上海公寓管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)上海公寓的規(guī)范化管理，保障公寓的安全、衛(wèi)生和正常使用秩序，維護(hù)公寓所有者、使用者及相關(guān)各方的合法權(quán)益，根據(jù)國家及上海市相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市公寓管理實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于上海市行政區(qū)域內(nèi)各類公寓的管理活動(dòng)，包括但不限于居住型公寓、商業(yè)辦公型公寓等。（三）管理原則公寓管理遵循合法、公正、公開、便民的原則，實(shí)行政府監(jiān)管、行業(yè)自律、業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理體制。二、公寓規(guī)劃與建設(shè)管理（一）規(guī)劃要求1.公寓的規(guī)劃應(yīng)符合上海市城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，合理布局，滿足不同人群的居住和使用需求。2.公寓建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行規(guī)劃審批，確保規(guī)劃設(shè)計(jì)方案符合相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，包括但不限于建筑間距、日照、消防、環(huán)保等要求。（二）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)1.公寓的建筑工程應(yīng)符合國家和上海市現(xiàn)行的建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范，確保工程質(zhì)量合格。2.公寓應(yīng)配備必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，如給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)、通信網(wǎng)絡(luò)、消防設(shè)施、垃圾處理設(shè)施、物業(yè)管理用房等，并保證其正常運(yùn)行。3.鼓勵(lì)公寓建設(shè)采用節(jié)能、環(huán)保、智能化等新技術(shù)、新材料、新工藝，提高公寓的品質(zhì)和居住舒適度。（三）驗(yàn)收備案1.公寓建設(shè)項(xiàng)目竣工后，建設(shè)單位應(yīng)組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并向建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)提交工程竣工驗(yàn)收報(bào)告。2.建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定對(duì)公寓建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督檢查，對(duì)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目出具工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告。3.建設(shè)單位應(yīng)在公寓竣工驗(yàn)收合格后，按照規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。未經(jīng)竣工驗(yàn)收備案的公寓，不得交付使用。三、公寓產(chǎn)權(quán)與登記管理（一）產(chǎn)權(quán)界定1.公寓的產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)根據(jù)土地性質(zhì)、建設(shè)規(guī)劃等因素確定。一般情況下，居住型公寓的產(chǎn)權(quán)為業(yè)主個(gè)人所有；商業(yè)辦公型公寓的產(chǎn)權(quán)可以為業(yè)主個(gè)人所有，也可以為法人或其他組織所有。2.公寓的產(chǎn)權(quán)面積應(yīng)按照國家和上海市有關(guān)房產(chǎn)測量規(guī)范進(jìn)行測量，并以房地產(chǎn)管理部門登記的面積為準(zhǔn)。（二）產(chǎn)權(quán)登記1.公寓建成并通過竣工驗(yàn)收備案后，建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)通知業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。業(yè)主應(yīng)按照規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門提交相關(guān)資料，申請辦理房屋所有權(quán)初始登記。2.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在收到申請資料后，按照規(guī)定進(jìn)行審核。對(duì)符合登記條件的，予以登記，并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書；對(duì)不符合登記條件的，應(yīng)書面告知申請人不予登記的理由。3.公寓產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移、變更、抵押等情況時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)按照規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門辦理相關(guān)登記手續(xù)。四、公寓使用與租賃管理（一）使用規(guī)范1.公寓使用者應(yīng)按照公寓的設(shè)計(jì)用途合理使用公寓，不得擅自改變公寓的結(jié)構(gòu)、用途或進(jìn)行違法建設(shè)。2.公寓使用者應(yīng)遵守公寓的管理規(guī)約和各項(xiàng)規(guī)章制度，愛護(hù)公寓內(nèi)的公共設(shè)施和設(shè)備，保持公寓環(huán)境整潔衛(wèi)生。3.