2025資產(chǎn)評估師考試真題模擬卷（資產(chǎn)評估方法）考試時間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項選擇題（每題1分，共10分）1.在資產(chǎn)評估中，將評估對象與功能相同的全新資產(chǎn)進(jìn)行比較，并考慮實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值來確定評估值的方法是（）。A.成本法B.市場法C.收益法D.重置成本法2.某企業(yè)預(yù)計未來五年每年產(chǎn)生的現(xiàn)金流分別為100萬元、110萬元、120萬元、130萬元和140萬元，折現(xiàn)率為10%，則該企業(yè)未來五年現(xiàn)金流的現(xiàn)值總和為（）萬元。A.510.25B.486.84C.545.60D.512.373.評估某項無形資產(chǎn)時，采用收益法評估其價值，通常需要估算該無形資產(chǎn)的（）。A.重置成本B.歷史成本C.使用壽命D.賬面價值4.某機(jī)器設(shè)備的原值為100萬元，預(yù)計使用年限為10年，已使用5年，采用直線法計提折舊，預(yù)計凈殘值為10萬元。該機(jī)器設(shè)備的賬面價值為（）萬元。A.40B.50C.60D.705.評估某宗房地產(chǎn)時，收集了三處可比案例的交易價格分別為8000元/平方米、8500元/平方米和9000元/平方米，交易日期的環(huán)比價格指數(shù)分別為1.02、1.05和1.03，則三處可比案例的交易價格在評估基準(zhǔn)日的價格修正后分別為（）元/平方米。A.7980、8773、8748B.8040、8773、8748C.7980、8841、8748D.8040、8841、87486.評估某項長期投資性房地產(chǎn)時，預(yù)計未來一年產(chǎn)生的租金收入為100萬元，運(yùn)營費用為20萬元，折現(xiàn)率為12%，則該房地產(chǎn)的年收益為（）萬元。A.80B.88C.90D.927.在資產(chǎn)評估中，將評估對象與在功能、結(jié)構(gòu)、用途等方面相同或相似的全新資產(chǎn)進(jìn)行比較，并考慮各項價值影響因素來確定評估值的方法是（）。A.成本法B.市場法C.收益法D.重置成本法8.某企業(yè)擁有一項專利技術(shù)，預(yù)計剩余使用壽命為5年，每年產(chǎn)生的超額收益分別為20萬元、22萬元、24萬元、26萬元和28萬元，折現(xiàn)率為10%，則該專利技術(shù)的評估值約為（）萬元。A.102.42B.105.56C.108.72D.111.889.評估某項機(jī)器設(shè)備時，發(fā)現(xiàn)市場上出現(xiàn)了與其功能相似的新設(shè)備，且新設(shè)備的性能優(yōu)于該機(jī)器設(shè)備，則該機(jī)器設(shè)備存在的貶值形式為（）。A.實體性貶值B.功能性貶值C.經(jīng)濟(jì)性貶值D.技術(shù)性貶值10.評估基準(zhǔn)日為2024年12月31日，某項資產(chǎn)的實際購置日期為2023年12月31日，該資產(chǎn)的評估價值應(yīng)為（）。A.2023年12月31日的價值B.2024年12月31日的價值C.2023年12月31日的價值加上一年的利息D.2024年12月31日的價值減去一年的利息二、多項選擇題（每題2分，共20分）1.資產(chǎn)評估中，影響資產(chǎn)評估價值的因素主要包括（）。A.實體性貶值B.功能性貶值C.經(jīng)濟(jì)性貶值D.賬面價值E.市場供求關(guān)系2.采用市場法評估資產(chǎn)時，需要選取可比案例，選擇可比案例應(yīng)遵循的原則包括（）。A.相關(guān)性原則B.可比性原則C.代替性原則D.完整性原則E.獨立性原則3.評估某項無形資產(chǎn)時，可以采用的方法包括（）。A.成本法B.市場法C.收益法D.重置成本法E.超額收益法4.資產(chǎn)評估中的成本法是指（）。A.以評估對象的重新購建成本為基礎(chǔ)確定評估價值的方法B.以評估對象的原始成本為基礎(chǔ)確定評估價值的方法C.以評估對象的賬面價值為基礎(chǔ)確定評估價值的方法D.以評估對象的變現(xiàn)價值為基礎(chǔ)確定評估價值的方法E.以評估對象的公允價值為基礎(chǔ)確定評估價值的方法5.影響資產(chǎn)實體性貶值的因素主要包括（）。A.使用磨損B.自然損耗C.環(huán)境影響D.功能性貶值E.經(jīng)濟(jì)性貶值6.采用收益法評估資產(chǎn)時，需要估算的參數(shù)包括（）。A.收益期B.資金成本C.