1東湖灣二期營銷思路目錄前言市場背景區(qū)域市場深化及取樣分析第一局部工程自身營銷背景第二局部營銷策略第三局部準備工作回憶市場環(huán)境的變化多端前言低迷、冷談、下滑、萎縮土地政策政策名稱頒布時間頒布單位《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定》（國土部39號令）9.28國土資源部關(guān)于印發(fā)《土地儲備管理辦法》的通知12.3國土資源部、財政部、央行金融政策政策名稱頒布時間頒布單位《中國人民銀行關(guān)于提高人民幣存款準備金率的通知》1.152.254.165.156.58.159.2510.2511.2612.25央行《關(guān)于調(diào)整個人住房公積金存貸款利率的通知》3.177.208.219.14建設(shè)部《中國人民銀行關(guān)于調(diào)整金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率的通知》3.185.197.208.219.14央行《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》銀發(fā)〔2007〕359號9.27央行銀監(jiān)會《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》銀發(fā)〔2007〕452號12.11央行銀監(jiān)會產(chǎn)業(yè)政策政策名稱頒布時間頒布單位《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（２００７年修訂）》11.7發(fā)改委、商務(wù)部住房保障政策政策名稱頒布時間頒布單位《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難得若干意見》8.13國務(wù)院《廉租住房保障辦法》11.8建設(shè)部、發(fā)改委、監(jiān)察部、民政部、財政部、國土部、央行、國稅總局、統(tǒng)計局《經(jīng)濟適用住房管理辦法》11.19建設(shè)部、發(fā)改委、監(jiān)察部、財政部、國土部、央行、國稅總局北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃（2006年－2010年）7.18市規(guī)委北京市人民政府關(guān)于印發(fā)《北京市城市廉租住房管理辦法》的通知9.25市政府北京市人民政府關(guān)于印發(fā)北京市經(jīng)濟適用住房管理辦法(試行)的通知9.25市政府

關(guān)于促進在京物業(yè)服務(wù)及相關(guān)單位建立住房公積金有關(guān)問題的通知10.22市建委、北京住房公積金管理中心關(guān)于印發(fā)北京市廉租住房、經(jīng)濟適用住房家庭收入、住房、資產(chǎn)準入標準的通知11.6市建委其他政策政策名稱頒布時間頒布單位物權(quán)法3.16人大《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》8.26國務(wù)院《關(guān)于規(guī)范境外機構(gòu)和境外個人購買商品房的通知》2.2北京市建委、市政府外辦、市公安局、市工商局、市商務(wù)局總結(jié)82007年底樓市銷售量下滑，促銷、打折聲一片！客戶觀望事態(tài)有加劇趨勢！競爭區(qū)域板塊解析區(qū)域內(nèi)市場︱區(qū)域外市場10望京區(qū)域自2007年7月至2007年12月期間共有將近7個樓盤推上了市場。總體放量根本代表了望京區(qū)域07年住宅的供給量。代表工程有北緯40、華彩國際公寓、融科橄欖城三期、中廣宜景灣、首開知語城、萬方國際公寓，北京香頌這七個工程。我們對這七個工程從開盤至今進行了長期的數(shù)據(jù)跟蹤。我們選擇了6個近期的在售工程，對于07年下半年銷售走勢進行了分析，得出近期市場的如下特點：區(qū)域內(nèi)市場銷售套數(shù)統(tǒng)計（區(qū)域內(nèi)）日期2007.7.6～2007.7.232007.7.23～2007.8.62007.8.6～2007.8.272007.8.27～2007.9.122007.9.12～2007.10.122007.10.12～2007.10.302007.10.30～2007.11.132007.11.13～2007.11.282007.11.28～2007.12.102007.12.10～2007.12.242007.12.24～2008.1.72008.1.7～2008.1.21北緯40156431122865629919913283140華彩國際153201202822141219436中廣·宜景灣未開盤1884554722233171063知語城（新）未開盤626310融科橄欖城565414873664融科三期尾盤銷售階段區(qū)域內(nèi)市場分析：自2007年10月份以后，各工程銷售速率明顯放緩區(qū)域內(nèi)市場2007.7.6～2008.1.21期間區(qū)域內(nèi)項目銷售走勢一覽區(qū)域項目名稱項目上市套數(shù)07年后上市套數(shù)07年后上市面積（㎡）銷售均價(￥/㎡)市場報價已銷套數(shù)未銷套數(shù)已銷面積（㎡）未銷售面積（㎡）簽約率開盤日期區(qū)域內(nèi)項目北緯40195819582245431420115000（兩居以下）/17000花園洋房17132451879513659287.49%07.7.8華彩國際（新）

