天億射洪工程定位及物業(yè)開展建議【初案】開發(fā)商目標解析項目屬性界定項目機會挖掘整體項目定位各物業(yè)發(fā)展建議項目分期與開發(fā)建議本籌劃方案思維導(dǎo)圖：天億目標：打造區(qū)域內(nèi)高端商住綜合體，以豐富的經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃聚集人氣，突破區(qū)域價值瓶頸。做綜合體，以商業(yè)人氣提升住宅價值。深度挖掘區(qū)域客戶需求，做片區(qū)的先行者，以商業(yè)配套打造提升工程。開發(fā)商設(shè)想該地塊屬于天億旗下的紡織廠用地，工廠遷至大英廠區(qū)后，房地產(chǎn)開發(fā)的價值隨市場升溫逐漸表達出來，為將土地價值最大化利用，而自然涉足房地產(chǎn)開發(fā)。地塊有較優(yōu)越的地理條件，規(guī)劃利好明顯，但周邊環(huán)境較為劣質(zhì)。充分利用地形高差，規(guī)劃特色商業(yè)，帶動人氣，后期住宅價值提升。距離老城區(qū)商業(yè)中心缺乏800米，本工程的開展有利于區(qū)域房地產(chǎn)的持續(xù)開展。本工程無論是城市交通關(guān)系，還是地理條件，做區(qū)域地標的時機都非常明顯。工程目標開發(fā)商的困惑：住宅要賣出高價位，必須依賴于商業(yè)的拉動，如此大的商業(yè)體量主力商家如何填滿？要不要規(guī)劃四層商業(yè)，區(qū)域消費能不能支撐？地塊北側(cè)的農(nóng)戶要不要拆遷？其他：入市時機：希望能把握春節(jié)返工潮。上策解讀：工程整體價值實現(xiàn)第一，保證工程穩(wěn)定回現(xiàn)的條件下，逐步提升工程利潤回報。配套成熟商業(yè)高價出售在區(qū)域配套成熟后，將商業(yè)出售實現(xiàn)最大利潤聚集人氣，建立區(qū)域影響力前期引入主力店營造商業(yè)氛圍，增強客戶信心快速回現(xiàn)前期價值平穩(wěn)前期以明星產(chǎn)品入市，實現(xiàn)快速銷售，價值平穩(wěn)回收利潤提升，后期產(chǎn)品回報后期產(chǎn)品配套在商業(yè)帶動下，實現(xiàn)產(chǎn)品溢價整體價值最大化開發(fā)商目標小結(jié)：打造區(qū)域首個大體量商住綜合體工程，突破區(qū)域價值瓶頸，保證穩(wěn)定現(xiàn)金回流。做區(qū)域先行者，填補區(qū)域綜合體物業(yè)空白，打造區(qū)域第一個中高端綜合體工程。整體工程價值突破區(qū)域水平，前期以現(xiàn)金回流為主，中后期保證工程價值提升。工程必須保證穩(wěn)定現(xiàn)金回流速度，以維持工程滾動開發(fā)節(jié)奏。開發(fā)商目標解析工程屬性界定工程時機挖掘整體工程定位各物業(yè)開展建議工程分期與開發(fā)建議本工程所處區(qū)位如何？有何優(yōu)勢和約束條件？區(qū)位:工程位于城中區(qū)沱牌大道、新陽街交匯處商圈:隸屬城市次級商圈，距離老城區(qū)商圈800米左右，距離子昂廣場商業(yè)圈1500米。交通:距離城市主要商圈及縣政府不超過十分鐘車程工程區(qū)位：位于射洪城中區(qū)，距離老城商業(yè)集中區(qū)800米，是成德南高速入城第一驛站。地塊位置：射洪縣太和鎮(zhèn)新陽街〔原：天億紡織廠址〕本案至成德南高速至綿遂高速老城核心商圈區(qū)域配套：工程兩面臨街，交通便利，距離老城區(qū)商圈800米外，屬城郊結(jié)合地段，周邊內(nèi)商業(yè)配套及根本生活配套缺失。太和鎮(zhèn)是四川省射洪縣政府所在地，歷史曾被列為蜀中四大名鎮(zhèn)之一，是川中商品的主要集散地之一。距遂寧59公里、成都160公里、重慶270公里。綿渝省道公里縱貫全境輻射各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，涪江水運上通平武，下達重慶。幅員面積66平方千米，耕地面積25503畝，總?cè)丝?6.2萬。開展規(guī)劃：射洪是唯一擁有三家上市公司的縣份城市，是為數(shù)不多的常住人口近30萬的縣級城市，即將升級成為縣級市，將面臨更多開展時機。國民經(jīng)濟現(xiàn)狀：GDP——2021年全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值226.5億元，增長14.1%。增速分別比省、市平均水平高1.5和0.2個百分點，在全市五個區(qū)縣中GDP總量排名第一、增速排名第二。實現(xiàn)全部工業(yè)總產(chǎn)值324.3億元，產(chǎn)值過億元企業(yè)達72家；實現(xiàn)勞務(wù)收入32.1億元。社會消費品零售額——社會消費品零售總額達60億元，增長16.1%。全面建設(shè)小康社會的23個監(jiān)測指標中9個指標提前到達目標，城鄉(xiāng)居民恩格爾系數(shù)下降2%，全面建設(shè)小康社會進程位居全市區(qū)縣前列。人均可支配收入：2021年城鎮(zhèn)居民可支配收入18355元，增長17.6%；居全市第2位、擴權(quán)縣第2位，農(nóng)民人均純收入8162元，增長14.5%。全縣各項存款余額184億元，比年初增長19.6%，其中：城鄉(xiāng)居民儲蓄余額139.7億元，增長22.4%。全縣移動用戶數(shù)達48.3萬戶，互聯(lián)網(wǎng)用戶達4.9萬戶,民用汽車擁有量達2.85萬輛。小城鎮(zhèn)建設(shè)：全鎮(zhèn)已實現(xiàn)村村通公路，村村通，光纜、光纖電視網(wǎng)絡(luò)已覆蓋全鎮(zhèn)所有村社。城市街道面積超過50萬平方米，太和大道、沱牌大道、仿唐子昂城和正在建設(shè)的西片區(qū)、涪江三橋等標志性工程為射洪贏得了“川中明珠〞的美稱?？h城建城區(qū)正在向中等城市的目標大步邁進。城市規(guī)劃：2021年射洪縣城建成區(qū)面積32平方公里，城市人口31.42萬，已到達中等城市水平。在城區(qū)改造了縣地標建筑子昂城，并建設(shè)了新世紀廣場、未來廣場、子昂文化廣場、鹽井廣場、濱江植物園及平安廣場〔避災(zāi)公園〕等一批公共娛樂場所。周邊環(huán)境：周邊可開發(fā)用地稀缺，目前僅有一個在建工程，且臨近本案。工程地塊東面臨河尚有待治理，現(xiàn)有建筑以廠房、農(nóng)戶和安置房居多，但交通到達性較強。周邊商業(yè)市場特點：老城區(qū)以其便利的生活配套，人口相對稠密，缺乏可改善的空間，升值價值不大；老城區(qū)現(xiàn)有局部商業(yè)價值較高,但作為城市主干道新陽街交通擁堵,致使商業(yè)價值受到一定程度的影響；受地塊條件限制，很難成型較大體量的商業(yè)綜合體，導(dǎo)致老城區(qū)缺失具有區(qū)域吸附力的工程。大多商業(yè)建筑陳舊、格局落后，但舊改本錢較高，短時間難以改變老城區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀。