宏觀環(huán)境全國住宅市場指標(biāo)典型市場:全國24個重點(diǎn)城市政策及預(yù)測全國住宅市場研究2025年二季度宏觀環(huán)境最終消費(fèi)貢獻(xiàn)率達(dá)52%局面下,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)頂住壓力,總體運(yùn)行穩(wěn)中向好。上半年,國內(nèi)生產(chǎn)總值660,536億元,按不變價格計算同比增長5.3%,增速較一季度放緩0.1個百分點(diǎn),但較上年同期和全年增速均提升0.3個百分點(diǎn)。為應(yīng)對關(guān)稅戰(zhàn)升級帶來的外部挑戰(zhàn),上半年出臺一內(nèi)消費(fèi)市場活躍度提升,有力支撐GDP的增長,商品零售額分別同比增長22.2%和11.3%;消費(fèi)品類等商品銷售均實(shí)現(xiàn)較快增長。高技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值同比增長9.5%,同時裝備制造業(yè)增加值也同比增長10.2%,增速分別快于全部規(guī)貨物出口總額同比增長7.2%,增速較一季度加快0.3個百分點(diǎn),保持了良好韌性,出口對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率也超過31%。積極推動對外開放,做大"朋友圈",也有助于減少對單一市場依賴的風(fēng)險。1,500,0001,200,000900,000600,000300,000020112012201320142015201620172018201920202021202220232024H12025mmGDP累計總量(億元)GDP同比增幅9%6%3%0%資料來源:國家統(tǒng)計局、戴德梁行研究部消費(fèi)及出口保持增長上半年固定資產(chǎn)投資24.9萬億元,同比增長2.8%,增速較一季度及上年同期均回落了1.4個百分點(diǎn),比增長4.6%,增速比全部投資高1.8個百分點(diǎn),拉動全部投資增長1.0個百分點(diǎn)。同時,我國投資結(jié)構(gòu)持續(xù)得到改善,上半年制造業(yè)投資和高技術(shù)服務(wù)業(yè)投資分別增長7.5%和8.6%,明顯高于固定資產(chǎn)上半年社會消費(fèi)品零售總額24.5萬億元,同比增長5%,其中二季度增長5.4%,比一季度加快分點(diǎn),消費(fèi)也是上半年三駕馬車中唯一增速逐月上行的指標(biāo),預(yù)計下半年以舊換新等促消費(fèi)政策上半年國內(nèi)出口總值1.8萬億美元,同比增長5.9%。床、船舶和海洋工程裝備出口增速都超過兩成。雖性,有力地拉動經(jīng)濟(jì)向好發(fā)展。8%6%4%2%0%-2%-4%-6%-8%固定資產(chǎn)投資完成額同比增速——社會消費(fèi)品零售總額同比增速出口商品總值(以美元計)同比增速資料來源:國家統(tǒng)計局、中國海關(guān)總署、戴德梁行研究部全國住宅市場研究2025年二季度住宅市場上半年,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資46,658億元,較上年同期下降11.2%,降幅較一季度擴(kuò)大了1.3個百分點(diǎn)。其中住宅開發(fā)投資35,770億元,較上年同期下降10.4%,降幅較一季度擴(kuò)大1.4個百分點(diǎn)。二季度并未延續(xù)一季度降幅收窄的趨勢,房地產(chǎn)開發(fā)及復(fù)。降16.8%,降幅較一季度放緩0.2個百分點(diǎn),但仍開發(fā)投資同比下降6.4%,降幅較一季度收窄3.0個百分點(diǎn),在2023年創(chuàng)下16.9%的最大降幅之后,商全國房地產(chǎn)及住宅開發(fā)投資走勢變化房地產(chǎn)開發(fā)投資46,658億元,同比下降11.2%住宅開發(fā)投資35,770億元,同比下降10.4%180,000150,000120,00090,00060,00030,000020112012201320142015201620172018201920202021202220232024H1202540%30%20%0%-10%-20%房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)mm住宅開發(fā)投資(億元)——房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅——住宅開發(fā)投資同比增幅資料來源:國家統(tǒng)計局、戴德梁行研究部住宅新規(guī)刺激新開工量降幅改善上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降6.2%,降幅較一季度擴(kuò)大2.5個百分點(diǎn),在有限的資金支配力下,相關(guān)建設(shè)指標(biāo)進(jìn)一步萎縮。2025年上半年,全國住宅新開工面積較上年同期下降19.6%降幅較一季度放緩了4.3個百分點(diǎn);但住工面積同比下降15.5%,降幅較一季度擴(kuò)大了0.8個百分點(diǎn)。略有修復(fù)。隨著新的住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的發(fā)布,新一批高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的好房子住宅將成為未來標(biāo)恐仍將保持在較低水平。