保利發(fā)展管理辦法一、總則（一）目的本管理辦法旨在規(guī)范保利發(fā)展各項業(yè)務流程，提高公司運營效率，確保公司戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)，保障公司及相關利益者的合法權益，促進公司持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展。（二）適用范圍本辦法適用于保利發(fā)展總部及各下屬子公司、分公司，涵蓋公司經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)，包括但不限于項目開發(fā)、市場營銷、財務管理、人力資源管理、行政管理等。（三）基本原則1.合法性原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)、行業(yè)政策及相關規(guī)范性文件的要求，確保公司經(jīng)營活動合法合規(guī)。2.戰(zhàn)略導向原則：緊密圍繞公司戰(zhàn)略目標，各項管理活動均應有助于戰(zhàn)略的實施和達成。3.規(guī)范化原則：建立健全各項管理制度和流程，實現(xiàn)管理工作的標準化、規(guī)范化、科學化。4.效率優(yōu)先原則：優(yōu)化業(yè)務流程，減少不必要的環(huán)節(jié)和審批，提高工作效率，降低運營成本。5.風險可控原則：識別、評估和控制公司面臨的各類風險，確保公司穩(wěn)健運營。二、組織架構(gòu)與職責（一）組織架構(gòu)保利發(fā)展建立了以董事會為決策核心，以管理層為執(zhí)行主體，各職能部門協(xié)同配合的組織架構(gòu)。董事會負責制定公司戰(zhàn)略、重大決策等；管理層負責組織實施董事會決策，領導公司日常運營；各職能部門按照職責分工，承擔相應的專業(yè)管理工作。（二）職責分工1.董事會職責制定和修改公司章程。決定公司的經(jīng)營方針和投資計劃。選舉和更換非由職工代表擔任的董事、監(jiān)事，決定有關董事、監(jiān)事的報酬事項。審議批準公司的年度財務預算方案、決算方案。審議批準公司的利潤分配方案和彌補虧損方案。對公司增加或者減少注冊資本作出決議。對發(fā)行公司債券作出決議。對公司合并、分立、解散、清算或者變更公司形式作出決議。決定公司內(nèi)部管理機構(gòu)的設置。決定聘任或者解聘公司經(jīng)理及其報酬事項，并根據(jù)經(jīng)理的提名決定聘任或者解聘公司副經(jīng)理、財務負責人及其報酬事項。制定公司的基本管理制度。公司章程規(guī)定的其他職權。2.管理層職責組織實施董事會決議，負責公司的日常經(jīng)營管理工作。制定公司年度經(jīng)營計劃和投資方案，并組織實施。擬訂公司內(nèi)部管理機構(gòu)設置方案。擬訂公司的基本管理制度。制定公司的具體規(guī)章。提請聘任或者解聘公司副經(jīng)理、財務負責人。決定聘任或者解聘除應由董事會決定聘任或者解聘以外的負責管理人員。董事會授予的其他職權。3.職能部門職責項目開發(fā)部門負責項目的前期策劃、規(guī)劃設計、土地獲取、工程建設等全流程管理。協(xié)調(diào)與政府相關部門、合作單位等的關系，確保項目順利推進。監(jiān)控項目進度、質(zhì)量、成本，及時解決項目實施過程中出現(xiàn)的問題。市場營銷部門制定市場推廣策略，組織開展市場調(diào)研、品牌推廣、銷售策劃等工作。負責項目銷售執(zhí)行，完成銷售目標，管理銷售團隊。收集市場信息，分析市場動態(tài)，為公司決策提供支持。財務管理部門建立健全財務管理制度，負責公司財務核算、資金管理、預算編制與執(zhí)行等工作。進行財務分析，提供財務報告，為公司決策提供財務依據(jù)。監(jiān)督公司財務活動，防范財務風險。人力資源管理部門制定人力資源規(guī)劃，組織員工招聘、培訓、績效考核、薪酬福利等工作。負責員工關系管理，營造良好的企業(yè)文化氛圍。推動人才隊伍建設，為公司發(fā)展提供人力資源支持。行政管理部門負責公司行政事務管理，包括辦公設施管理、文件檔案管理、會議組織等。制定行政規(guī)章制度，規(guī)范公司內(nèi)部行政管理流程。負責公司安全保衛(wèi)、后勤保障等工作。三、項目開發(fā)管理（一）項目前期策劃1.市場調(diào)研：收集宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場、競爭對手等信息，進行分析研究，為項目定位提供依據(jù)。