環(huán)境利好：由于工程處于老城區(qū)城郊結(jié)合地帶，周邊商業(yè)缺失，生活配套極度抵擋、散亂，但本工程明顯的交通優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢，全完有條件填補小區(qū)域空白，成為老城區(qū)唯一的大型商業(yè)綜合體，其輻射力不僅限于6萬人的老城區(qū)，對城西板塊同樣具有強大的吸引力。目前平安路政府規(guī)劃為一條新的太和大道，以改善交通，對于本工程區(qū)域環(huán)境及商業(yè)的價值提升有明顯的拉動。工程指標：受地塊規(guī)模規(guī)劃條件限制，住宅全為高層電梯，地塊與地平落差較大，盡量利用落差層增加商業(yè)開發(fā)面積。原設(shè)計規(guī)劃指標：地塊現(xiàn)狀：地塊平整，屬廠房拆遷空地，有現(xiàn)存綠化資源和臨水資源。工程四至現(xiàn)狀：四至清晰，東面鄰城市干道，對面為安置小區(qū)西面臨廠，北面臨農(nóng)田和河流，南面隔棚戶區(qū)臨城市次干道。東面為新陽街老城區(qū)，人口稠密，短時間內(nèi)不會有新的住宅開發(fā)。安置小區(qū)以城市主干道相隔，形本錢工程的商業(yè)臨街面。棚戶區(qū)：拆遷量較大，拆遷后的地塊接近規(guī)劃紅線，無可建設(shè)指標。廠區(qū)：廠房隨地形無規(guī)那么布局，非常凌亂陳舊，對本工程外環(huán)境影響較大。工程屬性小結(jié)：老城區(qū)城郊結(jié)合部，較大規(guī)模商住綜合體。區(qū)域地塊稀缺，是老城區(qū)不可多得的優(yōu)質(zhì)地塊，本工程有望帶動區(qū)域商業(yè)繁榮和生活環(huán)境提升。本工程位于進入老城區(qū)，也是成德南高速進入射洪的門戶地段，地塊昭示性強，區(qū)域輻射能力明顯，是城中與城西相鄰區(qū)域的新地標。工程自身規(guī)模有限，容積率較高，資源優(yōu)勢延展性不強。工程可充分發(fā)揮其交通優(yōu)勢，相對于城市交通擁堵，停車困難，本案的高端商住定位對于整個縣城高收入人群有明顯的吸引能力。本案靠山面水，相對整個縣城地勢居高臨下，視野極佳，整個縣城盡收眼底本工程適合的開展方向是什么，怎樣的產(chǎn)品組合具有競爭力，并最有利于實現(xiàn)開發(fā)商的目標？開發(fā)商目標解析工程屬性界定工程時機挖掘整體工程定位各物業(yè)開展建議工程分期與開發(fā)建議在5.0以上容積率限制條件下，本工程可能出現(xiàn)以下三種產(chǎn)品形態(tài)：酒店、高層住宅、整體商業(yè)。我們需要這三類產(chǎn)品在對實現(xiàn)目標的效用條件下，從市場競爭、客戶需求兩個維度進行分析，從而得出適合本工程的物業(yè)組成和具體開展方向。處于射洪老城區(qū)城郊結(jié)合地帶，未來規(guī)劃的商業(yè)中心地段。工程臨干道，交通便捷；容積率指標下，均為高層產(chǎn)品。高端酒店商務(wù)酒店高層住宅整體商業(yè)裙樓商業(yè)？？？？？從市場競爭和客戶需求兩個方面，對各類物業(yè)實現(xiàn)高價高速目標的效用進行審視，指導(dǎo)本工程的產(chǎn)品定位。住宅酒店商業(yè)各類產(chǎn)品面臨的市場情況如何，何種產(chǎn)品最能發(fā)揮工程優(yōu)勢、達成目標？各類產(chǎn)品的客戶如何？針對客戶需求本工程最正確的開展方向在哪？開發(fā)商目標解析項目屬性界定項目機會挖掘整體項目定位各物業(yè)發(fā)展建議項目分期與開發(fā)建議住宅酒店商業(yè)住宅用地價值分析住宅價值分析排名：1、城南2、城北3、老城區(qū)4、城西城北城西老城區(qū)城南射洪住宅市場狀況－供求：商品房與住宅供給量穩(wěn)步增長近期供略大于求,受縣城地勢所限，未來市場供給不大;銷售量增長較快，但與人口規(guī)模不匹配。棚戶區(qū)改造持續(xù)增長，未來幾年射洪的房地產(chǎn)市場供給總量將持續(xù)增長。整體供求關(guān)系根本到達平衡，2021年供略小于求。隨著城市拓張速度加快，郊區(qū)大盤不斷涌現(xiàn)，逐漸形成幾大新興板塊相關(guān)研究：城市年銷售面積與常住人口總量之間存在著高度的線性相關(guān)，相關(guān)系數(shù)為0.944〔Beta系數(shù)〕.射洪近年房地產(chǎn)供求關(guān)系020406080施工面積19.437.843.649.651.358.962.1竣工面積9.719.121.422.432.131.131.3銷售面積8.111.717.917.725.427.538.62006200720082009201020112012住房供給套均面積94.3平方米，銷售套均面積89.2平方米。1-9月累計住房供給套均面積為110.99平方米，同比縮小0.76%。銷售套均面積為109.27平方米，同比增大4.39%。從各戶型供銷結(jié)構(gòu)來看，各戶型均供小于求；90平方米以下的中小戶型供給占比為36.97%，比去年同期增長了6.92%，今年以來中小戶型商品房住宅供給比例增幅較為明顯。2021年上半年共批售1689套住宅，其中90-110平米的供給量最大，占比45%；其次為80平米以下的小戶型，批售套數(shù)415套，占比23%。90-110平米仍然是射洪縣居民普遍選擇的戶型，供給與銷售量均居第一位。射洪住宅市場狀況－產(chǎn)品85-110平米是市場的主流面積區(qū)間。不同套型供求情況0100200400500600≤70㎡70-80㎡80-90㎡90-110㎡＞110㎡供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)3002013年射洪商品房供求關(guān)系表戶型\項目供占總供應(yīng)量%銷占總銷售量%供-銷供銷比70㎡-80㎡1360.15670.09690.4980㎡-90㎡1630.181310.19320.890㎡-100㎡1400.161190.18210.85100㎡-110㎡2140.241600.24540.75110㎡-120㎡1430.161230.18200.86≥120㎡980.11780.12200.8表內(nèi)數(shù)據(jù)為塞納國際、未來上層、外灘御珠截止今年8月底數(shù)據(jù)射洪住宅市場狀況－價格：2021年，全縣價格穩(wěn)步增長。近年整體價格穩(wěn)步增長,其中住宅價格持續(xù)增長13年較12年環(huán)比增長5.99%3673372737813829405102000250030003500400045004月5月6月7月8月全縣普通住宅均價3300-4000元/平米區(qū)域普通住宅小戶型公寓洋房聯(lián)排雙拼獨棟外灘御珠3812\\\\\\未來上層3749\\\\\塞納國際3504.8\\\\\幸福家苑3785.5\\\\\欣澤、錦雅酈城4025\\\\\山水濱江3351\\\\\樓盤名稱

