物業(yè)設施設備管理的內(nèi)容及組成

物業(yè)設施設備的內(nèi)容主要有：

1、供配電系統(tǒng)設備：高、低壓配電柜、變壓器、發(fā)機電組、電氣“三

箱“（動力配電箱/柜,照明配電箱/柜,控制箱/柜）。

2.給排水系統(tǒng)設備：各類給排水系統(tǒng)及其附屬設施、各類閥門。

3、消防系統(tǒng)設備：電消防設備、水消防設備（消火栓及噴淋系統(tǒng)）、

C02氣體滅火設備、防排煙設備、防火卷簾、疏散指示。

4、電梯設備：各類電梯及其附屬設備。

5、弱電系統(tǒng)設備：電視、電話系統(tǒng)設備、無線電對講系統(tǒng)設備、智

能化系統(tǒng)設備（樓宇對講、閉路監(jiān)視、防盜報警、門禁、停車場設備

等）。

6、通風系統(tǒng)設備：通風設備及其附屬設備。

7、其他

第二節(jié)物業(yè)設施設備管理的重要性

物業(yè)設備管理幾乎涉及到物業(yè)管理公司經(jīng)營過程的各個環(huán)節(jié)，其

重要作用主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1、關系到物業(yè)管理公司的聲譽。作為物業(yè)管理公司管理的重要部份

設備管理的好壞，對物業(yè)管理公司在社會聲譽方面有著的意義。小區(qū)

1

物業(yè)設備向來處于良好狀態(tài)，業(yè)主能安心舒適的生活和工作，物業(yè)管

理公司的管理和形象得到認可，將在市場上獲得良好的口碑。

2、關系到物業(yè)管理公司的發(fā)展。設備管理對服務成本的影響，除了

表現(xiàn)在數(shù)量和質(zhì)量外，還有設備的投資效果、停工損失、維修費用、

能源和材料消耗等。加強設備維護保養(yǎng)，能有效地延長設備的使用壽

命和檢修周期，節(jié)省維修費用和減少停工損失。隨著現(xiàn)代化設備在物

業(yè)管理企業(yè)的不斷發(fā)展和普遍使用，設備所占資金在固定資產(chǎn)中的比

例越來越高，所以要提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，獲得持續(xù)的發(fā)展，無疑設

備管理的科學化是關鍵。

3、關系到物業(yè)管理公司的生存。如果設備的可靠性低，管理不善，

在運行中發(fā)生意外而造成人身事故，不僅破壞物業(yè)管理公司的生產(chǎn)經(jīng)

營秩序，同時也使國家和企業(yè)遭受重大的經(jīng)濟損失，給家庭帶來不幸，

嚴重影響社會和諧。這樣物管企.業(yè)的生存將面臨極大的考驗。

第三節(jié)物業(yè)設施設備的移交

物業(yè)設施設備接移交，是指物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)項目時，對

物業(yè)的公共部位、共用設施設備進行的、以結(jié)構(gòu)主體安仝和滿足使用

功能為主要內(nèi)容的再檢驗，同時接受圖紙、說明文件等物業(yè)資料從而

著手實施物業(yè)管理。

一、移交的目的

物業(yè)設施設備移交是開展物業(yè)管理工作必不可少的重要環(huán)節(jié)，是

物業(yè)管理的基礎工作和前提條件，也是物業(yè)管理工作真正開始后的首

要環(huán)節(jié)。它不同于房屋建造的竣工驗收，竣工驗收工作的多方為：建

設單位、施工單位、設計單位、監(jiān)理單位、地勘單位。普通情況下，

物業(yè)服務企業(yè)受建設方委托直接參預新建項R的竣T驗收T作，但作

為物業(yè)管理項目的接管驗收，物業(yè)管理方不應直接對施工方。對舊項

目的物業(yè)管理接管驗收還應當包括設施設備歷史維修資料的檔案交

接。物業(yè)設施設備接管驗收同時也是明確業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)雙方的

責、權、利，維護各方的合法權益。這有利于提高物業(yè)設施設備管理

的水平，確保物業(yè)設施設備的安全、可靠和平穩(wěn)運行。

二、接管驗收的工作依據(jù)

