演講人：日期:民法典居住權(quán)培訓(xùn)目錄CATALOGUE01居住權(quán)基本概念02法律條文解析03設(shè)立與登記流程04權(quán)利義務(wù)分析05實(shí)踐應(yīng)用與案例06培訓(xùn)總結(jié)與評估PART01居住權(quán)基本概念居住權(quán)定義與法律屬性居住權(quán)的法律定義居住權(quán)是指權(quán)利人對他人所有的住宅及其附屬設(shè)施享有占有、使用的用益物權(quán)，其核心在于滿足權(quán)利人的居住需求，而非所有權(quán)轉(zhuǎn)移。01居住權(quán)的物權(quán)屬性居住權(quán)屬于用益物權(quán)范疇，具有排他性和支配性，權(quán)利人可對抗所有權(quán)人及其他第三人，但不得擅自處分標(biāo)的物（如出租、轉(zhuǎn)讓）。居住權(quán)的設(shè)立形式需通過書面合同或遺囑設(shè)立，并依法辦理登記后方可生效，未經(jīng)登記不產(chǎn)生物權(quán)效力，僅具債權(quán)約束力。居住權(quán)的期限特性可約定固定期限或終身制，期限屆滿或權(quán)利人死亡時(shí)權(quán)利消滅，住宅自動回歸所有權(quán)人完全支配狀態(tài)。020304居住權(quán)的法典化意義民法典首次將居住權(quán)納入物權(quán)編（第十四章），填補(bǔ)了我國用益物權(quán)體系的空白，為"以房養(yǎng)老"、離婚居住保障等場景提供法律依據(jù)。居住權(quán)的社會功能定位立法旨在保障特定群體的基本居住權(quán)益，如離婚弱勢方、老年人、未成年人等，體現(xiàn)法律對生存權(quán)的優(yōu)先保護(hù)原則。與房屋租賃的本質(zhì)區(qū)別居住權(quán)具有物權(quán)效力，即使房屋所有權(quán)變更也不影響權(quán)利人居住，而租賃權(quán)僅是債權(quán)，適用"買賣不破租賃"的有限保護(hù)。對房地產(chǎn)交易的影響設(shè)立居住權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，必須如實(shí)披露權(quán)利負(fù)擔(dān)，買受人需承受居住權(quán)存續(xù)期間的限制，顯著影響房屋市場價(jià)值。民法典中居住權(quán)地位居住權(quán)人僅享有占有使用權(quán)，不包含收益處分權(quán)能；所有權(quán)人保留處分權(quán)但暫時(shí)讓渡使用功能，二者形成"權(quán)利束"的分割狀態(tài)。已抵押房屋設(shè)立居住權(quán)需抵押權(quán)人同意，否則可能被撤銷；居住權(quán)設(shè)立后新增抵押權(quán)不得損害在先居住權(quán)人的利益。居住權(quán)登記后具有對抗第三人的絕對效力，租賃權(quán)僅具相對性；居住權(quán)最長可設(shè)終身，租賃期限則不得超過20年。居住權(quán)客體限于住宅類建筑物，地役權(quán)針對不動產(chǎn)便利利用；居住權(quán)以滿足生活居住為目的，地役權(quán)側(cè)重提高土地利用效率。居住權(quán)與其他權(quán)利區(qū)別與所有權(quán)的區(qū)別與抵押權(quán)的沖突規(guī)則與租賃權(quán)的效力層級與地役權(quán)的適用差異PART02法律條文解析根據(jù)《民法典》第三百六十六條，居住權(quán)的設(shè)立需通過書面合同或遺囑明確約定，并依法辦理登記手續(xù)，確保權(quán)利設(shè)立的合法性和公示性。01040302核心法律條款介紹居住權(quán)設(shè)立條件第三百六十七條規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)占有、使用他人住宅，但不得擅自改變住宅用途或轉(zhuǎn)讓居住權(quán)，同時(shí)需承擔(dān)合理維護(hù)義務(wù)。