廣州預(yù)售管理辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)對廣州市預(yù)售活動的管理，規(guī)范預(yù)售行為，保障預(yù)售當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于廣州市行政區(qū)域內(nèi)各類預(yù)售活動及其相關(guān)管理行為。（三）基本原則1.依法管理原則嚴(yán)格依據(jù)國家法律法規(guī)及本辦法規(guī)定，對預(yù)售活動進(jìn)行全面、規(guī)范的管理，確保預(yù)售行為合法合規(guī)。2.公平公正原則保障預(yù)售當(dāng)事人在法律面前一律平等，公平參與市場競爭，維護(hù)市場交易的公正性。3.誠實守信原則強(qiáng)調(diào)預(yù)售當(dāng)事人應(yīng)誠實守信，如實披露預(yù)售信息，履行合同義務(wù)，共同營造良好的市場信用環(huán)境。二、預(yù)售主體資格管理（一）預(yù)售人資格1.預(yù)售人應(yīng)當(dāng)是具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的企業(yè)。2.企業(yè)申請預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)已取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，并滿足相關(guān)建設(shè)進(jìn)度要求。3.預(yù)售人應(yīng)當(dāng)建立健全內(nèi)部管理制度，明確預(yù)售業(yè)務(wù)流程和崗位職責(zé)，確保預(yù)售活動的規(guī)范有序進(jìn)行。（二）預(yù)購人資格預(yù)購人應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力，能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任。對于限制民事行為能力人或無民事行為能力人參與預(yù)售活動，應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為辦理相關(guān)手續(xù)，并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。三、預(yù)售許可管理（一）申請1.預(yù)售人向房地產(chǎn)管理部門提出預(yù)售許可申請時，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：預(yù)售許可申請表；開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明；商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括項目基本情況、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價格及變動幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實情況、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房能源消耗指標(biāo)和節(jié)能措施等內(nèi)容。2.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在收到申請材料后，對申請材料進(jìn)行形式審查。申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者在5日內(nèi)一次性書面告知預(yù)售人需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容。（二）受理與審核1.房地產(chǎn)管理部門對符合形式審查要求的申請，應(yīng)當(dāng)予以受理，并出具受理通知書。2.自受理之日起，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時間內(nèi)對預(yù)售項目進(jìn)行實地查勘，核實申請材料的真實性，并對預(yù)售項目的建設(shè)進(jìn)度、預(yù)售方案等進(jìn)行審核。3.經(jīng)審核，申請符合預(yù)售條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)作出準(zhǔn)予預(yù)售許可的決定，頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；不符合預(yù)售條件的，應(yīng)當(dāng)作出不予許可的決定，并書面說明理由。（三）預(yù)售許可的有效期《商品房預(yù)售許可證》的有效期為1年。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在有效期內(nèi)進(jìn)行預(yù)售活動，逾期未進(jìn)行預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)重新申請預(yù)售許可。（四）變更與注銷1.預(yù)售項目發(fā)生變更的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在變更事項確定后10日內(nèi)，向原發(fā)證機(jī)關(guān)提出變更申請，并提交相關(guān)證明材料。經(jīng)審核符合條件的，原發(fā)證機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以變更登記。2.預(yù)售項目終止預(yù)售的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)自終止預(yù)售之日起10日內(nèi)，向原發(fā)證機(jī)關(guān)辦理注銷手續(xù)，并交回《商品房預(yù)售許可證》。四、預(yù)售合同管理（一）合同簽訂1.預(yù)售人與預(yù)購人應(yīng)當(dāng)在簽訂預(yù)售合同前，向預(yù)購人明示《商品房預(yù)售許可證》等相關(guān)證件，并就預(yù)售合同的主要條款進(jìn)行充分協(xié)商。2.預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括但不限于：當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；商品房基本狀況；商品房的銷售方式；商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；交付使用條件及日期；裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭議的方法；違約責(zé)任；雙方約定的其他事項。3.預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)自簽訂之日起30日內(nèi)，由預(yù)售人向房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。（二）合同變更1.預(yù)售合同簽訂后，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同內(nèi)容。變更后的預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。2.預(yù)售人不得擅自變更已登記備案的預(yù)售合同內(nèi)容。因特殊原因需要變更的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)預(yù)購人書面同意，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)當(dāng)報原登記備案機(jī)關(guān)備案。（三）合同解除1.預(yù)售合同履行過程中，出現(xiàn)法定或約定解除情形的，當(dāng)事人可以解除合同。2.預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在解除預(yù)售合同之日起30日內(nèi)，到原登記備案機(jī)關(guān)辦理注銷登記手續(xù)。五、預(yù)售資金監(jiān)管（一）監(jiān)管賬戶設(shè)立1.