地址均價（元/㎡）建筑面積及占地面積配套綠化率車位（個）優(yōu)惠公攤率總戶數(shù)物業(yè)管理費周邊環(huán)境及交通優(yōu)點缺點推廣模式塞納國際太和大道北段420011萬平方占地50畝排球場籃球場網(wǎng)球場41.7%無優(yōu)惠15%0.6元/月500米到幼兒園，5分鐘到醫(yī)院，1000米到太和一中交通便利未來發(fā)展會很好?，F(xiàn)在還比較冷清人氣不高。廣告牌坤邦尚城境界沱牌大道北段3760占地約120畝總建筑面積24萬健身會所35%一次性付款優(yōu)惠1%21%0．8元/月位于沱牌大道西側(cè)，交通方便，目前一期已入住二期下個月交付單純性大體量純住宅

由于沱牌大道隔離，各方面生活配套都不方便廣告牌中樞新城名居沱牌大道南側(cè)3800占地32.13畝建筑面積49606.5㎡小區(qū)周圍配套齊全30%406一次性優(yōu)惠1%12%8900.6—1.0元/月周圍配套齊全交通便利人氣比較聚集綠化面積比較少廣告牌欣澤錦雅酈城沱牌大道中段4400占地37.1畝建筑面積116868㎡健身設(shè)施45%450一次性優(yōu)惠3%21%9100.75元/月沱牌大道西側(cè)，交通方便旁邊學校，交通便利，購物方便由于沱牌大道隔離，交通安全存在隱患廣告牌順鑫凱旋城武安河西側(cè)4200占地6畝。38000平方米項目周邊配套較齊全。210一次性單價優(yōu)惠80元16%2040.6元/月距子昂廣場、射洪中心、體育館較近，交通情況較好周邊生活配套完善，準現(xiàn)房銷售無綠化，小區(qū)內(nèi)無基礎(chǔ)配套設(shè)施廣告牌在售工程調(diào)查表樓盤名稱

地址均價（元/㎡）建筑面積及占地面積配套綠化率優(yōu)惠車位（個）公攤率容戶數(shù)物業(yè)管理費周邊環(huán)境及交通優(yōu)點缺點推廣模式強發(fā)學府尚城太和大道北段39009月底將上調(diào)200元左右14萬平方占地40畝健身設(shè)施無優(yōu)惠51723%9100.6元/月500米到幼兒園，15分鐘到醫(yī)院，200米到射洪中學距射洪中學較近。周邊環(huán)境差廣告牌郁金香上城太和大道北段4240占地約50畝籃球場排球場健身會所50.4%一次性付款優(yōu)惠1%16%0．6元/月射洪唯一一家五星級酒店。還有和塞納國際一樣的未來射洪的主發(fā)展區(qū)

人氣不高廣告牌御城尚都東山門衛(wèi)校旁3930占地20畝小區(qū)內(nèi)無配套小區(qū)周圍配套齊全30%一次性優(yōu)惠1%12%0.6—1.0元/月周圍配套齊全交通便利人氣比較聚集綠化面積比較少廣告牌珠江花園太和大道北段4200占地30畝小區(qū)有健身場地，周邊有七小，一中，銀行等35%交1000抵10000，單價優(yōu)惠20元12%3.60.6元/月周圍環(huán)境臨近花果山?？諝夂谩?路車直達旁邊學校，人流量較大價格較貴廣告牌外灘御珠射洪縣城北濱江路4300占地20畝。75000平方米項目是商住項目。項目內(nèi)配套較齊全。45%一次性單價優(yōu)惠80元16%3.590.6元/月項目是綜合體，11路公交直達城北開發(fā)較大，人流量將聚集交房較晚廣告牌在售工程調(diào)查表塞納國際規(guī)劃：工程建設(shè)用地西為太和大道，北為城市規(guī)劃商業(yè)集中區(qū)；南為三十米一號路及城市規(guī)劃政務(wù)金融中心，直達濱江路，距50畝平安廣場距離缺乏500米；東為規(guī)劃中的三十六米太空路。塞納國際總占地面積為32700㎡，約50畝，總建筑面積111154.17㎡，主要由商業(yè)和住宅兩大組團，以及社區(qū)中庭主題景觀區(qū)組成。商業(yè)組團分為地上地下：地上五層大型綜合型商場。暢銷戶型:目前此三種戶型為此工程主力戶型，占其開發(fā)量60%，以上，銷售情況良好。進度：一期132套,可售建筑面積14330㎡；二期156套，可售建面16232.56㎡，目前總共剩余69套優(yōu)勢：本工程最大亮點無疑是小區(qū)中央超過一萬平米法國主題園林景觀區(qū)，東西長124米，寬65米，面積為射洪之最。其銷售情況與目前射洪多數(shù)小區(qū)無綠化或少綠化有重大關(guān)系。均價：典型工程調(diào)研未來上層規(guī)劃：未來上層工程是被射洪縣委縣政府納入方案改造的城中村改造工程。未來上層工程位于太和鎮(zhèn)宏達家鑫路南段〔窯上院長子〕工程占地11900余平方米。未來上層共六個單元，住宅666套、商業(yè)門面119個。主力戶型：進度：工程總住宅建筑面積54574㎡，目前已辦理預(yù)售的房源480套。13年8月開始銷售，目前銷售情況良好。缺點：小區(qū)缺乏綠化，建筑過于密集，車位比偏低。均價：典型工程調(diào)研進度：目前此三種戶型為此工程主力戶型，占其開發(fā)量60%，以上，銷售情況良好。均價：典型工程調(diào)研本工程最直接的競爭對手：新陽首座本案所處區(qū)域未來3年競爭將比較劇烈，本案上市的時候，眾多未面市工程將同期面市，同時已面市工程也有新貨推出。本案面臨的競爭將比較劇烈，工程可以考慮走產(chǎn)品差異化路線來化解競爭劣勢。工程產(chǎn)品設(shè)計時需要考慮差異化競爭來迎合市場，設(shè)計小兩房與小三房的戶型，走產(chǎn)品差異化路線來到達熱銷〔小三房與小兩房受市場歡送度高〕。新陽首座共344套，目前總共剩余110套建筑面積約40000㎡工程共8種戶型為此工程主力戶型商業(yè)四層，地下車位2層400余個整體成交均價4700元\㎡一次性優(yōu)惠80元\㎡按揭優(yōu)惠20元\㎡明年底交房高層電梯公寓已被射洪市場普遍接受，且銷售價格并不占劣勢；尤其老城區(qū)新增工程，高層電梯物業(yè)已趨近100%;容積率5.0，規(guī)劃用地59畝的規(guī)劃條件限制，只能開展高層電梯；本工程住宅物業(yè)主力鎖定鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城購房群，抓牢春節(jié)和農(nóng)忙農(nóng)民工返鄉(xiāng)潮時機，因此在戶型設(shè)計上，60%以上針對剛需，滿足其生活功能需求，建議緊湊型套三為主打產(chǎn)品。盡管住宅的體量較大，但不具備區(qū)域競爭力，因此，住宅不作為本工程的主力產(chǎn)品。住宅物業(yè)定位小結(jié)區(qū)域情況工程條件住宅產(chǎn)品價值低高容積率不具備核心競爭優(yōu)勢住宅產(chǎn)品很難實現(xiàn)迅速回現(xiàn)和產(chǎn)品高價值回報的初衷住宅產(chǎn)品不宜作為本工程的主力產(chǎn)品開發(fā)商目標解析項目屬性界定項目機會挖掘整體項目定位各物業(yè)發(fā)展建議項目分期與開發(fā)建議住宅酒店商業(yè)太和大道〔北→南〕：酒店： 商務(wù)酒店:

