2024不動產(chǎn)登記代理人考試題庫及答案一、單項選擇題（共20題，每題1分，共20分）1.根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，下列哪項不屬于不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當履行的職責？A.查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料B.就有關(guān)登記事項詢問申請人C.對不動產(chǎn)進行評估定價D.如實、及時登記有關(guān)事項答案：C解析：《不動產(chǎn)登記暫行條例》第九條規(guī)定，登記機構(gòu)應(yīng)履行查驗材料、詢問申請人、如實登記等職責，不包括評估定價。2.甲將其名下一套住宅抵押給乙銀行，辦理抵押登記后，又將該住宅出租給丙。若甲無法償還貸款，乙銀行實現(xiàn)抵押權(quán)時，下列說法正確的是：A.租賃合同自動終止，丙需搬離B.租賃合同繼續(xù)有效，乙銀行需保障丙的租賃權(quán)C.租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)D.乙銀行應(yīng)與丙協(xié)商解決租賃問題答案：C解析：《民法典》第四百零五條規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財產(chǎn)已出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)影響；抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。本題中抵押登記在先，租賃在后，故租賃關(guān)系不得對抗抵押權(quán)。3.下列不動產(chǎn)登記類型中，屬于更正登記的是：A.因繼承導致的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記B.因不動產(chǎn)證書記載錯誤，權(quán)利人申請修正登記C.為保障債權(quán)實現(xiàn)辦理的預告登記D.因法院查封辦理的限制登記答案：B解析：更正登記是指登記機構(gòu)對登記簿記載的錯誤事項進行修正的登記（《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第七十九條）。4.自然人申請不動產(chǎn)登記時，無法提供身份證明原件的，登記機構(gòu)應(yīng)如何處理？A.要求申請人提供復印件并加蓋公章B.直接拒絕受理C.核對復印件與原件一致后留存復印件D.要求申請人到公安機關(guān)開具身份證明答案：C解析：《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》1.8.4規(guī)定，申請人需提供身份證明原件，因特殊情況無法提供的，登記機構(gòu)可核對復印件與原件一致后留存復印件。5.集體土地所有權(quán)登記的權(quán)利主體是：A.村民個人B.村民委員會C.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村、村民小組集體D.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織答案：C解析：《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第二十九條規(guī)定，集體土地所有權(quán)登記的權(quán)利主體為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體、村農(nóng)民集體或村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體。6.預告登記后，債權(quán)消滅或自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起（）內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。A.30日B.60日C.90日D.180日答案：C解析：《民法典》第二百二十一條規(guī)定，預告登記后，債權(quán)消滅或自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。7.下列哪項情形不屬于不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當不予登記的情形？A.申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限B.申請登記的事項與權(quán)屬來源材料不一致C.申請人提交的材料不齊全但已補正D.申請登記的不動產(chǎn)存在尚未解決的權(quán)屬爭議答案：C解析：《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二十二條規(guī)定，不予登記的情形包括權(quán)屬爭議未解決、材料不齊全或不符合法定形式、權(quán)利超過期限等。材料補正后符合要求的應(yīng)予以受理。8.不動產(chǎn)登記資料查詢中，利害關(guān)系人申請查詢的，需提交的材料不包括：A.本人身份證明B.利害關(guān)系證明材料C.查詢申請書D.