居住權(quán)人權(quán)利義務(wù)第三百七十條明確居住權(quán)期限可由當(dāng)事人約定，若無約定則至居住權(quán)人死亡時(shí)終止，且居住權(quán)不得繼承或轉(zhuǎn)讓。居住權(quán)期限與終止第三百六十八條強(qiáng)調(diào)居住權(quán)不影響住宅所有權(quán)人的處分權(quán)，但所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓住宅時(shí)，居住權(quán)不受影響。居住權(quán)與所有權(quán)關(guān)系居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，未經(jīng)登記不產(chǎn)生物權(quán)效力，這一規(guī)定強(qiáng)化了物權(quán)公示公信原則，保護(hù)交易安全。登記生效原則居住權(quán)人不得將住宅出租（除非另有約定），這一限制旨在防止權(quán)利濫用，保障所有權(quán)人權(quán)益。權(quán)利限制條款01020304居住權(quán)合同必須采用書面形式，以避免口頭約定引發(fā)的糾紛，并作為登記的必要依據(jù)，確保法律效力。書面形式要求住宅日常維護(hù)費(fèi)用一般由居住權(quán)人承擔(dān)，重大維修費(fèi)用則由所有權(quán)人負(fù)擔(dān)，體現(xiàn)權(quán)利義務(wù)對等原則。費(fèi)用承擔(dān)規(guī)則條文解釋要點(diǎn)立法背景與目的保障弱勢群體居住需求立法旨在解決離婚婦女、老年人等特殊群體的住房保障問題，通過物權(quán)化居住權(quán)彌補(bǔ)債權(quán)性居住協(xié)議的不足。完善用益物權(quán)體系將居住權(quán)納入用益物權(quán)范疇，填補(bǔ)了我國物權(quán)法中長期缺失的居住性用益物權(quán)空白，豐富物權(quán)法律制度。促進(jìn)住宅資源優(yōu)化配置允許住宅所有權(quán)與使用權(quán)分離，提高住宅利用效率，滿足社會多元化居住需求。平衡各方利益關(guān)系通過細(xì)化權(quán)利義務(wù)條款，在保障居住權(quán)人權(quán)益的同時(shí)，兼顧所有權(quán)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)，實(shí)現(xiàn)法律關(guān)系的穩(wěn)定。PART03設(shè)立與登記流程設(shè)立條件與資格意思表示真實(shí)雙方需通過書面合同或遺囑明確約定居住期限、使用范圍、權(quán)利義務(wù)等條款，不得存在欺詐、脅迫等無效情形。標(biāo)的物限制設(shè)立居住權(quán)的不動產(chǎn)需為合法登記的住宅類房產(chǎn)，且未被司法機(jī)關(guān)查封或設(shè)定其他優(yōu)先物權(quán)。共有人設(shè)立居住權(quán)需經(jīng)全體共有人書面同意。主體資格要求居住權(quán)設(shè)立人需為不動產(chǎn)所有權(quán)人或經(jīng)合法授權(quán)的代理人，且具備完全民事行為能力；居住權(quán)人可為自然人、法人或其他組織，但需明確約定用途限于居住。申請材料清單向不動產(chǎn)登記中心提交申請后，登記機(jī)構(gòu)需在法定期限內(nèi)完成材料審核，核實(shí)標(biāo)的物權(quán)屬狀態(tài)及合同合法性，并公示無異議后頒發(fā)居住權(quán)登記證明。登記機(jī)構(gòu)流程特殊情形處理若通過遺囑設(shè)立居住權(quán)，需先完成繼承權(quán)公證或法院確權(quán)判決，再憑生效法律文書辦理登記。需提交居住權(quán)合同原件或遺囑公證文件、不動產(chǎn)權(quán)屬證書、身份證明文件（如法人需營業(yè)執(zhí)照副本）、共有權(quán)人同意書（若涉及共有財(cái)產(chǎn)）。