物業(yè)設施設備接管驗收的工作依據(jù)主要包括：物業(yè)服務合同；設

施設備各系統(tǒng)專業(yè)的國家、部頒、行業(yè)、地方有關設備和安裝施工工

程質(zhì)量驗收規(guī)范。如；《房屋接管驗收標準》建標｛1991｝第19號，

《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》建房

(1998)102號，《房屋建造工程質(zhì)量保修辦法》建設部｛2000｝第80

號。

在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：基礎設施工程、

房屋建造的基礎工程和主體工程，為設計文件規(guī)定的該項工程的合理

使用年限；屋面防水工程、有防水要求的洗手間、房間和外墻的防滲

漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采諼期、供冷期；電氣管線、

3

1.3.工程會議記要

（二）土建、安裝質(zhì)量保證資料

2.1、開工報告、竣工申請驗收報告、竣工驗收報告

2,2、鋼材質(zhì)量證明單、試驗單匯總表；水泥出廠合格證、試驗單匯

總表：磚出廠合格證、試驗報告匯總表：防水材料合格證、試驗報告

匯總表

2.3、混凝土強度合格評定表、單位工程混凝土試塊強度報告匯總表、

砌筑砂漿強度評定

2.4、建造工程質(zhì)量整改通知書、工程質(zhì)量整改完成報告書

2.5、單位工程質(zhì)量竣工驗收記錄、單位（子單位）工程質(zhì)量控制資

料核查記錄；單位（子單位）工程安全和功能檢驗資料核查及主要功

能抽查記錄；單位（子單位）工程觀感質(zhì)量核查記錄；地基與基礎分

部工程質(zhì)量驗收報告、主體結(jié)構(gòu)分部工程質(zhì)量驗收報告

2.6、（基礎、主體、屋面、裝飾）分部（子分部）工程質(zhì)量驗收記錄、

［給排水、電氣（強、弱電）、通風、空調(diào)、消防、電梯、裝修］分部

工程質(zhì)量驗收記錄

2.7、安裝材料、設備合格證、試驗單匯總表

（三）土建工程竣工文字材料

3.1、圖紙會審記錄、施工組織設計、設計變更通知單、技術核定單、

工程洽談記錄

3.2、鋼材、水泥、磚、砂、石、防水材料、隔熱材料、防腐材料、

輕集料等出廠質(zhì)量證明文件、檢測報告；構(gòu)件（門窗、外墻、油漆等）

5

合格證、檢測報告

3.3.商品混凝土出廠合格證、復試報告；鋼筋焊接試驗報告、焊劑

焊條合格證、焊工操作證

3.4、隱蔽工程檢查記錄、工程定位測量檢查記錄、沉降觀測記錄、

T程質(zhì)量事故處理記錄

（四）給排水、電氣（強、弱電）、消防、通風、空調(diào)、電梯、裝修

工程文字材料

4.1、開工報告、竣工工程申請驗收報告、圖紙會審記錄、施工組織

設計審批表、設計變更通知單、技術核定單、工程洽商記錄

4.2、設備、產(chǎn)品質(zhì)量合格證、質(zhì)量保證書、設備安裝記錄、試運行

記錄、設備明細表

4.3、各專業(yè)（給排水、電氣、消防、通風、空調(diào)、電梯、幕墻）隱

蔽工程檢查記錄、各種測試、調(diào)試、試驗記錄及各系統(tǒng)試運行記錄與

報告、工程質(zhì)量事故處理記錄

（五）竣工圖

5.1、綜合圖（包括建造、建造小品、水景、照明、道路、綠化等平

面布置圖）

5.2、各專業(yè)【建造、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣（強、弱電、）通風、消防、