太和大酒店〔★★〕金鵬酒店

宏源大酒〔★★〕興州商務(wù)賓館

沱牌大酒店〔★★★〕好客商務(wù)賓館

麗都大酒店 御城商務(wù)賓館

金業(yè)賓館〔★★〕金都商務(wù)賓館

郵政賓館 〔★★〕 逸客快捷酒店

紅昇酒店 〔★★〕 南方商務(wù)賓館

銀杏賓館

射洪酒店賓館現(xiàn)狀調(diào)查沱牌大道〔北→南〕：酒店： 商務(wù)酒店:子昂金都大酒店〔★★★★〕 和諧賓館 洪城賓館 虹橋賓館 南國賓館 九洲賓館 三和商務(wù)賓館 華麟賓館 圣湖賓館射洪酒店賓館現(xiàn)狀調(diào)查城區(qū)現(xiàn)有的酒店富螺灣酒店酒店園內(nèi)建有豪華連體別墅群，按四星級配置的客房80余套，可接納近200人同時入??；華美堂皇、設(shè)施齊備的中、西餐廳能同時供500人用餐；配備網(wǎng)球場、人工天然游泳池、健身房、美容室、練歌廳、桑拿按摩、推拿浴足等附屬設(shè)施，可供客人健身娛樂；高貴典雅的多功能會議中心，音效設(shè)施完善，可承接各型會議、商務(wù)慶典和文藝演出，是集休閑、娛樂、度假和工作為一體的多功能效勞中心。射洪皇都大酒店位于射洪縣紫薇街168號〔近匯星百貨〕，地處繁華地段，周圍有大型購物及美食廣場，離國家級AAA旅游風景區(qū)——平安風景區(qū)只有1公里，所以酒店著有“鬧中取靜〞之稱。酒店內(nèi)部配套設(shè)施非常完善，有大型停車場.太和大酒店射洪縣的一座二星級酒店。擁有豪華套房、單間、標間等各型房間62間。酒店還擁有宴會廳、多功能廳、風味廳等各類餐廳18個，可容納500多人就餐，設(shè)有大堂吧、商務(wù)中心、娛樂城，茶樓、桑拿、保健等各型休閑場所。還有大中型會議室2個，具備完善的效勞體系。子昂金都國際酒店由射洪欣澤實業(yè)公司按國家標準開發(fā)建設(shè)的射洪縣首家四星級酒店，酒店建筑面積二萬平方米，地下一層，地上二十層，建筑物高度80米。酒店一至六層分別設(shè)有餐廳、ktv、棋牌室、健身房、桑拿、會議室、七層至十九層為酒店客房，分別設(shè)有各類型客房189間套，地下室約1.4萬平方米，擁有車位350個，其中行政酒廊位于十八層，總統(tǒng)套房位于十九層，是一家集商務(wù)、休閑、娛樂為一體的綜合性高檔酒店。紅昇酒店位于射洪縣中心主干道太和大道，酒店客房擁有總統(tǒng)套房2套,豪華商務(wù)套房19套,標間61套,單間7間，經(jīng)濟房7間，共96間，161個床位。是一家集客房、會議、餐飲、康樂為一體的三星級標準以上的商務(wù)酒店。在我們這個和諧的酒店里，我們每一個人都將用我們的真誠、友善、包容、積極，用心效勞于您，帶給您無處不在的關(guān)心。區(qū)域未來酒店物業(yè)需求巨大，供給以三星級和高端商務(wù)酒店為主，主題文化酒店存在巨大的開展空間。本區(qū)域幾乎無酒店供給，太和鎮(zhèn)投入經(jīng)營的酒店絕大多數(shù)都分布在老城區(qū)和沱牌大道等幾條城市主干道，本工程輻射近12萬人的消費市場，對酒店有明顯的需求。酒店輻射范圍核心區(qū)域:1000米半徑〔太和鎮(zhèn)〕次級區(qū)域:2500米半徑城西與城南接壤區(qū)域輻射區(qū)域:5000米半徑，老城區(qū)和城西、城南開發(fā)商目標解析項目屬性界定項目機會挖掘整體項目定位各物業(yè)發(fā)展建議項目分期與開發(fā)建議住宅酒店商業(yè)射洪商業(yè)物業(yè)市場開展歷程恒業(yè)旺街、萬貨行外資開始進入，打造具有商業(yè)特色的步行街2001-2006第三階段匯星百貨、美好家園、家樂福、好又多等商業(yè)巨頭大規(guī)模進入，四處布點，大型超市、購物中心成為競爭焦點，城市南部商業(yè)發(fā)展迅猛2006以后目前伯玉路百貨一條街本土百貨繁榮，伯玉路作為商業(yè)焦點90年代第二階段解放街人群的聚集形成繁榮的街鋪商業(yè)80年代第一階段代表發(fā)展特點時段階段劃分從小范圍集中商業(yè)到效勞網(wǎng)點四處開花、輻射全縣，近20年來射洪的商業(yè)發(fā)生巨變。武安河商圈銀行口商圈子昂廣場商圈恒業(yè)旺街商圈紅專路商圈鹽井廣場商圈傳統(tǒng)商圈：銀行口商業(yè)圈恒業(yè)旺街商業(yè)圈紅專路商業(yè)圈新型商圈：鹽井廣場商業(yè)圈子昂廣場商業(yè)圈武安河商業(yè)圈射洪商圈格局紅專路商業(yè)圈區(qū)位：城南中心/業(yè)態(tài)：超市、咖啡、茶樓，少量百貨/規(guī)模：4萬㎡小結(jié)：銀豐國際位于城南中心區(qū)域，區(qū)域優(yōu)勢明顯，人流量大，人氣較強。輻射周邊1公里范圍內(nèi)3萬人口，業(yè)態(tài)主體美好家園。缺點：由于缺乏配套的餐飲、娛樂入駐，無法真正形成一站式消費地。商圈簡析區(qū)位：城北臨江區(qū)域/業(yè)態(tài)：餐飲、咖啡、茶樓，超市/規(guī)模：2萬㎡餐飲娛樂休閑街小結(jié)：鹽井廣場商業(yè)圈以特設(shè)美食為主，根據(jù)臨江特點，支撐城北主要餐飲、娛樂、休閑的特色區(qū)域。提升城北整體形象，帶動城北一系列高檔樓盤品質(zhì)。缺點：無大型商超入駐，無法形成一個完備的商業(yè)綜合體.