7312476.08194131950046959111885.085.48%07.11.18華彩國際4684685540918572186004155347111829888.68%07.7.6融科（Ⅲ.君邑）7147149859312400145006783691206738794.96%07.6.9中廣·宜景灣791791842361416515000-18000450341434644077256.89%07.8.10北京香頌（新）

258326331325714500123135140621857147.67%07.8.24富臨中心

知語城6438013318.321695918000364457007618.3245.00%07.11.13萬方國際公寓22422433177.581723015000～2100036188573327444.5816.07%07.11.9屬性華彩國際融科三期北緯40中廣、宜景灣方恒國際中心首開知語城萬方國際公寓項目規(guī)模建筑面積25.3萬平方米建筑面積40萬平方米建筑面積78萬平方米建筑面積11萬平方米建筑面積25萬總建面29萬平方米總建面5.34萬平方米推廣主題細節(jié)居住空間享受和諧的豐盛人生跨千年文化典藏、締造國際經(jīng)典人居繁華之后的境界人生標定城市功能優(yōu)秀教育配套、開發(fā)商雄厚實力望京核心區(qū)的城市公寓市場成交價（交易網(wǎng)）19413（最高）124001420114165164451695917230現(xiàn)今報價195001450015000（兩居以下）/17000（花園洋房）15000-18000168001800015000～21000戶型情況一居52-63(主力）

兩居99-118（主力)

三居125-175

四居230以上一居75

兩居90-130（主力）

三居140-200（主力）

四居250以上一居65-75

兩居85-100（主力）

三居170

四居200-350一居88（用于拼接）

兩居100-120（主力）

三居190

四居24068至80平方米一居

110-120平方米兩居

140-159平方米三居兩居128

三居150-180戶型面積為80平方米一居，

84-150平方米二居，137-225平方米三居，

主力戶型為130平米左右二居；150平米左右三居項目目前市場狀況1、項目一期放量97%房屋的銷售均價為10765元/平米

2、項目含精裝（2000元/平米標準）報價為18600元/平米，層差50（10層開始），該價格下已經(jīng)開始進行認購，放量120套165-170平米的三居.

3、07.11.18號放的73套180平米的兩居為兩梯兩戶。為目前最高價戶型。1、項目銷售率已達93%以上

2、項目屬于尾房銷售階段

3、現(xiàn)今項目所剩房源為250平米以上的復(fù)式房屋

4、項目銷售速率緩慢1、一期項目屬于尾房銷售階段

2、現(xiàn)今項目所剩房源為70平米的一居和166平米以上的花園洋房

3、銷售速度相對緩慢

4、12月初將推出三棟小戶型（100平米以下）的一居和兩居。

5、D1、D5已推出，11月27-29號登記，11月30號進行網(wǎng)絡(luò)搖號。1、項目受到90/70政策影響，項目以拼接戶型的方法規(guī)避政策