裝修（裝飾、幕墻）】竣工圖

資料移交中注意事項：

1、移交的資料應按工程資料存檔管理要求裝訂成冊。

2、竣工資料必須完整、有效。資料驗收過程中發(fā)現(xiàn)資料不齊全、不

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真實、不合格等問題的，驗收小組應當通知開辟商要求相關單位進行

整改或者補充。

3、移交的資料項目設施設備管理的移交，普通由項目經(jīng)理部自行保

管，但應做好保管工作保證不要遺失。

第二階段：現(xiàn)場移交"現(xiàn)場移交指公司驗收小組與開辟商、施T單位

根據(jù)開辟商提交的竣工資料共同對移交設施設備進行實物驗收，并形

成移交清單。

主要設施設備的現(xiàn)場驗收標準如下：

（一）設施設備統(tǒng)一驗收標準

1、圖紙設計與設備的規(guī)格、型號、數(shù)量符合。

2、主要設備、設施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合。

3、設備與連接整個系統(tǒng)的技術性能,應與設計要求符合,檢查結(jié)果對

應不同類設備記錄在設施、設備接管驗收清單中。

（二）設施設備分類驗收標準

1、變配電系統(tǒng)設備。變配電設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作

狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標識清晰，通風、采光良好，設備表

面油漆完好，無損傷，消防設施齊全，具有防止老鼠等小動物出入的

防護措施，設備運行無噪音。并且提供設備的“3C”認證、質(zhì)量合格

證、檢驗證明文件，設備調(diào)試運行記錄，及相關施工過程記錄（電氣

設備空載試運行記錄、建造物照明通電試運行記錄、質(zhì)量驗收批記

錄）。

7

2、給排水系統(tǒng)設備。給排水設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作

狀態(tài)良好，標識清晰，設備表面油漆完好無損，閥門開啟靈便，安裝

堅固，無滲漏現(xiàn)象；機房配置完整，符合專業(yè)及運行管理要求，通風、

采光、防潮良好。并且提供設備的質(zhì)量合格證、檢驗證明文件、給水

管道材料口生檢驗報告、設備調(diào)試運行記錄及相關施工過程記錄（隱

檢記錄、質(zhì)量驗收批記錄等）。

3、電梯設備。型號、數(shù)量與移交清單相符，電梯應能準確地啟動運

行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過電氣裝置工

程施工及驗收規(guī)范的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設備應動作

靈敏可靠。運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準運證；機房設置

合理，符合專業(yè)及運行管理要求，配件齊全，標識清晰，表面光潔平

整、璀璨，機房自然通風良好。并且提供設備的質(zhì)量合格證、檢驗報

告、產(chǎn)品說明書及安裝技術文件，設備調(diào)試運行記錄及相關施工過程

記錄（電梯主要功能檢查記錄、電梯噪聲記錄、電梯電氣安全裝置檢

驗記錄、質(zhì)量驗收批記錄等）。

4、監(jiān)控設備。型號、數(shù)量與移交清單相符，監(jiān)控器畫面穩(wěn)定，無干

擾，監(jiān)控覆蓋合理，路線標示清晰，錄相硬盤無雜聲，切換器靈便，

錄相回放圖象清晰，錄相保存時間達到設置日期，機房設置合理，符

合專業(yè)及運行管理要求，配件齊全，機房自然通風良好，地面防潮防

靜電。并且提供設備的質(zhì)量合格證、檢驗報告、產(chǎn)品說明書及安裝技

術文件，設備調(diào)試運行記錄及相關施工過程記錄。門禁對講視頻系統(tǒng)

設備型號，數(shù)量與移交單相符，軟件運行正常，外表無損壞，對講視

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頻清晰，無干擾。并且提供設備的質(zhì)量合格證、檢驗報告、產(chǎn)品說明