鹽井廣場商業(yè)圈恒業(yè)旺街商業(yè)圈商圈簡析區(qū)位：城北太和大道區(qū)域/業(yè)態(tài)：餐飲、百貨/規(guī)模：6萬㎡餐飲娛樂休閑街/射洪唯一一標準商業(yè)步行街小結(jié)：射洪唯一商業(yè)步行街集餐飲、購物、娛樂為一體，緊鄰伯玉路百貨一條街、匯星百貨等區(qū)域商圈，百貨相對于餐飲缺乏足夠人氣支撐，經(jīng)營困難.子昂廣場商業(yè)圈區(qū)位：城南子昂廣場區(qū)域/業(yè)態(tài)：酒店、超市、專業(yè)賣場/規(guī)模/3萬㎡餐飲娛樂休閑街小結(jié)：引進了家樂福、蘇寧電器入駐，縣城目前唯一一座四星級酒店，目前此區(qū)域已經(jīng)作為縣城中高檔品牌主要選擇地，吸引縣城具有購置力的人群消費。缺點：目前此區(qū)域高檔樓盤多為在建工程，1公里范圍內(nèi)缺乏足夠人流量。武安河商業(yè)圈商圈簡析區(qū)位：武安河城中區(qū)域/業(yè)態(tài)：酒吧、餐飲、娛樂/規(guī)模：3萬㎡餐飲娛樂休閑街小結(jié)：作為餐飲娛樂一條街，聚集了縣城所有餐飲娛樂品牌，目前缺乏大型商超入駐。商圈格局分析——銀行口商圈起源于舊居民區(qū)：居民的聚居形成了原始的商業(yè)，有20多年的開展歷史交通便利：南北、東西兩大主干道聚集城市CBD的定位：高集中的商務(wù)與金融配套奠定了其于縣內(nèi)的商業(yè)主導(dǎo)地位最齊全的業(yè)態(tài)：百貨、大型連鎖超市、步行街、專賣店…商業(yè)營業(yè)面積：約50萬每日人流量：超過10萬客戶輻射：全縣消費者銀行口商圈〔傳統(tǒng)核心商圈〕新陽街振紅路伯玉路濱江大道虹橋路黃興路步行街金源商場新世界百貨中央景峰新市場恒業(yè)旺街銀豐國際匯星百貨手機批發(fā)一條街酒吧一條街太和大道銀行口解放路公園口商業(yè)街百貨伯玉路解放街數(shù)個小規(guī)模商業(yè)步行街恒業(yè)旺街1條大型生活超市永佳超市家福來1家知名精品超市屈臣氏1家批發(fā)市場文藝巷手機批發(fā)市場1家成規(guī)模商業(yè)百貨一條街1家中心商圈越來越集中，社區(qū)級商圈承擔周邊配套功能銀行口商圈的地位無法動搖，從匯星百貨開始，越來越多的大型購物中心聚集在此，城西隨著高檔樓盤的開發(fā)也有望提升區(qū)域整體消費層次。社區(qū)級商業(yè)中心主要承擔周邊配套功能，以超市等中檔零售業(yè)態(tài)為主。射洪商業(yè)業(yè)態(tài)開展現(xiàn)狀：傳統(tǒng)小商鋪、餐飲娛樂效勞業(yè)興旺，百貨與購物商超稀缺。商業(yè)現(xiàn)狀：多以低檔的傳統(tǒng)小商鋪為主；武安河周邊的飲食娛樂逐步形成；濱江路商業(yè)開始開展；商業(yè)形態(tài)處于初級階段。至今尚無商業(yè)對購物環(huán)境有訴求。群眾消費為主，高檔消費有限從射洪目前消費習慣來看，群眾消費為主，高檔消費人群非常有限，步行街類型的中低檔商業(yè)街經(jīng)營狀況良好，匯星百貨高檔賣場經(jīng)營較好。專賣店居多,競爭劇烈在銀行口，伯玉路百貨一條街，經(jīng)營都面臨非常大的壓力，城西地方同樣如此。射洪大型商業(yè)賣場出現(xiàn)過剩的趨勢，競爭壓力大。射洪城區(qū)較大規(guī)模商業(yè)案例銀豐國際區(qū)位：城南核心約4.5萬方業(yè)態(tài)：超市、咖啡、茶樓，少量百貨主力店：美好家園超市建設(shè)時間：2005年子昂金都區(qū)位：城西，輻射城南約3.5萬方業(yè)態(tài)：超市、影院、酒店、銀行主力店：家樂福新時代影城已經(jīng)成為該片區(qū)的新興消費中心建設(shè)時間：2006年世紀摩登區(qū)位：城市中心業(yè)態(tài)：百貨、超市、服飾主力店：匯星百貨肯德基商業(yè)體量：4萬方人氣較旺，商家經(jīng)營較好建設(shè)時間：2005年恒業(yè)旺街區(qū)位：城北中心射洪目前唯一的步行街約6萬方業(yè)態(tài)：服裝、休閑、餐飲無主力店完全銷售無自持商家經(jīng)營較好，人氣較旺建設(shè)時間：2005年射洪城區(qū)較大規(guī)模商業(yè)案例中央景峰區(qū)位：城市核心約2萬方產(chǎn)權(quán)式商鋪返租模式銷售租金較高武安河商業(yè)街臨街商業(yè)餐飲、娛樂、休閑商業(yè)集中形成商圈，但業(yè)態(tài)散亂，無高端形象沱牌大道業(yè)態(tài)

藥店1家商超14家建材51家商務(wù)賓館6家汽配30家摩托13家休閑娛樂1家汽貿(mào)29家中型餐館5家大型餐廳2家旅店5家五金8家網(wǎng)吧2家便民店4家商務(wù)賓館6家美發(fā)5家加油站2家旅行社1家會所1家銀行2家家樂福1家新陽街業(yè)態(tài)鞋類15家 衣服46家 內(nèi)衣6家雜貨3家 中型餐廳2家 銀行7家化裝品8家 文具2家 飾品2家美發(fā)6家 便利店8家 五金3家藥店5家 旅店1家 小型餐館8家茶樓咖啡3家 電瓶車/摩托13 家電腦6家小吃14家 攝像1家 孕嬰店5家洗衣2家 網(wǎng)吧2家 煙酒1家珠寶4家 眼鏡6家 賓館1家平安路業(yè)態(tài)

