海安市拆遷管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)海安市城市房屋拆遷管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在海安市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的活動(dòng)。（三）基本原則1.遵循城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，促進(jìn)土地資源的合理利用。2.保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，拆遷補(bǔ)償安置應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、公開(kāi)的原則。3.依法拆遷，拆遷活動(dòng)應(yīng)當(dāng)符合法定程序，保障被拆遷人的知情權(quán)、參與權(quán)和申訴權(quán)。（四）管理部門(mén)職責(zé)海安市建設(shè)行政主管部門(mén)是本市房屋拆遷管理的行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)拆遷管理部門(mén)），負(fù)責(zé)本辦法的組織實(shí)施和監(jiān)督管理。發(fā)展改革、規(guī)劃、國(guó)土、財(cái)政、公安、工商、稅務(wù)等部門(mén)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好房屋拆遷管理工作。二、拆遷管理（一）拆遷計(jì)劃與拆遷方案1.拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市建設(shè)項(xiàng)目的需要，制定年度拆遷計(jì)劃和拆遷方案，并報(bào)拆遷管理部門(mén)備案。2.拆遷計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括拆遷范圍、拆遷方式、拆遷期限、拆遷補(bǔ)償安置資金預(yù)算等內(nèi)容。3.拆遷方案應(yīng)當(dāng)包括被拆遷房屋的基本情況、拆遷補(bǔ)償安置方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置地點(diǎn)及房源情況等內(nèi)容。（二）拆遷許可證的申領(lǐng)1.拆遷人在實(shí)施拆遷前，應(yīng)當(dāng)向拆遷管理部門(mén)提出申請(qǐng)，領(lǐng)取房屋拆遷許可證。2.申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證，應(yīng)當(dāng)提交下列資料：建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；拆遷計(jì)劃和拆遷方案；辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。3.拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查。經(jīng)審查符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證；不符合條件的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知拆遷人并說(shuō)明理由。（三）拆遷公告與通知1.拆遷管理部門(mén)在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng)，以房屋拆遷公告的形式予以公布。2.拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷現(xiàn)場(chǎng)顯著位置張貼房屋拆遷公告，并向被拆遷人發(fā)送拆遷通知書(shū)。拆遷通知書(shū)應(yīng)當(dāng)載明拆遷范圍、拆遷期限、拆遷補(bǔ)償安置方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置地點(diǎn)等事項(xiàng)。（四）暫停辦理相關(guān)手續(xù)房屋拆遷許可證核發(fā)后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，不得進(jìn)行下列活動(dòng)：1.新建、擴(kuò)建、改建房屋；2.改變房屋和土地用途；3.租賃房屋。拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)就前款所列事項(xiàng)，書(shū)面通知有關(guān)部門(mén)暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理的書(shū)面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長(zhǎng)不得超過(guò)1年；拆遷人需要延長(zhǎng)暫停期限的，必須經(jīng)拆遷管理部門(mén)批準(zhǔn)，延長(zhǎng)暫停期限不得超過(guò)1年。三、拆遷補(bǔ)償與安置（一）補(bǔ)償方式拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式。（二）貨幣補(bǔ)償1.貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。2.房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)由被拆遷人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)投票決定或者采取搖號(hào)、抽簽等方式確定。3.拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)良好的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，供被拆遷人選擇。（三）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換1.拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換。2.實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。3.產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的建筑面積與被拆遷房屋的建筑面積相等的部分，按照被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)格結(jié)算差價(jià)；產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的建筑面積超過(guò)被拆遷房屋建筑面積的部分，按照市場(chǎng)價(jià)格結(jié)算；產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的建筑面積不足被拆遷房屋建筑面積的部分，按照被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格結(jié)算。（四）拆遷安置1.拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)拆遷計(jì)劃和拆遷方案，合理安排被拆遷人的安置用房。安置用房應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)，具備基本生活配套設(shè)施。2.拆遷安置地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)在拆遷范圍內(nèi)或者就近地段。拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷公告中明確安置地點(diǎn)，并向被拆遷人提供安置用房的平面圖和戶(hù)型圖。3.被拆遷人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，并在協(xié)議中明確安置用房的地點(diǎn)、面積、戶(hù)型、交付時(shí)間等事項(xiàng)。（五）特殊情況的補(bǔ)償與安置1.拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國(guó)家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。2.拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補(bǔ)償。3.拆遷租賃房屋的，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。四、拆遷評(píng)估（一）評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)由被拆遷人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)投票決定或者采取搖號(hào)、抽簽等方式確定。拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)良好的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，供被拆遷人選擇。（二）評(píng)估程序1.拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)，協(xié)商選定房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。2.