項目管理大作業(yè)項目計劃書

項目管理大作業(yè)項目計劃書根據(jù)廣州市物業(yè)管理的現(xiàn)狀，

結(jié)合我司在管樓盤的實際情況，為不斷提高物業(yè)管理服務水平和質(zhì)

量，加強員工隊伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)和提高綜合管理能力，加強與業(yè)主

的溝通及合作，不斷增進與業(yè)主之間的了解，滿足業(yè)主的需求，不

斷提高業(yè)主的滿意度，以最小的成本為公司獲取的社會效益、環(huán)境

效益和經(jīng)濟效益，特此，管理部擬定20_年的工作計劃如下：

一、嚴格例行季度檢查制度；

根據(jù)我司服務宗旨的要求例行季度檢查制度，嚴格按照各項標

準對各個管理處的工作進行監(jiān)督檢查，對未達標準的項目提出建設

性的建議，同時向管理處發(fā)出限期整改通知。對未按照要求及時整

改者，將根據(jù)公司的有關規(guī)定嚴格作出相應的處罰。

二、認真貫徹執(zhí)行我司的1S0900L20_質(zhì)量管理體系，完善

各管理處的檔案資料；

各管理處按照全國物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈）的標準完善檔案

資料，管理部對管理處的檔案資料做出定期檢查制度（季度檢查），

對未完成的管理處提供指導和協(xié)助。

三、做好迎接市優(yōu)、省優(yōu)評比的準備；

隨著我司工作日新月異的進步，我司將于20_年度上報部分項

目參加市優(yōu)、省優(yōu)的評比，市優(yōu)、省優(yōu)的評比將標志著我司服務工

作步上一個新臺階C所以，管理部將協(xié)助參加評比項目做好一切迎

接評比的準備，盡的努力完成公司的預定指標。

四、提高管理費和停車收費率；

管理費是支持物業(yè)管理工作運轉(zhuǎn)的根本，服務再好，評價再高,

如管理費收費率低下，一切都將是空談，司時，管理費的收取率高

也是服務工作效率好的標志。上年度我司的物業(yè)管理費收費率相當

不理想，故在20_年度里，管理部將把收費率列為首要解決的問題。

管理部將協(xié)助各個管理處把收費率提高，催收物業(yè)管理費的計劃有:

1、對各個管理處匯總的管理費收費情況進行分析；2、對催收費人

員進行催收費技巧的培訓；3、協(xié)助管理處上門催繳管理費；4、通

過停水停電等措施促使釘子戶繳納管理費；5、通過法律途徑追討。

五、跟進工程維修和外包合同的實施；

及時了解和跟進外包工程和合同的落實情況，對未達標者采取

強硬的措施促使其達標完成，確保我司的利益。

六、簽訂業(yè)務合同；

規(guī)范存檔各類合同資料，掌握合同資料的內(nèi)容，及時續(xù)簽到期

的合同，同時在確保我司利益的#39；前提下簽訂新的業(yè)務合同。

七、組織員工培訓，為員工提高自我綜合素質(zhì)搭建學習的平臺;