不動產(chǎn)權(quán)屬證書答案：D解析：《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第八條規(guī)定，利害關(guān)系人查詢需提交身份證明、利害關(guān)系證明、查詢申請書，無需權(quán)屬證書（權(quán)屬證書由權(quán)利人持有）。9.甲、乙按份共有一套房屋，甲占60%份額，乙占40%份額。甲欲將其份額抵押給丙，下列說法正確的是：A.需經(jīng)乙書面同意B.無需乙同意，但需通知乙C.抵押合同無效，因共有財產(chǎn)需全體共有人同意D.抵押有效，甲可獨立處分其份額答案：D解析：《民法典》第三百零一條規(guī)定，處分共有不動產(chǎn)需占份額三分之二以上的按份共有人同意，但抵押屬于對份額的處分，按份共有人可獨立抵押其份額（《擔保制度解釋》第三條）。10.因人民法院生效法律文書導致不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的，當事人申請登記時，登記機構(gòu)（）。A.需對法律文書進行實質(zhì)審查B.只需形式審查法律文書的真實性C.應(yīng)當直接依據(jù)法律文書辦理登記，無需審查其他材料D.需審查法律文書是否已送達雙方當事人答案：B解析：《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第十九條規(guī)定，因生效法律文書申請登記的，登記機構(gòu)應(yīng)對法律文書進行形式審查（如是否生效、是否涉及不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移），無需實質(zhì)審查。11.下列不動產(chǎn)權(quán)利中，不屬于用益物權(quán)的是：A.建設(shè)用地使用權(quán)B.宅基地使用權(quán)C.抵押權(quán)D.地役權(quán)答案：C解析：用益物權(quán)包括土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、居住權(quán)、地役權(quán)；抵押權(quán)屬于擔保物權(quán)（《民法典》第三編）。12.不動產(chǎn)登記薄采用（）形式，應(yīng)當記載不動產(chǎn)的自然狀況、權(quán)利狀況等事項。A.電子介質(zhì)B.紙質(zhì)介質(zhì)C.電子介質(zhì)為主，紙質(zhì)介質(zhì)為輔D.電子介質(zhì)與紙質(zhì)介質(zhì)具有同等效力答案：D解析：《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十五條規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的可采用紙質(zhì)介質(zhì)，電子和紙質(zhì)登記簿具有同等效力。13.未成年人的不動產(chǎn)登記，應(yīng)當由（）代為申請。A.學校B.住所地居委會C.法定代理人D.任意監(jiān)護人答案：C解析：《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》1.9.2規(guī)定，無民事行為能力人、限制民事行為能力人的不動產(chǎn)登記，應(yīng)由其監(jiān)護人代為申請，監(jiān)護人需提交監(jiān)護關(guān)系證明。14.下列關(guān)于異議登記的表述，錯誤的是：A.異議登記期間，登記機構(gòu)不予辦理處分登記B.異議登記申請人需在15日內(nèi)提起訴訟或申請仲裁C.異議登記失效后，申請人就同一事項再次申請異議登記的，登記機構(gòu)不予受理D.異議登記可以單方申請答案：A解析：《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第八十四條規(guī)定，異議登記期間，登記機構(gòu)受理處分登記申請的，應(yīng)當書面告知申請人該權(quán)利存在異議登記的有關(guān)事項，而非直接不予辦理。15.甲公司將其工業(yè)用地抵押給A銀行，后因擴建需要，經(jīng)批準將該土地用途變更為商業(yè)用地。變更后，甲公司需辦理的登記是：A.轉(zhuǎn)移登記B.變更登記C.更正登記D.注銷登記答案：B解析：《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第二十六條規(guī)定，不動產(chǎn)用途變更的，需申請變更登記。16.下列哪項不屬于不動產(chǎn)登記公告的情形？A.集體土地所有權(quán)首次登記B.宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記C.依職權(quán)更正登記D.預告登記答案：D解析：《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第十七條規(guī)定，公告適用于首次登記（如集體土地、宅基地首次登記）、依職權(quán)更正登記、依職權(quán)注銷登記等，預告登記無需公告。17.不動產(chǎn)登記收費中，下列哪類情形不享受免收或減收費用政策？A.小微企業(yè)（含個體工商戶）申請不動產(chǎn)登記B.申請與房屋配套的車庫、車位登記C.因不動產(chǎn)登記機構(gòu)錯誤導致的更正登記D.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)登記答案：B解析：《關(guān)于不動產(chǎn)登記收費標準等有關(guān)問題的通知》規(guī)定，小微企業(yè)登記、更正登記（機構(gòu)錯誤）、家庭承包土地經(jīng)營權(quán)登記免收費用；車庫、車位登記按非住宅類收費，不減免。