規(guī)范物業(yè)招標管理辦法一、總則（一）目的為了規(guī)范本公司/組織物業(yè)招標活動，保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，維護公司/組織及相關(guān)方的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標準，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本公司/組織進行的各類物業(yè)管理項目的招標活動，包括新建物業(yè)項目、既有物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)采購等。（三）基本原則1.公平原則：招標活動應(yīng)遵循公平競爭的原則，為所有潛在投標人提供平等的機會，不得歧視任何潛在投標人。2.公正原則：招標過程應(yīng)嚴格按照規(guī)定的程序和標準進行，確保評標結(jié)果公正、客觀，不受任何外部因素的干擾。3.公開原則：招標信息應(yīng)全面、及時、準確地公開，接受社會公眾的監(jiān)督，保證招標活動的透明度。4.誠實信用原則：參與招標活動的各方應(yīng)誠實守信，履行各自的義務(wù)，不得隱瞞真實情況、弄虛作假或惡意串通。二、招標主體與職責(zé)（一）招標人本公司/組織作為招標人，負責(zé)組織實施物業(yè)招標活動，履行以下職責(zé)：1.制定招標計劃，明確招標項目的基本情況、招標范圍、服務(wù)要求、預(yù)算金額等。2.組建招標工作小組，負責(zé)招標活動的具體組織和實施。3.編制招標文件，明確招標項目的技術(shù)規(guī)格、評標標準、合同條款等內(nèi)容。4.發(fā)布招標公告，邀請潛在投標人參與投標。5.組織開標、評標和定標活動。6.與中標人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并監(jiān)督合同的履行。（二）招標工作小組招標工作小組由招標人相關(guān)部門的人員組成，負責(zé)招標活動的具體組織和實施，其主要職責(zé)包括：1.協(xié)助招標人制定招標計劃和招標文件。2.負責(zé)招標公告的發(fā)布、投標文件的接收和整理。3.組織開標、評標會議，記錄開標、評標過程。4.對投標文件進行初步評審，篩選出符合要求的投標人。5.協(xié)助評標委員會進行評標工作，提供相關(guān)資料和信息。6.根據(jù)評標結(jié)果，提出中標候選人建議，報招標人確定中標人。（三）評標委員會評標委員會由招標人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家組成，成員人數(shù)為五人以上單數(shù)，其中技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。評標委員會負責(zé)對投標文件進行評審，提出評標報告，并推薦中標候選人。評標委員會成員應(yīng)具備以下條件：1.具有良好的職業(yè)道德，能夠公正、客觀地履行職責(zé)。2.熟悉物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)、技術(shù)標準和業(yè)務(wù)流程。3.具有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗或相關(guān)專業(yè)知識。4.與投標人無利害關(guān)系，能夠獨立行使評審權(quán)利。三、招標程序（一）招標前期準備1.項目需求調(diào)研招標人應(yīng)組織相關(guān)部門和人員對招標項目的物業(yè)管理需求進行詳細調(diào)研，了解項目的基本情況、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、預(yù)算安排等，為制定招標文件提供依據(jù)。2.制定招標計劃根據(jù)項目需求調(diào)研結(jié)果，招標人制定招標計劃，明確招標項目的名稱、地點、規(guī)模、服務(wù)期限、招標方式、招標時間安排等內(nèi)容。招標計劃應(yīng)報公司/組織相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批后實施。3.組建招標工作小組招標人按照本辦法的規(guī)定組建招標工作小組，明確小組成員的職責(zé)分工，確保招標活動的順利進行。（二）招標文件編制1.編制要求招標文件應(yīng)根據(jù)招標項目的特點和需求編制，內(nèi)容應(yīng)完整、準確、清晰，包括但不限于以下內(nèi)容：招標公告或投標邀請書。投標人須知，包括投標報價要求、投標文件編制要求、投標有效期、開標時間和地點等。物業(yè)服務(wù)合同主要條款，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、服務(wù)費用、付款方式、合同期限、違約責(zé)任等。技術(shù)規(guī)格和要求，包括物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容、質(zhì)量標準、設(shè)施設(shè)備維護要求等。評標標準和方法，明確評標因素、權(quán)重及評分細則。投標文件格式，包括投標函、法定代表人身份證明、授權(quán)委托書、投標報價表、技術(shù)服務(wù)方案、業(yè)績證明材料、售后服務(wù)承諾等。2.審核與發(fā)布招標文件編制完成后，應(yīng)報招標人相關(guān)部門審核，經(jīng)審核通過后發(fā)布。招標公告應(yīng)在公司/組織指定的媒體或網(wǎng)站上發(fā)布，同時可根據(jù)需要在其他相關(guān)媒體上發(fā)布，以擴大招標信息的傳播范圍。（三）投標報名與資格預(yù)審1.投標報名潛在投標人應(yīng)在招標公告規(guī)定的時間內(nèi)，按照公告要求向招標人報名，提交報名資料，包括營業(yè)執(zhí)照副本、資質(zhì)證書副本、法定代表人身份證明、授權(quán)委托書等。