請(qǐng)法律顧問(wèn)，防范法律風(fēng)險(xiǎn)等。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控與預(yù)警1.建立風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控機(jī)制，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施的執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤和監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)變化情況。2.設(shè)定風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)和閾值，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)達(dá)到預(yù)警閾值時(shí)，及時(shí)發(fā)出預(yù)警信號(hào)，提醒管理層采取措施進(jìn)行處理。3.定期對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理工作進(jìn)行總結(jié)和評(píng)估，分析風(fēng)險(xiǎn)管理效果，不斷完善風(fēng)險(xiǎn)管理體系。信息管理信息收集與整理1.建立信息收集渠道，廣泛收集與物業(yè)子公司運(yùn)營(yíng)管理相關(guān)的信息，包括市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、行業(yè)政策、業(yè)主需求、項(xiàng)目管理情況等。2.對(duì)收集到的信息進(jìn)行分類(lèi)、整理和歸檔，確保信息的準(zhǔn)確性、完整性和及時(shí)性。信息分析與利用1.定期對(duì)信息進(jìn)行分析，挖掘信息背后的潛在價(jià)值，為管理層決策提供支持。2.利用信息分析結(jié)果，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，提高管理效率，增強(qiáng)公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。信息安全管理1.加強(qiáng)信息安全管理，建立健全信息安全制度，采取有效的技術(shù)措施和管理措施，保障信息的安全。2.對(duì)涉及公司機(jī)密和業(yè)主隱私的信息進(jìn)行嚴(yán)格保密，防止信息泄露。3.定期進(jìn)行信息安全檢查和評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決信息安全問(wèn)題，防范信息安全風(fēng)險(xiǎn)。監(jiān)督與檢查內(nèi)部監(jiān)督1.公司建立內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，定期對(duì)子公司的運(yùn)營(yíng)管理情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，包括財(cái)務(wù)狀況、服務(wù)質(zhì)量、合規(guī)經(jīng)營(yíng)等方面。2.內(nèi)部監(jiān)督可采取定期審計(jì)、專(zhuān)項(xiàng)檢查、日常巡查等方式進(jìn)行，確保子公司的運(yùn)營(yíng)管理符合公司的規(guī)定和要求。3.對(duì)