書及安裝技術文件，設備調(diào)試運行記錄及相關施工過程記錄，操作培

訓資料。

5、消防設備。消防火災報警設備型號，數(shù)量與移交單相符，無火警

信息，無故障記錄，通訊正常，自動狀態(tài)下正常運行，自檢正常，備

用電源符合電流電壓。并且提供設備的質(zhì)量合格證、檢驗報告、產(chǎn)品

說明書及安裝技術文件，設備調(diào)試運行記錄及相關施工過程記錄，操

作培訓資料，消防局備案文件。

6、鍋爐設備。鍋爐及其附屬設備（如）設備型號，數(shù)量與移交單相

符，無故障記錄，通訊正常，自動狀態(tài)下正常運行，水壓正常，煤氣

值正常，嚴密性正常。并且提供設備的質(zhì)量合格證、檢驗報告、產(chǎn)品

說明書及安裝技術文件，設備調(diào)試運行記錄及相關施工過程記錄，操

作培訓資料。

現(xiàn)場移交工作中應注意事項：

1、驗收小組需認真清點現(xiàn)場移交實物，特殊是品牌、型號、材質(zhì)等

是否與竣工資料及移交清單相符。若有與資料不符的，通知開辟商要

求施工單位按設計進行整改。

2、移交的設施設備是否按照設計要求全部完成，若有缺漏的，通知

開辟商要求施工單位按設計進行整改。

3、當部份設施設備系統(tǒng)存在原始密碼的，驗收小組需要求施工單位

提供，并驗證其正確性。

9

4、移交時，設施設備上的銘牌（如標示有規(guī)格、型號、廠家等信息

的）必須清晰完整。

5、在現(xiàn)場驗收時盡量引入專業(yè)單位力量。

第五節(jié)物業(yè)設施設備的日常維護管理

物業(yè)設施設備的日常維護管理是設施設備管理的核心，也是設施

設備能否正常運行的關鍵。

公司物業(yè)設施設備的日常維護管理由項目經(jīng)理部和合同部共同實

施，具體管理職能如下：

一、項目經(jīng)理部。項目經(jīng)理部是項目設施設備管理的直接單位，實行

項目經(jīng)理責任制。項目經(jīng)理為本項目設施設備管理的第一責任人，具

體責任如下：1、全程負責設施設備驗收工作。2、負責催促設施設備

及相關合同臺賬的建立及規(guī)范。3、負責及日常維護或者各項改造的

組織、監(jiān)督、檢查以及協(xié)調(diào)工作。4、承擔因設施設備管理安全疏漏

問題引起的安全責任。設施設備管理的具體工作由項目工程班實施。

具體工作有：1、參預設施設備移交工作，并做好移交技術資料及檔

案的管理工作。

2、負責制定設施設備維護或者改造計劃，并按照經(jīng)項目經(jīng)理審核通

過后的方案執(zhí)行，如負責設備的點檢、潤滑、清潔、整理.、整頓及

日常維修、維護保養(yǎng)等。3、若交由具有專業(yè)資質(zhì)單位進行維護的，

配合并監(jiān)督該公司工作，做好維保工作的驗收和維保檔案管理。

二、公司合同部為各項目設施設備管理的職能部門。具體負責項目設

施設備管理工作進行指導、監(jiān)督及考評。專業(yè)設施設備的更新改造、

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專業(yè)維保單位等的比選、組織實施和驗收C

物業(yè)設施設備管理標準目標是保證設備運行正常，無重大管理責

任事故。要達到這樣的目標，我們應做好如下幾個方面的工作：

一、建立管理體制

1、按物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)模、考慮使用設備的數(shù)量、復雜程度和設備