各管理處制定出員工培訓的計劃并落實，管理部負責監(jiān)督其實

施，必要時管理部安排人員參與，做好培訓的存檔記錄，同時上交

培訓資料和培訓記錄。管理部與外界聯(lián)系，獲取有利于員工發(fā)展的

信息，為員工提升自我綜合素質(zhì)搭建學習的平臺。

八、落實獎罰制度，以提高各管理處的服務水平；

要求全體員工熟悉我司員工手冊和各種規(guī)章制度，通過對優(yōu)秀

員工的評比、好人好事和突出貢獻的獎勵，以此激勵員工做好本份

職責的同時提升自我，同時通過各種處罰制度，限制員工的各種不

良行為，以此提高我司的服務水平。

九、監(jiān)督各管理處工作計劃的落實；

各管理處須按時做好年度總結(jié)和計劃，管理部對管理處的年度

總結(jié)和計劃提出建設性和專業(yè)性的意見，司時監(jiān)督其實施。未及時

落實者，管理部督促和協(xié)助其按時完成。

十、開展多種經(jīng)營；

根據(jù)各樓盤的具體情況，通過開展多種經(jīng)營，以增加公司和員

工的收入，實現(xiàn)公司和員工利益化。開展多種經(jīng)營如：廣告招租、

場地租用、房屋中介、代辦業(yè)務等便民服務。

十一、加強企業(yè)文化的建設；

企業(yè)文化是一個企業(yè)的精髓，是凝聚人心的粘合劑，也是一個

企業(yè)規(guī)范的重要體現(xiàn)，所以加強企業(yè)文化的建設是工作中不可忽略

的組成部分。管理部向公司提出有關加強企業(yè)文化建設的意見，并

積極配合落實完成C

十二、完成領導臨時安排的任務，同時協(xié)助各部門完成其他工

作。

20__年是一個跨越的年度，—部將根據(jù)公司的發(fā)展要求，把我

按圖紙完成裝修，達到業(yè)主總體需求，

優(yōu)質(zhì)服務，樹立本公司在業(yè)主心中的良好形象。

(1)、工期進度管理目標：根據(jù)與業(yè)主簽訂的裝修項目總控計劃,

在項目正式破土動工之日起，按工期計劃使該裝修項目整體竣工。

(2)、成本管理目標：依據(jù)實際施工圖紙，按建設部，四川省建

筑裝修行業(yè)有關的法規(guī)規(guī)定在施工圖完成之后，由施工單位對施工

圖進行審定后提出的設計變更調(diào)整產(chǎn)生的變更后金額為考核標準。

(3)、質(zhì)量管理目標：符合國家及成都市的工程竣工驗收質(zhì)量標

準。工程達到業(yè)主與施工承包方簽訂的施工合同所規(guī)定的質(zhì)量標準,

作為工程質(zhì)量管理的考核指標。

(4)、居室環(huán)境保護管理目標：不發(fā)生中度以上的室內(nèi)室外環(huán)境

污染事件；施工現(xiàn)場要降低灰塵濃度；并且將裝修噪音控制到最小

的范圍內(nèi)，不可影響到其他人的正常休息時間，夜間不得施工。

(5)、項目職業(yè)健康安全管理目標：在裝修過程中杜絕傷亡事故;

且達到輕傷發(fā)生為零記錄；不發(fā)生觸電事故；不發(fā)生火災事故；不

發(fā)生機械傷害事故；不發(fā)生傳染病。

(6)、裝修材料的管理目標：裝修材料的選擇采取環(huán)保質(zhì)地；對

于易碎、易裂、不易壓等建筑材料做好有效地安全保護措施；裝修

材料的選擇與購買必須與業(yè)主進行充分的溝通。

(7)、施工人員的管理目標：裝修人員必須遵守社區(qū)的有關管理

規(guī)定，服從社區(qū)管理人員的管理，做到文明、安全施工；裝修人員

對住宅進行裝飾裝修前，應當告知鄰里；嚴禁在公共區(qū)域攪拌、堆

放各類材料、雜物，保證公共通道暢通和清潔。

五、項目限制

4個月內(nèi)完成裝修整個項目

業(yè)主只提前提供裝修總費用的30%

進場施工人員在6-10人

項目所需材料：材料由業(yè)主按項目承擔方設計要求自行購買，

包括購買門、櫥柜、潔具等包括安裝服務。

資金來源：業(yè)主只提前提供裝修總賽用的30%,完工一次結(jié)清。

六、項目假設

材料由業(yè)主按項目承擔方設計要求自行購買門、櫥柜、潔具由

供貨商負責安裝服務業(yè)主與項目承擔方時時保持溝通，對現(xiàn)場的進

度的了解與業(yè)主協(xié)商，預付一部分裝修款，用于施工按時完成所有

裝修項目

七、項目人力資源管理

1、人員基本情況匯總

2、團隊基本情況簡介：

為完成家庭裝修項目并提供維修，達到業(yè)主總體需求，本團隊

由5人組成。該次項目分別由設計、合同制定、材料準備、工程管

理等部分組成，各個部分，根據(jù)具體要求配備以不同數(shù)量的人員，

人員之間各司其職，同時又相互溝通合作，致力于成功完成該次裝

修項目。

3、團隊建設目標:

1）團隊成員對于該次家庭裝修項目目標有清晰明確的理解，要

使每個團隊成員對項目的結(jié)果（遠景）以及由此帶來的益處有共同

的認識和期望；

2）團隊成員清楚自己的角色和職責，尊重和重視彼此的知識與

技能，并能夠相互肯定他人為實現(xiàn)項目目標所付出的勞動；

3）團隊成員要為實現(xiàn)項目目標努力，應該樂于為項目的成功付

出必要的時間和努力，樂于為項目的成功作出貢獻

4）團隊成員間的高度合作與互助，成員能夠進行開放、坦誠而

及時的溝通，成員愿意交流信息、思想及感情；

5）團隊成員之間的高度相互信任，成員能夠相互理解、相互信

任并相互依賴。

4、團隊建設計劃：

1）建設協(xié)同合作，高凝聚力，向心力，勇于創(chuàng)新的團隊精神

2）根據(jù)相關要求，各成員完成各自相關工作，并給予其他成員

幫助與支持，提高團隊績效，在業(yè)主要求時間或提前完成裝修工作

3）工作中出現(xiàn)的任何糾紛與沖突，及時的給予適當?shù)奶幚砗徒?/p>

決

4）做好團隊間的溝通和協(xié)調(diào)，降低不必要的成本

做好好本團隊前業(yè)主間的溝通，讓業(yè)主對裝修進度有充分了解

八、項目工作結(jié)構分解

略

九、項目投資估算

略

十、項目進度計劃

(1)創(chuàng)建新項目

(2)修改項目日歷

修改項目日歷，項目人員的工作日從星期一至星期五，工作時

間為8：00至17：00,其中12：00至13：00為午餐休息時間。

(3)錄入基本人物信息

(4)建立工作分解結(jié)構

(5)建立人物間的關系

(6)項目甘特圖

十一、項目時間計劃控制

在項目起初，我們必須制訂詳盡的范圍管理，不能因為范圍確

認上的漏洞影響后面的施工，從而延誤工期。所以做好工期管理的

第一步是做好范圍管理。

項目一旦開始實施，就必須嚴格控制項目的進程，以確保項目

能夠按項目工期計劃進行和完成。而事實上，項目實施情況與項目

計劃進度往往不一致，一旦二者的差距超了控制標準，就必須采取

糾偏措施。根據(jù)項目工期計劃文件、項目工期計劃實施情況報告、

項目工期變更的請求以及項目工期管理的計劃安排，我們做出了如

下的項目工期計劃控制：

1.事前控制。如果出現(xiàn)了各類突發(fā)事故而導致工期有延遲或提

前的需要，比如業(yè)主方提出了修改裝修方案，或者施工方由于器械、

材料或人員不能及時到位的情況而需要延期開工，或者一些材料提

前到達了而需要提前開工等情況。我們需要同業(yè)主進行有效溝通，

然后盡全力協(xié)調(diào)解決，確保按計劃工期開工。但如果是客觀的、不

可抗拒的因素，那我們只能積極協(xié)調(diào)另一方，說服其同意延期或提

早開工，然后將整個工期向后或向前順延。我們預算的工期顯然比

業(yè)主給的時限短得多，那么我們需要知會業(yè)主方，我們在保證質(zhì)量

的前提下需要加快進度，因為我們的公司是要生存的。

2.對項目工期計劃完成情況的績效度量的控制。

每一階段的工作過程中，要進行定時部定時的檢驗并驗收，嚴

格按照我們的質(zhì)量管理方案進行檢驗，直到雙方打成質(zhì)量共識。但

如果工作出現(xiàn)嚴重問題而影響房屋今后的使用，那么只能安排人員

修正，我們可以通過加班等方式來搞定而不至于延遲工期或者不至

于拖延太久。總之，我們的目標是：在確保質(zhì)量的前提下加快進度。

十二、項目質(zhì)量管理

1質(zhì)量計劃

1.1咨詢選擇階段

在該階段，對于設計師主要看他的溝通能力，即把客戶對家的

構思轉(zhuǎn)變成現(xiàn)實可行的裝修方案。

對于裝飾公司主要考察其施工資質(zhì)，這是表明一個裝飾公司是

否具備裝修能力的前提。

另外，參觀樣板間和在施工地也是考察一個公司的試金石，在

現(xiàn)場可以發(fā)現(xiàn)很多體現(xiàn)公司管理能力的地方，比如施工人員的著裝

是否整齊，現(xiàn)場材料的存放是否有序等。

1.2勘察設計階段

在此階段，設計師要到客戶家中測量尺寸，把對現(xiàn)場的感覺和

客戶的裝修需要進行再加工，以便在設計時準確把握。消費者需要

從以下兩方面進行分析：

1、效果圖的整體是否順眼，有句話說得非常到位和諧就是美。

不管是內(nèi)行還是外行，都會有自己的一種看法和審美觀。

2、設計是否滿足需要，是否有創(chuàng)意。例如你需要的柜子有沒有,

餐廳的中餐桌是否符合使用要求等?？蛻舻姆孔涌赡芏加幸恍┨焐?/p>

的不足，針對這些不足，需要設計師發(fā)揮自己的創(chuàng)意，在裝修時進

行改良。

1.3確定工程預算階段

裝飾公司提供的預算書包含了材料費、人工費、管理費三部分。

這一階段是最重要的，是決定消費者選擇裝飾公司的關鍵。許多消

費者是通過預算的折扣高低來確定，折扣越高，看起來消費者的優(yōu)

