私人住宅管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)私人住宅的管理，維護(hù)住宅區(qū)域的安全、整潔、有序，保障業(yè)主的合法權(quán)益，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本公司所管理的各類私人住宅區(qū)域，包括獨(dú)棟住宅、聯(lián)排住宅、公寓等。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家及地方有關(guān)法律法規(guī)，依法進(jìn)行住宅管理活動(dòng)。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)，努力營(yíng)造舒適、和諧的居住環(huán)境。3.公開透明原則：管理規(guī)定、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等信息應(yīng)向業(yè)主公開，接受業(yè)主監(jiān)督。4.共同參與原則：鼓勵(lì)業(yè)主積極參與住宅管理，共同維護(hù)良好的居住秩序。二、業(yè)主及使用人權(quán)利與義務(wù)（一）權(quán)利1.依法享有住宅的所有權(quán)、使用權(quán)及相關(guān)權(quán)益。2.參加業(yè)主大會(huì)，享有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和表決權(quán)。3.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，提出意見和建議。4.對(duì)住宅區(qū)域內(nèi)的公共事務(wù)享有知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。5.按照規(guī)定使用住宅專項(xiàng)維修資金。6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。（二）義務(wù)1.遵守本管理辦法及相關(guān)規(guī)定，履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)。2.按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他應(yīng)繳納的費(fèi)用。3.配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理工作，不得妨礙或阻撓物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常開展服務(wù)活動(dòng)。4.愛護(hù)住宅區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自改變其用途或損壞。5.遵守住宅區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、安全等規(guī)定，保持住宅及其周邊環(huán)境整潔、美觀。6.按照規(guī)定停放車輛，不得亂停亂放。7.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)（一）基本職責(zé)1.按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)。2.制定并執(zhí)行住宅區(qū)域的管理制度，維護(hù)住宅區(qū)域的正常秩序。3.負(fù)責(zé)住宅區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)、保養(yǎng)和管理。4.做好住宅區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清掃、綠化養(yǎng)護(hù)等工作。5.協(xié)助有關(guān)部門做好住宅區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，保障業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全。6.及時(shí)處理業(yè)主的投訴和建議，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。（二）具體服務(wù)內(nèi)容1.房屋管理-對(duì)房屋外觀進(jìn)行檢查，保持房屋外觀整潔。-定期對(duì)房屋共用部位進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理房屋安全隱患。-協(xié)助業(yè)主辦理房屋裝修手續(xù)，監(jiān)督裝修施工，確保裝修活動(dòng)符合相關(guān)規(guī)定。2.共用設(shè)施設(shè)備管理-建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)等情況。-按照規(guī)定對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常巡查、維護(hù)、保養(yǎng)和維修，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。-制定共用設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急預(yù)案，定期進(jìn)行演練，提高應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的能力。3.環(huán)境衛(wèi)生管理-制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，明確清掃標(biāo)準(zhǔn)和頻次。-定期對(duì)住宅區(qū)域內(nèi)的道路、綠地、樓道等進(jìn)行清掃，保持環(huán)境整潔。-及時(shí)清理垃圾，做到日產(chǎn)日清，垃圾收集容器定期清洗消毒。-做好公共區(qū)域的消殺工作，預(yù)防疾病傳播。4.綠化管理-制定綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，定期對(duì)綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作。-保護(hù)綠化植物，制止破壞綠化的行為，確保綠化景觀效果。5.安全防范管理-建立安全防范制度，配備必要的安全防范人員和設(shè)施設(shè)備。-對(duì)住宅區(qū)域進(jìn)行24小時(shí)值班巡邏，做好巡邏記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理安全問(wèn)題。-協(xié)助有關(guān)部門做好消防安全工作，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效，疏散通道暢通。-對(duì)進(jìn)出住宅區(qū)域的人員、車輛進(jìn)行登記和管理，維護(hù)區(qū)域內(nèi)的交通秩序。6.