房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定，對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，并拍攝反映被拆遷房屋外觀(guān)和內(nèi)部狀況的照片。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。因被拆遷人原因不能對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說(shuō)明。3.房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定被拆遷房屋的補(bǔ)償金額。4.房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)，向拆遷人提供被拆遷房屋的評(píng)估報(bào)告。拆遷人應(yīng)當(dāng)將評(píng)估報(bào)告送達(dá)被拆遷人。（三）評(píng)估異議處理1.被拆遷人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可以自收到評(píng)估報(bào)告之日起5日內(nèi)，向房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。2.房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起5日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒(méi)有改變的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。3.被拆遷人對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以自收到復(fù)核結(jié)果之日起5日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。4.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定評(píng)估報(bào)告的評(píng)估程序、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估技術(shù)路線(xiàn)、評(píng)估方法選用、參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等評(píng)估技術(shù)問(wèn)題進(jìn)行審核，出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)。經(jīng)鑒定，評(píng)估報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)維持評(píng)估報(bào)告；評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具評(píng)估報(bào)告。五、拆遷補(bǔ)償安置資金管理（一）資金繳存拆遷人應(yīng)當(dāng)在辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)開(kāi)設(shè)拆遷補(bǔ)償安置資金專(zhuān)用賬戶(hù)，按照拆遷補(bǔ)償安置資金預(yù)算足額繳存拆遷補(bǔ)償安置資金。拆遷補(bǔ)償安置資金應(yīng)當(dāng)全部用于房屋拆遷的補(bǔ)償安置，不得挪作他用。（二）資金使用監(jiān)管1.拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)拆遷補(bǔ)償安置資金的使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保資金專(zhuān)款專(zhuān)用。2.拆遷人應(yīng)當(dāng)按照拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的約定，及時(shí)支付拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用。拆遷補(bǔ)償安置資金不足的，拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。3.拆遷管理部門(mén)可以根據(jù)拆遷工作進(jìn)度，按照拆遷補(bǔ)償安置資金預(yù)算的一定比例，分期撥付拆遷補(bǔ)償安置資金。（三）資金結(jié)算1.拆遷補(bǔ)償安置工作結(jié)束后，拆遷人應(yīng)當(dāng)將拆遷補(bǔ)償安置資金的使用情況報(bào)拆遷管理部門(mén)審核。2.拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)拆遷補(bǔ)償安置資金的使用情況進(jìn)行審計(jì)。經(jīng)審計(jì)，拆遷補(bǔ)償安置資金有結(jié)余的，拆遷人應(yīng)當(dāng)將結(jié)余資金退還被拆遷人。六、拆遷糾紛處理（一）拆遷糾紛的類(lèi)型1.拆遷補(bǔ)償安置糾紛，包括補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置地點(diǎn)、安置面積等方面的糾紛。2.拆遷程序糾紛，包括拆遷許可證的申領(lǐng)、拆遷公告的發(fā)布、拆遷期限的確定等方面的糾紛。3.其他拆遷糾紛，包括拆遷過(guò)程中的強(qiáng)制拆遷、房屋拆除安全等方面的糾紛。（二）糾紛解決途徑1.協(xié)商解決。拆遷當(dāng)事人可以自行協(xié)商解決拆遷糾紛。2.申請(qǐng)裁決。拆遷當(dāng)事人對(duì)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議有爭(zhēng)議的，可以向拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)裁決。拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到裁決申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，作出裁決。3.行政復(fù)議或行政訴訟。拆遷當(dāng)事人對(duì)拆遷管理部門(mén)的裁決不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。4.民事訴訟。拆遷當(dāng)事人對(duì)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議以外的其他糾紛，可以依法向人民法院提起民事訴訟。（三）強(qiáng)制拆遷1.被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門(mén)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。2.實(shí)施強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。七、法律責(zé)任（一）拆遷人違法責(zé)任1.拆遷人未取得房屋拆遷許可證，擅自實(shí)施拆遷的，由拆遷管理部門(mén)責(zé)令停止拆遷，給予警告，并處已經(jīng)拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。2.拆遷人以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由拆遷管理部門(mén)吊銷(xiāo)房屋拆遷許可證，并處拆遷補(bǔ)償安置資金1%以上3%以下的罰款。3.拆遷人有下列行為之一的，由拆遷管理部門(mén)責(zé)令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補(bǔ)償安置資金3%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷(xiāo)房屋拆遷許可證：未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實(shí)施房屋拆遷的；委托不具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷的；擅自延長(zhǎng)拆遷期限的。4.拆遷人違反本辦法規(guī)定，將拆遷補(bǔ)償安置資金挪作他用的，由拆遷管理部門(mén)責(zé)令限期改正，并處挪用資金金額2%以上5%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷(xiāo)房屋拆遷許可證。（二）被拆遷人違法責(zé)任被拆遷人違反協(xié)議，拒絕騰退周轉(zhuǎn)房的，由房屋拆遷管理部門(mén)責(zé)令限期退還；逾期不退還的，按周轉(zhuǎn)房使用面積每月每平方米5元的標(biāo)準(zhǔn)收取使用費(fèi)。（三）評(píng)估機(jī)構(gòu)違法責(zé)任房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)、注冊(cè)證書(shū)；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（四）其他單位和個(gè)人違法責(zé)任1.接受委托進(jìn)行房屋拆除的施工單位，未按照規(guī)定對(duì)房屋拆除施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行管理的，由建設(shè)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。2.有關(guān)部門(mén)工作人員在房屋拆遷