株洲預(yù)售管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)株洲市房地產(chǎn)市場預(yù)售管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售行為，保障購房人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于株洲市行政區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)售活動及其管理。（三）基本原則1.依法管理原則嚴(yán)格依照國家法律法規(guī)和本辦法規(guī)定，對房地產(chǎn)預(yù)售活動進(jìn)行監(jiān)督管理，確保各項管理工作有法可依、依法進(jìn)行。2.公開公平公正原則預(yù)售管理過程中，應(yīng)遵循公開透明的原則，向社會公開預(yù)售審批條件、程序、結(jié)果等信息；對所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一視同仁，公平對待，確保市場競爭環(huán)境公正有序。3.保護(hù)權(quán)益原則充分保障購房人的合法權(quán)益，加強(qiáng)對預(yù)售資金、預(yù)售合同等方面的管理，確保購房人在購買預(yù)售商品房過程中的知情權(quán)、選擇權(quán)、安全權(quán)等得到有效維護(hù)。二、預(yù)售條件（一）土地條件1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。2.土地用途符合城市規(guī)劃要求，不存在土地閑置、違規(guī)變更土地用途等情況。3.按照土地出讓合同約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，已完成一定比例的開發(fā)投資。具體比例為：多層建筑完成基礎(chǔ)工程；高層建筑完成基礎(chǔ)工程的三分之一以上，但投資額不得低于總投資額的百分之二十五。（二）規(guī)劃條件1.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2.預(yù)售商品房的建設(shè)規(guī)模、戶型、配套設(shè)施等應(yīng)符合規(guī)劃設(shè)計要求，不得擅自變更規(guī)劃設(shè)計。如需變更，應(yīng)按照法定程序辦理相關(guān)手續(xù)，并告知已購房人。（三）建設(shè)條件1.已確定施工企業(yè)，并簽訂施工承包合同。2.施工現(xiàn)場具備基本的施工條件，包括通水、通電、通路等，能夠保證項目正常施工建設(shè)。3.已制定施工進(jìn)度計劃和竣工交付日期，確保項目能夠按照約定時間交付使用。（四）其他條件1.已辦理預(yù)售登記備案，取得預(yù)售許可證。2.預(yù)售商品房項目及其土地不存在抵押、查封等權(quán)利受限情況。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)，不存在拖欠稅款等違法行為。三、預(yù)售許可申請與審批（一）申請材料1.商品房預(yù)售許可申請表。2.開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書。3.土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。4.投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明。5.工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明。6.商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。（二）申請流程1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向項目所在地的房地產(chǎn)管理部門提出預(yù)售許可申請，并提交上述申請材料。2.房地產(chǎn)管理部門對申請材料進(jìn)行初步審查，材料齊全、符合法定形式的，予以受理；材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者在五日內(nèi)一次性書面告知申請人需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容。3.受理申請后，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行實地查勘，核實項目開發(fā)建設(shè)情況是否符合預(yù)售條件。4.經(jīng)審查，符合預(yù)售條件的，房地產(chǎn)管理部門在受理之日起十日內(nèi)作出準(zhǔn)予預(yù)售許可的書面決定，頒發(fā)預(yù)售許可證；不符合預(yù)售條件的，作出不予預(yù)售許可的書面決定，并說明理由。（三）審批期限房地產(chǎn)管理部門應(yīng)自受理預(yù)售許可申請之日起十個工作日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售許可或者不予預(yù)售許可的決定。因特殊情況需要延長審批期限的，經(jīng)本部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以延長五個工作日，并應(yīng)當(dāng)將延長期限的理由告知申請人。四、預(yù)售資金監(jiān)管（一）監(jiān)管賬戶設(shè)立1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在預(yù)售項目所在地商業(yè)銀行設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。2.監(jiān)管賬戶應(yīng)與項目一一對應(yīng)，不得混存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在預(yù)售許可證核發(fā)后十日內(nèi)，將監(jiān)管賬戶信息報送房地產(chǎn)管理部門和監(jiān)管銀行備案。（二）資金繳存1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項目建設(shè)進(jìn)度，按照預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議約定的方式和比例，將預(yù)售資金繳存至監(jiān)管賬戶。2.預(yù)售資金繳存比例根據(jù)項目建設(shè)進(jìn)度分階段進(jìn)行調(diào)整。基礎(chǔ)完工后，可申請使用不超過預(yù)售資金總額的20%；主體結(jié)構(gòu)完工后，累計可申請使用不超過預(yù)售資金總額的50%；竣工驗收合格后，累計可申請使用不超過預(yù)售資金總額的70%；完成房屋所有權(quán)首次登記后，可申請使用剩余的預(yù)售資金。（三）資金使用監(jiān)管1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用預(yù)售資金時，應(yīng)向監(jiān)管銀行提出用款計劃申請，并提交相關(guān)證明材料，如工程進(jìn)度報告、付款憑證等。