集中程度、管理人員的業(yè)務水平、檢修人員的技術力量和組織形式，

結(jié)合企業(yè)的特性、功能及工作特點（運行班次、有無假日）等各種因

素、實事求是地設置設備管理體制。管理體制力求理順關系，提高工

作效率，體現(xiàn)先進性。

2、設備管理負責人必須熟悉國家的相關政策、法規(guī)、條例；必須熟

悉設備的技術理論知識，必須具有一定的業(yè)務能力。

3、加強設備管理體系的人員培訓教育工作、提高員工的職業(yè)道德及

業(yè)務水平，對管理人員實行崗位責任培訓，對操作人員實行使用維護

培訓，對檢修人員實行技能培訓，并把各項培訓工作列入設備管理工

作計劃中。

二、建立設備管理的規(guī)章制度

規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)設備管理規(guī)章制度應主要有以下幾種：設備

管理崗位責任制度（水電維修、空調(diào)運行、高壓值班、弱電維護等）；

設備基礎資料管理制度（圖紙、說明書、軟件備份等）；設備運行和

維護保養(yǎng)制度（年度、季、月、周保養(yǎng)計劃）；設備檢修制度；維修

安全工作制度；固定資產(chǎn)管理制度（工器具管理、備品備件的領用管

理等）；培訓制度（維修電工IC卡、電工進網(wǎng)作業(yè)許可證、特殊工

11

種作業(yè)取證等）；特殊設備管理及應急制度（應急預案等）；各類機

房、變配電房的出入登記值班制度等。

三、做好設備基礎資料的檔案管理

基礎資料檔案管理是設備管理工作的根本依據(jù)，基礎資料必須正確齊

全C可利用計算機加強管理，使基礎資料電子化、網(wǎng)絡化C

設備的基礎資料包括：

1、設備的原始檔案：①基本技術參數(shù)和設備價格；②質(zhì)量合格

證書；③使用安裝說明書；④驗收資料；⑤安裝調(diào)試及驗收記錄；⑥

出廠、安裝、使用的日期。

2、設備卡片及設備臺帳。

設備卡片將所有設備按系統(tǒng)或者部門、場所編號。一臺設備有一

張設備卡片，設備卡片上登記設備的編號、名稱、規(guī)格型號、基本

技術參數(shù)、設備價格、創(chuàng)造廠商、使用部門、安裝場所、使用日期

等。

按編號將設備卡片匯集進行統(tǒng)一登記，形成設備臺帳，從而反映

全部設備的基本情況，給設備管理工作提供方便。

3、設備技術登記簿

設備從一開始到報廢的全過程。包括計算、設計、創(chuàng)造、采購、

安裝、調(diào)試、使用、維修、改造、報廢，均應有比較詳細的記載，

每臺設備最好建立一本設備技術登記簿，它是設備的檔案材料。

設備技術登錄簿中有：

①設備概況：即設備臺帳上的資料；②設計參數(shù)和條件、技術標

準及簡圖；③設備運行狀況；④備品配件；⑤設備維護保養(yǎng)和檢修情

況；⑥設備大中修記錄（包括時間、費用、人員）；⑦潤滑卡；⑧設

備故障記錄；⑨更新改造及移裝記錄；⑩報廢記錄。

設備技術登錄應及時準確齊全，應反映該臺設備的真實情況，用于

指導實際工作。

4、設備系統(tǒng)資料。

設備系統(tǒng)資料包括：小區(qū)建造物結(jié)構(gòu)圖，給排水、電氣、通風、空調(diào)、

消防、監(jiān)控等系統(tǒng)竣工圖紙。

四、采取有效的具體措施

1、制定設備安全運行、崗位責任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、

維修檔案等管理制度。

2、配備所需專業(yè)技術人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，設備管理標準和

維修人員持證上崗。

3、設備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵積垢，無鼠、蟲害發(fā)生，

機房環(huán)境符合設備要求。

4、建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小

時值班。

5、監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設施、設備運行正常，有記錄并按規(guī)定定期