公寓使用者應(yīng)按時(shí)足額繳納物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，不得拖欠。（二）租賃管理1.公寓用于租賃的，應(yīng)符合上海市房屋租賃管理的相關(guān)規(guī)定。出租人與承租人應(yīng)簽訂書面租賃合同，并向房地產(chǎn)管理部門辦理租賃合同登記備案手續(xù)。2.租賃合同應(yīng)明確租賃雙方的權(quán)利義務(wù)，包括租賃期限、租金及支付方式、房屋維修責(zé)任、違約責(zé)任等內(nèi)容。3.公寓出租人應(yīng)保證所出租的公寓符合安全、衛(wèi)生等標(biāo)準(zhǔn)，具備合法的產(chǎn)權(quán)證明或租賃授權(quán)證明。承租人應(yīng)按照合同約定使用公寓，不得擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借他人。4.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)公寓租賃市場的監(jiān)管，定期對(duì)公寓租賃情況進(jìn)行檢查，查處違法違規(guī)租賃行為。五、公寓物業(yè)服務(wù)管理（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)1.從事公寓物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)，按照國家和上海市有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照資質(zhì)等級(jí)承接相應(yīng)規(guī)模和類型的公寓物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，不得超越資質(zhì)等級(jí)承接業(yè)務(wù)。（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供以下基本服務(wù)：房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理；環(huán)境衛(wèi)生管理，包括公共區(qū)域的清掃保潔、垃圾分類處理等；綠化養(yǎng)護(hù)管理，保持公寓內(nèi)綠化景觀良好；秩序維護(hù)管理，包括門崗值班、巡邏等，保障公寓安全；車輛停放管理，合理規(guī)劃停車位，確保車輛停放有序；消防管理，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效，組織開展消防安全宣傳和演練；其他與業(yè)主生活密切相關(guān)的服務(wù)事項(xiàng)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)業(yè)主的需求，提供個(gè)性化的增值服務(wù)，如家政服務(wù)、維修服務(wù)、商務(wù)服務(wù)等。（三）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督1.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)建立健全公寓物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查和評(píng)估。2.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)代表業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，定期召開業(yè)主大會(huì)，聽取業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見和建議，并將相關(guān)情況反饋給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量提出質(zhì)疑，并要求其進(jìn)行整改。六、公寓安全管理（一）安全責(zé)任1.公寓所有者、使用者及物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)共同承擔(dān)公寓安全管理責(zé)任，建立健全安全管理制度，落實(shí)安全防范措施。2.公寓所有者應(yīng)確保公寓建筑結(jié)構(gòu)安全，提供必要的安全設(shè)施設(shè)備，并定期進(jìn)行檢查和維護(hù)。3.公寓使用者應(yīng)增強(qiáng)安全意識(shí)，遵守安全規(guī)定，不得從事危及公寓安全的行為。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定安全應(yīng)急預(yù)案，加強(qiáng)安全防范工作，定期組織安全檢查和演練，及時(shí)消除安全隱患。（二）消防管理1.公寓應(yīng)按照國家和上海市有關(guān)消防法律法規(guī)的要求，配備必要的消防設(shè)施設(shè)備，如消防栓、滅火器、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)等，并確保其完好有效。2.公寓內(nèi)的疏散通道、安全出口應(yīng)保持暢通無阻，不得堆放雜物或設(shè)置障礙物。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期組織開展消防安全宣傳和培訓(xùn)，提高業(yè)主和使用人的消防安全意識(shí)和自防自救能力。4.公寓內(nèi)嚴(yán)禁私拉亂接電線、違規(guī)使用明火、違規(guī)存放易燃易爆物品等行為。（三）治安管理1.公寓應(yīng)設(shè)置必要的安全防范設(shè)施，如門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等，加強(qiáng)對(duì)公寓出入口和公共區(qū)域的管理。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)門崗值班和巡邏工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類治安問題。3.業(yè)主和使用人應(yīng)積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的治安管理工作，發(fā)現(xiàn)可疑人員或異常情況應(yīng)及時(shí)報(bào)告。