上海住宅管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)本市住宅管理，保障住宅安全、合理使用，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅的使用、維修、養(yǎng)護(hù)及其相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)。本辦法所稱(chēng)住宅，是指供居住使用的房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備。（三）基本原則住宅管理應(yīng)當(dāng)遵循安全第一、預(yù)防為主、綜合治理的方針，堅(jiān)持業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結(jié)合、屬地管理與行業(yè)監(jiān)管相結(jié)合的原則。（四）管理職責(zé)1.市房屋管理部門(mén)：負(fù)責(zé)本市住宅管理的指導(dǎo)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)工作，制定相關(guān)政策和標(biāo)準(zhǔn)，組織開(kāi)展住宅管理的考核評(píng)價(jià)等工作。2.區(qū)房屋管理部門(mén)：負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)住宅管理的具體實(shí)施和監(jiān)督工作，指導(dǎo)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開(kāi)展住宅管理相關(guān)工作。3.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）：負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)住宅管理工作，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)作，協(xié)調(diào)處理住宅管理中的矛盾糾紛等。4.業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)：依法代表業(yè)主行使權(quán)利，履行義務(wù)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動(dòng)，組織實(shí)施住宅的自我管理。5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)：按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供物業(yè)服務(wù)，履行住宅維修、養(yǎng)護(hù)等相關(guān)職責(zé)。二、住宅使用管理（一）一般規(guī)定1.業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照房屋設(shè)計(jì)用途合理使用住宅，不得擅自改變房屋使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，并依法辦理相關(guān)審批手續(xù)。2.禁止下列損害住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的行為：損壞房屋承重結(jié)構(gòu)；違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；擅自改變住宅外立面，在非承重外墻上開(kāi)門(mén)、窗；損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位；損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；擅自挖掘房屋地下空間；其他損害住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的行為。（二）裝飾裝修管理1.業(yè)主、使用人裝飾裝修住宅的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。2.裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括裝飾裝修工程的內(nèi)容、期限、禁止行為、垃圾清運(yùn)與處置、費(fèi)用等條款。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)部門(mén)。4.業(yè)主、使用人在裝飾裝修住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：不得影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用功能；不得損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；不得擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；按照規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行施工，避免影響他人正常生活；產(chǎn)生的建筑垃圾應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的地點(diǎn)和方式堆放、清運(yùn)。（三）房屋租賃管理1.住宅房屋租賃應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、合法和誠(chéng)實(shí)信用的原則。2.房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法簽訂租賃合同，并按照規(guī)定辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。3.出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行房屋的維修義務(wù)，確保房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備安全、正常使用。4.承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定合理使用房屋，不得擅自改變房屋用途，不得損壞房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備。5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好房屋租賃管理工作，發(fā)現(xiàn)房屋租賃當(dāng)事人有違法行為的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)部門(mén)。三、住宅維修養(yǎng)護(hù)管理（一）維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任1.住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例分?jǐn)偂?.業(yè)主專(zhuān)有部分的維修、養(yǎng)護(hù)由業(yè)主負(fù)責(zé)。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，承擔(dān)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。（二）維修資金管理1.本市建立住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度，專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造。2.住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照規(guī)定繳存，存入專(zhuān)戶(hù)管理銀行，專(zhuān)款專(zhuān)用。3.住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開(kāi)透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定編制住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主同意后實(shí)施。5.住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布，接受業(yè)主監(jiān)督。（三）應(yīng)急維修1.發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新、改造的，按照應(yīng)急維修程序辦理。2.應(yīng)急維修費(fèi)用可以在住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支，也可以由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例分?jǐn)偂?.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在應(yīng)急維修發(fā)生后及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì)，并在維修完成后將維修情況和費(fèi)用支出情況向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。四、物業(yè)服務(wù)管理（一）物業(yè)服務(wù)合同1.建設(shè)單位依法通過(guò)招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。2.業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。3.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任等事項(xiàng)進(jìn)行約定。（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供下列服務(wù)：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)；環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔；綠化養(yǎng)護(hù)；公共秩序維護(hù)；車(chē)輛停放管理；物業(yè)檔案資料管理；其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。2.本市制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，并接受業(yè)主和相關(guān)部門(mén)的監(jiān)督。（三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定支付。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等方式收取。3.實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。4.實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)支出應(yīng)當(dāng)全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。（四）物業(yè)服務(wù)監(jiān)督1.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，并及時(shí)反饋給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.區(qū)房屋管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)情況等進(jìn)行考核評(píng)價(jià)。3.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)處理業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展工作。五、法律責(zé)任（一）業(yè)主、使用人的法律責(zé)任1.業(yè)主、使用人違反本辦法規(guī)定，擅自改變房屋使用性質(zhì)的，由區(qū)房屋管理部門(mén)責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，并處以五千元以上五萬(wàn)元以下的罰款。2.業(yè)主、使用人違反本辦法規(guī)定，損害住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成嚴(yán)重后果的，由相關(guān)部門(mén)依法予以處罰。3.業(yè)主、使用人違反本辦法規(guī)定，未按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行裝飾裝修的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)令改正；拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照協(xié)議約定收取違約金，并報(bào)告相關(guān)部門(mén)。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由區(qū)房屋管理部門(mén)責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，并處以五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，挪用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，由區(qū)房屋管理部門(mén)追回挪用的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用金額二倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（三）其他單位和個(gè)人的法律責(zé)任1.建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，未按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房的