2、該項目兩居小戶型已售罄

3、項目銷售速率緩慢

4、預(yù)計08年8月交房

5、項目從3-18層以上層差100元，18層以上層差200元

6、對于40%首付1.1倍利率無規(guī)避方法

7、項目朝南向景觀好的樓盤還未推出，推出時間也不確定1、性質(zhì)為公寓式酒店，商業(yè)立項

2、推出公寓式酒店300套左右

3、3000元/平米精裝標準，裝修風格多樣

4、第一太平洋戴維斯物業(yè)1、毛坯交房，二期還未開盤

2、開發(fā)商要求客戶一律40%首付，且利率有可能上漲。（與政策無關(guān)，開發(fā)商硬性要求）

3、車位在18000的均價下贈送。1、項目共一期，1棟18層高層板樓，共分6個單元共224套。一梯兩戶，兩梯三戶，兩梯四戶

2、拼接賣法，但是不強制拼接賣，可以單賣。朝北向15000最低價，朝南向20000左右最高價，目前不拼接的140-150平米的兩居最好賣。

3、雷諾氏中央空調(diào)，帶新風，走主機。精裝標準2000元/平米。風格為現(xiàn)代簡約，兩種色調(diào)。

4、銷售反應(yīng)戶型不好；拼接后面積過大。（200以上）區(qū)域內(nèi)市場總結(jié)：7～10月份為望京區(qū)域樓盤銷售旺季；價格增長明顯；自2007年10月份以后，各工程銷售速率明顯放緩；銷售降溫與新政出臺后的市場走冷有關(guān)，但望京區(qū)域沒有出現(xiàn)價格下降，也沒有7～10月份的飛漲，根本處于了停滯狀態(tài)；區(qū)域內(nèi)各工程并沒有出現(xiàn)超出正常范圍的打折。區(qū)域外市場銷售套數(shù)統(tǒng)計（區(qū)域外）板塊日期8.13～9.129.12～10.1210.12～11.1311.13～12.1012.10～1.21其他板塊裘馬都26271062610北部板塊萬達大湖公館3435225836美倫堡1919172915世茂奧臨花園475661329朝青板塊星河灣4925452923天鵝灣25051349朝陽板塊泛海國際詳細說明分析：奧運板塊樓盤及星河灣此類的高端工程受新政影響相對較小，但銷售速率也有相對下浮。區(qū)域外市場區(qū)域項目名稱項目上市套數(shù)07年后上市套數(shù)07年后上市面積（㎡）銷售均價(￥/㎡)市場報價已銷套數(shù)未銷套數(shù)已銷面積（㎡）未銷售面積（㎡）簽約率開盤日期區(qū)域外項目北部板塊奧東18

萬達大湖公館918918850991962620000185733138087129120.15%07.7.8媒體村公寓

美倫816036/18558（最小剩160三居16500/19000（二期漲價因素，產(chǎn)品形態(tài)沒變）12410199471564.892.54%07.7.20國奧村(新）1182264（新上市套數(shù)）1992772567427000（一期售罄／下一期開盤時間未定）1631013661216266562.00%06.12.29世茂奧臨花園2032638127037（06年）1908523000（最低）61523121886515196.39%05.10.1朝青板塊星河灣927722288351.793000235000342380127095161256.7947.37%05.7.1天鵝灣122852791806.7616558(平層）/25000（6米挑高復(fù)式）18500/250003831445902232784.7672.68%05.11.1其他泛海國際