便民店6家小型飯館3家 汽配36家、美發(fā)店4家 診所2家 五金5家建材3家 海爾效勞中心1家賣價10000-11000元/㎡租金25元/㎡太和大道業(yè)態(tài)武安河街業(yè)態(tài)

濱江路業(yè)態(tài)

恒業(yè)旺街業(yè)態(tài)匯星百貨業(yè)態(tài)入口女包特賣，10平米、珠寶，化裝，男女皮鞋女包，各占3分之1，負一樓電器2樓，品牌女裝，肯德基，飾品店。3樓

男正裝，休閑褲，運動裝，童裝，床上用品，4樓匯星超市，總面積15000平米，一樓到3樓9000平米百貨，4樓3000平米超市，負一樓2000平米電器，臨街鋪面經(jīng)營品牌服裝5家

1家鞋，銀行1家，肯德基1家銀豐國際業(yè)態(tài)二樓美好家園超市，3/5超市、1/5電器、雜貨1/5。超市收銀口外約50平米珠寶柜臺，30平米箱包店，下樓通道有80平米家紡，80平米電器，40平米箱包，少雜貨，一樓樓分割為20到100平方不等小商鋪組要飾品、衣服、家紡等，且大局部空置，整體低端。負一樓家具整體搬遷，所有空置，大約8000平米。1樓2樓分別8000，3樓4樓分別7000平米空置。地點面積/㎡租金/年賣價優(yōu)勢劣勢備注伯玉路20-30

右35000-55000租賃地處繁華地段租金較高太和門到開源門共40個，出租/轉(zhuǎn)租達到15間，另外短租的鋪子更貴，7000-10000/月，以抵擋服裝為主左25000-40000租賃博大路20-4035000租賃緊鄰伯玉路，價格便宜人流量不向伯玉路集中主要以是以五金批發(fā)主虹橋路25-35左15000-2500030000臨大街，主干道人流，車流大，僅僅是路過主要是以機電、機械為主右20000-30000解放路上街40-200均180元每平方米租賃真正的內(nèi)城，老城。人流集中區(qū)，距離伯玉路150米不能像沃爾瑪商場這樣一站式消費中高端服裝產(chǎn)品新世紀批發(fā)市場40-100租賃專業(yè)市場，消費客群固定，臨虹橋路規(guī)模小，且破舊不堪，里面的商家多為自己持有鋪子，自己做生意

大榆鎮(zhèn)聽說縣政府規(guī)劃往這邊遷移離城中心遠，且那邊無論是道路還是住房都處在一個初級階段從虹橋路過涪江一橋，右拐，大約10分鐘車程。服飾一條街15~30左40000~50000位于太和路，屬于射洪縣的主城區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理。靠近繁華地段，人流量較大，臨街商鋪上午人流量較大缺乏大型的品牌位于太和路，屬于射洪的主城區(qū)，經(jīng)濟相對較好。右12000~20000

家和商貿(mào)100七年前購買價格：8萬元

業(yè)態(tài)種類：百貨在周邊五十米沒有競爭力，不會影響該家的銷售力不在人流量聚集地，每個月的業(yè)績不高商品售價：平均比大型商場貴0.5~1元商業(yè)租賃市場調(diào)查表射洪商鋪大都出租方式而非出售方式，開發(fā)商持有所有所有權(quán)。租金價格和售價分布情況差異性大，整個市場穩(wěn)定性較差。局部重點地區(qū)商鋪價格高，反響出需求能力大，需求量大。各重核心地段租金或售價如下：地段方式價格（租金以35㎡為基礎(chǔ)）太和路左側(cè)出租1.2-2萬/月太和路右側(cè)出租4-5萬/月城北主干道出租4.5-6萬/每月太和大道南段出售3萬/㎡城北主干道出售6萬/㎡租售市場小結(jié)：