保存。按工作標準時間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。

6、消防系統(tǒng)設施齊全，完好無損，確保隨時啟用。

7、消防管理人員掌握消防設施、設備的使用方法并能及時處理設

施、設備的各種問題。

8、制訂有突發(fā)火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施，

一

13

引路標志完好，緊急疏散通道暢通，無火災安全隱患。

9、給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，

按規(guī)定時間對二次供水蓄水池設施、設備進行清潔、消毒。二次供水

衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。

水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患°

排水系統(tǒng)通暢，汛期無泛水，地下室、設備房無積水浸泡發(fā)生。遇有

事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修，保證無大面積跑水、泛水，

長期停水現(xiàn)象。建立事故應急處理方案。

10、公共配套服務設施維護周到，公用管線統(tǒng)一下地或者入公共管道,

無架空管線，無礙觀瞻。道路、樓道等公共照明完好。

五、制定定期設施設備管理自檢制度。對本項目設施設備管理制度的

完整情況、具體措施的執(zhí)行情況。

設施設備的專業(yè)外包

1、設施設備的維護保養(yǎng)應由具備相應專業(yè)資質(zhì)公司（以下簡稱外包單

位）實施。

2、合同部負責實施外包單位的選聘或者委托工作，并對專業(yè)公司執(zhí)

行合同情況及項目經(jīng)理部對外包單位的管理情況進行檢查及催促。

3、項目經(jīng)理部負責實施外包單位的現(xiàn)場監(jiān)管、督查及考評。

4、項目對外包單位的管理要求如下：

4.1、項目應落實負責現(xiàn)場管理的工程人員。

4.2、外包單位應根據(jù)相關的國家規(guī)范、行業(yè)標準及合同要求制定詳

細的年度維養(yǎng)計劃，經(jīng)審核批準后執(zhí)行。項目以此作為監(jiān)管的依據(jù)。

4.3、項目工程人員須對外包單位的每次保養(yǎng)或者維修工作進行全過

程跟蹤，并就維保情況提出意見，同時對外包單位的維保工作進行

簽字確認。對更換的配件留存?zhèn)洳椤?/p>

4.4、項目現(xiàn)場工程人員應對維保合同執(zhí)行過程中遇到的新問題和發(fā)

現(xiàn)的新情況進行及時記錄并上報相關負責人，然后作出相應的調(diào)整，

以便在今后的工作中實施更有效的管理。

第六節(jié)物業(yè)設施設備的安全管理

設備設施安全管理工作必須堅持“安全第一，預防為主”的方

針工我們安全管理目標是不發(fā)生一起因設施設備管理不到位造成的財

產(chǎn)、人身損壞。

一、設施設備維修維護的現(xiàn)場安全管理要求

1、所有設施和生產(chǎn)設備，必須嚴格按照原設計、使用要求，進行安

裝調(diào)試。保留足夠的空間場地和采取必要的安全防護措施，

2、對各種設備和儀器，嚴格按其操作規(guī)程進行操作，不得超負荷運

行，特殊是有不安全因素時，應即將住手，向項目負責人報告。

3、工作現(xiàn)場布局要合理，保持清潔、整齊；有毒、有害的作業(yè)，必

須有防護設施；導電設施不得裸露在外或者損壞時進行操作。

4、現(xiàn)場要求：道路平整、暢通；光源充足，為整改所設的坑、壕、

走臺、升降口等有危（wei）險的處所，必須要有安全設施和明顯的安

全標志。

5、有高溫、低溫、潮濕、雷電等危（wei）險的工作場所，必須采取

相應的

有效防護措施。

6、配電路線的維護均要嚴格執(zhí)行相關的規(guī)定，由持證電工實施，嚴

防觸電事故的發(fā)生。

7、機械、電氣設備故障發(fā)生后，現(xiàn)場工程人員必須立刻向直接上級

主管匯報，并由項目負責人協(xié)調(diào)處理.

