珠海預(yù)售管理辦法一、總則（一）目的為了加強珠海房地產(chǎn)市場預(yù)售管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)售行為，保障購房人的合法權(quán)益，維護房地產(chǎn)市場秩序，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在珠海市行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，進行商品房預(yù)售的企業(yè)和相關(guān)行為。（三）基本原則1.依法管理原則嚴(yán)格依據(jù)國家法律法規(guī)和本市相關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)預(yù)售活動進行全面監(jiān)管，確保各項行為合法合規(guī)。2.公開公平公正原則預(yù)售信息公開透明，預(yù)售過程公平競爭，對所有參與預(yù)售活動的主體一視同仁，保障各方合法權(quán)益。3.保護消費者權(quán)益原則以保障購房人的合法權(quán)益為出發(fā)點和落腳點，規(guī)范預(yù)售行為，提供準(zhǔn)確信息，加強質(zhì)量監(jiān)管，確保購房人購買到滿意、放心的商品房。二、預(yù)售許可管理（一）申請條件1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。3.按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。4.開發(fā)企業(yè)向市房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。（二）申請材料1.商品房預(yù)售許可申請表。2.開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書。3.土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。4.投入開發(fā)建設(shè)的資金證明，包括銀行出具的資金到位證明、財務(wù)報表等。5.工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明。6.商品房預(yù)售方案，包括預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。（三）審批程序1.受理市房地產(chǎn)管理部門收到開發(fā)企業(yè)提交的預(yù)售許可申請后，對申請材料進行查驗。申請材料齊全、符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)受理，并出具受理通知書；申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者在5日內(nèi)一次性書面告知開發(fā)企業(yè)需要補正的全部內(nèi)容。2.審核市房地產(chǎn)管理部門對受理的申請進行審核。審核內(nèi)容包括申請條件是否符合要求、申請材料是否真實有效等。必要時，可以進行實地查勘。3.許可決定經(jīng)審核符合預(yù)售許可條件的，市房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定，頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；不符合預(yù)售許可條件的，應(yīng)當(dāng)作出不予許可的書面決定，并說明理由。（四）預(yù)售許可證管理1.《商品房預(yù)售許可證》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房的法定憑證，不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓。2.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在售樓處顯著位置公示《商品房預(yù)售許可證》原件。3.預(yù)售許可的有效期限為1年，自核發(fā)之日起計算。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)售許可有效期內(nèi)售完該項目的預(yù)售商品房。如需延期，應(yīng)當(dāng)在有效期屆滿前30日內(nèi)向原發(fā)證機關(guān)提出申請，經(jīng)審核同意后，可延長1年。三、預(yù)售合同管理（一）合同簽訂1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自取得《商品房預(yù)售許可證》之日起10日內(nèi)，將預(yù)售商品房的全部房源信息在珠海市房地產(chǎn)交易監(jiān)管平臺上公示。2.購房人在認(rèn)購預(yù)售商品房時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向購房人出示《商品房預(yù)售許可證》，并提供商品房預(yù)售合同示范文本。購房人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀合同條款，在平等、自愿、公平的基礎(chǔ)上簽訂預(yù)售合同。3.預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括商品房的基本情況、價格、付款方式、交付條件、交付時間、違約責(zé)任等條款。（二）合同備案1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向市房地產(chǎn)管理部門辦理合同備案手續(xù)。辦理備案時，應(yīng)當(dāng)提交以下材料：商品房預(yù)售合同備案申請表。預(yù)售合同正本。購房人的身份證明。2.市房地產(chǎn)管理部門對開發(fā)企業(yè)提交的備案材料進行審核。審核通過的，予以備案，并在合同上加蓋備案專用章；審核不通過的，應(yīng)當(dāng)告知開發(fā)企業(yè)理由，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)要求進行修改后重新申請備案。3.已備案的預(yù)售合同，購房人需要變更買受人姓名、身份證號碼、房屋地址等信息的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理房屋交付使用前，持有關(guān)證明材料向市房地產(chǎn)管理部門申請辦理合同變更備案手續(xù)。（三）合同履行1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售合同約定的時間、地點、標(biāo)準(zhǔn)等條件交付商品房。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時通知購房人，并在合理期限內(nèi)提供證明。2.購房人應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售合同約定的付款方式和時間支付購房款。逾期付款的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。3.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和本市有關(guān)規(guī)定，在商品房交付使用時，向購房人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并承擔(dān)商品房保修責(zé)任。四、預(yù)售資金監(jiān)管（一）監(jiān)管賬戶設(shè)立1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在申請預(yù)售許可時，選擇一家商業(yè)銀行作為預(yù)售資金監(jiān)管銀行，并與監(jiān)管銀行、市房地產(chǎn)管理部門簽訂《珠海市商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》。2.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在監(jiān)管銀行設(shè)立商品房預(yù)售資金專用賬戶，用于存放預(yù)售資金。專用賬戶應(yīng)當(dāng)以項目為單位設(shè)立，?？顚Ｓ?。