惠越多。

其實不然，裝飾公司的讓利幅度是在利潤允許的情況下進行的,

如果消費者砍價的力度大大，裝飾公司為了接活，只能在材料和工

藝上下手了，這就是常說的偷工減料。

現(xiàn)在市場上甚至有低于八折的報價。業(yè)內(nèi)人士分析，低于八折

報價的原因有兩種：

一是將此裝修戶裝修后設為樣板間，一般是裝飾公司在小區(qū)的

第一戶樣板，讓利幅度比較大，但僅限第一戶。

二是先把報價抬高再來打折，比如抬高單項報價，這樣整體預

算的價格就高了，折扣低于八折也就不足為奇了。

另外，在確定工程預算時，消費者還要仔細審核圖紙，確定工

程項目是否齊全，盡量避免漏項。對于一些材料的工藝要寫清楚，

尤其是油漆，具體什么顏色，刷幾遍都要標清楚。

1.4簽訂合同階段

裝修合同是保證消費者合法權益不受侵犯的關鍵，有的消費者

裝修是通過朋友或者親戚介紹的，礙于面子，沒有簽訂裝修合同，

日后出現(xiàn)問題就說不清了。

在簽訂合同時，如果設計師提出和他個人簽訂合同可以有更大

優(yōu)惠時，一定要謹慎這就是為大家所詬病的私單。

私單由于沒有裝飾公司的監(jiān)管，設計師承諾的一些條件往往無

法兌現(xiàn)，并且由于是低價裝修，施工隊很有可能降低材料標準，甚

至偷換材料。

另外，在簽訂合同時，最好加上環(huán)保條款，以此來約束裝飾公

司的裝修行為。

專家建議：消費者在裝修時至少要進行兩次空氣質(zhì)量檢測，第

一次在裝修前，測定房間原始空氣標準，第二次在裝修完工后，待

室內(nèi)空氣恢復常態(tài)后進行檢測，以確認裝修工程是否達到環(huán)保標準。

1.5材料進場施工階段

在材料進場準備裝修時，要有客戶、設計師、工程監(jiān)理和工長

四方共同進行交底，由設計師向工長詳細介紹預算項目、圖紙和施

工工藝。

交底時，要注意施工工藝是否能達到客戶原定的效果。

在驗收材料時，注意材料堆放處是否有異味，板材是否順直，

各種材料是否有環(huán)保認證標示，是否符合材料明細的規(guī)定等。

另外，什么樣的工人在家里施工，如何與他們保持聯(lián)系，這些

都是消費者必須知道的。

1.6驗收階段

整個裝修工程包括水電、木工、油漆、泥工等幾個單項，每個

單項都包含隱蔽工程和表面工程。

其中隱蔽工程對整個工程質(zhì)量起到?jīng)Q定性作用，對它的驗收時

最重要的。

對于這一部分的驗收，由于專業(yè)性太強，建議由工程監(jiān)理和客

戶一起進行，由監(jiān)理對工程的問題進行解釋。

1.7完工及售后服務階段

在整個裝修完工后，還要進行尾期驗收。此時雖然木已成舟，

但對一些細節(jié)要求仍然重要。

比如油工工藝，可以從側(cè)面觀察漆面是否平整，對于水電工藝,

一定要反復開關，以確認是否有效等。

正規(guī)的裝飾公司對于裝修工程都有兩年的保修期，對于整個工

程終身維修。

十三、項目風險管理計劃

1、風險識別

1.1溝通風險

第一個環(huán)節(jié)就是和戶主商談關于房屋裝修戶主提出的應該注意

的事項，例如不得隨意在承重墻上穿洞，陽臺、衛(wèi)浴選用荷載小的

材料，板材上鑲吊頂不可取，不要擅自拆改管線，在居室裝修中為

了追求豪華，在四壁上貼滿板材，吊頂鑲上兩三層立體吊頂，這種

裝修做法不可取。因為四壁貼滿板材，占據(jù)空間較大，會縮小整個

空間的面積，費用也花費較高，同時不利于防火。

等戶主提出的要求與施工成本相矛盾或之后對之前的協(xié)議產(chǎn)生