招標人對報名資料進行審核，符合要求的潛在投標人將被允許參與投標。2.資格預(yù)審（如有）對于一些規(guī)模較大、技術(shù)復(fù)雜或?qū)ν稑巳速Y格要求較高的招標項目，招標人可組織資格預(yù)審。資格預(yù)審文件應(yīng)明確資格預(yù)審的標準和方法，包括企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績、信譽、人員配備、設(shè)備設(shè)施等方面的要求。招標人對潛在投標人提交的資格預(yù)審申請文件進行評審，確定通過資格預(yù)審的投標人名單，并向其發(fā)出資格預(yù)審合格通知書。通過資格預(yù)審的投標人方可購買招標文件并參與投標。（四）投標文件編制與遞交1.投標文件編制投標人應(yīng)按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應(yīng)包括商務(wù)部分、技術(shù)部分和價格部分。商務(wù)部分應(yīng)包括投標函、法定代表人身份證明、授權(quán)委托書、投標報價表、業(yè)績證明材料、售后服務(wù)承諾等；技術(shù)部分應(yīng)包括物業(yè)管理服務(wù)方案、設(shè)施設(shè)備維護計劃、人員配備方案、應(yīng)急處理預(yù)案等；價格部分應(yīng)明確投標報價明細，包括服務(wù)費用、其他費用等。投標文件應(yīng)加蓋投標人公章，并由法定代表人或其授權(quán)代表簽字。2.投標文件遞交投標人應(yīng)在招標文件規(guī)定的投標截止時間前，將投標文件密封送達指定地點。招標人對收到的投標文件進行簽收和登記，檢查投標文件的密封情況。在投標截止時間后送達的投標文件，招標人將予以拒收。（五）開標1.開標時間和地點招標人按照招標文件規(guī)定的時間和地點組織開標會議。開標會議由招標人主持，邀請所有投標人的法定代表人或其授權(quán)代表參加。2.開標程序開標時，招標人首先檢查投標文件的密封情況，確認無誤后當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標報價、投標文件的主要內(nèi)容等。開標過程應(yīng)記錄在案，并存檔備查。（六）評標1.評標委員會組建招標人按照本辦法的規(guī)定組建評標委員會，評標委員會成員應(yīng)在開標前確定，并嚴格保密。評標委員會成員應(yīng)在評標現(xiàn)場獨立行使評審權(quán)利，不得與外界進行不正當接觸。2.評標過程評標委員會對投標文件進行評審，分為初步評審和詳細評審兩個階段。初步評審：評標委員會對投標文件的形式、資格、響應(yīng)性等進行審查，確定投標文件是否符合招標文件的要求。投標文件有下列情形之一的，應(yīng)予以否決：投標文件未按照招標文件的要求密封。投標文件未經(jīng)法定代表人或其授權(quán)代表簽字并加蓋投標人公章。投標報價超過招標文件規(guī)定的預(yù)算金額或最高限價。投標文件的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、服務(wù)期限等實質(zhì)性條款不符合招標文件的要求。投標人有串通投標、弄虛作假、行賄等違法行為。詳細評審：評標委員會對通過初步評審的投標文件進行詳細評審，按照招標文件規(guī)定的評標標準和方法，對投標文件的商務(wù)部分、技術(shù)部分和價格部分進行綜合評價，確定各投標人的得分和排名。評標標準應(yīng)根據(jù)招標項目的特點和需求合理設(shè)置，重點考慮物業(yè)管理服務(wù)方案的合理性、可行性、創(chuàng)新性，企業(yè)的業(yè)績、信譽、人員配備情況，投標報價的合理性等因素。（七）定標1.中標候選人確定評標委員會根據(jù)評標結(jié)果，推薦得分排名前三的投標人為中標候選人，并向招標人提交評標報告。招標人根據(jù)評標報告，確定中標人。招標人也可以授權(quán)評標委員會直接確定中標人，但應(yīng)在招標文件中明確規(guī)定。2.中標公示招標人確定中標人后，應(yīng)在公司/組織指定的媒體或網(wǎng)站上進行中標公示，公示期不得少于三個工作日。公示期間，如有投標人對中標結(jié)果提出異議，招標人應(yīng)及時進行調(diào)查核實，并將處理結(jié)果告知異議人。3.中標通知書發(fā)出公示期滿無異議或異議不成立的，招標人向中標人發(fā)出中標通知書。中標通知書對招標人和中標人具有法律效力，中標人應(yīng)按照中標通知書規(guī)定的時間和地點與招標人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。（八）合同簽訂中標人應(yīng)在收到中標通知書后的規(guī)定時間內(nèi)，與招標人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、服務(wù)費用、付款方式、合同期限、違約責(zé)任等。合同簽訂后，招標人應(yīng)將合同副本報相關(guān)部門備案。四、招標監(jiān)督與管理（一）內(nèi)部監(jiān)督公司/組織內(nèi)部應(yīng)建立健全招標監(jiān)督機制，加強對招標活動的全過程監(jiān)督。審計部門應(yīng)對招標項目的預(yù)算執(zhí)行情況、合同履行情況等進行審計監(jiān)督；紀檢監(jiān)察部門應(yīng)對招標活動中的違規(guī)違紀行為進行調(diào)查處理。招標工作小組應(yīng)定期向招標人匯報招標活動進展情況，接受招標人的監(jiān)督和指導(dǎo)。（二）外部監(jiān)督招標活動應(yīng)接受社會公眾的監(jiān)督，招標人應(yīng)及時將招標公告、招標文件、評標結(jié)果等信息向社會公開，接受社會各界的監(jiān)督和質(zhì)疑。對于涉及公共利益的重大招標項目，招標人可邀請相關(guān)部門、業(yè)主代表等參與監(jiān)督，確保招標活動的公平、公正、公開。（三）違規(guī)處理1.投標人在投標過程中有串通投標、弄虛作假、行賄等違法行為的，招標人應(yīng)取消其投標資格，并依法追究其法律責(zé)任。2