2078約43萬31500(最新樓盤）

06.7.8裘馬都1092650143157.820519250005041469763645521.877.54%06.9.1萬科紫臺5632854835713888/1645814500/170002444140350800785.61%06.9.24區(qū)域外市場總結(jié)：多數(shù)奧運板塊樓盤銷售良好，銷售率都在90%以上10月份后區(qū)域外樓盤銷售速率整體開始下降在這種大勢之下，朝青板塊的星河灣仍然為跟蹤工程中高檔樓盤的價格標桿，銷售量并未受到市場的影響。主要原因是產(chǎn)品的抗摔性及購置這個價位人群的實力。區(qū)域內(nèi)重點工程分析案例分析：華彩國際公寓華彩國際公寓報價及成交均價走勢一覽開盤價8月份報價9月份報價10月份報價11月份報價12月份報價135001350014000160001850019500開盤成交價8月份成交價9月份成交價10月份成交價11月份成交價（成交緩慢）12月份成交價（成交緩慢）1338713401134151390318636/1941318572/19413區(qū)域內(nèi)重點工程分析案例分析：華彩國際公寓區(qū)域外重點工程分析案例分析：泛海國際公寓泛海國際居住區(qū)07年銷售業(yè)績統(tǒng)計(07/01/01——07/12/26)月份銷售面積(平米)銷售套數(shù)總銷金額(元)銷售均價(元/平米)1月1792788278286322155242月652733101689602155803月1733482277140930159894月26815121452029788168575月2152687371585318172626月44090207814412423184717月1703073384346571225698月2106094521411739247589月14137573161466942236310月10576452741048462591811月5012251381657102756612月3352169344102927876合計205386928402276097219586區(qū)域外重點工程分析案例分析：泛海國際公寓區(qū)域外重點工程分析案例分析：泛海國際公寓分析：泛海國際在第四季度銷售量明顯下滑，一方面是市場新政的影響因素，另一方面是客戶心中對該產(chǎn)品的價值感已經(jīng)低于了其市場報價，即產(chǎn)品已經(jīng)不能夠支撐將近28000元/平米的價格。區(qū)域外重點工程分析案例分析：星河灣800060004000區(qū)域外重點工程分析案例分析：星河灣星河灣下半年均價穩(wěn)步提升，總體銷售狀況相對平穩(wěn)。說明在市場低迷期間，高端產(chǎn)品的真實價值是保證銷售速率和銷售價格的主要因素，真正的標桿工程一定是抗市場波動能力最強的！總結(jié)28使2021年房變得市撲朔迷離調(diào)控措施的累積效應(yīng)，預(yù)計還將在2021年加大工程自身營銷背景第一局部3031工程工程背景：08年3月一期已進入全年入住階段；08年5月一期園林將呈現(xiàn)70%，將為二期客戶積累打下良好根底；08年3月預(yù)計一期圍墻及出入口大門建設(shè)根本完成；二期已經(jīng)全面開工，除312#、303#其他樓座工程已到達15層以上；售樓處包裝將全面啟動調(diào)整；二期工程對一期社區(qū)影響所出現(xiàn)的網(wǎng)絡(luò)輿論問題:308#東北角距309#較近未來交房期間會產(chǎn)生遮擋、交通動線等實際問題;二期開工對一期業(yè)主入住產(chǎn)生噪音、燈光、揚塵等方面的影響；3233二期營銷策略思路第二局部35營銷目標：區(qū)域目標：望京高端工程代表作總體目標：北京最具影響力的工程銷售目標：實現(xiàn)22000元/㎡的開盤期均價開盤6個月銷售400套的任務(wù)東湖灣二期營銷目標單價的上漲和戶型的增大直接影響到了總價的提升；工程定位決定了客群不僅僅限于望京區(qū)域內(nèi)，而是北京市場。能支付400-800萬總價的這些高端客群對于住宅的品位有著苛刻的要求。對于他們來說，住宅不僅僅要具備家的功能，還要具有能夠表達高端人群高品位的氣質(zhì)和身份。一期〔毛坯〕二期〔精裝〕二期銷售導(dǎo)入問題回憶1.5萬150-250萬家的需求品位泛區(qū)域400-800萬≥2.2萬區(qū)域單價總價客群關(guān)注點37二期策略的思考現(xiàn)階段所提策略與之前所提營銷策略并不矛盾，由于工程營銷背景的變化，市場背景的不同，客群心態(tài)的徘徊，使得原方案的品牌、品質(zhì)、品位主線在08年特殊年略有調(diào)整?？紤]到06-07年客戶對東湖灣的憧憬；——對后灣生活的憧憬考慮到07年年底交房客戶對東湖灣的認知；——對后灣生活的真實認知考慮到“后灣生活〞之前未解讀清楚，客戶并不了解其內(nèi)容；一期社區(qū)的入??；考慮到“后灣區(qū)〞概念不夠大氣，并缺乏以支撐二期高價格、高端形象。