莆田物業(yè)收費(fèi)管理辦法總則制定目的為了加強(qiáng)莆田市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》以及國家發(fā)展改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于莆田市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理。本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用?；驹瓌t物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或者多收費(fèi)少服務(wù)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得無故拖欠。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)形式政府指導(dǎo)價(jià)1.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的具體范圍，由莆田市價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)際情況和特點(diǎn)，按照普通住宅和非普通住宅進(jìn)行劃分，并適時(shí)公布。2.實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由莆田市價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期向社會(huì)公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度內(nèi)協(xié)商確定。市場調(diào)節(jié)價(jià)1.除實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目外，其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。2.實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，價(jià)格主管部門應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)行為的監(jiān)督檢查，規(guī)范其價(jià)格行為，維護(hù)市場正常價(jià)格秩序。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6.辦公費(fèi)用；7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式包干制1.包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。2.實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。酬金制1.酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。2.實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)確定政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的確定1.莆田市價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物業(yè)服務(wù)市場實(shí)際情況等因素，制定不同等級物業(yè)服務(wù)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度。2.物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)明確各等級物業(yè)服務(wù)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量要求、服務(wù)人員配備等方面的規(guī)范，作為確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的重要依據(jù)。3.業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)根據(jù)所選擇的物業(yè)服務(wù)等級，在規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度內(nèi)協(xié)商確定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。市場調(diào)節(jié)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的確定1.實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)遵循公平、公正、公開的原則，根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.服務(wù)內(nèi)容應(yīng)明確包括物業(yè)管理區(qū)域的房屋及配套設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、管理，環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)，綠化養(yǎng)護(hù)，秩序維護(hù)等具體項(xiàng)目。3.服務(wù)質(zhì)量應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)可參照政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)化和明確。4.服務(wù)成本應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員工資、設(shè)備維護(hù)費(fèi)用、物料消耗、辦公費(fèi)用等實(shí)際支出進(jìn)行核算，并合理分?jǐn)?。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收取與繳納收費(fèi)時(shí)間與方式1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用一般按月或按季收取，具體收費(fèi)時(shí)間和方式由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等信息，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主繳費(fèi)義務(wù)1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。2.業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。費(fèi)用變更1.物業(yè)服務(wù)合同有效期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。確因服務(wù)成本增加等原因需要調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在調(diào)價(jià)前與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示調(diào)價(jià)方案，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，方可調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.物業(yè)服務(wù)合同期滿后，業(yè)主大會(huì)未作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同繼續(xù)有效，但服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項(xiàng)應(yīng)按照本辦法規(guī)定進(jìn)行調(diào)整，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理價(jià)格主管部門職責(zé)1.莆田市價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處價(jià)格違法行為。2.加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的監(jiān)督檢查，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等信息，確保業(yè)主的知情權(quán)。3.受理業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問題的投訴舉報(bào)，及時(shí)調(diào)查處理，并將處理結(jié)果反饋給投訴舉報(bào)人。房地產(chǎn)行政主管部門職責(zé)1.莆田市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，指導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為。2.協(xié)助價(jià)格主管部門做好物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定的行為，依法依規(guī)進(jìn)行處理。3.組織開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核評價(jià)工作，定期公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量考核結(jié)果，引導(dǎo)業(yè)主選擇優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)職責(zé)1.業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等重大事項(xiàng)進(jìn)行決策。2.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)行為，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行溝通協(xié)商，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。3.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)爭議的處理協(xié)商解決業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間就物業(yè)服務(wù)收費(fèi)發(fā)生爭議的，雙方應(yīng)當(dāng)首先通過協(xié)商解決。雙方可就爭議事項(xiàng)進(jìn)行溝通交流，明確各自的訴求和意見，尋求達(dá)成一致的解決方案。調(diào)解協(xié)商不成的，可以向業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居民委員會(huì)或者相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)申請調(diào)解。調(diào)解機(jī)構(gòu)應(yīng)組織雙方進(jìn)行調(diào)解，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合實(shí)際情況，提出合理的調(diào)解建議，促使雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議。仲裁或訴訟如調(diào)解