登記程序與文檔要求變更與終止機(jī)制變更條件居住權(quán)期限、使用范圍等條款變更需雙方協(xié)商一致，簽訂補(bǔ)充協(xié)議并重新辦理登記；若因城市規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致房產(chǎn)滅失，可協(xié)商補(bǔ)償或轉(zhuǎn)移至替代房產(chǎn)。注銷登記終止情形發(fā)生后，當(dāng)事人需持終止證明文件（如合同解除協(xié)議、法院判決書等）向登記機(jī)構(gòu)申請注銷登記，同步更新不動產(chǎn)登記簿信息。終止情形居住權(quán)因約定期限屆滿、居住權(quán)人死亡、權(quán)利人與所有權(quán)人合并為同一主體或書面放棄權(quán)利而終止。惡意損毀房產(chǎn)或擅自改變用途的，所有權(quán)人可申請司法終止。PART04權(quán)利義務(wù)分析占有和使用權(quán)排除他人干涉權(quán)居住權(quán)人有權(quán)占有并合理使用住宅及其附屬設(shè)施，包括居住、儲物等基本生活需求，但不得改變房屋主體結(jié)構(gòu)或用于非居住用途（如商業(yè)經(jīng)營）。居住權(quán)人可依法對抗所有權(quán)人或其他第三方的非法干涉，例如所有權(quán)人擅自收回房屋或第三人侵占居住空間時(shí)，居住權(quán)人可通過訴訟維護(hù)權(quán)益。居住權(quán)人主要權(quán)利必要修繕請求權(quán)若房屋因自然損耗或不可抗力導(dǎo)致無法正常居住，居住權(quán)人有權(quán)要求義務(wù)人承擔(dān)修繕費(fèi)用，確保居住條件符合約定標(biāo)準(zhǔn)。優(yōu)先續(xù)約或購買權(quán)在居住權(quán)期限屆滿或房屋出售時(shí)，若合同有約定，居住權(quán)人可優(yōu)先續(xù)簽居住權(quán)協(xié)議或按同等條件優(yōu)先購買該房產(chǎn)。義務(wù)人基本義務(wù)在居住權(quán)存續(xù)期間，義務(wù)人未經(jīng)居住權(quán)人同意或法定程序，不得單方解除合同或收回房屋，否則需承擔(dān)違約責(zé)任。不得任意收回義務(wù)配合登記義務(wù)承擔(dān)部分費(fèi)用義務(wù)義務(wù)人需確保房屋具備基本居住功能（如水、電、燃?xì)庹９?yīng)），不得故意破壞設(shè)施或設(shè)置障礙影響居住權(quán)人正常生活。若居住權(quán)需辦理不動產(chǎn)登記，義務(wù)人應(yīng)協(xié)助提供產(chǎn)權(quán)證明等材料，確保居住權(quán)人完成權(quán)利公示，對抗第三人效力。根據(jù)合同約定或法律規(guī)定，義務(wù)人可能需分擔(dān)物業(yè)費(fèi)、房屋大修基金等公共費(fèi)用，具體比例需明確約定。保障居住條件義務(wù)權(quán)利限制與例外禁止轉(zhuǎn)讓與繼承限制居住權(quán)通常具有人身專屬性，未經(jīng)義務(wù)人同意不得轉(zhuǎn)讓、出租或繼承，但合同另有約定的除外（如允許家庭成員共同居?。?。用途限制居住權(quán)人不得將房屋用于違法活動（如聚眾賭博）或超出居住目的的行為（如改建為倉庫），否則義務(wù)人可主張解除權(quán)利。公共利益例外若房屋因城市規(guī)劃、征收等公共利益需要拆除，居住權(quán)可能提前終止，但居住權(quán)人有權(quán)獲得合理補(bǔ)償或替代安置方案。權(quán)利濫用限制若居住權(quán)人長期空置房屋（如超過約定期限）或惡意損壞房產(chǎn)，義務(wù)人可向法院申請限制或撤銷居住權(quán)。PART05實(shí)踐應(yīng)用與案例涉及共有人單方設(shè)立居住權(quán)導(dǎo)致其他共有人權(quán)益受損的糾紛，需結(jié)合《民法典》第366條明確居住權(quán)設(shè)立需經(jīng)全體共有人同意，并分析合同效力與物權(quán)登記沖突的解決路徑。典型糾紛案例分析共有產(chǎn)權(quán)房居住權(quán)爭議離婚協(xié)議中約定的居住權(quán)因一方拒不配合登記或房屋被抵押拍賣引發(fā)的執(zhí)行難問題，需探討居住權(quán)對抗第三人效力的法律邊界及司法強(qiáng)制措施適用條件。