8、智能控制、消防、電梯、供電、供水設備管理實行24小時值班制

度；未經(jīng)主管部門領導許可，非值班人員一律不得進入值班室及設備

運行間。

9、值班室、設備運行間應按規(guī)范要求，配備合格的消防器材及相關

警示標志。

10、值班室、設備運行間等工作場地，嚴禁吸煙。

二、嚴禁以下行為的浮現(xiàn)：

1、不執(zhí)行有關規(guī)定、條例、操作規(guī)程或者自行其事的；

2、對可能造成重大事故的險情和隱患，不采取措施或者措施不力的;

3、不接受主管部門的管理和監(jiān)督，不聽合理意見，主觀武斷；不顧

人身和設備、財產(chǎn)的安危，強令他人違章作業(yè)的；

4、對設備安全漫不經(jīng)心，馬糊草率，麻痹大意的；

5、對設備安全不檢查、不催促、不指導，放任自流的；

6、延誤裝、修安全設施或者不裝、修安全設施的；

7、違反操作規(guī)程，冒險作業(yè)或者擅離崗位或者對作業(yè)漫不經(jīng)心的；

8、擅動有危(wei)險、禁動標志的設備、機器、開關、電閘、信

號等；

9、不服從指揮勸告，進行違章作業(yè)和違章指揮；

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10、隱瞞事故或者謊報事故經(jīng)過的。

三、安全檢查

項目經(jīng)理部工程班每日都須對各系統(tǒng)設備安全關鍵點重點進行

巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。項目經(jīng)理部每周進行不少于一次的全面安

全檢查并做好記錄C合同部每月進行一至兩次不定期抽檢，對項目自

檢及實際情況進行檢查，有安全隱患的設施、設備，當場指出并要求

其改進。

各系統(tǒng)安全檢查的要求：

（一）電梯設備

1、轎廂內(nèi)是有安檢證，維修人員作業(yè)時防護用品佩戴齊全。

2、機房的門窗防風、防雨，有固定式的電氣照明。

3、保持機械部份的清潔（除油垢），定期檢查機械部份，運行時

無異常撞擊聲。

4、電梯供電系統(tǒng)配備保護裝置，供電電源線不能與其他導線敷設

于同一線槽中。所實用電設備有安全接地，安全裝置是否完好。

（二）弱電系統(tǒng)

1、監(jiān)控設備齊全、完好無損，控制范圍符合安全要求。

2、錄相畫面清晰、畫面切換穩(wěn)定，音頻視頻路線接線堅固，監(jiān)視攝

像鏡頭（含電梯內(nèi)）干凈無灰塵、連接路線規(guī)范無銹跡，焦距調(diào)整、

云臺各角度動作靈敏，監(jiān)控的控制設備運行狀態(tài)良好，按鈕、開關、

插頭、指示燈無缺損。

3、紅外線防盜系統(tǒng)報警功能正常

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（三）強電系統(tǒng)

1、配電柜的儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好，無損壞無缺

項；

2、配電柜裝置無異常聲響、無焦糊氣味；

3、配電網(wǎng)路標識（含強電井）清晰準確、有使用狀態(tài)標識；

4、強電井內(nèi)橋架、電纜按規(guī)范安裝。穿線處孔洞，用無機材料封堵

嚴實；

5、操作工具、安全用品應放置在指定位置并標有使用功能標識。

（四）消防系統(tǒng)

1、消防報警系統(tǒng)無故障點，手動按鈕、水流開關、水壓開關功能正

常。

2、消防栓箱內(nèi)清潔無灰塵、配件齊全、水龍帶完好無損，非火災無

使用消防栓情況，栓口不漏水。

3、消防通道未封堵，無阻擋物，每層有安全疏散標示。

4,滅火器按要求足量配備、能正常使用。

（五）鍋爐系統(tǒng)

