上海房屋租賃管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強(qiáng)本市房屋租賃管理，規(guī)范房屋租賃行為，維護(hù)房屋租賃市場(chǎng)秩序，保障房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的房屋租賃及其相關(guān)管理活動(dòng)。本辦法所稱(chēng)房屋租賃，是指自然人、法人或者其他組織作為出租人，將其擁有所有權(quán)或者使用權(quán)的房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。（三）基本原則房屋租賃管理應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、合法、有序的原則，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。二、租賃當(dāng)事人（一）出租人1.出租人應(yīng)當(dāng)是房屋的所有權(quán)人或者依法取得房屋使用權(quán)的人。2.出租人應(yīng)當(dāng)保證所提供的房屋符合安全使用要求，具備必要的居住或者使用條件。3.出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)，不得擅自提高租金、提前收回房屋或者解除合同。（二）承租人1.承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的用途使用房屋，不得擅自改變房屋用途。2.承租人應(yīng)當(dāng)按時(shí)支付租金，不得拖欠。3.承租人應(yīng)當(dāng)愛(ài)護(hù)并合理使用房屋及其附屬設(shè)施，不得損壞。（三）租賃當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)1.租賃當(dāng)事人享有合同約定的權(quán)利，并應(yīng)當(dāng)履行合同約定的義務(wù)。2.租賃當(dāng)事人在租賃活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)，不得損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益。3.租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)誠(chéng)實(shí)守信，如實(shí)提供有關(guān)信息。三、租賃合同（一）合同的訂立1.房屋租賃應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同。租賃合同應(yīng)當(dāng)包括租賃房屋的基本情況、租金及支付方式、租賃期限、房屋用途、維修責(zé)任、違約責(zé)任等條款。2.租賃合同自雙方當(dāng)事人簽字（蓋章）之日起生效。（二）合同的變更與解除1.租賃期間，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更或者解除租賃合同。2.有下列情形之一的，一方當(dāng)事人可以解除租賃合同：因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；出租人依法提前收回房屋的；承租人擅自改變房屋用途的；承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋的；承租人逾期不支付租金累計(jì)超過(guò)一定期限的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。（三）合同的登記備案1.房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒课菟诘氐膮^(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心辦理登記備案。2.辦理房屋租賃合同登記備案，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：房屋租賃合同；房屋租賃當(dāng)事人身份證明；房屋所有權(quán)證書(shū)或者其他合法權(quán)屬證明；法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。3.區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心應(yīng)當(dāng)自受理房屋租賃合同登記備案申請(qǐng)之日起五個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)符合登記備案條件的，予以登記備案，并出具房屋租賃合同登記備案證明。四、房屋租賃登記備案（一）登記備案的意義房屋租賃登記備案是房屋租賃管理的重要環(huán)節(jié)，對(duì)于規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)秩序，保障當(dāng)事人合法權(quán)益，具有重要意義。通過(guò)登記備案，可以及時(shí)掌握房屋租賃情況，加強(qiáng)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的監(jiān)管，預(yù)防和減少租賃糾紛的發(fā)生。（二）登記備案的程序1.申請(qǐng)：租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同訂立后三十日內(nèi)，向房屋所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心提出登記備案申請(qǐng)，并提交相關(guān)材料。2.受理：區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心應(yīng)當(dāng)對(duì)租賃當(dāng)事人提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行審查，材料齊全、符合法定形式的，予以受理。3.審核：區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心應(yīng)當(dāng)對(duì)租賃合同的內(nèi)容進(jìn)行審核，重點(diǎn)審查租賃房屋的合法性、租金標(biāo)準(zhǔn)的合理性、租賃期限的合規(guī)性等。4.登記備案：經(jīng)審核符合登記備案條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心應(yīng)當(dāng)予以登記備案，并出具房屋租賃合同登記備案證明。（三）登記備案的效力房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，不影響合同的效力，但不得對(duì)抗善意第三人。五、房屋租賃價(jià)格管理（一）價(jià)格指導(dǎo)原則房屋租賃價(jià)格應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)規(guī)律，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)相結(jié)合的原則。政府可以根據(jù)房屋租賃市場(chǎng)情況，制定并公布房屋租賃指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)房屋租賃價(jià)格合理形成。（二）租金調(diào)整機(jī)制1.租賃當(dāng)事人可以在租賃合同中約定租金調(diào)整的方式和時(shí)間。2.因市場(chǎng)因素等原因需要調(diào)整租金的，出租人應(yīng)當(dāng)提前通知承租人，并協(xié)商確定租金調(diào)整的幅度。3.承租人對(duì)租金調(diào)整有異議的，可以通過(guò)協(xié)商、調(diào)解、仲裁或者訴訟等方式解決。（三）價(jià)格監(jiān)管措施1.房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房屋租賃價(jià)格的監(jiān)測(cè)和分析，及時(shí)掌握房屋租賃價(jià)格動(dòng)態(tài)。2.對(duì)違反價(jià)格法律法規(guī)的行為，價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法予以查處。六、房屋租賃用途管理（一）用途限制房屋租賃應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用，不得擅自改變房屋用途。