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理-按照規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)費(fèi)方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。-定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。-合理使用物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，確保服務(wù)質(zhì)量和管理工作的正常開展。四、住宅區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理（一）共用部位管理1.共用部位包括房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對(duì)共用部位進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞或安全隱患及時(shí)進(jìn)行維修和處理。3.業(yè)主不得擅自占用、損壞共用部位，不得在共用部位堆放雜物或進(jìn)行其他影響共用部位正常使用的行為。（二）共用設(shè)施設(shè)備管理1.共用設(shè)施設(shè)備包括電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立共用設(shè)施設(shè)備管理制度，明確設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)、維修等責(zé)任。3.按照規(guī)定對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期巡查、維護(hù)、保養(yǎng)和維修，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。4.共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)故障或損壞時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)組織維修，保障業(yè)主的正常使用。5.業(yè)主不得擅自改變共用設(shè)施設(shè)備的用途或損壞設(shè)施設(shè)備，如需使用共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行特殊作業(yè)，應(yīng)提前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。五、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.住宅區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)達(dá)到國(guó)家及地方規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定環(huán)境衛(wèi)生清掃計(jì)劃，明確清掃范圍、標(biāo)準(zhǔn)和頻次。3.定期對(duì)住宅區(qū)域內(nèi)的道路、綠地、樓道等進(jìn)行清掃，保持環(huán)境整潔。4.及時(shí)清理垃圾，做到日產(chǎn)日清，垃圾收集容器定期清洗消毒。5.做好公共區(qū)域的消殺工作，預(yù)防疾病傳播。6.業(yè)主應(yīng)自覺(jué)維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生，不得隨意丟棄垃圾，不得在公共區(qū)域內(nèi)焚燒雜物。（二）綠化管理1.住宅區(qū)域內(nèi)的綠化應(yīng)合理規(guī)劃，保持綠化景觀效果。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，定期對(duì)綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作。3.保護(hù)綠化植物，制止破壞綠化的行為，確保綠化景觀效果。4.業(yè)主應(yīng)愛護(hù)綠化植物，不得擅自砍伐、移植、損壞綠化植物。六、安全防范管理（一）人員與車輛出入管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在住宅區(qū)域出入口設(shè)置崗?fù)?，安排專人?fù)責(zé)人員和車輛的出入登記和管理。2.對(duì)進(jìn)出住宅區(qū)域的人員進(jìn)行身份核實(shí)，來(lái)訪人員應(yīng)進(jìn)行登記并經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后方可進(jìn)入。3.對(duì)進(jìn)出住宅區(qū)域的車輛進(jìn)行登記，業(yè)主車輛憑有效證件通行，外來(lái)車輛應(yīng)進(jìn)行登記并按規(guī)定停放。4.禁止攜帶易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)物品進(jìn)入住宅區(qū)域。（二）巡邏管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定巡邏制度，安排專人進(jìn)行24小時(shí)值班巡邏。2.巡邏人員應(yīng)按照規(guī)定的路線和時(shí)間進(jìn)行巡邏，做好巡邏記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理安全問(wèn)題。3.對(duì)住宅區(qū)域內(nèi)的重點(diǎn)部位進(jìn)行重點(diǎn)巡查，如電梯機(jī)房、配電室、消防控制室等。4.發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)及時(shí)報(bào)告，并采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處理。（三）消防安全管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照國(guó)家及地方有關(guān)消防安全規(guī)定，做好住宅區(qū)域內(nèi)的消防安全工作。2.建立消防安全管理制度，明確消防安全責(zé)任。3.配備必要的消防設(shè)施設(shè)備，并確保設(shè)施設(shè)備完好有效。4.定期組織消防演練，提高業(yè)主和員工的消防安全意識(shí)和應(yīng)急處置能力。5.保持疏散通道暢通，不得在疏散通道內(nèi)堆放雜物。6.禁止在住宅區(qū)域內(nèi)私拉亂接電線，違規(guī)使用電器設(shè)備。（四）治安防范管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)協(xié)助有關(guān)部門做好住宅區(qū)域內(nèi)的治安防范工作。2.加強(qiáng)與業(yè)主的溝通與聯(lián)系，及時(shí)了解業(yè)主的需求和意見，共同維護(hù)住宅區(qū)域的治安秩序。3.對(duì)住宅區(qū)域內(nèi)的治安案件應(yīng)及時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)，并協(xié)助公安機(jī)關(guān)進(jìn)行調(diào)查處理。