七、公寓環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定公寓環(huán)境衛(wèi)生管理制度，明確環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和清掃保潔要求。2.公寓公共區(qū)域應(yīng)每日進(jìn)行清掃保潔，保持地面干凈整潔，無垃圾、無雜物。樓道、電梯轎廂等部位應(yīng)定期進(jìn)行消毒，防止疾病傳播。3.公寓內(nèi)的垃圾應(yīng)分類收集、存放，并及時(shí)清運(yùn)。垃圾存放點(diǎn)應(yīng)保持清潔衛(wèi)生，無異味。4.業(yè)主和使用人應(yīng)自覺維護(hù)公寓環(huán)境衛(wèi)生，不得隨意丟棄垃圾，不得在公共區(qū)域堆放雜物。（二）綠化管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)公寓綠化養(yǎng)護(hù)管理，制定綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，定期對(duì)公寓內(nèi)的綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等工作。2.公寓內(nèi)的綠化景觀應(yīng)保持美觀、整潔，無死株、無缺株、無病蟲害。綠化植物的修剪應(yīng)符合美觀和安全要求，不得影響業(yè)主的正常生活。3.業(yè)主和使用人應(yīng)愛護(hù)公寓內(nèi)的綠化植物，不得擅自砍伐、移植、損壞綠化植物。八、公寓維修資金管理（一）維修資金的繳存1.公寓業(yè)主應(yīng)按照國家和上海市有關(guān)規(guī)定繳存住宅專項(xiàng)維修資金。維修資金的繳存標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)公寓的建筑安裝工程每平方米造價(jià)的一定比例確定。2.新建公寓在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)按照規(guī)定代業(yè)主繳存首期住宅專項(xiàng)維修資金。業(yè)主在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)按照規(guī)定補(bǔ)足住宅專項(xiàng)維修資金。（二）維修資金的使用1.住宅專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于公寓共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。維修資金的使用應(yīng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。2.公寓共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主提出使用方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)討論通過后，報(bào)房地產(chǎn)管理部門審核備案。3.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在收到使用方案后的規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行審核，并將審核結(jié)果通知相關(guān)業(yè)主。經(jīng)審核同意的，由業(yè)主委員會(huì)組織實(shí)施維修、更新和改造工作。4.維修資金的使用情況應(yīng)定期向業(yè)主公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。（三）維修資金的管理1.住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)存入專戶管理銀行，實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩I(yè)主決策、政府監(jiān)督的管理原則。2.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)會(huì)同財(cái)政部門建立健全住宅專項(xiàng)維修資金管理制度，加強(qiáng)對(duì)維修資金繳存、使用、管理情況的監(jiān)督檢查。3.業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)可以委托專業(yè)的物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)對(duì)維修資金的使用情況進(jìn)行評(píng)估監(jiān)理，確保維修資金使用合理、合規(guī)。九、公寓投訴與糾紛處理（一）投訴處理1.業(yè)主和使用人對(duì)公寓管理中存在的問題有權(quán)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或房地產(chǎn)管理部門投訴。投訴應(yīng)采用書面形式，并說明投訴事項(xiàng)的具體情況。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或房地產(chǎn)管理部門在收到投訴后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查處理，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將處理結(jié)果反饋給投訴人。3.對(duì)于投訴事項(xiàng)涉及多個(gè)部門或單位的，相關(guān)部門或單位應(yīng)協(xié)同配合，共同做好投訴處理工作。（二）糾紛處理1.公寓管理中發(fā)生的糾紛，當(dāng)事人可以通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁或訴訟等方式解決。2.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)積極發(fā)揮協(xié)調(diào)作用，組織業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行協(xié)商，化解矛盾糾紛。對(duì)于協(xié)商不成的糾紛，可以通過業(yè)主大會(huì)決