（二）資金繳存1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的約定，將預(yù)售資金足額繳存至專用賬戶。預(yù)售資金繳存比例按照項目建設(shè)進度分階段進行控制，具體比例如下：基礎(chǔ)完工至主體結(jié)構(gòu)完工，繳存比例為預(yù)售資金總額的25%。主體結(jié)構(gòu)完工至竣工驗收備案，繳存比例為預(yù)售資金總額的50%?？⒐を炇諅浒钢练课萁桓妒褂?，繳存比例為預(yù)售資金總額的75%。房屋交付使用至項目交付使用后1年，繳存比例為預(yù)售資金總額的100%。2.開發(fā)企業(yè)申請使用預(yù)售資金時，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管銀行提交用款計劃和申請，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的約定進行審核。審核通過的，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照用款計劃將預(yù)售資金撥付給開發(fā)企業(yè)。（三）資金使用監(jiān)管1.預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于項目工程建設(shè)，確保工程質(zhì)量和進度。開發(fā)企業(yè)使用預(yù)售資金時，應(yīng)當(dāng)提供工程建設(shè)進度報告、監(jiān)理報告、施工單位出具的資金使用計劃等相關(guān)證明材料。2.市房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對預(yù)售資金的繳存、使用情況進行監(jiān)督檢查。發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)有違規(guī)使用預(yù)售資金行為的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，并依法予以處罰。3.監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的約定，履行監(jiān)管職責(zé)。對未按照約定進行監(jiān)管的，市房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正；情節(jié)嚴(yán)重的，取消其預(yù)售資金監(jiān)管銀行資格。五、預(yù)售信息公開（一）公開內(nèi)容1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在售樓處顯著位置公示以下預(yù)售信息：《商品房預(yù)售許可證》原件。預(yù)售商品房的房源信息，包括房屋位置、面積、戶型、價格等。預(yù)售合同示范文本。預(yù)售資金監(jiān)管賬戶信息。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)等。2.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在珠海市房地產(chǎn)交易監(jiān)管平臺上及時更新預(yù)售信息，確保信息的準(zhǔn)確性和及時性。（二）公開方式1.售樓處現(xiàn)場公示是預(yù)售信息公開的主要方式。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)保證公示內(nèi)容清晰、完整，便于購房人查閱。2.珠海市房地產(chǎn)交易監(jiān)管平臺是預(yù)售信息公開的重要平臺。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照要求在平臺上填報相關(guān)信息，并對信息的真實性負(fù)責(zé)。（三）信息查詢1.購房人有權(quán)查詢預(yù)售商品房的相關(guān)信息。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為購房人提供便利的查詢服務(wù)，不得拒絕或者限制購房人的查詢要求。2.市房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立預(yù)售信息查詢系統(tǒng)，方便購房人通過網(wǎng)絡(luò)等方式查詢預(yù)售信息。六、監(jiān)督管理（一）部門職責(zé)1.市房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本市房地產(chǎn)預(yù)售活動的監(jiān)督管理工作，依法查處違法違規(guī)行為。2.市發(fā)展改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)、國土資源、工商、物價等部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好房地產(chǎn)預(yù)售管理工作。（二）監(jiān)督檢查措施1.市房地產(chǎn)管理部門有權(quán)對開發(fā)企業(yè)的預(yù)售活動進行檢查，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合，如實提供相關(guān)資料和情況。2.檢查人員進行檢查時，應(yīng)當(dāng)出示執(zhí)法證件。檢查可以采取查閱資料、實地查勘、詢問當(dāng)事人等方式進行。3.對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，市房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令開發(fā)企業(yè)限期改正，并依法予以處理。（三）投訴處理1.市房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立投訴舉報制度，受理購房人及其他利害關(guān)系人對房地產(chǎn)預(yù)售活動的投訴舉報。2.對投訴舉報事項，市房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)及時進行調(diào)查處理，并將處理結(jié)果告知投訴舉報人。七、法律責(zé)任（一）開發(fā)企業(yè)違法責(zé)任1.開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，由市房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得預(yù)售許可的，由市房地產(chǎn)管理部門予以撤銷，并處3萬元罰款。開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得預(yù)售許可后預(yù)售商品房的，按照未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的規(guī)定處罰。3.開發(fā)企業(yè)不按照預(yù)售合同約定履行義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；給購房人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。4.開發(fā)企業(yè)將未經(jīng)驗收或者驗收不合格的商品房交付使用的，由市建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正，并處交付使用的房屋總造價2%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由市房地產(chǎn)管理部門吊銷開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)證書。（二）其他相關(guān)責(zé)任1.開發(fā)企業(yè)違反預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定的，由市房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處5萬元以上10萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停其網(wǎng)簽資格。2.開發(fā)企業(yè)未按照本辦法規(guī)定公開預(yù)售信息的，由市房