東莞封閉小區(qū)管理辦法總則制定目的為加強東莞封閉小區(qū)的管理，維護小區(qū)的安全、秩序與環(huán)境衛(wèi)生，保障居民的合法權(quán)益，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于東莞市行政區(qū)域內(nèi)所有實行封閉管理的住宅小區(qū)?；驹瓌t1.以人為本原則：以保障居民的生命財產(chǎn)安全和生活便利為出發(fā)點和落腳點。2.依法管理原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)和地方相關(guān)規(guī)定，依法履行管理職責(zé)。3.科學(xué)規(guī)范原則：運用科學(xué)的管理方法和手段，建立健全各項管理制度和工作流程。4.協(xié)同共治原則：充分發(fā)揮社區(qū)、物業(yè)、業(yè)主委員會及居民的作用，形成共建共享的管理格局。小區(qū)封閉管理要求物理隔離設(shè)施建設(shè)1.封閉小區(qū)應(yīng)設(shè)置連續(xù)、封閉的圍墻或柵欄等物理隔離設(shè)施，高度應(yīng)符合安全標準，一般不低于[X]米。2.物理隔離設(shè)施應(yīng)堅固耐用，具備防攀爬、防破壞等功能。3.在主要出入口應(yīng)設(shè)置大門，大門應(yīng)安裝門禁系統(tǒng)，包括電動伸縮門、道閘、讀卡器等設(shè)備，確保人員和車輛進出的可控性。出入口管理1.人員出入口設(shè)立專門的人員出入口，一般應(yīng)設(shè)置在小區(qū)主要道路沿線，方便居民進出。出入口應(yīng)配備安保人員，實行24小時值班制度。安保人員應(yīng)佩戴明顯標識，文明執(zhí)勤，對進出人員進行嚴格登記和查驗。居民應(yīng)憑有效證件（如身份證、業(yè)主卡等）進出小區(qū)，外來人員進入小區(qū)應(yīng)進行登記，說明來訪事由，并經(jīng)被訪人同意后方可進入。對于攜帶大件物品或可疑物品的人員，應(yīng)進行核實和檢查，防止違規(guī)物品進入小區(qū)。2.車輛出入口設(shè)立車輛出入口，與人員出入口分開設(shè)置，確保交通順暢。車輛出入口應(yīng)安裝智能道閘系統(tǒng)，對進出車輛進行自動識別和計費管理。業(yè)主車輛應(yīng)辦理停車證，憑停車證進出小區(qū)。外來車輛進入小區(qū)應(yīng)進行登記，并按規(guī)定收取停車費用。對進入小區(qū)的車輛進行檢查，嚴禁攜帶易燃易爆、劇毒等危險物品的車輛進入。巡邏制度1.小區(qū)應(yīng)建立巡邏制度，配備專業(yè)的巡邏隊伍。巡邏隊伍應(yīng)按照規(guī)定的時間和路線進行巡邏，確保小區(qū)內(nèi)無安全隱患和違法犯罪行為。2.巡邏人員應(yīng)佩戴巡邏標識，攜帶必要的巡邏裝備，如對講機、手電筒等。3.巡邏過程中應(yīng)重點檢查小區(qū)的安全設(shè)施、消防設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生等情況，及時發(fā)現(xiàn)并處理各類問題。4.建立巡邏記錄制度，對巡邏時間、路線、發(fā)現(xiàn)的問題及處理情況進行詳細記錄，以備查閱。安全管理消防安全1.小區(qū)應(yīng)按照國家有關(guān)消防安全規(guī)定，配備充足的消防設(shè)施和器材，如滅火器、消火栓、自動噴水滅火系統(tǒng)等。2.消防設(shè)施和器材應(yīng)定期進行檢查、維護和保養(yǎng)，確保其性能完好有效。3.小區(qū)內(nèi)嚴禁占用、堵塞消防通道和疏散通道，確保消防通道暢通無阻。4.加強對居民的消防安全宣傳教育，提高居民的消防安全意識和自防自救能力。定期組織消防演練，檢驗和提高小區(qū)的消防安全應(yīng)急處置能力。治安防范1.小區(qū)應(yīng)安裝視頻監(jiān)控系統(tǒng)，監(jiān)控范圍應(yīng)覆蓋小區(qū)主要道路、出入口、停車場等公共區(qū)域，確保24小時不間斷監(jiān)控。2.視頻監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)具備存儲功能，存儲時間不少于[X]天，以便在需要時進行查閱。3.加強與公安機關(guān)的協(xié)作配合，建立健全警民聯(lián)動機制。及時向公安機關(guān)報告小區(qū)內(nèi)的治安情況和違法犯罪線索，協(xié)助公安機關(guān)做好案件偵破工作。4.鼓勵居民積極參與治安防范工作，如組建義務(wù)巡邏隊、安裝家庭防盜報警裝置等。設(shè)施設(shè)備安全1.小區(qū)應(yīng)定期對電梯、水泵、供電、供氣、供熱等設(shè)施設(shè)備進行檢查、維護和保養(yǎng)，確保其正常運行。2.設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)進行，并簽訂維護保養(yǎng)合同。3.建立設(shè)施設(shè)備安全管理制度，明確設(shè)施設(shè)備操作人員的崗位職責(zé)和操作規(guī)程，確保操作人員持證上崗。4.對設(shè)施設(shè)備的運行狀況進行實時監(jiān)測，發(fā)現(xiàn)異常情況及時處理，確保設(shè)施設(shè)備的安全運行。環(huán)境衛(wèi)生管理清掃保潔1.小區(qū)應(yīng)配備足夠的清掃保潔人員，負責(zé)小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清掃保潔工作。2.清掃保潔人員應(yīng)按照規(guī)定的時間和標準進行清掃保潔，確保小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生整潔。3.清掃保潔范圍包括小區(qū)道路、綠化帶、樓道、電梯、垃圾桶等公共區(qū)域，應(yīng)及時清理垃圾、雜物，保持環(huán)境干凈衛(wèi)生。4.加強對衛(wèi)生死角的清理，定期對小區(qū)內(nèi)的下水道、化糞池等進行疏通和清理，防止污水外溢和蚊蟲滋生。垃圾分類1.小區(qū)應(yīng)按照國家和地方有關(guān)垃圾分類的規(guī)定，設(shè)置垃圾分類收集容器，對垃圾進行分類投放、收集和運輸。2.垃圾分類收集容器應(yīng)標識清晰，便于居民識別和投放。3.加強對居民的垃圾分類宣傳教育，提高居民的垃圾分類意識和能力。引導(dǎo)居民正確分類投放垃圾，養(yǎng)成良好的垃圾分類習(xí)慣。