綜合以上考慮，建議弱化“后灣區(qū)〞概念及弱化“品牌〞線，直擊產(chǎn)品核心價值—景觀，將其放大。38本案價值核心體系產(chǎn)品優(yōu)勢層景觀優(yōu)勢層區(qū)域優(yōu)勢層效勞優(yōu)勢層?xùn)|湖灣產(chǎn)品價值體系天生資本不變資本,需要繼續(xù)提升與深化再生資本可變資本,通過后期優(yōu)化可產(chǎn)生新的核心價值,并最終吸引買家建筑自身的地標屬性后期建設(shè)當中裝修\科技所帶來的大幅度提升東湖灣一脈相承的優(yōu)勢所在水系公園、植物園高爾夫10萬平米內(nèi)部園林借助周邊區(qū)域的飛速開展,高端生活休閑以及商業(yè)的層出不窮,建立極具獨特性的優(yōu)勢特色細節(jié)的優(yōu)化效勞39延續(xù)品質(zhì)、品位思路，再深化。推廣前期在東湖灣一期產(chǎn)品市場認可度根底上，對于二期，不需要過多概念導(dǎo)入，直接切入品質(zhì)，以景觀“公園·海〞為主要推廣核心主線，提升并突出產(chǎn)品屬性及特點，弱化“后灣區(qū)〞概念。既增添二期的宏大氣勢又非常直觀的突出產(chǎn)品優(yōu)勢。通過四方面全面解決形象升級。二期營銷策略二期需要更有沖擊力的主題，直接打動、刺激客戶40公元·?！财肺弧钞a(chǎn)品導(dǎo)入感受導(dǎo)入核心思路營銷節(jié)奏景觀優(yōu)勢產(chǎn)品二次建設(shè)“無限視野·永無遮擋〞“三園一岸〞物業(yè)效勞標裝及公裝精裝標準一期入住社區(qū)的成熟度生活感受2021年3月—持續(xù)整個二期的銷售周期預(yù)熱期：以新聞\論壇\區(qū)域戶外\圍擋作為主要傳播方式,通過網(wǎng)絡(luò)\業(yè)內(nèi)媒體等溝通受眾積累期：通過網(wǎng)絡(luò)媒體、直投、俱樂部會員聯(lián)誼等渠道的傳播,建立產(chǎn)品認知度開盤期：加大網(wǎng)絡(luò)、直投、報紙、雜志等傳統(tǒng)渠道宣傳，還要增加針對“老帶新〞優(yōu)惠等促銷手段推廣方式最大賣點景觀“公園海〞—主題產(chǎn)生公園·海〔品質(zhì)〕品質(zhì)核心：產(chǎn)品強化副標“綠色生態(tài)居住〞或“頂級品質(zhì)居住〞41市場上的高端工程，為了提升工程的高端屬性，推廣核心往往鎖定在產(chǎn)品的稀缺性上，這也是區(qū)別于其他工程的唯一性。根據(jù)湖灣二期產(chǎn)品優(yōu)勢分析，認為二期產(chǎn)品有別于其他工程的最為突出點，也是最具有差異性的是—景觀。在延續(xù)品牌、品位思路的根底上深化階段性主題，推廣主要分為“公園·海〞，“公元·海〞兩個階段。“公園〞是指：二期景觀〔外部景觀+10萬平米內(nèi)部景觀〕的賣點，突出差異性?！肮暿侵福壕C合產(chǎn)品的全部特點，總結(jié)并提升產(chǎn)品到一個新的高度，代表著開創(chuàng)高端產(chǎn)品新紀元?！昂（暠磉_二期的氣勢和無限視野的產(chǎn)品優(yōu)勢。推廣主線解釋42推廣主線解釋公元·海〔品位〕一期公園·?！财焚|(zhì)〕第一步主線第二步主線生活標準第一核心賣點200個賣點支持細節(jié)+生活方式景觀訴求方式支持體系二期43產(chǎn)品層面：獨享景觀優(yōu)勢社會層面：新望京標志精神層面生態(tài)、宜居商品層面望京區(qū)域具備唯一性樓盤“綠色生態(tài)居住區(qū)〞“國際化居住區(qū)〞“頂級品質(zhì)居住區(qū)〞“東湖灣Ⅱ期獨享公園海〞二期高端形象提升的層面梳理：44除二次建設(shè)外,被景觀包圍的東湖灣在天生資本景觀上仍需深化30330530630730831245309#21層西側(cè)視野北湖高爾夫未來二期西側(cè)的景觀視野46309#21層西側(cè)視野北湖高爾夫309#21層西側(cè)視野北小河公園未來二期西側(cè)的景觀視野47309#21層西側(cè)視野北小河公園未來二期西側(cè)的景觀視野48309#21層西南側(cè)視野北小河未來二期南側(cè)的景觀視野49東湖灣II期·獨享公園海綠色生態(tài)居住區(qū)CHINA·BEIJING50通過四方面全面解決形象升級：核心主線現(xiàn)場系統(tǒng)新聞系統(tǒng)廣告系統(tǒng)效勞系統(tǒng)景觀—公園·海2006.3開盤新聞發(fā)布產(chǎn)品解讀精裝解讀；階段促銷：老帶新等優(yōu)惠；VI提升廣告主題提升版式提升元素的提升銷售人員效勞提升物業(yè)人員效勞提升〔售樓處及一期社區(qū)內(nèi)保安、保潔、管家、維修等一切與客戶接觸的人〕區(qū)域開展現(xiàn)狀售樓處內(nèi)包裝調(diào)整〔樣板間、視聽室、換鞋區(qū)、公法展示、接待區(qū)等〕售樓處外包裝調(diào)整〔立體字、廣場園林、花壇〕利澤西街及工程周邊道路的樹木種植現(xiàn)場銷講詞整理銷售技巧提高評獎51解決推廣渠道組合方式：