2.監(jiān)管銀行應(yīng)按照預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的約定，對用款計劃進(jìn)行審核。審核通過的，將相應(yīng)金額的預(yù)售資金撥付至房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的賬戶；審核不通過的，應(yīng)及時告知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并說明理由。3.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)加強(qiáng)對預(yù)售資金使用情況的監(jiān)督檢查，定期對監(jiān)管賬戶資金繳存、使用情況進(jìn)行核查，確保預(yù)售資金?？顚Ｓ?，保障項目建設(shè)順利進(jìn)行。五、預(yù)售合同管理（一）合同簽訂1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂的商品房預(yù)售合同應(yīng)采用統(tǒng)一印制的示范文本。2.合同內(nèi)容應(yīng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)，包括房屋基本情況、價格、付款方式、交付條件與期限、違約責(zé)任等條款。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在簽訂預(yù)售合同之日起三十日內(nèi)，將預(yù)售合同報房地產(chǎn)管理部門備案。（二）合同變更1.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對預(yù)售合同的內(nèi)容進(jìn)行變更。變更后的預(yù)售合同應(yīng)重新報房地產(chǎn)管理部門備案。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更預(yù)售合同的主要內(nèi)容，如房屋面積、戶型、價格等。如需變更，應(yīng)取得購房人的書面同意，并按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。（三）合同解除1.符合法定或約定解除條件的，購房人或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可解除預(yù)售合同。2.解除預(yù)售合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在解除合同之日起三十日內(nèi)，將解除合同的情況報房地產(chǎn)管理部門備案。同時，應(yīng)按照合同約定退還購房人已付購房款及利息，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。六、預(yù)售項目轉(zhuǎn)讓（一）轉(zhuǎn)讓條件1.已取得預(yù)售許可證的預(yù)售項目，在符合相關(guān)法律法規(guī)和本辦法規(guī)定的前提下，可以依法轉(zhuǎn)讓。2.預(yù)售項目轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并報房地產(chǎn)管理部門備案。3.轉(zhuǎn)讓后的項目應(yīng)繼續(xù)履行原預(yù)售合同約定的權(quán)利義務(wù)，原預(yù)售合同的債權(quán)債務(wù)隨項目一并轉(zhuǎn)移。（二）轉(zhuǎn)讓程序1.轉(zhuǎn)讓雙方達(dá)成轉(zhuǎn)讓意向后，應(yīng)向房地產(chǎn)管理部門提出預(yù)售項目轉(zhuǎn)讓申請，并提交轉(zhuǎn)讓合同、原預(yù)售許可證等相關(guān)材料。2.房地產(chǎn)管理部門對轉(zhuǎn)讓申請進(jìn)行審查，符合轉(zhuǎn)讓條件的，予以批準(zhǔn)，并辦理預(yù)售許可證變更手續(xù)；不符合轉(zhuǎn)讓條件的，不予批準(zhǔn)，并說明理由。七、監(jiān)督管理（一）日常巡查1.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)預(yù)售項目的日常巡查，定期檢查項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度、預(yù)售資金繳存與使用情況、預(yù)售合同簽訂與備案情況等。2.巡查人員應(yīng)如實記錄巡查情況，發(fā)現(xiàn)問題及時下達(dá)整改通知書，責(zé)令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限期整改。（二）投訴處理1.設(shè)立投訴舉報渠道，接受購房人及社會公眾對房地產(chǎn)預(yù)售活動的投訴舉報。2.對投訴舉報事項進(jìn)行調(diào)查核實，依法處理違法違規(guī)行為，并及時將處理結(jié)果反饋給投訴舉報人。（三）信用管理1.建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售信用檔案，記錄企業(yè)在預(yù)售活動中的誠信情況。2.對誠信經(jīng)營的企業(yè)給予表彰和獎勵，對存在違法違規(guī)行為的企業(yè)進(jìn)行信用懲戒，如限制其參與土地競買、降低資質(zhì)等級等。八、法律責(zé)任（一）開發(fā)企業(yè)責(zé)任1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證擅自預(yù)售商品房的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款百分之一以下的罰款。2.開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料或者采用欺騙手段取得預(yù)售許可的，由房地產(chǎn)管理部門依法撤銷預(yù)售許可，并處三萬元罰款。3.開發(fā)企業(yè)不按照規(guī)定使用預(yù)售資金的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處挪用金額百分之二十以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書。4.開發(fā)企業(yè)未按照本辦法規(guī)定簽訂、變更、解除預(yù)售合同并備案的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以下的罰款。（二）購房人權(quán)益保護(hù)1.因開發(fā)企業(yè)原因?qū)е骂A(yù)售合同無效、被撤銷或者解除的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)返還購房款及利息、賠償損失等責(zé)任。2.開發(fā)企業(yè)未按照合同約定交付房屋的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，向購房人支付違約金，并按照合同約定繼續(xù)履行交付義務(wù)或承擔(dān)退房責(zé)任。（三）