2.項目定位：根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，結(jié)合公司戰(zhàn)略和資源狀況，確定項目的產(chǎn)品類型、目標客戶群體、市場定位、價格定位等。3.可行性研究：對項目的技術、經(jīng)濟、環(huán)境等方面進行可行性分析，編制可行性研究報告，為項目決策提供參考。（二）規(guī)劃設計管理1.設計單位選擇：通過招標、邀標等方式，選擇具有相應資質(zhì)和經(jīng)驗的設計單位承擔項目設計工作。2.設計任務書編制：明確項目設計要求、技術標準、設計進度等，作為設計單位開展工作的依據(jù)。3.設計過程管理：定期對設計進度、質(zhì)量進行檢查，組織設計交底、圖紙會審等工作，及時解決設計過程中出現(xiàn)的問題。4.設計變更管理：嚴格控制設計變更，確需變更的，按照規(guī)定的程序進行審批。（三）土地獲取與開發(fā)1.土地信息收集：關注土地市場動態(tài)，收集土地出讓信息，進行篩選和分析。2.土地獲取方式：根據(jù)公司戰(zhàn)略和項目需求，選擇合適的土地獲取方式，如招拍掛、并購、合作開發(fā)等。3.土地開發(fā)計劃制定：根據(jù)土地情況和項目開發(fā)進度要求，制定土地開發(fā)計劃，明確土地開發(fā)時間節(jié)點、開發(fā)內(nèi)容等。4.土地開發(fā)實施：按照土地開發(fā)計劃，組織開展土地平整、基礎設施建設等工作。（四）工程建設管理1.施工單位選擇：通過招標、邀標等方式，選擇具有相應資質(zhì)和業(yè)績的施工單位承擔項目施工任務。2.施工合同簽訂：明確雙方權利義務，約定工程價款、工期、質(zhì)量標準、付款方式等條款。3.工程進度管理：制定工程進度計劃，定期檢查進度執(zhí)行情況，及時協(xié)調(diào)解決影響進度的問題。4.工程質(zhì)量管理：建立質(zhì)量管理體系，加強施工過程質(zhì)量控制，組織質(zhì)量驗收，確保工程質(zhì)量符合標準要求。5.工程安全管理：落實安全生產(chǎn)責任制，加強安全教育培訓，定期進行安全檢查，及時消除安全隱患。6.工程成本管理：嚴格控制工程成本，加強預算管理，審核工程變更，控制工程費用支出。四、市場營銷管理（一）市場推廣策略制定1.市場分析：深入研究市場需求、競爭態(tài)勢、消費者行為等，為市場推廣策略制定提供依據(jù)。2.推廣目標設定：根據(jù)項目特點和銷售目標，確定市場推廣的目標，如提高項目知名度、增加客戶來訪量、促進銷售等。3.推廣渠道選擇：結(jié)合項目目標客戶群體和市場特點，選擇合適的推廣渠道，如廣告宣傳、公關活動、網(wǎng)絡營銷、線下活動等。4.推廣方案制定：制定具體的市場推廣方案，明確推廣內(nèi)容、推廣時間、推廣預算等。（二）銷售執(zhí)行與管理1.銷售團隊組建與培訓：組建專業(yè)的銷售團隊，進行銷售技能、產(chǎn)品知識、客戶服務等方面的培訓。2.銷售現(xiàn)場管理：規(guī)范銷售現(xiàn)場布置，加強銷售流程管理，確保銷售工作有序進行。3.客戶接待與服務：熱情接待客戶，提供專業(yè)的咨詢服務，及時解決客戶問題，提高客戶滿意度。4.銷售合同管理：嚴格審核銷售合同條款，確保合同合法合規(guī)，及時簽訂、歸檔銷售合同。5.銷售數(shù)據(jù)分析：定期對銷售數(shù)據(jù)進行分析，評估銷售效果，為銷售策略調(diào)整提供依據(jù)。五、財務管理（一）財務管理制度建設1.建立健全財務管理制度，包括財務核算制度、資金管理制度、預算管理制度、成本費用管理制度、財務報告制度等。2.明確財務工作流程和操作規(guī)范，確保財務工作的標準化、規(guī)范化。（二）財務核算與報告1.按照國家會計準則和公司財務制度，進行財務核算，確保財務數(shù)據(jù)真實、準確、完整。2.定期編制財務報告，包括資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等，為公司管理層和相關利益者提供財務信息。（三）資金管理1.資金預算編制：根據(jù)公司經(jīng)營計劃和項目進度，編制年度資金預算，合理安排資金收支。2.資金籌集與運用：拓寬融資渠道，籌集項目所需資金，優(yōu)化資金配置，提高資金使用效率。3.資金風險管理：建立資金風險預警機制，防范資金風險，確保公司資金安全。