政府對于戶外的整治及對網(wǎng)絡(luò)廣告首頁發(fā)布有所限制，至此08年推廣手段將趨于平面化；市場環(huán)境的影響，常規(guī)推廣渠道已不能促進、改變成交量；一期業(yè)主入住，有待挖掘的客群。二期推廣渠道主要以客戶端媒體〔直投類、俱樂部會員等〕、網(wǎng)絡(luò)、活動〔論壇、挖掘老客戶等〕為主，群眾媒體為輔助。52解決了形象提升和二期推廣渠道組合方面，對于二期也是最關(guān)重要的工作是—不斷的完善產(chǎn)品方面的問題。西會所盡快簽署合作單位，盡快進入內(nèi)部裝修。盡快完善一期園林局部、二期園林局部，在二期推廣時有較好的面貌。也是促進客戶最快下決定買單的重要因素。盡快組織工程人員對一期房屋進行全面維修，以挽回客戶對開發(fā)商的態(tài)度。溝通解釋重要，實際行動更為重要，也時成敗的關(guān)鍵。盡快完善一期圍墻、大門、車庫等設(shè)備設(shè)施的安裝、使用。以上直接影響二期銷售及以什么樣的價格面市。53主線第一步公園·?！伯a(chǎn)品〕從區(qū)域范疇，提及成熟、國際化、便利性的現(xiàn)狀借望京區(qū)域整體開展大勢，進行望京區(qū)域的重新挖掘，扭轉(zhuǎn)、改變區(qū)域外目標客戶對望京區(qū)域的不認同?！按送┓潜送┄?。通過軟文形式傳達。從產(chǎn)品范疇，提及工程景觀〔生態(tài)〕、頂級品質(zhì)〔精裝〕、戶型、生活感受等方面以產(chǎn)品核心競爭力為主題，通過常規(guī)廣告形式〔網(wǎng)絡(luò)、報紙、雜志〕，加之影響力的論壇、公益性的公關(guān)活動，塑造工程品牌，擴大品牌影響力及高度。形成照應(yīng)的態(tài)勢。效勞感受體系——“全員營銷〞通過客服管家等效勞人員讓客戶在銷售期就深刻感受東湖灣所帶來的高品質(zhì)效勞。學習萬科、龍湖的效勞意識54精裝手冊銷售工具現(xiàn)場通過精裝材料展示區(qū)直觀感覺二期品質(zhì)網(wǎng)站網(wǎng)上精裝講解活動現(xiàn)場舉辦精裝家居解決方案說明會的活動，通過平面媒體、網(wǎng)絡(luò)渠道以新聞通稿及軟性文章解讀等形式展開。精裝解讀55

