2025～2025年全國(guó)土地估價(jià)師資格考試試題及答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共20題，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1.根據(jù)2024年修訂的《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、出租方案需經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議（）以上成員或者（）以上村民代表同意。A.三分之一；三分之一B.二分之一；二分之一C.三分之二；三分之二D.四分之三；四分之三2.某工業(yè)用地剩余使用年限為25年，還原率為6%，采用收益還原法評(píng)估時(shí)，其年期修正系數(shù)為（）。（已知：(P/A,6%,25)=12.7834；(P/A,6%,∞)=16.6667）A.0.767B.0.821C.0.912D.0.9543.下列關(guān)于土地估價(jià)原則的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.替代原則要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似土地的正常價(jià)格B.預(yù)期收益原則適用于具有收益性的土地估價(jià)C.最有效使用原則僅需考慮土地的現(xiàn)狀用途D.供需原則強(qiáng)調(diào)土地價(jià)格由市場(chǎng)供給與需求共同決定4.某城市2023年基準(zhǔn)地價(jià)更新成果顯示，住宅用地二級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)為8000元/㎡（地面價(jià)，容積率2.0）。若評(píng)估某住宅用地（容積率2.5，二級(jí)地）的樓面地價(jià)，需進(jìn)行容積率修正。已知該城市容積率修正系數(shù)表中，容積率2.0對(duì)應(yīng)修正系數(shù)1.0，容積率2.5對(duì)應(yīng)修正系數(shù)1.2，則該宗地樓面地價(jià)為（）元/㎡。A.3200B.4000C.4800D.56005.根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》，下列指標(biāo)中，屬于城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素中“交通條件”子因素的是（）。A.人口密度B.道路寬度C.商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華度D.基礎(chǔ)設(shè)施完善度6.某宗地為出讓住宅用地，剩余使用年限45年，采用市場(chǎng)比較法評(píng)估時(shí)，選取的可比實(shí)例為出讓住宅用地，剩余使用年限50年，還原率6%。則年期修正系數(shù)為（）。（已知：(1+6%)^45=0.0727；(1+6%)^50=0.0543）A.0.883B.0.925C.0.958D.0.9817.下列土地權(quán)利中，不屬于用益物權(quán)的是（）。A.國(guó)有土地使用權(quán)B.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)C.抵押權(quán)D.地役權(quán)8.某商業(yè)用地年總收益為120萬(wàn)元，年總費(fèi)用為40萬(wàn)元（含折舊），土地還原率7%，建筑物還原率9%，建筑物現(xiàn)值為500萬(wàn)元。采用土地殘余法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，土地純收益為（）萬(wàn)元。A.32B.40C.48D.569.根據(jù)《土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審規(guī)則》，土地估價(jià)報(bào)告中“估價(jià)對(duì)象描述”部分無(wú)需包含的內(nèi)容是（）。A.土地位置及四至B.土地權(quán)利狀況C.估價(jià)師個(gè)人執(zhí)業(yè)經(jīng)歷D.土地利用現(xiàn)狀10.某城市規(guī)劃將一宗工業(yè)用地調(diào)整為商業(yè)用地，評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，應(yīng)遵循的主要原則是（）。A.替代原則B.最有效使用原則C.供需原則D.貢獻(xiàn)原則11.某宗地面積為5000㎡，規(guī)劃容積率3.0，建筑密度35%，則該宗地最大建筑基底面積為（）㎡。A.1750B.5000C.15000D.350012.下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，正確的是（）。A.路線價(jià)法適用于單宗土地的詳細(xì)評(píng)估B.深度指數(shù)修正表是路線價(jià)法的核心工具C.路線價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價(jià)D.臨街寬度越寬，宗地價(jià)格修正系數(shù)越小13.某企業(yè)以劃撥方式取得一宗工業(yè)用地，現(xiàn)因企業(yè)改制需補(bǔ)辦出讓手續(xù)。評(píng)估其劃撥土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，應(yīng)采用的方法是（）。A.出讓土地使用權(quán)價(jià)格土地出讓金B(yǎng).出讓土地使用權(quán)價(jià)格+土地出讓金C.市場(chǎng)比較法直接評(píng)估D.收益還原法僅計(jì)算土地取得成本14.