背離，若有相抵觸的的可以和戶主商談采用更合適的材料或者方式,

盡量做到和戶主達成一致。

1.2信息滯后風險在施工的過程中由于戶主提供的信息或者市

場上某些材料難以預期到達造成工期延后，戶主提供的資金滯后造

成的工期延后發(fā)生了不可抗力等意外情況，應由定作人來承擔，應

該支付給承攬人勞務報酬以及提供的材料的價款。

1.3意外風險裝修工作所需要的材料、設備等的風險由提供者

負擔。需要被裝修的房屋及房屋內(nèi)設施，因意外風險導致?lián)p毀、滅

失的，由房屋和設備的所有人或是實際上的占有、管領人負擔，而

不能要求裝修放進行損害賠償。勞務報酬的風險負擔由承攬人負擔。

遲延后發(fā)生了不可抗力等意外情況，裝修方就不能主張免責，應當

對定作人的損失承擔賠償責任，包括房屋及附屬設備的損失和由定

作方提供的材料

2、風險應對計劃

2.1、經(jīng)濟性措施

主要措施有合同方案設計（風險分配方案、合同結(jié)構設計、合

同條款設計）；保險方案設計（引入保險機制、保險清單分析、保

險合同談判）；管理成本核算。

2.2、技術性措施

技術性措施應體現(xiàn)可行、適用、有效性原則，主要有預測技術

措施（模型選擇、誤差分析、可靠性評估）；決策技術措施（模型

比選、決策程序和決策準則制定、決策可靠性預評估和效果后評

估）；技術可靠性分析（建設技術、生產(chǎn)工藝方案、維護保障技

術）。

2.3、組織管理性措施

主要是貫徹綜合、系統(tǒng)、全方位原則和經(jīng)濟、合理、先進性原

則，包括管理流程設計、確定組織結(jié)構、管理制度和標準制定、人

員選配、崗位職責分工，落實風險管理的責任等。還應提倡推廣使

用風險管理信息系統(tǒng)等現(xiàn)代管理手段和方法。

3、風險管理的工作組織

在裝修期間組成一個項目風險監(jiān)督小組隨時對進行的裝修各個

環(huán)節(jié)進行問題的發(fā)現(xiàn)并擬定方案，分析分風險的類型并草擬協(xié)調(diào)機

制，在不影響施工進程和成本預算的條件下讓風險減小到最小

4、風險管理工作的檢查評估

裝修完畢，業(yè)主也會參照有關技術指標、行業(yè)標準或設計要求,

對裝修的質(zhì)量進行仔細的驗收。因為家裝質(zhì)量的好壞，既影響房屋

的實際使用，也影響業(yè)主家庭居住的健康，若有出入可更具先前合

同條款來確定。

項目管理大作業(yè)項目計劃書

為了適應建筑市場動作規(guī)律，進一步理順公司與項目部項目經(jīng)

理之間的管理關系，明確雙方的責、權、利，規(guī)范雙方在施工項目

管理中的行為準則，切實做到施工項目管理有序可控、有章可依，

從而達到完成施工項目工期、質(zhì)量、安全、經(jīng)濟效益等各項指標的

目的，進而不斷增加企業(yè)經(jīng)濟效益，打造一流的企業(yè)品牌，樹立良

好的企業(yè)社會形象，特制定本計劃

一、項目管理交底

工程項目中標簽約前后，公司向擬定的項目經(jīng)理部進行項目管

理交底，交底的'內(nèi)容包括招標文件及合同（或簽定合同的策略）、

項目管理目標、施工現(xiàn)場條件及管理重點、環(huán)境因素及重大環(huán)境因

素、危險源及重大危險源、法律法規(guī)及其它要求清單及管理方案、

應急預案、以及其它須注意事項和要求等。交底書由相關人員負責

編制（詳見附件1）,項目管理部負責收集、傳閱評審和匯總，公

司總經(jīng)理審批。

二、項目前期工作計劃

工程正式開工前，項目經(jīng)理部應