農(nóng)行房貸管理辦法一、總則（一）目的本辦法旨在規(guī)范中國農(nóng)業(yè)銀行（以下簡稱“農(nóng)行”）個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的管理，確保房貸業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展，有效防范風(fēng)險(xiǎn)，保障借貸雙方的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。（二）適用范圍本辦法適用于農(nóng)行各級分支機(jī)構(gòu)辦理的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，包括個(gè)人住房貸款、個(gè)人商業(yè)用房貸款等各類以房產(chǎn)為抵押物的貸款業(yè)務(wù)。（三）基本原則1.依法合規(guī)原則房貸業(yè)務(wù)的辦理必須嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)、監(jiān)管要求以及農(nóng)行內(nèi)部規(guī)章制度，確保業(yè)務(wù)操作合法合規(guī)。2.審慎經(jīng)營原則在房貸業(yè)務(wù)的受理、審批、發(fā)放、管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，要充分評估風(fēng)險(xiǎn)，采取有效的風(fēng)險(xiǎn)防控措施，審慎開展業(yè)務(wù)，保障資產(chǎn)質(zhì)量。3.平等自愿、公平誠信原則尊重借款人與貸款人的平等地位，遵循自愿、公平、誠信的交易規(guī)則，保障雙方的合法權(quán)益，維護(hù)良好的信貸市場秩序。二、房貸業(yè)務(wù)流程（一）貸款申請借款人向農(nóng)行提出房貸申請，應(yīng)提交以下資料：1.身份證明：借款人及配偶的有效身份證件（居民身份證、戶口簿等）。2.婚姻狀況證明：結(jié)婚證、離婚證或未婚聲明等。3.收入證明：借款人所在單位出具的收入證明或近半年的銀行流水等，以證明其具備還款能力。4.購房合同：合法有效的購房合同。5.首付款證明：支付首付款的憑證。6.農(nóng)行要求提供的其他資料：如個(gè)人信用報(bào)告、資產(chǎn)證明等。（二）受理與調(diào)查1.受理農(nóng)行分支機(jī)構(gòu)收到借款人的申請資料后，應(yīng)進(jìn)行初步審查，核對資料的完整性、真實(shí)性和有效性。對符合基本要求的申請予以受理，并向借款人出具受理回執(zhí)。2.調(diào)查信貸人員對借款人的基本情況、信用狀況、收入情況、購房情況等進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。通過面談、實(shí)地走訪、電話核實(shí)等方式，了解借款人的真實(shí)情況，評估其還款能力和貸款風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，對抵押物進(jìn)行實(shí)地勘查，核實(shí)抵押物的真實(shí)性、合法性和價(jià)值。（三）風(fēng)險(xiǎn)評估與審批1.風(fēng)險(xiǎn)評估信貸審批部門運(yùn)用科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評估模型和方法，對房貸申請進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估。評估內(nèi)容包括借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、抵押物風(fēng)險(xiǎn)等。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評估結(jié)果，確定風(fēng)險(xiǎn)等級。2.審批根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評估結(jié)果和農(nóng)行的審批政策，對房貸申請進(jìn)行審批。審批流程分為初審、終審等環(huán)節(jié)。初審人員對申請資料和調(diào)查情況進(jìn)行審核，提出初審意見；終審人員對初審意見進(jìn)行復(fù)核，做出最終審批決定。審批通過的，出具審批意見；審批不通過的，向借款人說明原因。（四）合同簽訂1.合同文本準(zhǔn)備根據(jù)審批意見，準(zhǔn)備借款合同、抵押合同等相關(guān)合同文本。合同文本應(yīng)符合法律法規(guī)和農(nóng)行內(nèi)部規(guī)定，明確借貸雙方的權(quán)利義務(wù)。2.合同簽訂借款人、抵押人等相關(guān)當(dāng)事人在農(nóng)行分支機(jī)構(gòu)的見證下，簽訂借款合同、抵押合同等。合同簽訂過程應(yīng)嚴(yán)格遵守相關(guān)程序，確保合同的真實(shí)性、有效性和合法性。（五）貸款發(fā)放1.放款條件審核在貸款發(fā)放前，信貸人員對放款條件進(jìn)行審核，確保各項(xiàng)條件均已滿足。放款條件包括借款人已按規(guī)定支付首付款、合同已簽訂、抵押物已辦理合法有效的抵押登記等。2.貸款發(fā)放審核通過后，農(nóng)行按照借款合同的約定，將貸款資金發(fā)放至借款人指定的賬戶。貸款發(fā)放過程應(yīng)嚴(yán)格遵守資金監(jiān)管規(guī)定，確保資金安全。（六）貸后管理1.還款管理農(nóng)行應(yīng)建立健全還款提醒機(jī)制，及時(shí)提醒借款人按時(shí)足額還款。對逾期貸款，應(yīng)按照合同約定采取相應(yīng)的催收措施，如電話催收、上門催收、法律催收等。2.抵押物管理定期對抵押物進(jìn)行檢查，核實(shí)抵押物的狀況，確保抵押物的安全。如發(fā)現(xiàn)抵押物價(jià)值明顯下降、出現(xiàn)損壞等情況，應(yīng)及時(shí)采取措施，要求借款人補(bǔ)充擔(dān)?；蛱崆皻w還貸款。3.