現(xiàn)金流量D.折現(xiàn)率E.通貨膨脹率7.評估某宗房地產(chǎn)時，可以收集的資料包括（）。A.土地使用權(quán)證B.房屋所有權(quán)證C.房地產(chǎn)交易案例資料D.房地產(chǎn)市場行情資料E.房地產(chǎn)稅收政策資料8.評估某項機(jī)器設(shè)備時，需要考慮的因素包括（）。A.設(shè)備的原值B.設(shè)備的已使用年限C.設(shè)備的預(yù)計使用年限D(zhuǎn).設(shè)備的實體性貶值E.設(shè)備的功能性貶值9.資產(chǎn)評估報告的組成部分包括（）。A.評估說明B.評估報告正文C.評估附件D.評估聲明E.評估人員聲明10.資產(chǎn)評估中的經(jīng)濟(jì)性貶值是指（）。A.由于資產(chǎn)自身使用造成的貶值B.由于資產(chǎn)技術(shù)過時造成的貶值C.由于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化引起的貶值D.由于資產(chǎn)市場競爭加劇引起的貶值E.由于資產(chǎn)閑置或利用率下降引起的貶值三、計算題（每題10分，共30分）1.某企業(yè)擁有一項專利技術(shù)，預(yù)計剩余使用壽命為5年，每年產(chǎn)生的超額收益分別為20萬元、22萬元、24萬元、26萬元和28萬元。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，請采用年金法計算該專利技術(shù)的評估值。2.評估某宗房地產(chǎn)，收集了三處可比案例，其交易價格分別為8000元/平方米、8500元/平方米和9000元/平方米，交易日期與評估基準(zhǔn)日的環(huán)比價格指數(shù)分別為1.02、1.05和1.03。三處可比案例與評估對象的區(qū)位因素、建筑面積、結(jié)構(gòu)類型等修正系數(shù)分別為0.98、1.00和1.02。請采用市場法計算評估對象的單位面積評估值。3.某機(jī)器設(shè)備的原值為100萬元，預(yù)計使用年限為10年，已使用5年，預(yù)計凈殘值為10萬元。請采用重置成本法計算該機(jī)器設(shè)備的評估值。假設(shè)重新購建成本為120萬元，實體性貶值率為40%，功能性貶值率為10%。四、綜合分析題（每題25分，共50分）1.某企業(yè)擬出售其擁有的辦公樓，評估基準(zhǔn)日為2024年12月31日。評估人員收集了以下資料：（1）該辦公樓于2020年12月31日建成，建筑面積為5000平方米，建筑成本為8000元/平方米；（2）市場上同類辦公樓的平均租金為200元/平方米·月，運(yùn)營費用率為租金收入的20%；（3）該辦公樓目前的市場租金為180元/平方米·月，運(yùn)營費用率為租金收入的25%；（4）該辦公樓預(yù)計剩余使用壽命為20年，預(yù)計凈殘值為500萬元；（5）折現(xiàn)率為12%。請采用收益法評估該辦公樓在2024年12月31日的價值。2.某企業(yè)擬收購另一家企業(yè)的一項無形資產(chǎn)，該無形資產(chǎn)預(yù)計剩余使用壽命為10年，每年產(chǎn)生的超額收益分別為100萬元、110萬元、120萬元、130萬元、140萬元、150萬元、160萬元、170萬元、180萬元和190萬元。假設(shè)折現(xiàn)率為15%，請采用分段超額收益法評估該無形資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的價值。請說明分段理由。---試卷結(jié)束---試卷答案一、單項選擇題1.B解析：市場法是通過比較評估對象與市場上近期發(fā)生的同類資產(chǎn)的交易價格，并根據(jù)各項價值影響因素進(jìn)行調(diào)整來確定評估值的方法。2.B解析：現(xiàn)值總和=100/(1+10%)+110/(1+10%)^2+120/(1+10%)^3+130/(1+10%)^4+140/(1+10%)^5=486.84萬元。3.C解析：采用收益法評估無形資產(chǎn)價值時，需要估算其產(chǎn)生的超額收益和使用壽命。4.B解析：賬面價值=原值-累計折舊=原值-(原值-凈殘值)/預(yù)計使用年限×已使用年限=100-(100-10)/10×5=50萬元。5.A解析：修正后的價格=原價格×環(huán)比價格指數(shù)。修正后價格分別為：8000×1.02=7980元/平方米；8500×1.05=8775元/平方米；9000×1.03=9270元/平方米。由于選項中沒有8775，根據(jù)四舍五入原則，最接近的是8773元/平方米，但嚴(yán)格來說應(yīng)該選擇8775，題目可能存在誤差。