根據(jù)《自然資源部關(guān)于規(guī)范土地估價(jià)行業(yè)管理的通知》，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)備案信息變更后，應(yīng)在（）個(gè)工作日內(nèi)向備案機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更。A.5B.10C.15D.3015.某宗地位于城市開(kāi)發(fā)區(qū)，規(guī)劃為一類工業(yè)用地（污染?。?，周邊同類工業(yè)用地近期成交價(jià)格為500元/㎡（地面價(jià)，容積率1.5）。待估宗地容積率為2.0，該城市工業(yè)用地容積率修正系數(shù)為：容積率1.5時(shí)修正系數(shù)1.0，容積率2.0時(shí)修正系數(shù)1.1，則待估宗地地面價(jià)為（）元/㎡。A.500B.550C.600D.65016.下列因素中，屬于影響土地價(jià)格的區(qū)域因素的是（）。A.宗地形狀B.區(qū)域交通條件C.土地開(kāi)發(fā)程度D.土地使用年限17.采用成本逼近法評(píng)估集體建設(shè)用地價(jià)格時(shí)，下列費(fèi)用中，不屬于土地取得費(fèi)的是（）。A.青苗補(bǔ)償費(fèi)B.安置補(bǔ)助費(fèi)C.土地平整費(fèi)D.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)18.某住宅用地出讓合同約定容積率不超過(guò)2.5，實(shí)際開(kāi)發(fā)時(shí)容積率為3.0（經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)）。評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，應(yīng)（）。A.按合同約定容積率2.5計(jì)算B.按實(shí)際容積率3.0計(jì)算C.按兩者的平均值計(jì)算D.需補(bǔ)交容積率差價(jià)后按3.0計(jì)算19.下列關(guān)于土地估價(jià)報(bào)告有效期的表述中，正確的是（）。A.有效期自估價(jià)基準(zhǔn)日起算，一般為1年B.有效期自報(bào)告提交日起算，一般為6個(gè)月C.有效期內(nèi)市場(chǎng)無(wú)重大變化時(shí)可直接使用D.有效期僅適用于抵押評(píng)估，不適用于轉(zhuǎn)讓評(píng)估20.某宗地為租賃土地使用權(quán)，剩余租賃年限10年，年租金20萬(wàn)元（市場(chǎng)租金水平），還原率7%。采用收益還原法評(píng)估其價(jià)格時(shí)，評(píng)估值為（）萬(wàn)元。（已知：(P/A,7%,10)=7.0236）A.140.47B.200.00C.280.94D.351.18二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共10題，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，錯(cuò)選、多選不得分，少選每個(gè)正確選項(xiàng)得0.5分）21.下列土地估價(jià)方法中，屬于收益還原法衍生方法的有（）。A.剩余法B.路線價(jià)法C.土地殘余法D.建筑物殘余法E.市場(chǎng)比較法22.根據(jù)《土地管理法》，征收永久基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)（）公頃的，需由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。A.10B.35C.50D.70E.10023.影響土地價(jià)格的個(gè)別因素包括（）。A.宗地形狀B.土地開(kāi)發(fā)程度C.區(qū)域交通條件D.土地使用年限E.城市規(guī)劃限制24.采用市場(chǎng)比較法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，可比實(shí)例的選擇應(yīng)滿足（）。A.與待估宗地用途相同B.交易時(shí)間與估價(jià)基準(zhǔn)日相差不超過(guò)2年C.交易類型為正常市場(chǎng)交易D.位于同一供需圈E.面積與待估宗地完全一致25.下列關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)的表述中，正確的有（）。A.基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域平均價(jià)格B.基準(zhǔn)地價(jià)是現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)程度下的價(jià)格C.基準(zhǔn)地價(jià)是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格D.基準(zhǔn)地價(jià)僅適用于國(guó)有土地E.基準(zhǔn)地價(jià)包含土地出讓金26.土地估價(jià)報(bào)告中“估價(jià)依據(jù)”部分應(yīng)包括（）。A.法律法規(guī)B.技術(shù)規(guī)程C.委托方提供的資料D.估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)判斷E.市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)27.下列情形中，需要進(jìn)行土地估價(jià)的有（）。A.企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置B.土地使用權(quán)抵押C.土地征收補(bǔ)償D.土地利用總體規(guī)劃編制E.土地出讓底價(jià)確定28.采用成本逼近法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，土地增值收益的計(jì)算基數(shù)通常包括（）。A.土地取得費(fèi)B.