（四）預算管理1.預算編制：組織各部門編制年度預算，匯總形成公司年度預算草案，報董事會審議批準。2.預算執(zhí)行與監(jiān)控：嚴格執(zhí)行預算，定期對預算執(zhí)行情況進行監(jiān)控和分析，及時發(fā)現(xiàn)問題并采取措施加以解決。3.預算調(diào)整：確需調(diào)整預算的，按照規(guī)定的程序進行審批。（五）成本費用管理1.成本費用核算：建立成本費用核算體系，準確核算項目成本和公司各項費用支出。2.成本費用控制：制定成本費用控制目標，加強成本費用分析和監(jiān)控，采取有效措施降低成本費用。3.成本費用審批：嚴格執(zhí)行成本費用審批制度，確保成本費用支出合理合規(guī)。六、人力資源管理（一）人力資源規(guī)劃1.根據(jù)公司戰(zhàn)略和業(yè)務發(fā)展需求，制定人力資源規(guī)劃，明確人力資源數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)等方面的目標和措施。2.定期對人力資源規(guī)劃執(zhí)行情況進行評估和調(diào)整，確保規(guī)劃的科學性和有效性。（二）員工招聘與配置1.招聘計劃制定：根據(jù)公司崗位需求，制定年度招聘計劃，明確招聘崗位、招聘人數(shù)、招聘要求等。2.招聘渠道選擇：通過多種渠道開展招聘工作，如網(wǎng)絡招聘、校園招聘、人才市場招聘、內(nèi)部推薦等。3.人員選拔與錄用：按照招聘程序，對應聘人員進行篩選、面試、筆試、背景調(diào)查等，確定錄用人員。4.員工配置：根據(jù)員工能力和崗位需求，進行合理的崗位配置，實現(xiàn)人崗匹配。（三）員工培訓與發(fā)展1.培訓需求分析：定期開展培訓需求調(diào)查，了解員工培訓需求，為培訓計劃制定提供依據(jù)。2.培訓計劃制定：根據(jù)培訓需求分析結(jié)果，制定年度培訓計劃，明確培訓內(nèi)容、培訓方式、培訓時間等。3.培訓實施與管理：組織開展各類培訓活動，加強培訓過程管理，確保培訓效果。4.員工職業(yè)發(fā)展規(guī)劃：為員工提供職業(yè)發(fā)展指導，制定員工職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，幫助員工實現(xiàn)個人成長與公司發(fā)展的有機結(jié)合。（四）績效考核與激勵1.績效考核制度建設：建立健全績效考核制度，明確考核指標、考核標準、考核周期等。2.績效考核實施：定期對員工進行績效考核，收集考核數(shù)據(jù)，進行考核評價。3.考核結(jié)果應用：將績效考核結(jié)果與員工薪酬調(diào)整、晉升、獎勵等掛鉤，激勵員工積極工作。4.激勵機制建立：建立多元化的激勵機制，如薪酬激勵、晉升激勵、榮譽激勵、培訓激勵等，激發(fā)員工的工作積極性和創(chuàng)造力。（五）員工關系管理1.勞動合同管理：規(guī)范勞動合同簽訂、續(xù)簽、解除等流程，維護員工合法權益。2.勞動糾紛處理：及時處理員工勞動糾紛，維護公司正常運營秩序。3.企業(yè)文化建設：營造積極向上、團結(jié)協(xié)作的企業(yè)文化氛圍，增強員工歸屬感和凝聚力。七、行政管理（一）行政事務管理1.辦公設施管理：負責公司辦公設施的采購、配置、維護、管理等工作，確保辦公設施正常運行。2.文件檔案管理：制定文件管理制度，規(guī)范文件起草、審核、印發(fā)、歸檔等流程，加強檔案管理，確保文件檔案的安全和完整。3.會議組織與管理：負責公司各類會議的組織、安排、記錄等工作，確保會議順利進行。4.印章管理：建立印章管理制度，嚴格印章使用審批流程，確保印章安全使用。（二）安全保衛(wèi)與后勤保障1.安全保衛(wèi)工作：制定安全保衛(wèi)制度，加強公司安全防范措施，確保公司人員和財產(chǎn)安全。2.后勤保障工作：負責公司食堂、宿舍、車輛等后勤保障工作，為員工提供良好的工作和生活條件。八、風險管理（一）風險識別與評估1.建立風險識別機制，定期對公司面臨的內(nèi)外部風險進行識別，包括市場風險、信用風險、操作風險、法律風險等。2.采用科學的風險評估方法，對識別出的風險進行評估，確定風險等級。（二）風險應對策略制定1.根據(jù)風險評估結(jié)果，制定相應的風險應對策略，如風險規(guī)避、風險降低、風險轉(zhuǎn)移、風險接受等。2.明確風險應對措施的責任部門和責任人，確保風險應對策略有效實施。