主線第二步----公元·海（品位）在開盤后，由于一期即將成熟的園林，進入第二步—公元·?！财肺弧持骶€的范圍，總結(jié)、強化二期全部特點，給予客戶更強的信心，促進客戶快速成交。東湖灣的生活標準——200個賣點東湖灣高品位的生活感受562008年營銷工作時間表時間節(jié)點2008年3月4月5月6月7月8月奧運9月-12月銷售方面銷售階段準備期積累期開盤期持續(xù)期強銷期推廣方面區(qū)域國際化、成熟、便捷雖弱化區(qū)域，預(yù)熱期通過與媒體合作，以區(qū)域軟文開場引入產(chǎn)品品質(zhì)—景觀主線公園·海準備推廣—以公園海為主軸，穿插精品主題、服務(wù)主題、西會所介紹等延續(xù)推廣品位—產(chǎn)品綜合特點的表現(xiàn)公元·?？偨Y(jié)二期整體產(chǎn)品特點，強化現(xiàn)場體驗，以事件營銷57銷售角度考慮的推盤策略首先從規(guī)劃、地塊條件上比較分析優(yōu)勢；其次對單體樓座條件分析優(yōu)劣勢；58303305306307308312二期一期59從東湖灣2期規(guī)劃用地理位置上，位于整體社區(qū)得最西端。西側(cè)臨市政道路〔望京外環(huán)路〕，也是臨北小河公園最近的地塊，東側(cè)與工程一期相連，南側(cè)為北小河景觀帶，北側(cè)為東湖路并與京承高速路相連。地塊整體方正。自然環(huán)境：東湖灣工程2期自然環(huán)境非常好，工程地塊南側(cè)為北小河景觀帶〔系水景〕，工程西側(cè)為北小河公園以及京承高速綠化帶，景觀優(yōu)勢最為明顯的地塊。社區(qū)景觀：10萬平方米的社區(qū)內(nèi)部5大主題園林集中的地塊，小品、水系展示面最豐富的地塊。二期是東湖灣景觀優(yōu)勢最為突出、最出彩的地塊60東湖灣二期各樓座情況分析61本樓規(guī)劃方正，南北通透；南面為臨近北小河景觀帶，北面為小區(qū)景觀園林，西側(cè)端單元可觀北小河公園；樓體南面臨路，有一定噪音干擾；無商業(yè)干擾，居住感較強；三面觀景，河道景觀視野開闊；三居、三居半、四居〔160-208㎡〕戶型；目前樓體尚未建設(shè)。30330530630730831262303樓戶型及面積比例總表居室類別標準層套數(shù)合計套數(shù)比例標準層建筑面積面積比例三居室5250.00%8490.5645.23%四居室5250.00%10297.8854.77％合計104100.00%18770.44100.00%63樓體規(guī)劃1單元座南朝北，2單元為東南，南北通透；南面為臨近北小河景觀帶，北面為小區(qū)景觀園林，西側(cè)端單元可觀北小河公園；存在距離中國電信發(fā)射塔較近情況；樓體南面臨路，有一定噪音干擾；無商業(yè)干擾，居住感較強。與303＃相同是三面景觀，河道景觀開闊；三居、三居半、四居〔160-208㎡〕戶型。30330530630730831264305樓戶型及面積比例總表居室類別標準層套數(shù)合計套數(shù)比例標準層建筑面積面積比例三居室7875.00%14454.9674.94%四居室2625.00%4834.4425.06％合計104100.00%19289.4100.00%65本樓規(guī)劃1單元座南朝北，2、3單元為東南，南北通透；南面為臨近北小河景觀帶，北面為小區(qū)景觀園林，西側(cè)端單元近距離臨近北小河公園，且2、3單元北面也可觀北小河公園景觀；樓體南面與西側(cè)各臨路，尤其是西側(cè)外望京環(huán)路，有噪音較大干擾；無商業(yè)干擾，居住感較強；與中國電信發(fā)射塔距離最近的樓座。三面景觀，此樓座是臨河三棟樓中，視野最為開闊的。三居、四居〔160-210㎡〕戶型。30330530630730831266306樓戶型及面積比例總表居室類別標準層