七、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理（一）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量、成本等因素，按照合理、公平、公開的原則確定。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定，并向業(yè)主公示。（二）計(jì)費(fèi)方式1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的計(jì)費(fèi)方式可采用包干制或酬金制。2.包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式。3.酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式。（三）費(fèi)用繳納1.業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時(shí)間和方式繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主發(fā)送繳費(fèi)通知，提醒業(yè)主按時(shí)繳費(fèi)。3.業(yè)主逾期未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按照合同約定收取違約金。4.經(jīng)多次催繳仍不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過(guò)法律途徑追討欠費(fèi)。（四）費(fèi)用使用與監(jiān)督1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的用途使用物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得挪作他用。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。3.業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況進(jìn)行查詢和監(jiān)督，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)予以配合。八、住宅專項(xiàng)維修資金管理（一）繳存1.業(yè)主應(yīng)按照國(guó)家及地方有關(guān)規(guī)定繳存住宅專項(xiàng)維修資金。2.住宅專項(xiàng)維修資金的繳存標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)住宅的類型、建筑面積等因素確定。3.業(yè)主繳存的住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)存入專戶管理，?？顚Ｓ?。（二）使用1.住宅專項(xiàng)維修資金用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。2.使用住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行，包括制定維修方案、征求業(yè)主意見、組織施工、驗(yàn)收結(jié)算等。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)需要維修、更新和改造的，應(yīng)及時(shí)提出使用住宅專項(xiàng)維修資金的建議。4.業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)有權(quán)決定住宅專項(xiàng)維修資金的使用事項(xiàng)。（三）管理與監(jiān)督1.住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立住宅專項(xiàng)維修資金管理制度，明確資金的使用、管理等責(zé)任。3.政府有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理，確保資金的安全和合理使用。4.業(yè)主有權(quán)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的使用情況進(jìn)行查詢和監(jiān)督，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)予以配合。九、裝修管理（一）裝修申請(qǐng)1.業(yè)主如需進(jìn)行房屋裝修，應(yīng)提前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出裝修申請(qǐng)，并提交相關(guān)資料，如裝修設(shè)計(jì)方案、施工單位資質(zhì)證明等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在收到裝修申請(qǐng)后進(jìn)行審核，對(duì)符合規(guī)定的申請(qǐng)予以批準(zhǔn)，并與業(yè)主簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議。（二）裝修施工管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)告知業(yè)主裝修施工的注意事項(xiàng)和禁止行為，如不得破壞房屋結(jié)構(gòu)、不得擅自改變房屋用途等。2.對(duì)裝修施工進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為及時(shí)制止并要求整改。3.要求施工單位做好施工現(xiàn)場(chǎng)的安全防范工作，確保施工安全。（三）裝修驗(yàn)收1.裝修工程竣工后，業(yè)主應(yīng)通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定對(duì)裝修工程進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)符合要求的予以認(rèn)可，對(duì)不符合要求的要求業(yè)主限期整改。3.業(yè)主整改合格后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)退還裝修保證金。十、投訴處理（一）投訴渠道1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)設(shè)立投訴電話、郵箱、意見箱等投訴渠道，方便業(yè)主投訴。2.業(yè)主可通過(guò)以上渠道向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映問(wèn)題、提出意見和建議。（二）投訴處理流程1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到業(yè)主投訴后，應(yīng)及時(shí)記錄投訴內(nèi)容，并安排專人進(jìn)行處理。2.對(duì)投訴問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，分析原因，制定解決方案。3.將