預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在項目所在地商業(yè)銀行設(shè)立預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，并與監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)管理部門簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。2.監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ?，不得支取現(xiàn)金。預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管賬戶，不得另設(shè)其他賬戶收存。（二）資金繳存1.預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售方案中確定的監(jiān)管方式，將預(yù)售資金足額繳存至監(jiān)管賬戶。2.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目建設(shè)進(jìn)度，按照工程建設(shè)合同約定的資金使用計劃，核撥預(yù)售資金。（三）資金使用1.預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于項目工程建設(shè)，包括支付工程款、購買建筑材料、設(shè)備等。2.預(yù)售人使用預(yù)售資金時，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管銀行提出用款計劃，并提供相關(guān)證明材料。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)對用款計劃進(jìn)行審核，符合規(guī)定的，予以撥付。3.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對預(yù)售資金的使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題的，應(yīng)當(dāng)及時責(zé)令預(yù)售人整改。六、預(yù)售廣告與宣傳管理（一）廣告內(nèi)容要求1.預(yù)售廣告應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確、合法，不得含有虛假、誤導(dǎo)性內(nèi)容。2.預(yù)售廣告應(yīng)當(dāng)載明預(yù)售許可證號、開發(fā)企業(yè)名稱、項目名稱、地點、預(yù)售面積、價格、交房時間等主要內(nèi)容。3.預(yù)售廣告不得涉及未經(jīng)依法批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計變更，不得承諾為購房人辦理戶口、升學(xué)等事項。（二）宣傳資料管理1.預(yù)售人發(fā)布的宣傳資料應(yīng)當(dāng)與預(yù)售合同內(nèi)容一致。2.宣傳資料中涉及的規(guī)劃、設(shè)計變更等內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在變更前及時告知購房人，并在銷售現(xiàn)場顯著位置公示。（三）法律責(zé)任1.違反本辦法規(guī)定發(fā)布預(yù)售廣告或宣傳資料的，由工商行政管理部門依法予以處罰。2.因預(yù)售廣告或宣傳資料虛假、誤導(dǎo)性內(nèi)容給購房人造成損失的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。七、預(yù)售項目交付管理（一）交付條件1.預(yù)售項目交付時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明文件；已取得房屋測繪報告；供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施已達(dá)到交付使用條件；預(yù)售合同約定的其他交付條件。2.預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在交付使用前10日，將交付時間、地點等通知預(yù)購人，并在交付現(xiàn)場公示上述交付條件。（二）交付手續(xù)1.預(yù)購人在收到交付通知后，應(yīng)當(dāng)按照約定時間和地點辦理交付手續(xù)。2.預(yù)售人應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，并按照合同約定承擔(dān)保修責(zé)任。3.預(yù)購人在驗收房屋時，發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題或其他不符合交付條件的情況，應(yīng)當(dāng)及時向預(yù)售人提出書面異議。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時間內(nèi)處理異議，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。八、監(jiān)督管理（一）部門職責(zé)1.房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)對本市預(yù)售活動進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)督管理，依法查處違法違規(guī)預(yù)售行為。2.工商行政管理部門負(fù)責(zé)對預(yù)售廣告和宣傳資料進(jìn)行監(jiān)督管理，依法查處虛假廣告等違法行為。3.其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好預(yù)售活動的監(jiān)督管理工作。（二）監(jiān)督檢查措施1.房地產(chǎn)管理部門有權(quán)對預(yù)售項目進(jìn)行實地檢查，查閱、復(fù)制有關(guān)文件和資料。2.房地產(chǎn)管理部門可以要求預(yù)售人提供與預(yù)售活動有關(guān)的文件、資料，并對其真實性、合法性進(jìn)行審查。3.房地產(chǎn)管理部門可以對預(yù)售資金監(jiān)管賬戶進(jìn)行檢查，核實預(yù)售資金的繳存、使用情況。（三）投訴舉報處理1.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立投訴舉報電話、信箱等，接受社會公眾對預(yù)售活動違法違規(guī)行為的投訴舉報。2.對投訴舉報事項，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)及時受理、調(diào)查處理，并將處理結(jié)果告知投訴舉報人。九、法律責(zé)任（一）預(yù)售人違法責(zé)任1.未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售活動，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.預(yù)售人隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料或者采用欺騙手段取得預(yù)售許可的，由房地產(chǎn)管理部門予以撤銷預(yù)售許可，并處3萬元罰款。3.預(yù)售人未按照本辦法規(guī)定辦理預(yù)售合同登記備案手續(xù)的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以下的罰款。4.預(yù)售人擅自變更已登記備案的預(yù)售合同內(nèi)容的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以下的罰款。5.預(yù)售人未按照規(guī)定使用預(yù)售資金的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處挪用金額20%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處挪用金額20%以上50%以下的罰款。6.預(yù)售人發(fā)布虛假預(yù)售廣告或宣傳資料的，由工商行政管理部門依法予以處罰；給預(yù)購人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。7.預(yù)售人未按照合同約定交付房屋的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；給預(yù)購人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（二）預(yù)購人違法責(zé)任預(yù)購人采取欺騙手段簽訂預(yù)售合同的，該合同無效；給預(yù)售人造成損失的