套數(shù)合計套數(shù)比例標準層

建筑面積面積比例三居室13083.33%2308881.09%四居室2616.67%5382.5218.91％合計156100.00%28470.52100.00%67本樓規(guī)劃1單元座南朝北，2單元為東南，南北通透；南面為小區(qū)中心園林且高層略有北小河景觀帶視野，北面為小區(qū)景觀園林，西側(cè)端單元最臨近北小河公園；距離小區(qū)主出入口較近；樓體西側(cè)臨望京外環(huán)路〔市政次干道〕，有噪音較大污染；無商業(yè)干擾，居住感較強。同樣存在與中國電信發(fā)射塔有一定距離；三面景觀，視野開闊；三居、四居〔160-210㎡〕戶型。30330530630730831268307樓戶型及面積比例總表居室類別標準層

套數(shù)合計套數(shù)比例標準層

建筑面積面積比例三居室7575.00%1385472.82%四居室2525.00%5170.2527.18％合計100100.00%19024.25100.00%69樓體規(guī)劃方正，南北通透，位于社區(qū)中心區(qū)，對于社區(qū)景觀位置優(yōu)越；樓體四周均為小區(qū)園林，南面為小區(qū)中心園林，北面為小區(qū)中心花園，西側(cè)為北小河公園，東側(cè)為工程一期園林，但視野開闊性較差；距離小區(qū)主出入口較近；無商業(yè)干擾，居住感較強；三居、四居〔160-210㎡〕戶型為主，少量躍層戶型。30330530630730831270308樓戶型及面積比例總表居室類別標準層

套數(shù)合計套數(shù)比例標準層

建筑面積面積比例三居室8272.57%14421.9163.03%四居室1916.81%3962.2617.32%合計113100.00%22882.49100.00%71303305306307308312樓體為5單元設(shè)計，2梯2戶，東側(cè)端單元為2梯3戶，為半弧形設(shè)計，且樓身較長；東側(cè)端單元座南朝北，南北通透，西側(cè)端單元最南側(cè)戶型為三面采光，視野開闊；樓體南面為小區(qū)中心花園，北面無景觀，西側(cè)端單元可有北小河公園景觀，東側(cè)臨1號非配套商業(yè)較近；樓體北、西側(cè)面臨次主干道，樓體下方為底商設(shè)計，噪音干擾較大；以緊湊型二居、三居〔120-170㎡〕為主；目前樓體尚未建設(shè)。72312樓戶型及面積比例總表居室類別標準層

套數(shù)合計套數(shù)比例標準層

建筑面積面積比例零居室4815.38%30249.48%一居室10433.33%7