業(yè)態(tài)商圈購物中心百貨超市餐飲專業(yè)賣場批發(fā)綜合賣場銀行口一般好較好好較好鹽井廣場好恒業(yè)旺街好好好較好子昂廣場好好好較好一般武安河一般較好好較好紅專路好較好好較好較好較好商業(yè)體系開展逐漸完善:多已具備購物中心、百貨、大型綜合性超市、專業(yè)市場及各類專賣店等各種業(yè)態(tài)，開始出現(xiàn)大型SHOPPINGMALL。百貨轉(zhuǎn)向購物中心：目前的百貨都是在舊商圈中人流密集的地方，但因為業(yè)態(tài)單一競爭減弱，取而代之的是復(fù)合型的商業(yè)中心，但目前大型購物中心經(jīng)營狀況都一般；步行商業(yè)街對人流要求高：步行商業(yè)街必須布置在較高等級的商圈中，需要有一定人流保證；超市相對是最普遍適合的業(yè)態(tài)：根本上各個商圈每個超市的經(jīng)營狀況都很好；電器等專業(yè)賣場吸引力大：在對商圈的人氣要求不敏感，只要有品質(zhì)，可以吸引較遠的人群；分布概況：1、商業(yè)分布較為分散，人氣聚焦能力差。2、缺乏大型商業(yè)集合體3、現(xiàn)有商業(yè)體建造時間較早，設(shè)計理念落后，已經(jīng)不能適應(yīng)城市開展和無法滿足日益增長的消費需求。4、射洪目前還沒有一個設(shè)計理念先進、風格獨樹一幟的大型商業(yè)綜合體。射洪商業(yè)現(xiàn)狀小結(jié)射洪商業(yè)市場供需小結(jié)：射洪作為30萬人口大縣，至今尚無一家真正意義上的商業(yè)綜合體，更無集中一站式消費的場所。整個縣城的商業(yè)零散分布，毫無購物環(huán)境可言，與縣城強勁的消費力缺乏匹配度。射洪有相對集中的類專業(yè)市場，如餐飲一條街、娛樂休閑一條街、購物一條街，但沒有吃、住、休閑、購物一體化的商業(yè)供給。市場呈現(xiàn)的商業(yè)檔次參差不齊，缺少一個檔次中高一條龍效勞的商務(wù)接待環(huán)境。本工程6萬方的商業(yè)指標，完全有能力承載一個一站式消費的商業(yè)綜合體，滿足區(qū)域日常消費，填補全縣此類產(chǎn)品供給空白，從而拉動區(qū)域商業(yè)價值，形成新商業(yè)中心的核心引擎。開發(fā)商目標解析項目屬性界定項目機會挖掘整體項目定位各物業(yè)發(fā)展建議項目分期與開發(fā)建議戰(zhàn)略定位：打造射洪城中與城西接壤區(qū)域最高端的商業(yè)綜合體。創(chuàng)立射洪縣城唯一的購物、美食、休閑、娛樂一站式商業(yè)。創(chuàng)立成德南入射洪門戶級商業(yè)。建造區(qū)域最大體量的商業(yè)綜合體。打造全縣唯一退臺式商業(yè)。成為射洪唯一追求購物環(huán)境和體驗消費的大商業(yè)。如何填補區(qū)域空白，實現(xiàn)城郊結(jié)合區(qū)工程的價值突破與成功開發(fā)？填補空白，產(chǎn)品創(chuàng)新——打造區(qū)域需求的主題文化商務(wù)酒店，并以產(chǎn)權(quán)式操作方式突破客戶的區(qū)域限制。制造氣氛，免租經(jīng)營——先期以免租的優(yōu)惠條件，將工程的商業(yè)配套做起來，聚集人氣，提高社區(qū)成熟度。如何填補區(qū)域空白，實現(xiàn)城郊結(jié)合區(qū)工程的價值突破與成功開發(fā)？市場定位：射洪第一個集百貨、美食、休閑、娛樂、酒店于一體的類綜合體工程。物業(yè)類型功能體量市場情況百貨大商業(yè)主力，提升整體商業(yè)價值20000平方米（含店中店）區(qū)域空白美食商業(yè)水岸美食街16000平方米本案創(chuàng)新產(chǎn)品娛樂商業(yè)集中量販式娛樂6500平方米區(qū)域市場配套文化休閑商業(yè)水岸康體休閑13000平方米區(qū)域市場配套酒店主題文化酒店4500平方米填補區(qū)域空白，打開市場的產(chǎn)品住宅主打產(chǎn)品：經(jīng)濟型套三，有贈送空間190000平方米贈送空間稀缺生意人、公務(wù)員、其他客戶行政官員、企業(yè)管理者、周邊居民商業(yè)客群鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城購房群本城區(qū)域剛需、周邊居民區(qū)域經(jīng)營的生意人住宅客群產(chǎn)品定位：40-70㎡商鋪，35㎡左右酒店和70-110㎡緊湊型住宅為主。物業(yè)類型產(chǎn)品類型面積區(qū)間面積比例商業(yè)臨街1-3層鋪面40㎡左右15%1-4層內(nèi)鋪80㎡自由組合85%酒店單間35㎡左右90%套房5035㎡左右10%住宅套二（2+1戶型）70—90㎡25%套三（緊湊型）95—110㎡60%大套三（3+1）120㎡以上15%案名：天億·鉑金城城市新地標，區(qū)域新中心射洪首個坡地購物公園區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者+補缺者——區(qū)域內(nèi)首個都市生活綜合體都市生活綜合體地段價值工程價值周邊條件未來開展形象價值酒店價值臨水價值商業(yè)價值城市價值臨城市干道，距老城區(qū)商圈800米。周邊商業(yè)配套缺失，無大型商業(yè)。周邊存余可開發(fā)用地，舊改迫在眉睫，未來開展空間巨大。區(qū)域首個大型商業(yè)，城市首個購物公園。餐飲、休閑、住宅臨河而居，不可復(fù)制。區(qū)域第一個集百貨、餐飲、休閑、娛樂、酒店于一體的都市生活綜合體。各類產(chǎn)品如何打造，在整體工程中承載怎樣的價值和角色？開發(fā)商目標解析項目屬性界定項目機會挖掘整體項目定位各物業(yè)發(fā)展建議項目分期與開發(fā)建議住宅、商業(yè)、酒店三條產(chǎn)品線的價值體系構(gòu)成圖酒店承擔著本工程的形象代言人和前期現(xiàn)金流保障者的角色。商業(yè)是支撐本工程價值提升的根底所在，是工程城市價值的核心局部。住宅作為后期的工程的價值回報產(chǎn)品，依托工程整體配套價值的支撐。序號詮釋1各產(chǎn)品線的打造都要基于城市綜合體的價值，實現(xiàn)產(chǎn)品價值目標2城市形象的代言，集中體現(xiàn)城市感3體現(xiàn)產(chǎn)品未來升值潛力和需求 4配套價值對住宅類產(chǎn)品價值的提升5主力客戶群體對商業(yè)的支撐 6商業(yè)未來發(fā)展的基礎(chǔ)所在在明確了各產(chǎn)品線的價值關(guān)系之后，分物業(yè)類型進行分析，給出工程物業(yè)建議……城市價值資源價值住宅商業(yè)酒店234561112453開發(fā)商目標解析項目屬性界定項目機會挖掘整體項目定位各物業(yè)發(fā)展建議項目分期與開發(fā)建議酒店商業(yè)住宅酒店如何打造能提升物業(yè)價值，如何保障首期資金回籠？酒店產(chǎn)品打造的關(guān)鍵要素：品牌借勢、主題文化、配置、效勞KPI體系硬性指標軟性指標優(yōu)越地段，或區(qū)域稀缺品牌借勢功能化體系人文體系精益效勞——星級酒店效勞功能復(fù)合——表達綜合體的復(fù)合功能塔尖效應(yīng)——區(qū)域中的高端示范體系與知名酒店〔快捷假日、七天、宜必思、如家等〕進行合作，借助酒店品牌價值提升客戶信心和工程形象。本工程酒店以優(yōu)質(zhì)的效勞和先進商業(yè)管理形成自身優(yōu)勢，并提升工程整體形象。融合星級酒店的設(shè)施與效勞、專業(yè)酒店管理公司的經(jīng)營、提供其他酒店不具備的增值效勞〔如與百貨、娛樂等配套工程聯(lián)合推廣〕。按四星級標準配置硬件，提供低于四星級酒店房價標準，建立VIP客戶管理系統(tǒng)。本酒店定位為區(qū)域高舒適度主題文化商務(wù)酒店，或引進品牌連鎖，自建品牌承包經(jīng)營。