上饒物業(yè)收費管理辦法總則制定目的為加強上饒市物業(yè)服務(wù)收費管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進上饒市物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《江西省物業(yè)管理條例》以及國家和地方有關(guān)價格管理的法律法規(guī)，結(jié)合上饒市實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于上饒市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或使用人收取物業(yè)服務(wù)費用的活動?；驹瓌t物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照本辦法的規(guī)定，準(zhǔn)確、完整地提供物業(yè)服務(wù)，并按照物業(yè)服務(wù)合同約定向業(yè)主收取費用。業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用，支持和配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)工作。物業(yè)服務(wù)收費的定價形式政府指導(dǎo)價1.對普通住宅（不含別墅）的物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。政府指導(dǎo)價的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，由上饒市價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素制定，并向社會公布。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價規(guī)定的基準(zhǔn)價及其浮動幅度內(nèi)，與業(yè)主通過物業(yè)服務(wù)合同約定具體的收費標(biāo)準(zhǔn)。市場調(diào)節(jié)價1.非普通住宅（含別墅）、業(yè)主大會成立后的普通住宅以及其他實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。2.實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，價格主管部門應(yīng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費行為的規(guī)范和引導(dǎo)，鼓勵其遵循公平、合法和誠實信用的原則合理定價。物業(yè)服務(wù)收費的構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6.辦公費用；7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的制定與調(diào)整政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)的制定1.上饒市價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，依據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合上饒市經(jīng)濟發(fā)展水平、社會承受能力等因素，制定不同服務(wù)等級對應(yīng)的政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)。2.制定政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)進行成本監(jiān)審和價格聽證，廣泛聽取業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及社會各方面的意見，確保收費標(biāo)準(zhǔn)合理、公正。市場調(diào)節(jié)價標(biāo)準(zhǔn)的約定1.實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式、服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量要求、違約責(zé)任等條款。2.物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、市場供求狀況、服務(wù)質(zhì)量等因素，遵循公平合理、質(zhì)價相符的原則進行約定。收費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整1.物業(yè)服務(wù)合同約定的收費標(biāo)準(zhǔn)有效期一般為[X]年。期滿后，需要調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提前[X]個月將調(diào)整方案書面告知業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。2.業(yè)主大會成立的，物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整由業(yè)主大會按照法定程序決定；未成立業(yè)主大會的，調(diào)整方案應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。3.物業(yè)服務(wù)成本因政策性因素或服務(wù)項目和內(nèi)容發(fā)生較大變化等原因確需調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可與業(yè)主協(xié)商調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)，并按照規(guī)定履行相關(guān)程序。物業(yè)服務(wù)收費的計費方式物業(yè)服務(wù)收費可采取包干制或者酬金制等方式。1.包干制：是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。2.酬金制：是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。物業(yè)服務(wù)費用的收取收費起始時間1.新建房屋交付后，業(yè)主或使用人應(yīng)自房屋交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費用。2.已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。收費方式1.物業(yè)服務(wù)費用可以采取預(yù)收、月收、季收、半年收等方式，但預(yù)收期限不得超過一年。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的收費方式和時間向業(yè)主收取費用，并向業(yè)主出具合法有效的票據(jù)。業(yè)主欠費處理1.業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。2.業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取停止供電、供水、供氣、供熱等方式催交物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理價格主管部門職責(zé)1.上饒市價格主管部門負責(zé)對物業(yè)服務(wù)收費行為進行監(jiān)督檢查，依法查處價格違法行為。2.對物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按規(guī)定明碼標(biāo)價、違反政府指導(dǎo)價規(guī)定收費等價格違法行為，價格主管部門應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)進行處罰。房地產(chǎn)行政主管部門職責(zé)1.上饒市房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督管理，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)。2.建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費行為等進行記錄和評價，并向社會公布。業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會的權(quán)利與義務(wù)1.業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和收費情況進行監(jiān)督，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同約定的行為，有權(quán)向相關(guān)部門投訴、舉報。2.業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)依法履行職責(zé)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)和收費行為，維護業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)或侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。其他規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交費用規(guī)定1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位委托，代收相關(guān)費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位簽訂的代收協(xié)議，及時、準(zhǔn)確地向業(yè)主代收代交相關(guān)費用，并將代收費用明細定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的規(guī)定1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，并將經(jīng)營收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)