1、使用登記證固定在醒S位置且在有效期內(nèi)。

2、司爐工具有操作資格證。

3、安全閥、水位表、壓力表正確安裝，正常運行。

4、壓力、溫度等運行參數(shù)在允許范圍內(nèi)。

5、給水設備、水處理設施正常投入使用。

6、鍋爐房通風良好，無漏氣現(xiàn)象

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第七節(jié)物業(yè)設施設備的考評

考核方式：采用抽查及定期巡查的方式進行，并計入各項目當月綜評

計分中。

考核內(nèi)容

1、設備管理綜合要求

2、設備房

3、維修保養(yǎng)記錄

4、給排水系統(tǒng)

5、供電系統(tǒng)

6、消防系統(tǒng)

7、弱電系統(tǒng)

8、電梯系統(tǒng)

9、空調(diào)暖通系統(tǒng)

10、外包單位管理

11、合同管理

每次考核根據(jù)項目上階段實際管理情況，酌情進行加分或者減分。

評分表詳見下表。

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序號項目內(nèi)容

1、設備管理制度健全（安全運行操作規(guī)程、崗位職責、值班制度、設

備保養(yǎng)與檢修規(guī)程等）。

l2、設備運行、保養(yǎng)、維修符合環(huán)保標準。

e3、設備房內(nèi)等作業(yè)場所噪音控制，或者配備安全防噪設施。

1i

i4、設備房、地下室防洪設備完好。

5、各工種的應急預案。

6、上期問題的整改情況。

7、總平設施、設備做好防銹處理。

1、設備房門上有相應的設備房標識、強電井、弱電井、管道井等門上

又相應標識。

2、設備房內(nèi)地面干凈、天花板無滲水，無無關物品，物品擺放整齊，

無雜物。

3、設備房內(nèi)的管理制度安裝上墻。

2i4、配備足夠的滅火器和應急燈，安裝有溫度計，通風良好。

5、重要和操作有危（wei）險的設備、部件要有警告標志。

6、設備外觀清潔、油漆無脫落，原設備具有的防護裝置應維護齊全。

各電氣開關、過線盒蓋板良好，無缺損。

7、各類儀表使用正常無損壞，室內(nèi)環(huán)境溫度應保持在40攝氏度以下。

1、機電設備統(tǒng)計表、機電設備電子版臺帳填寫規(guī)范、及時。

2、有統(tǒng)一保管的各分包方的年度設備保養(yǎng)計劃。

33、設備維修記錄健全，及時歸檔在V機電設備臺帳

錄4、值班記錄填寫規(guī)范、及時。

5、設備檢驗、外委維修維護、報廢等手續(xù)、記錄齊全。

1、水泵運行無異聲，無異常震動，消防水泵手動盤車靈便。

2、設備、管道和閥門表面油漆光潔、無脫皮、無銹跡、無跑冒滴漏，

4有標識卻水流方向指示。

3、按規(guī)定對二次供水、蓄水池設施、設備進行清洗、消毒，各種證件

齊全。

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4、水泵、污水泵控制柜（箱）內(nèi)干燥、無灰塵、路線規(guī)范、接線緊固、

圖紙齊全，柜箱的開關、指示燈完好、顏色顯示正常。

5、排水系統(tǒng)通暢，雨水井、污水井無重大沉積物，汛期道路、車庫、

設備房萬積水。

6、遇事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修。

7、無因設備、管理等事故而造成的長期停水。

1、供電系統(tǒng)工作正常，有故障及時處理。

2、限電、停電有明確審批權限并按規(guī)定時間通知住用戶

3、配電柜的儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項；

5暮

盤內(nèi)裝置無異常聲響、無焦糊氣味；配電回路標識（含強電井）清晰準確、

有使用狀態(tài)標識。強電井內(nèi)橋架、電纜按規(guī)范安裝，穿地板處孔洞，用

無機材料封堵嚴實。

4、操作工具、安全用品應放置在指定位