附：品牌推薦—商務(wù)酒店—洲際酒店旗下快捷假日酒店產(chǎn)權(quán)式酒店的運作模式在增強工程創(chuàng)新能力的同時，有效提升客戶信心，加快現(xiàn)金回流速度?？梢詭悠渌飿I(yè)保值升值，提高商業(yè)配套能力，促使其銷售將高樓層商業(yè)包裝成高檔酒店高價出售，一次獲得大局部本錢回收酒店功能對于綜合建筑體功能的協(xié)調(diào)和總體價值提升有促進作用操作可行性產(chǎn)權(quán)式酒店操作優(yōu)勢產(chǎn)權(quán)式酒店操作弊端產(chǎn)權(quán)式酒店運作模式：商業(yè)應(yīng)怎樣做才能提升工程整體價值，有利后期銷售，降低開發(fā)風險？開發(fā)商目標解析項目屬性界定項目機會挖掘整體項目定位各物業(yè)發(fā)展建議項目分期與開發(fā)建議酒店商業(yè)住宅商業(yè)定位：以百貨、超市購物、酒店、餐飲、休閑娛樂以及購物為主的區(qū)域商業(yè)中心商業(yè)案名：萬紫商業(yè)公園先行者本工程區(qū)域配套缺乏的條件下，首先在提供餐飲、休閑、購物場所，填補區(qū)域空白，形成區(qū)域商業(yè)中心，使工程一舉成功。領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者跟隨者補缺者片區(qū)領(lǐng)袖改變規(guī)那么借勢而上完全差異化市場拾遺者首席一站式體驗消費通過良好的商業(yè)規(guī)劃和業(yè)態(tài)定位形成對區(qū)域消費群體的吸引力和影響力成為滿足區(qū)域主力客戶需求的商業(yè)體……以百貨超市為主體，結(jié)合特色餐飲、休閑娛樂場所，形成區(qū)域中心，吸引周邊住戶和區(qū)域有消費能力的龐大客戶群建議：繼續(xù)采用原建筑規(guī)劃方案，利用地形落差落增加商業(yè)臨街面。差層1F、2F及-1F局部預(yù)留百貨經(jīng)營空間，建議主力店：1、引進摩爾百貨，-1F5000㎡用作超市，落差1F約10000㎡精品百貨，落差2層約8000㎡服裝及家居飾品。2、引進永輝超市，-1F8000㎡用作生活超市，落差1F約12000㎡用作精品小百貨及店中店。娛樂休閑場所，以產(chǎn)業(yè)園高檔人士和學生群體為主要目標客戶，設(shè)置酒吧、茶館、健身房等業(yè)態(tài)文化廣場，為消費者提供巨大的逗留場所，為商家?guī)頋撛诳腿?，也為商家促銷提供了場所。業(yè)態(tài)有茶館、酒吧等。針對周圍IT精英、高檔住宅業(yè)主、私人老板、白領(lǐng)階層引進主題中餐、主題娛樂和主題休閑等次主力，每層商業(yè)均設(shè)有次主力點拉動本層消費，提升商業(yè)均好性。引進銀行、移動營業(yè)廳、咖啡廳等商務(wù)配套功能，為酒店、以及社區(qū)提供良好的配套效勞方案一：四層商業(yè)，均為落差層，含地下超市總面積為5.86萬平方米，營業(yè)面積及配套用房，使用率按90%計算，按照5.3萬方進行經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃負一層超市地下商超，總建筑面積約16600㎡，商業(yè)建筑面積9500㎡。如為百貨帶入的超市，那么取5000㎡為主力商家使用，4500平方米預(yù)留店中店營業(yè)面積。如為永輝、華潤萬家等商超，那么9500㎡全部使用。-1F必須設(shè)置扶手電梯和消防步行梯雙通道。落差層一層商業(yè)本層總建筑面積約15870㎡，商業(yè)建筑面積9500㎡。假設(shè)引進主力百貨，那么需將落差層1、2層全部使用，如不引進大主力商家，那么需將左圖藍色局部留作次主力，如眼鏡、洋快餐等同時預(yù)留升降梯、扶手電梯和消防步行梯。留夠主力商家所需營業(yè)面積，落差層一層需大量公共空間，如酒店大堂、各大次主力人流轉(zhuǎn)換空間以及銀行ATM機位洋快餐、眼鏡、書吧等次主力銀行、化裝品等商家精品百貨或生活小百貨區(qū)品牌專賣店落差層二層商業(yè)本層地下室建筑面積約11500㎡，商業(yè)建筑面積13400㎡。本層現(xiàn)有規(guī)劃商業(yè)通途指標分散，建議集中商業(yè)用房，預(yù)留單層所需的停車位，保持每層樓均有停車位的賣點，提升單層商業(yè)的物業(yè)價值。二層商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)不僅僅是本層如何經(jīng)營，更重要的是如何起到引導(dǎo)作用，讓人流上三樓、四樓，因此2樓必須增設(shè)更多的步行梯直通以上的樓層本區(qū)域商業(yè)用房前置，與大面積營業(yè)房連成一片。家居飾品內(nèi)街男裝、女裝區(qū)童裝、玩具、兒童游樂區(qū)男裝、女裝區(qū)三層商業(yè)集中規(guī)劃各類主題餐飲，但必須與四樓形成無障礙互動，或通過退臺的室外經(jīng)營工程轉(zhuǎn)換上樓。落差層三層商業(yè)本層地下室建筑面積約11500㎡，商業(yè)建筑面積11480㎡。實際商業(yè)營業(yè)面積要有所增大，以保障餐飲業(yè)態(tài)齊全。小吃中餐茶樓火鍋主題餐飲清吧、咖啡主題水療男士SP浴足，保健電玩城露天休閑商務(wù)酒店主題歌城四層商業(yè)集中規(guī)劃各類主題休閑、主題娛樂，通過品牌吸引力和交通強制動線造活整個商業(yè)，讓五層〔含地下超市〕商業(yè)循環(huán)聯(lián)動落差層四層商業(yè)本層地下室建筑面積約11100㎡，商業(yè)建筑面積11400㎡。四樓盡量增大營業(yè)面積，不僅因為商業(yè)高樓層需要聚集人氣，更重要的是休閑娛樂經(jīng)營工程所需面積較大，便于規(guī)劃。此外，如果工程外側(cè)棚戶區(qū)拆遷尚可騰出可建設(shè)的臨街商業(yè)，讓出一局部營業(yè)用房指標。開發(fā)商目標解析項目屬性界定項目機會挖掘整體項目定位各物業(yè)發(fā)展建議項目分期與開發(fā)建議酒店商業(yè)住宅住宅的價值是什么？應(yīng)打造怎樣的產(chǎn)品才能承載價值？形象建議：表達城市感的高層建筑社區(qū)，采用簡歐建筑外立面，強化生態(tài)與視野，建立在區(qū)域內(nèi)的影響力和城市地標形象在原來設(shè)計的根底上加上歐式頂部造型，加上歐式建筑符號，與商業(yè)的弧形流線走勢相照應(yīng)。本工程戶型設(shè)計攻略：緊湊型路線，突出產(chǎn)品附加值，保證產(chǎn)品舒適度的情況下，細化功能空間，減少浪費面積贈送：凸窗、陽臺、內(nèi)庭院功能空間優(yōu)化：入戶玄關(guān)、生活陽臺、主臥功能細化凸窗陽臺入戶花園橫廳凸窗大陽臺生活陽臺主衛(wèi)玄關(guān)兩房〔2+1〕緊湊三房兩房〔可改房〕：通過凸窗、陽臺面積贈送及橫廳可改房設(shè)計，充分表達兩房戶型的實用性案例借鑒2房2廳1衛(wèi)80㎡贈送—入戶花園面積2.2*3.4/2約3.74㎡凸窗全部面積〔2.5+1.2+2.7+2.1〕*0.6約5.1㎡陽臺2.5*1.4/2約1.75㎡合計：贈送10.59㎡所占比例：13%功能空間優(yōu)化：1.入戶花園，作為室內(nèi)外過渡空間，既保證私密性，同時可滿足收納空間需求；2.凸窗的最大化設(shè)臵，擴展室內(nèi)空間；3.撗廳設(shè)計，提供后期改房需求的可能入戶花園兩房〔2+1戶型〕：通過凸窗、陽臺進行面積贈送；內(nèi)花園改房，增加功能空間；生活陽臺、衣帽柜預(yù)留收納空間，表達產(chǎn)品優(yōu)化設(shè)計案例借鑒：2房2廳2衛(wèi)88㎡贈送—景觀陽臺一半面積3.45*0.5/2約0.86㎡生活陽臺全部面積2.3*1.7/2約