住宅建房管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)住宅建房管理，規(guī)范建房行為，保障住宅建設(shè)質(zhì)量和安全，維護(hù)人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全，促進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)健康有序發(fā)展，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)和農(nóng)村各類住宅建設(shè)活動(dòng)，包括新建、改建、擴(kuò)建住宅及其附屬設(shè)施的建設(shè)管理。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則住宅建房必須嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)，符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地管理、建筑工程質(zhì)量安全等相關(guān)規(guī)定。2.安全第一原則始終將安全放在首位，確保住宅建設(shè)工程在設(shè)計(jì)、施工、使用等各個(gè)環(huán)節(jié)不存在安全隱患，保障居住者生命財(cái)產(chǎn)安全。3.質(zhì)量可控原則加強(qiáng)對住宅建設(shè)全過程質(zhì)量監(jiān)管，確保工程質(zhì)量符合國家和地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，滿足居住功能和耐久性要求。4.節(jié)約資源原則鼓勵(lì)采用節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材等新技術(shù)、新材料、新工藝，提高資源利用效率，減少對環(huán)境的影響。二、規(guī)劃管理（一）規(guī)劃選址1.住宅建設(shè)選址應(yīng)符合城鄉(xiāng)總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃要求，避開地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)、洪水淹沒區(qū)、生態(tài)保護(hù)區(qū)等危險(xiǎn)區(qū)域。2.農(nóng)村住宅建設(shè)應(yīng)優(yōu)先利用原有宅基地、空閑地和村內(nèi)其他閑置土地，嚴(yán)格控制占用農(nóng)用地，確需占用農(nóng)用地的，必須依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。3.城鎮(zhèn)住宅建設(shè)應(yīng)按照城市規(guī)劃確定的用途、容積率、建筑密度等指標(biāo)進(jìn)行選址和建設(shè)，不得擅自改變規(guī)劃用途。（二）規(guī)劃審批1.建房申請人應(yīng)向當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)規(guī)劃主管部門提出規(guī)劃許可申請，并提交相關(guān)材料，包括建房申請書、宅基地使用證明（農(nóng)村）、土地權(quán)屬證明（城鎮(zhèn)）、建房設(shè)計(jì)方案等。2.城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)在收到申請材料后，對申請事項(xiàng)進(jìn)行審查。符合規(guī)劃要求的，依法核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；不符合規(guī)劃要求的，書面告知申請人并說明理由。3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證應(yīng)明確建設(shè)項(xiàng)目的位置、規(guī)模、層數(shù)、高度、建筑面積、建筑退讓、綠地率等規(guī)劃條件，建房申請人必須按照規(guī)劃許可證的要求進(jìn)行建設(shè)。三、用地管理（一）用地申請1.農(nóng)村村民符合下列條件之一的，可以申請使用宅基地：因結(jié)婚等原因，確需分戶，原宅基地面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的；因自然災(zāi)害或者實(shí)施村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的；經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)回原籍落戶，沒有住宅需要新建住宅的；原有宅基地被依法征收，或者因公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)被占用的；縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的其他條件。2.城鎮(zhèn)住宅建設(shè)項(xiàng)目用地應(yīng)通過出讓、劃撥等方式依法取得土地使用權(quán)，并按照土地出讓合同或劃撥決定書的要求進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。3.建房申請人應(yīng)向當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T提出用地申請，并提交相關(guān)材料，包括建房申請書、身份證明、宅基地使用證明（農(nóng)村）、土地權(quán)屬證明（城鎮(zhèn)）、規(guī)劃許可文件等。（二）用地審批1.土地管理部門應(yīng)在收到申請材料后，對申請事項(xiàng)進(jìn)行審查。符合用地條件的，依法辦理用地審批手續(xù)；不符合用地條件的，書面告知申請人并說明理由。2.農(nóng)村宅基地審批應(yīng)按照“農(nóng)戶申請、村級(jí)審核、鄉(xiāng)鎮(zhèn)審批”的程序進(jìn)行。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)在批準(zhǔn)后及時(shí)將審批結(jié)果報(bào)縣級(jí)土地管理部門備案。3.城鎮(zhèn)住宅建設(shè)項(xiàng)目用地審批應(yīng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的，必須依法辦理相關(guān)手續(xù)。（三）土地使用限制1.宅基地使用人應(yīng)按照批準(zhǔn)的面積和用途使用宅基地，不得擅自擴(kuò)大面積、改變用途。2.農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。3.城鎮(zhèn)住宅建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)按照土地出讓合同或劃撥決定書約定的土地使用期限和條件進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，不得擅自改變土地用途、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。四、建設(shè)工程管理（一）設(shè)計(jì)管理1.住宅建設(shè)工程應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)文件應(yīng)符合國家和地方相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)要求。2.設(shè)計(jì)單位應(yīng)根據(jù)建房申請人的需求和現(xiàn)場實(shí)際情況，進(jìn)行合理設(shè)計(jì)，確保住宅的功能布局、結(jié)構(gòu)安全、建筑節(jié)能等滿足要求。3.建房申請人應(yīng)將設(shè)計(jì)文件報(bào)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督機(jī)構(gòu)備案，接受監(jiān)督檢查。