18.甲通過繼承取得其父遺留的房屋，但未辦理轉(zhuǎn)移登記。后甲將該房屋賣給乙，下列說法正確的是：A.甲未登記，無權(quán)處分該房屋B.甲自繼承開始時取得房屋所有權(quán)，可處分C.買賣合同無效，因未辦理登記D.乙需待甲辦理轉(zhuǎn)移登記后才能取得所有權(quán)答案：B解析：《民法典》第二百三十條規(guī)定，因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時發(fā)生效力，甲無需登記即可取得所有權(quán)并處分，但乙需辦理登記才能取得所有權(quán)。19.下列關(guān)于地役權(quán)登記的表述，正確的是：A.地役權(quán)自登記時設(shè)立B.需供役地和需役地權(quán)利人共同申請C.地役權(quán)期限不得超過需役地、供役地的剩余使用期限D(zhuǎn).地役權(quán)消滅后，無需辦理注銷登記答案：B解析：《民法典》第三百七十四條規(guī)定，地役權(quán)自合同生效時設(shè)立，登記對抗善意第三人；地役權(quán)登記需雙方共同申請（《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》14.1.3）；期限不得超過需役地、供役地的剩余期限（《實施細則》第六十一條）；消滅后需辦理注銷登記。20.不動產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員違反規(guī)定，泄露登記資料信息的，應(yīng)承擔的法律責任不包括：A.行政處分B.民事賠償責任C.刑事責任D.行業(yè)禁入答案：D解析：《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二十九條規(guī)定，工作人員泄露信息的，依法給予處分；給他人造成損失的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。行業(yè)禁入無明確規(guī)定。二、多項選擇題（共10題，每題2分，共20分，每題至少有2個正確選項，多選、錯選、漏選均不得分）1.下列屬于不動產(chǎn)登記基本原則的有：A.依申請登記原則B.一體登記原則C.屬地登記原則D.形式審查原則答案：ABC解析：不動產(chǎn)登記基本原則包括依申請登記、一體登記（房隨地走、地隨房走）、屬地登記（由不動產(chǎn)所在地登記機構(gòu)辦理）、連續(xù)登記（權(quán)利需清晰可追溯）等。形式審查是登記機構(gòu)的審查方式，非原則。2.申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記，需提交的材料包括：A.不動產(chǎn)權(quán)屬證書或土地權(quán)屬來源材料B.建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料C.房屋已經(jīng)竣工的材料D.房地產(chǎn)調(diào)查或測繪報告答案：ABCD解析：《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》9.1.4規(guī)定，首次登記需提交權(quán)屬來源、規(guī)劃許可、竣工驗收、測繪報告等材料。3.下列情形中，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當辦理注銷登記的有：A.不動產(chǎn)滅失B.權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利C.不動產(chǎn)被依法沒收D.抵押權(quán)因主債權(quán)消滅而消滅答案：ABCD解析：《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第二十八條規(guī)定，注銷登記情形包括權(quán)利消滅（如放棄、主債權(quán)消滅）、不動產(chǎn)滅失、依法沒收等。4.預告登記的適用情形包括：A.預購商品房B.以預購商品房設(shè)定抵押C.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓D.房屋租賃權(quán)設(shè)立答案：ABC解析：《民法典》第二百二十一條規(guī)定，預告登記適用于保障將來物權(quán)變動的情形，如預購商品房、預購商品房抵押、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓等，租賃權(quán)不屬于物權(quán)變動，不適用。5.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記資料查詢的說法，正確的有：A.權(quán)利人可查詢、復制其不動產(chǎn)登記資料B.利害關(guān)系人可查詢不動產(chǎn)的自然狀況、權(quán)利限制狀況C.查詢?nèi)丝梢髲椭撇粍赢a(chǎn)登記資料D.涉及國家秘密的登記資料不得查詢答案：ABCD解析：《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第七條至第十二條規(guī)定，權(quán)利人可查詢?nèi)抠Y料；利害關(guān)系人可查詢自然狀況、權(quán)利限制等；查詢?nèi)擞袡?quán)復制；涉及國家秘密的禁止查詢。6.下列關(guān)于居住權(quán)登記的表述，正確的有：A.