全國住宅新開工及住宅竣工面積走勢變化住宅新開工面積22,288萬平方米,同比下降19.6%住宅竣工面積16,266萬平方米,同比下降15.5%180,000150,000120,00090,00060,00030,000020112012201320142015201620172018201920202021202220232024H1202540%20%0%-20%-40%-60%mm住宅新開工面積(mm——新開工面積增速——竣工面積增速資料來源:國家統(tǒng)計局、戴德梁行研究部上半年新房住宅成交量同比下降3.7%上半年,全國新建商品住宅銷售面積38,358萬平方米,同比下降3.7%,降幅較一季度擴(kuò)大1.7個百分點(diǎn)。二季度,除了五年期以上LPR貸款利率下的趨勢。上年9月樓市利好政策加碼,市場成交熱度逐漸升溫,年內(nèi)累計成交量的降幅由2024年6月的下降21.9%,一路回升并于2025年一季度降幅恢復(fù)至下降2.0%。但進(jìn)入二季度,年內(nèi)累計成場熱度逐漸冷卻;另一方面,國內(nèi)及國際經(jīng)濟(jì)形勢的不明朗,房地產(chǎn)行業(yè)深陷調(diào)整周期,也都令購房者的選擇。預(yù)計伴隨新規(guī)下好房子產(chǎn)品供應(yīng)的持續(xù)增加,有望帶動需求的關(guān)注度及活躍180,000150,000120,00090,00060,00030,000020112012201320142015201620172018201920202021202220232024H12025mm全國新建商品住宅銷售面積(萬?)——同比漲幅30%20%0%-10%-20%-30%資料來源:國家統(tǒng)計局、戴德梁行研究部70城價格環(huán)比下降城市數(shù)量增加同時,二季度無論一手或二手房價格環(huán)比上漲的4-6月分月來看,一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅分別為0%、-0.2%和-0.3%;二線城市價格分別環(huán)比變化0%、-0.2%和-0.2%;三線城市價格分別環(huán)比變化-0.2%、-0.3%和-0.3%同期,二手住宅價格,一線分別環(huán)比下降0.2%、0.7%和0.7%;二、三線城市價格環(huán)比均分別下降0.4%、0.5%和0.6%。環(huán)比價格走勢反映二季度無論新房境,市場活力及信心亟待提振。0上漲持平下降上漲持平下降資料來源:國家統(tǒng)計局、戴德梁行研究部2025年上半年,全國新建商品住宅銷售均價為每平方米10,128元,同比增速較一季度由正轉(zhuǎn)負(fù),下降3.2個百分點(diǎn)至-1.6%;與2024年下半年相比,均價亦環(huán)比降了4.0%。在當(dāng)前的市場環(huán)境下,需求端信心和預(yù)期普遍較拉高銷售均價。盡管如此,放眼全國市場,在宏現(xiàn)疲軟,同時也難以支撐價格的持續(xù)回升。在供求關(guān)系發(fā)生深刻變化的當(dāng)下,"好房子"建設(shè)成為供應(yīng)端積極推進(jìn)的重要舉措。于建設(shè)階段嚴(yán)格執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)的高品質(zhì)住宅旨在通過品質(zhì)提升施,規(guī)?；?yīng)仍待時日。12,00010,0008,0006,0004,0002,000020112012201320142015201620172018201920202021202220232024H1202520%5%0%-5%-10%資料來源:國家統(tǒng)計局、戴德梁行研究部4億平方米的住宅待售面積仍處歷史高位上半年,全國商品住宅待售面積40,821萬平方米,較一季度減少1,337萬平方米,庫存壓力稍有緩解,但超4億平方米的庫存總量,仍處于歷史高位。實(shí)施,新舊產(chǎn)品的代差將令庫存面臨持續(xù)的去化考驗(yàn)。7月召開的政治局會議并未過多提及房地產(chǎn),預(yù)2013,2013,32,4012017,30,163 2019,22,473 2011,16,9032020,22,3792023,33,1192024,39,0882014,40,684 2021,22,761Q22025,40,821 2016,40,2572015,45,2482012,23,6182022,26,9472018,25,091Q220172018201920202021202220232024201120122013201420152016Q220172018201920202021202220232024資料來源:資料來源:國家統(tǒng)計局、戴德梁行研究部全國住宅市場研究2025年二季度典型市場樣本選擇及分組如下:一線城市:北京、上海、廣州、深圳典型市場:典型市場:全國24個重點(diǎn)城市上半年,24個重點(diǎn)城市新建住宅批準(zhǔn)上市面積共計4,363.8萬平方米,同比下降16.6%,降幅較一季度略放緩0.7個百分點(diǎn);住宅銷售面積5,727.4萬平方米,同比下降1.8%,增速由正轉(zhuǎn)負(fù),較一季度下滑13.0個百分點(diǎn),重點(diǎn)城市二季度成交明顯放緩。24城上半年整體供銷比由一季度的0.65上升至0.76,其中單二季度供銷比達(dá)到0.86。二季度供銷比明顯上漲,一方面源于整體需求的回落,二季度24城成交面積同比減少10.6%,同時有18座城市的庫存去24個重點(diǎn)城市新建住宅批準(zhǔn)上市面積與銷售面積對比(2025年H1)800.0700.0800.0700.0600.00.810.790.66500.0400.0300.0200.0100.00.0mm批準(zhǔn)上市面積(萬)mm銷售面積(萬)---供銷比數(shù)據(jù)來源:CREIS、部分城市規(guī)土統(tǒng)計部門、戴德梁行研究部0.20.0典型市場:全國24個重點(diǎn)城市增量市場規(guī)?？