離婚后居住權(quán)執(zhí)行障礙居住權(quán)合同到期后權(quán)利人拒絕搬離的案例，需從物權(quán)請求權(quán)與債權(quán)請求權(quán)競合角度分析訴訟策略，包括排除妨害與損害賠償?shù)牟⑿兄鲝?。居住?quán)期限屆滿拒不騰房應(yīng)用場景解讀遺產(chǎn)繼承與居住權(quán)平衡被繼承人為保障特定親屬（如配偶或未成年子女）居住需求，在遺囑中設(shè)定居住權(quán)，需協(xié)調(diào)繼承人的所有權(quán)與居住權(quán)人的用益物權(quán)沖突，明確修繕義務(wù)分擔(dān)規(guī)則。公租房居住權(quán)轉(zhuǎn)化試點(diǎn)地方政府將公租房承租權(quán)轉(zhuǎn)化為居住權(quán)登記，需解決承租人資格審查、租金與居住權(quán)登記銜接等問題，并建立動態(tài)監(jiān)管機(jī)制防止權(quán)利濫用。以房養(yǎng)老模式中的居住權(quán)設(shè)計(jì)老年人通過設(shè)立居住權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)換取養(yǎng)老資金，需規(guī)范合同條款以確保居住權(quán)人終身居住權(quán)益，同時(shí)防范資金提供方惡意處置房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。030201常見問題應(yīng)對策略居住權(quán)人擅自改造房屋居住權(quán)登記程序瑕疵房屋設(shè)立居住權(quán)后抵押的，需優(yōu)先審查居住權(quán)登記時(shí)間，若抵押權(quán)人未盡注意義務(wù)則居住權(quán)優(yōu)先，建議金融機(jī)構(gòu)完善抵押物盡職調(diào)查流程。針對未辦理登記或登記信息錯(cuò)誤的案例，建議補(bǔ)正材料并通過行政訴訟或民事確權(quán)訴訟完善登記，同時(shí)強(qiáng)化不動產(chǎn)登記中心的形式審查義務(wù)培訓(xùn)。權(quán)利人超出合理范圍裝修或改變房屋結(jié)構(gòu)時(shí)，所有權(quán)人可依據(jù)《民法典》第369條主張恢復(fù)原狀或賠償，合同應(yīng)明確禁止性條款并約定違約金標(biāo)準(zhǔn)。123居住權(quán)與抵押權(quán)沖突PART06培訓(xùn)總結(jié)與評估123核心知識點(diǎn)回顧居住權(quán)的法律定義與性質(zhì)居住權(quán)是指權(quán)利人對他人住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，需通過書面合同或遺囑設(shè)立，登記后生效。其不可轉(zhuǎn)讓、不可繼承的特性是區(qū)別于租賃權(quán)的關(guān)鍵。居住權(quán)的設(shè)立與消滅條件設(shè)立需明確約定居住范圍、期限及權(quán)利義務(wù)；消滅條件包括權(quán)利期限屆滿、權(quán)利人放棄權(quán)利、住宅滅失或權(quán)利人死亡等情形。居住權(quán)人的權(quán)利義務(wù)權(quán)利人有權(quán)按約定使用住宅并排除他人干涉，同時(shí)承擔(dān)合理使用、維護(hù)住宅基本功能的義務(wù)；所有權(quán)人不得妨礙權(quán)利行使，但可約定維修責(zé)任分擔(dān)。學(xué)習(xí)效果考評方法通過閉卷考試檢驗(yàn)學(xué)員對《民法典》居住權(quán)條款的掌握程度，結(jié)合典型案例分析居住權(quán)設(shè)立、沖突解決的實(shí)務(wù)能力。理論測試與案例分析要求學(xué)員分組起草居住權(quán)合同條款，并交叉審查合同內(nèi)容的合法性、完整性，評估其法律文書撰寫能力。模擬合同起草與審查設(shè)置居住權(quán)糾紛場景，學(xué)員分飾權(quán)利