將居住房屋用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，不得影響居住安全和環(huán)境衛(wèi)生，不得從事存在安全隱患、污染環(huán)境、影響居民正常生活的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。（二）改變用途的程序1.承租人需要改變房屋用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書(shū)面同意，并按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。2.涉及改變房屋結(jié)構(gòu)、消防安全等事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)依法報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)。（三）監(jiān)督檢查房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房屋租賃用途的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)擅自改變房屋用途的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，依法予以處罰。七、房屋租賃安全管理（一）安全責(zé)任1.出租人應(yīng)當(dāng)對(duì)出租房屋的安全負(fù)責(zé)，確保房屋符合安全使用要求。2.承租人應(yīng)當(dāng)合理使用房屋及其附屬設(shè)施，發(fā)現(xiàn)安全隱患的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。（二）安全檢查1.房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)房屋租賃情況進(jìn)行安全檢查，督促租賃當(dāng)事人履行安全責(zé)任。2.出租人應(yīng)當(dāng)定期對(duì)出租房屋進(jìn)行安全檢查，及時(shí)消除安全隱患。（三）消防管理1.房屋租賃應(yīng)當(dāng)符合消防安全要求，配備必要的消防設(shè)施和器材。2.承租人應(yīng)當(dāng)遵守消防安全規(guī)定，不得在房屋內(nèi)堆放易燃、易爆物品，不得私拉亂接電線。（四）應(yīng)急管理1.租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)制定房屋租賃應(yīng)急預(yù)案，提高應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的能力。2.發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照應(yīng)急預(yù)案及時(shí)采取措施，保障人員生命財(cái)產(chǎn)安全。八、房屋租賃稅收管理（一）納稅義務(wù)1.出租人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家稅收法律法規(guī)的規(guī)定，依法繳納房屋租賃相關(guān)稅費(fèi)。2.承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行協(xié)助出租人繳納稅費(fèi)的義務(wù)。（二）稅收征管1.稅務(wù)部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房屋租賃稅收的征管，依法征收稅款。2.房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)協(xié)助稅務(wù)部門(mén)做好房屋租賃稅收征管工作，提供相關(guān)信息。九、房屋租賃糾紛處理（一）糾紛解決途徑1.房屋租賃糾紛可以通過(guò)協(xié)商、調(diào)解、仲裁或者訴訟等方式解決。2.租賃當(dāng)事人可以根據(jù)合同約定或者自愿選擇糾紛解決方式。（二）調(diào)解與仲裁1.租賃當(dāng)事人可以向房屋所在地的人民調(diào)解委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解。人民調(diào)解委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自愿、合法的原則進(jìn)行調(diào)解，促使當(dāng)事人達(dá)成調(diào)解協(xié)議。2.租賃當(dāng)事人可以根據(jù)合同約定或者事后達(dá)成的仲裁協(xié)議，向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。仲裁裁決具有終局性，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行。（三）訴訟1.租賃當(dāng)事人未達(dá)成仲裁協(xié)議或者仲裁協(xié)議無(wú)效的，可以向人民法院提起訴訟。2.人民法院應(yīng)當(dāng)依法審理房屋租賃糾紛案件，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。十、監(jiān)督管理（一）管理部門(mén)職責(zé)1.房地產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)本市房屋租賃的行政管理工作，依法對(duì)房屋租賃活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查。2.工商行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)房屋租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理，查處無(wú)照經(jīng)營(yíng)等違法行為。3.價(jià)格主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)房屋租賃價(jià)格進(jìn)行監(jiān)督管理，查處價(jià)格違法行為。4.稅務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)房屋租賃稅收進(jìn)行征收管理，依法查處稅收違法行為。5.其他有關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)，做好房屋租賃管理的相關(guān)工作。（二）監(jiān)督檢查措施1.房地產(chǎn)管理部門(mén)可以依法對(duì)房屋租賃當(dāng)事人的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行檢查，查閱、復(fù)制有關(guān)文件和資料。2.房地產(chǎn)管理部門(mén)可以進(jìn)入租賃房屋現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正。3.對(duì)違反本辦法的行為，房地產(chǎn)管理部門(mén)可以依法采取行政處罰等措施。（三）信用管理1.建立房屋租賃信用管理制度，對(duì)租賃當(dāng)事人的信用狀況進(jìn)行記錄和評(píng)價(jià)。2.對(duì)信用良好的租賃當(dāng)事人，可以給予一定的激勵(lì)措施；對(duì)信用不良的租賃當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)監(jiān)管，并依法予以公示。十一、法律責(zé)任（一）違反本辦法的處罰規(guī)定1.出租人違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期改正，逾期不改正的，可處一千元以上一萬(wàn)元以下罰款：未按照規(guī)定辦理房屋租賃合同登記備案的；未按照合同約定履行維修義務(wù)的；擅自提高租金的；提前收回房屋或者解除合同未按照規(guī)定通知承租人的。2.承租人違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期改正，逾期不改正的，可處一千元以下罰款：擅自改變房屋用途的；擅自轉(zhuǎn)租房屋的；逾期不支付租金累計(jì)超過(guò)一定期限的。3.違反本辦法規(guī)定，涉及其他法律法規(guī)的，由相關(guān)部門(mén)依法予以處罰。（二）對(duì)違法行為的處理程序1.房地產(chǎn)管理部門(mén)發(fā)現(xiàn)租賃當(dāng)事人的違法行為后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查取證。2.經(jīng)調(diào)查