風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測與預(yù)警建立房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測體系，對房貸業(yè)務(wù)的運(yùn)行情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測。及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號，并采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)處置措施。4.檔案管理妥善保管房貸業(yè)務(wù)檔案，包括申請資料、調(diào)查資料、審批資料、合同文本、還款記錄等。檔案管理應(yīng)符合檔案管理規(guī)定，確保檔案的完整性、真實(shí)性和安全性。三、借款人資格與條件（一）基本條件1.具有完全民事行為能力的自然人。2.年齡在18周歲（含）至65周歲（含）之間。3.具有合法有效的身份證明和居住證明。4.信用狀況良好，無不良信用記錄。5.有穩(wěn)定的收入來源和按時(shí)足額償還貸款本息的能力。（二）特殊要求1.對于購買首套自住住房的借款人，首付款比例不得低于國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。2.對于購買二套及以上住房的借款人，應(yīng)嚴(yán)格按照國家政策執(zhí)行首付款比例和貸款利率要求。3.對于外籍人士、港澳臺(tái)居民申請房貸，應(yīng)符合國家相關(guān)規(guī)定，并提供相應(yīng)的證明材料。四、抵押物管理（一）抵押物范圍1.借款人所購的住房或商業(yè)用房。2.符合農(nóng)行規(guī)定的其他房產(chǎn)。（二）抵押登記1.農(nóng)行應(yīng)在貸款發(fā)放前，及時(shí)辦理抵押物的抵押登記手續(xù)，確保抵押權(quán)的合法有效。2.抵押登記手續(xù)應(yīng)由農(nóng)行指定專人負(fù)責(zé)辦理，確保登記過程合法合規(guī)。（三）抵押物評估1.農(nóng)行應(yīng)委托具有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)對抵押物進(jìn)行評估，評估價(jià)值應(yīng)作為確定貸款額度的重要依據(jù)。2.評估機(jī)構(gòu)應(yīng)按照評估規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估，確保評估結(jié)果的客觀、公正、準(zhǔn)確。（四）抵押物處置1.如借款人未能按時(shí)足額償還貸款本息，農(nóng)行有權(quán)依法處置抵押物，以收回貸款本息。2.抵押物處置應(yīng)按照法定程序進(jìn)行，通過拍賣、變賣等方式實(shí)現(xiàn)抵押物的價(jià)值。處置所得款項(xiàng)應(yīng)優(yōu)先用于償還貸款本息及相關(guān)費(fèi)用。五、利率與還款方式（一）利率政策1.農(nóng)行房貸利率應(yīng)按照中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并根據(jù)市場情況和農(nóng)行內(nèi)部政策進(jìn)行調(diào)整。2.對于符合國家政策的優(yōu)質(zhì)客戶，可給予一定的利率優(yōu)惠。（二）還款方式1.等額本息還款法：借款人每月以相等的金額償還貸款本息。2.等額本金還款法：借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減。3.按季還款法：借款人按季償還貸款本息。4.其他經(jīng)農(nóng)行認(rèn)可的還款方式。借款人可根據(jù)自身情況選擇合適的還款方式。六、風(fēng)險(xiǎn)管理（一）信用風(fēng)險(xiǎn)1.建立完善的信用評級體系，對借款人的信用狀況進(jìn)行全面評估。2.加強(qiáng)對借款人信用記錄的監(jiān)測，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和預(yù)警信用風(fēng)險(xiǎn)。3.對信用狀況較差的借款人，采取提高貸款利率、增加擔(dān)保要求等風(fēng)險(xiǎn)防控措施。（二）市場風(fēng)險(xiǎn)1.密切關(guān)注房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)，及時(shí)評估市場波動(dòng)對房貸業(yè)務(wù)的影響。2.根據(jù)市場變化，合理調(diào)整房貸政策和風(fēng)險(xiǎn)防控措施。3.加強(qiáng)對抵押物價(jià)值的監(jiān)測，及時(shí)發(fā)現(xiàn)抵押物價(jià)值下降的風(fēng)險(xiǎn)。（三）操作風(fēng)險(xiǎn)1.完善房貸業(yè)務(wù)操作流程，明確各環(huán)節(jié)的操作規(guī)范和風(fēng)險(xiǎn)防控要點(diǎn)。2.加強(qiáng)對操作人員的培訓(xùn)和管理，提高操作人員的業(yè)務(wù)水平和風(fēng)險(xiǎn)意識。3.建立健全內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)對房貸業(yè)務(wù)操作過程的監(jiān)督檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正違規(guī)操作行為。七、監(jiān)督檢查與違規(guī)處理（一）監(jiān)督檢查1.農(nóng)行應(yīng)定期對房貸業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)督檢查，檢查內(nèi)容包括業(yè)務(wù)操作合規(guī)性、風(fēng)險(xiǎn)防控措施落實(shí)情況、檔案管理等。2.監(jiān)督檢查可采取現(xiàn)場檢查和非現(xiàn)場檢查相結(jié)合的方式進(jìn)行。（二）違規(guī)處理1.對于違反本辦法及相關(guān)規(guī)定的行為，農(nóng)行將視情節(jié)輕重給予相應(yīng)的處罰，包括警告、罰款、暫停業(yè)務(wù)、解除勞動(dòng)合同等。