4.建立垃圾分類監(jiān)督檢查制度，對垃圾分類工作進行定期檢查和評估，確保垃圾分類工作落到實處。綠化養(yǎng)護1.小區(qū)應(yīng)加強綠化養(yǎng)護管理，保持小區(qū)內(nèi)綠化景觀的美觀和整潔。2.配備專業(yè)的綠化養(yǎng)護人員，按照綠化養(yǎng)護標準對小區(qū)內(nèi)的樹木、花草進行修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等工作。3.保護小區(qū)內(nèi)的綠化設(shè)施，如花壇、草坪、綠籬等，嚴禁破壞和占用綠化用地。4.根據(jù)季節(jié)變化和小區(qū)實際情況，合理調(diào)整綠化布局，增加綠化品種，提高小區(qū)的綠化覆蓋率和景觀效果。物業(yè)服務(wù)管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)與人員配置1.從事小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)等級，按照國家和地方有關(guān)規(guī)定辦理資質(zhì)證書，并在有效期內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)規(guī)模和實際需求，合理配置物業(yè)服務(wù)人員，包括管理人員、保潔人員、安保人員、綠化養(yǎng)護人員等。3.物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，具備相應(yīng)的業(yè)務(wù)知識和技能，持證上崗。物業(yè)服務(wù)合同1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。2.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、服務(wù)費用、服務(wù)期限、違約責(zé)任等條款，確保合同內(nèi)容合法、合理、明確。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)，不得擅自降低服務(wù)標準或減少服務(wù)內(nèi)容。4.業(yè)主委員會應(yīng)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同義務(wù)，定期對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行評估和考核。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督與考核1.建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督機制，業(yè)主委員會、居民代表等應(yīng)參與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督工作。2.制定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核標準，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行考核評估。考核內(nèi)容包括環(huán)境衛(wèi)生、安全管理、設(shè)施設(shè)備維護、服務(wù)態(tài)度等方面。3.對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達標的企業(yè)，業(yè)主委員會有權(quán)要求其限期整改；整改仍不達標的，業(yè)主委員會可通過法定程序解除物業(yè)服務(wù)合同。4.鼓勵居民對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督和投訴，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時處理居民的投訴和建議，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。業(yè)主權(quán)益保障業(yè)主大會與業(yè)主委員會1.小區(qū)應(yīng)依法成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)代表業(yè)主的利益，維護業(yè)主的合法權(quán)益。2.業(yè)主大會會議應(yīng)定期召開，討論決定小區(qū)內(nèi)的重大事項，如制定和修改管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會成員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等。3.業(yè)主委員會應(yīng)履行職責(zé)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，及時向業(yè)主反饋小區(qū)管理情況。4.業(yè)主委員會成員應(yīng)具備一定的組織能力和責(zé)任心，遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，公正履行職責(zé)，不得謀取私利。業(yè)主權(quán)利與義務(wù)1.業(yè)主享有參與小區(qū)管理、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、提出意見和建議等權(quán)利。2.業(yè)主應(yīng)遵守管理規(guī)約，按時繳納物業(yè)服務(wù)費用、專項維修資金等費用，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)部門的管理工作。3.業(yè)主應(yīng)愛護小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備和環(huán)境衛(wèi)生，不得隨意破壞和占用公共資源。4.業(yè)主在使用房屋時，應(yīng)遵守相關(guān)規(guī)定，不得影響其他業(yè)主的正常生活。投訴處理機制1.建立健全業(yè)主投訴處理機制，設(shè)立專門的投訴渠道，如投訴電話、郵箱、意見箱等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)部門應(yīng)及時受理業(yè)主的投訴，對投訴內(nèi)容進行調(diào)查核實