居住權(quán)自登記時設(shè)立B.居住權(quán)期限可以是終身C.居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承D.設(shè)立居住權(quán)的住宅可以出租，當事人另有約定的除外答案：ABC解析：《民法典》第三百六十八條規(guī)定，居住權(quán)自登記時設(shè)立；第三百七十條規(guī)定，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承；第三百六十九條規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)的住宅原則上不得出租，另有約定除外。7.因不動產(chǎn)登記機構(gòu)過錯導致登記錯誤，造成權(quán)利人損害的，下列責任承擔方式正確的有：A.登記機構(gòu)承擔賠償責任B.登記機構(gòu)賠償后，可向有故意或重大過失的工作人員追償C.權(quán)利人可直接向工作人員索賠D.登記機構(gòu)無需承擔責任，由申請人自行負責答案：AB解析：《民法典》第二百二十二條規(guī)定，登記機構(gòu)因過錯造成損害的，應(yīng)承擔賠償責任；賠償后可向故意或重大過失的工作人員追償。8.下列關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)登記的說法，正確的有：A.集體建設(shè)用地使用權(quán)可用于工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途B.需經(jīng)縣級以上人民政府批準C.登記時需提交集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同D.流轉(zhuǎn)后的集體建設(shè)用地使用權(quán)期限不得超過同類用途國有土地使用權(quán)出讓最高年限答案：ABCD解析：《土地管理法》第六十三條規(guī)定，集體經(jīng)營性建設(shè)用地可出讓、出租；需經(jīng)縣級以上政府批準；登記需提交出讓合同；期限參照國有土地（《實施細則》第六十三條）。9.下列情形中，需要辦理轉(zhuǎn)移登記的有：A.繼承取得不動產(chǎn)B.企業(yè)合并導致不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移C.不動產(chǎn)互換D.因人民法院判決導致不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移答案：ABCD解析：《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第二十七條規(guī)定，轉(zhuǎn)移登記情形包括繼承、合并、互換、生效法律文書導致的權(quán)利轉(zhuǎn)移等。10.不動產(chǎn)登記機構(gòu)在審核登記申請時，應(yīng)重點審查的內(nèi)容包括：A.申請人與申請材料記載的主體是否一致B.申請登記的不動產(chǎn)是否存在權(quán)屬爭議C.登記事項是否與登記簿記載沖突D.申請登記的不動產(chǎn)是否已被查封答案：ABCD解析：《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》4.8規(guī)定，審核內(nèi)容包括主體一致性、權(quán)屬清晰性、與登記簿沖突性、權(quán)利限制狀況（如查封）等。三、案例分析題（共3題，每題20分，共60分）案例1：繼承導致的轉(zhuǎn)移登記糾紛2023年5月，李某去世，留有一套位于A市的住宅，未立遺囑。李某的法定繼承人包括配偶張某、兒子小李（20歲）、母親王某（75歲）。2023年8月，張某持李某死亡證明、親屬關(guān)系證明、房屋所有權(quán)證，單獨向A市不動產(chǎn)登記中心申請將該房屋轉(zhuǎn)移登記至自己名下。登記中心受理后，審核發(fā)現(xiàn)張某未提交其他繼承人放棄繼承的聲明，遂作出不予登記決定。張某不服，認為自己是李某配偶，有權(quán)單獨繼承。問題：1.登記中心不予登記的決定是否合法？請說明理由。2.張某應(yīng)如何正確申請轉(zhuǎn)移登記？答案：1.合法。根據(jù)《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》10.1.4，因繼承申請轉(zhuǎn)移登記的，需提交全部法定繼承人關(guān)于不動產(chǎn)分配的協(xié)議或生效法律文書。張某未提交其他繼承人（小李、王某）放棄繼承的書面材料或法院判決，無法證明其為唯一繼承人，登記機構(gòu)不予登記符合規(guī)定。2.張某需與小李、王某共同申請轉(zhuǎn)移登記，提交以下材料：（1）李某的死亡證明；（2）張某、小李、王某與李某的親屬關(guān)系證明；（3）全體繼承人對繼承份額達成的協(xié)議（如無爭議）或法院生效判決書/調(diào)解書（如有爭議）；（4）不動產(chǎn)權(quán)屬證書；（5）其他必要材料（如身份證明）。案例2：抵押登記中的重復抵押問題2023年3月，甲公司以其名下工業(yè)廠房（評估價值1000萬元）向A銀行抵押借款600萬元，辦理了抵押登記。2023年6月，甲公司因經(jīng)營需要，又以該廠房向B銀行抵押借款500萬元，B銀行明知該廠房已抵押給A銀行，仍同意辦理抵押登記。2023年12月，甲公司無力償還債務(wù)，A銀行與B銀行均要求實現(xiàn)抵押權(quán)。問題：1.B銀行的抵押登記是否有效？為什么？2