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)C.利息D.利潤(rùn)E.稅費(fèi)29.下列關(guān)于土地還原率的表述中，正確的有（）。A.土地還原率應(yīng)高于安全利率B.商業(yè)用地還原率一般高于住宅用地C.還原率可通過(guò)市場(chǎng)提取法確定D.還原率與土地風(fēng)險(xiǎn)成反比E.還原率是土地純收益與價(jià)格的比率30.根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，土地估價(jià)報(bào)告的組成部分包括（）。A.封面與目錄B.估價(jià)師聲明C.估價(jià)結(jié)果一覽表D.附件E.估價(jià)師個(gè)人簡(jiǎn)歷三、綜合分析題（共2題，每題15分，要求結(jié)合材料分析，步驟清晰）案例1：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬受讓一宗位于某市主城區(qū)的住宅用地，面積20000㎡，規(guī)劃容積率2.5，土地剩余使用年限68年（出讓年期70年，已使用2年）。估價(jià)基準(zhǔn)日為2024年6月30日。經(jīng)調(diào)查，該區(qū)域近期3宗住宅用地成交案例如下：案例A：2024年3月成交，面積18000㎡，容積率2.5，剩余使用年限69年，成交價(jià)格15000萬(wàn)元；案例B：2023年12月成交，面積22000㎡，容積率2.4，剩余使用年限70年，成交價(jià)格16500萬(wàn)元；案例C：2024年5月成交，面積20000㎡，容積率2.6，剩余使用年限65年，成交價(jià)格14800萬(wàn)元。其他信息：該市住宅用地價(jià)格2023年下半年環(huán)比上漲1%，2024年上半年環(huán)比上漲1.5%；容積率修正系數(shù)：以2.5為基準(zhǔn)，每增減0.1，修正系數(shù)增減1%；年期修正系數(shù)公式：K=[11/(1+r)^n]/[11/(1+r)^m]，其中r=6%，n為待估宗地剩余年限，m為案例剩余年限；面積差異對(duì)價(jià)格影響較小，可忽略。要求：采用市場(chǎng)比較法評(píng)估該宗地總價(jià)（計(jì)算結(jié)果保留2位小數(shù)）。案例2：某工業(yè)企業(yè)擁有一宗劃撥工業(yè)用地，面積30000㎡，土地開(kāi)發(fā)程度為“五通一平”（通路、通電、通水、通訊、排水、場(chǎng)地平整）。經(jīng)調(diào)查，該區(qū)域工業(yè)用地取得費(fèi)（含征地補(bǔ)償、安置補(bǔ)助等）為150元/㎡（開(kāi)發(fā)前為集體農(nóng)用地），土地開(kāi)發(fā)費(fèi)（含“五通一平”）為80元/㎡，開(kāi)發(fā)周期2年（均勻投入），年利率5%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率10%，土地增值收益率20%，土地還原率7%，土地使用年限50年（出讓）。要求：采用成本逼近法評(píng)估該宗地的出讓土地使用權(quán)價(jià)格（地面價(jià)，計(jì)算結(jié)果保留2位小數(shù)）。四、計(jì)算題（共2題，每題15分，要求列出公式及計(jì)算步驟）31.某商業(yè)用地，建筑面積10000㎡，土地面積2000㎡，容積率5.0。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命30年，土地剩余使用年限40年。年有效毛收入800萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（含建筑物折舊）200萬(wàn)元。建筑物還原率8%，土地還原率6%。采用建筑物殘余法評(píng)估土地價(jià)格（土地價(jià)格=（總純收益建筑物純收益）/土地還原率，計(jì)算結(jié)果保留2位小數(shù)）。32.某城市一級(jí)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)為10000元/㎡（地面價(jià)，容積率2.0，開(kāi)發(fā)程度“七通一平”）。待估宗地為一級(jí)住宅用地，容積率2.5，開(kāi)發(fā)程度“五通一平”（“七通一平”比“五通一平”每㎡地價(jià)高200元）。該城市住宅用地容積率修正系數(shù)為：容積率2.0時(shí)1.0，容積率2.5時(shí)1.2。要求：計(jì)算待估宗地的地面價(jià)（計(jì)算結(jié)果保留2位小數(shù)）。答案及解析一、單項(xiàng)選擇題1.C解析：《土地管理法實(shí)施條例》第三十八條規(guī)定，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、出租方案需經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。2.A解析：年期修正系數(shù)=[11/(1+6%)^25]/[11/(1+6%)^∞]=(10.233)/1=0.767（注：(1+6%)^25≈4.2919，1/4.2919≈0.233）。3.C解析：最有效使用原則需考慮土地的最佳用途、最佳規(guī)模和最佳集約度，而非僅現(xiàn)狀用途。4.C解析：樓面地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×容積率修正系數(shù)/原容積率=8000×1.2/2.0=4800元/㎡（原基準(zhǔn)地價(jià)為地面價(jià)，需轉(zhuǎn)換為樓面價(jià)時(shí)除以原容積率，再修正容積率）。5.B解析：交通條件子因素包括道路通達(dá)度、公交便捷度、對(duì)外交通便利度等，道路寬度屬于道路通達(dá)度指標(biāo)。6.B解析：年期修正系數(shù)=[11/(1+6%)^45]/[11/(1+6%)^50]=(10.0727)/(10.0543)=0.9273/0.9457≈0.981（注：原計(jì)算可能有誤，正確