深圳業(yè)主管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)本辦法旨在規(guī)范深圳業(yè)主管理行為，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，營造安全、舒適、和諧的居住環(huán)境。依據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及深圳市相關(guān)法律法規(guī)制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于深圳市行政區(qū)域內(nèi)各類住宅小區(qū)、商業(yè)寫字樓、工業(yè)園區(qū)等物業(yè)項(xiàng)目中業(yè)主的管理活動(dòng)。（三）基本原則1.依法管理原則業(yè)主管理活動(dòng)必須遵守國家法律法規(guī)和深圳市的相關(guān)規(guī)定，確保管理行為合法合規(guī)。2.民主協(xié)商原則充分尊重業(yè)主的意愿，通過民主協(xié)商的方式解決管理中的問題，保障業(yè)主的知情權(quán)、參與權(quán)和決策權(quán)。3.公平公正原則對待所有業(yè)主一視同仁，不偏袒、不歧視，確保管理活動(dòng)公平公正。4.服務(wù)與管理并重原則在加強(qiáng)管理的同時(shí)，注重為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，滿足業(yè)主的合理需求。二、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)（一）業(yè)主大會(huì)的成立1.籌備組的組建符合成立業(yè)主大會(huì)條件的小區(qū)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。2.業(yè)主大會(huì)的召開籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對以下事項(xiàng)進(jìn)行表決：（1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）制定和修改管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（5）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。（二）業(yè)主委員會(huì)的選舉與職責(zé)1.業(yè)主委員會(huì)的選舉業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由五至十一人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：（1）具有完全民事行為能力；（2）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；（3）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；（4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；（5）具有一定的組織能力；（6）具備必要的工作時(shí)間。2.業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)（1）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；（2）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（3）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（4）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（5）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（6）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；（7）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；（8）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；（9）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。（三）業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作1.議事規(guī)則業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)制定議事規(guī)則，明確業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和任期等事項(xiàng)。2.會(huì)議制度業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。3.表決程序業(yè)主大會(huì)決定本辦法規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。三、物業(yè)服務(wù)（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘與解聘1.選聘業(yè)主大會(huì)可以通過招投標(biāo)或者協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。采用招投標(biāo)方式選聘的，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施。2.解聘業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。（二）物業(yè)服務(wù)合同1.合同內(nèi)容物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任等事項(xiàng)進(jìn)行約定。2.合同變更與解除物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同期限屆滿前簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主大會(huì)決定不再續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。（三）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督1.監(jiān)督機(jī)制業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查，聽取業(yè)主的意見和建議，并將監(jiān)督檢查情況向業(yè)主大會(huì)報(bào)告。2.投訴處理業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意的，可以向業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)部門投訴。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)調(diào)處理，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行調(diào)查處理。四、物業(yè)使用與維護(hù)（一）物業(yè)使用規(guī)范1.業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。2.業(yè)主不得擅自改變房屋用途、搭建建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施等。（二）物業(yè)維修與養(yǎng)護(hù)1.專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照規(guī)定繳存，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。2.日常維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維修和養(yǎng)護(hù)，確保其正常運(yùn)行。（三）物業(yè)安全管理1.安全防范措施物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定安全防范制度，落實(shí)安全防范措施，保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的人身和財(cái)產(chǎn)安全。2.消防管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照消防法律法規(guī)的規(guī)定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防工作，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效。五、費(fèi)用管理（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定協(xié)商確定。2.費(fèi)用繳納業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（二）專項(xiàng)維修資金1.繳存專項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照規(guī)定繳存，繳存比例和方式按照國家和深圳市的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2.使用專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)部門審核同意后使用。（三）其他費(fèi)用1.停車費(fèi)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車費(fèi)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并按照規(guī)定進(jìn)行管理。2.水電費(fèi)水電費(fèi)由業(yè)主按照實(shí)際使用量向供水供電部門繳納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以代收代繳。六、法律責(zé)任（一）業(yè)主的法律責(zé)任業(yè)主違反法律法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，損害公共利益和他人合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。（二）業(yè)主委員會(huì)的法律責(zé)任業(yè)主委員會(huì)委員違反法律法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，損害業(yè)主利益的，應(yīng)當(dāng)