（二）施工管理1.住宅建設(shè)工程應(yīng)依法發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)的施工企業(yè)進(jìn)行施工，嚴(yán)禁將工程發(fā)包給不具備相應(yīng)資質(zhì)的單位或個(gè)人。2.施工企業(yè)應(yīng)按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)文件進(jìn)行施工，建立健全質(zhì)量管理體系，落實(shí)質(zhì)量責(zé)任制，確保工程質(zhì)量。3.施工企業(yè)應(yīng)編制施工組織設(shè)計(jì)和施工方案，制定安全技術(shù)措施，加強(qiáng)施工現(xiàn)場安全管理，確保施工安全。4.建房申請人應(yīng)與施工企業(yè)簽訂施工合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，督促施工企業(yè)按照合同約定進(jìn)行施工。（三）監(jiān)理管理1.建筑面積在[X]平方米以上的住宅建設(shè)工程，應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理。2.監(jiān)理單位應(yīng)按照法律法規(guī)、工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)理合同的要求，對工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全等進(jìn)行監(jiān)理，確保工程建設(shè)符合要求。3.建房申請人應(yīng)與監(jiān)理單位簽訂監(jiān)理合同，明確監(jiān)理的范圍、內(nèi)容、權(quán)利和義務(wù)，支持監(jiān)理單位開展工作。（四）質(zhì)量安全監(jiān)督1.建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)依法對住宅建設(shè)工程質(zhì)量安全進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)責(zé)令整改。2.建房申請人、設(shè)計(jì)單位、施工企業(yè)、監(jiān)理單位等參建各方應(yīng)積極配合質(zhì)量安全監(jiān)督機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查工作，提供必要的資料和條件。3.住宅建設(shè)工程竣工后，建房申請人應(yīng)組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督機(jī)構(gòu)備案。未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。五、竣工驗(yàn)收管理（一）驗(yàn)收條件住宅建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)具備下列條件：1.完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；2.有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；3.有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗(yàn)報(bào)告；4.有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；5.有施工單位簽署的工程保修書。（二）驗(yàn)收程序1.建房申請人應(yīng)在工程竣工后，組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行自驗(yàn)，自驗(yàn)合格后向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)提交竣工驗(yàn)收申請報(bào)告。2.建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)在收到申請報(bào)告后，組織相關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，出具竣工驗(yàn)收備案表；驗(yàn)收不合格的，責(zé)令整改，整改合格后重新組織驗(yàn)收。3.建房申請人應(yīng)在竣工驗(yàn)收合格后[X]日內(nèi)，將竣工驗(yàn)收備案表及相關(guān)資料報(bào)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案。（三）備案管理1.建設(shè)行政主管部門應(yīng)在收到備案資料后，對備案資料進(jìn)行審查。符合備案要求的，予以備案；不符合備案要求的，責(zé)令補(bǔ)充或改正。2.住宅建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案后，方可交付使用。建設(shè)單位應(yīng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，對住宅質(zhì)量承擔(dān)保修責(zé)任。六、法律責(zé)任（一）對建房申請人的處罰1.未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)[X%]以上[X%]以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)[X%]以下的罰款。2.未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由土地管理部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超過批準(zhǔn)的數(shù)量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。3.未按照本辦法規(guī)定辦理用地審批手續(xù)，擅自改變土地用途的，由土地管理部門責(zé)令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，依法收回土地使用權(quán)。4.建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格，擅自交付使用的，由建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督機(jī)構(gòu)責(zé)令改正，并處工程合同價(jià)款[X%]以上[X%]以下的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（二）對設(shè)計(jì)單位的處罰設(shè)計(jì)單位違反工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（三）對施工企業(yè)的處罰1.施工企業(yè)未按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)文件進(jìn)行施工的，由建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督機(jī)構(gòu)責(zé)令改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2.施工企業(yè)不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，并處以罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（四）對監(jiān)理單位的處罰監(jiān)理單位未按照法律法規(guī)、工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)理合同的要求進(jìn)行監(jiān)理的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)