s減或成中長期趨勢從各線城市的季度成交情況來看,一線城市二季度月均成交量較上年同期上漲2.2%;發(fā)達(dá)及普通二線城市月均成交量同比分別下降10.6%和下降分別同比上漲2.7%,下降14.6%和下降20.7%,一線及二線城市的供需走勢保持同步。2022年末,全國住宅新開工面積同比下降近40%,之后連年新開工面積呈下降之勢并持續(xù)至今,其季度市場出現(xiàn)明顯回暖,部分房地產(chǎn)數(shù)據(jù)指標(biāo)也必影響供應(yīng)端,供應(yīng)不足的問題難以憑借短期市場表現(xiàn)而出現(xiàn)扭轉(zhuǎn),缺少新增供應(yīng)令需求端在新建住宅市場無法得到滿足,也在一定程度上刺激了二手房市場的活躍度。增量供應(yīng)規(guī)模的縮減,也必然局限增量市場的成交量,增量市場規(guī)?？s減而存量市場擴(kuò)大,或成為中國樓市未來發(fā)展的主要趨勢。832.1722.9433.3377.4776.9767.6454.4383.1871.8486.5856.1715.5580.9351.2514.4421.1423.0351.2262.3615.7465.4341.1297.9805.1445.7550.6463.7272.9279.5279.3314.9279.3262.7212.9199.9198.2194.0178.1173.7221.9194.4225.7235.0262.7212.9199.9198.2194.0178.1173.7139.522Q122Q222Q322Q423Q123Q223Q323Q424Q124Q224Q324Q425Q125Q2數(shù)據(jù)來源:CREIS、部分城市規(guī)土統(tǒng)計部門、戴德梁行研究部一線城市典型市場:全國24個重點(diǎn)城市未來"好房子"供應(yīng)為價格構(gòu)成支撐二季度,一線發(fā)達(dá)及普通二線城市平均成交價分別環(huán)比一季度上漲4.8%、下降0.5%和上漲7.7%,24城中共有17城實(shí)現(xiàn)價格季度環(huán)比上漲。言,一線城市住房市場基本面較好,各類新興產(chǎn)業(yè)及人才持續(xù)匯聚,儲備著巨大的市場潛力。二格的波動更易受到個別項(xiàng)目的影響,在"以價換較平緩。整體而言,重點(diǎn)城市是踐行國家c好房子政策54,94855,93455,96356,52853,85455,75559,63456,71359,59259,68955,86855,28657,92151,48220,39720,13721,17521,58120,69121,41120,82521,31919,84520,50119,99020,16720,13820,04314,29014,88714,67915,99614,69715,16314,09816,08814,71315,21113,80514,76314,65815,78322Q122Q222Q322Q423Q123Q223Q323Q424Q124Q224Q324Q425Q125Q2數(shù)據(jù)來源:CREIS、部分城市規(guī)土統(tǒng)計部門、戴德90,00080,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,000002468101214161820222426283032343638404244注:以過去一年的月均銷售面積作為去化速度,來計算去化周期;可售面積:取得了《商品房預(yù)售許可證》、數(shù)據(jù)來源:CREIS、部分城市規(guī)土統(tǒng)計部門、戴德100 數(shù)據(jù)來源:CREIS、部分城市規(guī)土統(tǒng)計部門、戴德≥4/≥4/1-2/2-4/≤1/全國住宅市場研究2025年二季度政策及預(yù)測l4月25日,中央政治局會議提出:化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險;地方政府一攬子化債政策,解決地方政府推進(jìn)老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村等更新改造,完善城市功能,加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造,修l6月13日,國常會提出:構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度;有力推進(jìn)"好房子"住房公積金使用范圍,可申請?zhí)崛∫淮巫》抗e金用于支付購房首付款。濟(jì)南購買本市高品質(zhì)住l購房補(bǔ)貼:武漢符合生育政策二、三孩家庭在全市范圍內(nèi)購買新建商品住房,分別發(fā)放6萬和12萬房款15%但不超過20萬元的購房資助。義烏每平方米一千元補(bǔ)貼,兩孩家庭每套補(bǔ)貼10萬元,三場環(huán)境下,國內(nèi)消費(fèi)和出口保持了較高的增速及增長勢頭,展現(xiàn)出我國經(jīng)濟(jì)韌性的同時,也為后續(xù)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展增添信心。交通、水利重大工程等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施及新基建的投資將為我國經(jīng)濟(jì)注入巨大增長動能。伴隨建設(shè)專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模擴(kuò)大,項(xiàng)目落地速度加快,