按照題目選項，選擇A。6.A解析：年收益=租金收入-運(yùn)營費用=100-20=80萬元。7.B解析：市場法是通過比較評估對象與市場上近期發(fā)生的同類資產(chǎn)的交易價格，并根據(jù)各項價值影響因素進(jìn)行調(diào)整來確定評估值的方法。8.A解析：現(xiàn)值總和=20/(1+10%)+22/(1+10%)^2+24/(1+10%)^3+26/(1+10%)^4+28/(1+10%)^5=102.42萬元。9.B解析：功能性貶值是指由于資產(chǎn)技術(shù)過時或性能落后于同類資產(chǎn)而造成的價值損失。10.B解析：資產(chǎn)評估價值應(yīng)反映評估基準(zhǔn)日的價值。二、多項選擇題1.ABC解析：影響資產(chǎn)評估價值的因素主要包括實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。2.ABC解析：選擇可比案例應(yīng)遵循相關(guān)性原則、可比性原則和代替性原則。3.BCE解析：評估無形資產(chǎn)可以采用市場法、收益法和超額收益法。成本法和重置成本法主要用于有形資產(chǎn)評估。4.AD解析：成本法是指以評估對象的重新購建成本為基礎(chǔ)確定評估價值的方法，或以評估對象的變現(xiàn)價值為基礎(chǔ)確定評估價值的方法。5.AB解析：影響資產(chǎn)實體性貶值的因素主要包括使用磨損和自然損耗。6.ACD解析：采用收益法評估資產(chǎn)時，需要估算的參數(shù)包括收益期、現(xiàn)金流量和折現(xiàn)率。7.ABCDE解析：評估某宗房地產(chǎn)時，可以收集的資料包括土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、房地產(chǎn)交易案例資料、房地產(chǎn)市場行情資料和房地產(chǎn)稅收政策資料。8.ABCDE解析：評估某項機(jī)器設(shè)備時，需要考慮的因素包括設(shè)備的原值、已使用年限、預(yù)計使用年限、實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。9.ABC解析：資產(chǎn)評估報告的組成部分包括評估說明、評估報告正文和評估附件。10.CDE解析：經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化、市場競爭加劇或資產(chǎn)閑置或利用率下降引起的貶值。三、計算題1.解：采用年金法計算評估值，首先需要計算年金。年金=未來五年超額收益之和/年金現(xiàn)值系數(shù)=(20+22+24+26+28)/[(1+10%)+(1+10%)^2+(1+10%)^3+(1+10%)^4+(1+10%)^5]=120/3.79079=31.548萬元評估值=年金×年金現(xiàn)值系數(shù)=31.548×3.79079=119.999萬元≈120萬元答：該專利技術(shù)的評估值約為120萬元。2.解：首先計算可比案例修正后的價格，然后計算評估對象的單位面積評估值?？杀劝咐拚蟮膬r格：案例1：8000×1.02×0.98=7993.6元/平方米案例2：8500×1.05×1.00=8925元/平方米案例3：9000×1.03×1.02=9275.4元/平方米評估對象的單位面積評估值=(7993.6+8925+9275.4)/3=8743.8元/平方米答：評估對象的單位面積評估值約為8744元/平方米。3.解：首先計算重置成本，然后計算實體性貶值和功能性貶值，最后計算評估值。重置成本=120萬元實體性貶值=重置成本×實體性貶值率=120×40%=48萬元功能性貶值=重置成本×功能性貶值率=120×10%=12萬元評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值=120-48-12=60萬元答：該機(jī)器設(shè)備的評估值為60萬元。四、綜合分析題1.解：采用收益法評估，首先計算年收益，然后計算折現(xiàn)率，最后計算收益現(xiàn)值。年收益=市場租金×建筑面積×(1-運(yùn)營費用率)=180×5000×(1-25%)=675萬元折現(xiàn)率=12%收益現(xiàn)值=年收益/折現(xiàn)率=675/12=56.25萬元答：該辦公樓在2024年12月31日的價值約為5625萬元。2.解：首先計算前5年和后5年的超額收益現(xiàn)值，然后將兩者相加。前5年超額收益現(xiàn)值=Σ[超額收益/(1+15%)^n]，n=1to5=100/(1+15%)+110/(1+15%)^2+120/(1+15%)^3+130/(1+15%)^4