關(guān)于房屋租賃合同房屋租賃合同是確立出租人與承租人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的核心法律文件，其條款設(shè)計直接影響租賃關(guān)系的穩(wěn)定性與雙方權(quán)益的保障。2025年9月15日《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）的正式施行，標志著我國住房租賃市場進入規(guī)范化發(fā)展的新階段。結(jié)合同期發(fā)布的《城鎮(zhèn)房屋租賃合同（示范文本）》，當前房屋租賃合同的訂立需嚴格遵循法定要件，同時兼顧實務(wù)操作中的風險防范。一、合同核心條款的法定要素房屋基本狀況條款需明確記載房屋坐落地址、權(quán)屬狀況及物理特征。根據(jù)《條例》要求，出租人必須提供不動產(chǎn)權(quán)屬證書或其他合法出租證明，注明房屋建筑面積、戶型結(jié)構(gòu)及裝修情況。特別需要注意的是，《條例》明確禁止將廚房、衛(wèi)生間、陽臺、地下儲藏室等非居住空間單獨出租，合同中應(yīng)明確標注房屋用途為“居住”或“商用”，且不得違反地方政府關(guān)于單間租住人數(shù)上限及人均最低租住面積的規(guī)定。例如，北京市規(guī)定人均租住面積不得低于5平方米，單間居住人數(shù)不得超過2人（有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外）。租賃期限與租金條款需體現(xiàn)雙方法律意識。合同應(yīng)明確記載租賃起止時間，根據(jù)《民法典》規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過部分無效。租金支付方式需詳細約定，包括月租金金額、支付周期（月付/季付/年付）、收款賬戶信息等?！稐l例》實施后，租金是否包含稅費成為爭議焦點，示范文本中特別設(shè)置了“租金是否包含稅費”的勾選項，建議雙方在此處明確約定，避免后續(xù)因稅費承擔產(chǎn)生糾紛。同時，免租期條款需注明具體起止時間及期間租金承擔方式，通常免租期內(nèi)承租人無需支付租金，但仍需承擔物業(yè)費、水電費等實際發(fā)生的費用。押金條款的規(guī)范化是新規(guī)重點?！稐l例》要求合同必須明確押金數(shù)額、返還時間及扣減情形，示范文本建議押金金額不超過2個月租金。合同中應(yīng)約定：租賃期滿或合同解除后，承租人結(jié)清所有費用并將房屋恢復(fù)原狀（自然損耗除外）的，出租人應(yīng)在3個工作日內(nèi)退還押金；因承租人原因?qū)е路课菰O(shè)施損壞或拖欠費用的，出租人有權(quán)從押金中直接抵扣，不足部分可繼續(xù)追償。需特別注意，《條例》明確禁止出租人無正當理由扣減押金，若出租人逾期返還押金，承租人可要求按同期LPR（貸款市場報價利率）支付利息。二、雙方權(quán)利義務(wù)的邊界劃分出租人的法定義務(wù)在新規(guī)中得到強化。首先是安全保障義務(wù)，出租人必須確保房屋符合建筑、消防、燃氣等強制性標準，交付前應(yīng)進行安全檢查并在合同附件《房屋交割單》中列明設(shè)施狀況?！稐l例》實施后，出租人需主動向承租人出示身份證明及房屋權(quán)屬證明，配合查詢房屋抵押、查封等權(quán)利限制信息。其次是合同備案義務(wù)，出租人應(yīng)自合同簽訂之日起30日內(nèi)通過住房租賃管理服務(wù)平臺辦理備案，若出租人未履行備案義務(wù)，承租人有權(quán)自行辦理，所需費用由出租人承擔。此外，出租人進入租賃房屋需提前通知承租人，除非發(fā)生火災(zāi)、漏水等緊急情況，否則不得擅自進入，更不得采取換鎖、斷水斷電等方式強制承租人騰退。承租人的核心義務(wù)體現(xiàn)在合理使用與合規(guī)履約兩方面?！稐l例》明確禁止承租人擅自改動房屋承重結(jié)構(gòu)、私拉亂接管線或改變房屋用途，例如將居住用房改為經(jīng)營性場所。承租人需按時足額支付租金，逾期支付超過15日的，出租人有權(quán)解除合同并要求支付違約金。在轉(zhuǎn)租問題上，合同應(yīng)明確約定是否允許轉(zhuǎn)租，若允許轉(zhuǎn)租，次承租人的租賃期限不得超過原合同剩余期限，且承租人需對次承租人的行為向出租人承擔連帶責任。此外，承租人應(yīng)遵守物業(yè)管理規(guī)約，不得實施高空拋物、超標排放噪聲等損害他人權(quán)益的行為，違反此義務(wù)導致出租人承擔賠償責任的，出租人可向承租人全額追償。權(quán)利義務(wù)的平衡機制是合同履行的關(guān)鍵?！稐l例》創(chuàng)新性地規(guī)定了承租人的優(yōu)先承租權(quán)，租賃期滿后，出租人繼續(xù)出租的，應(yīng)在期滿前3個月通知承租人，在同等條件下承租人享有優(yōu)先承租權(quán)。對于優(yōu)先購買權(quán)，合同應(yīng)明確約定行使期限，若出租人未通知承租人擅自出售房屋，承租人可主張房屋買賣合同無效。示范文本還特別設(shè)置了“房屋修繕義務(wù)”條款，約定自然損耗由出租人負責維修（如墻體開裂、管道老化），人為損壞由承租人承擔費用（如電器因使用不當損壞），維修范圍及費用承擔方式需在合同中詳細列明。三、2025年新規(guī)的重點變化居住空間合法性審查成為合同生效前提。《條例》以列舉方式明確禁止出租的空間類型，包括廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過道、地下儲藏室等，合同中需特別注明“該房屋為合法居住空間，符合本市人均租住面積標準”。實踐中，部分出租人將客廳隔斷出租的行為已屬違法，合同中若包含此類條款，將因違反強制性規(guī)定而無效。地方政府同步出臺的實施細則進一步細化標準，例如上海市規(guī)定，租賃住房內(nèi)的隔斷必須采用輕質(zhì)材料，高度不得低于2.2米，且不得影響消防通道暢通。實名簽約與備案制度強化監(jiān)管力度。根據(jù)《條例》，出租人和承租人必須使用實名簽訂合同，未成年人由監(jiān)護人代為簽署。合同備案不再收取任何費用，備案后承租人可憑備案證明辦理居住證、提取住房公積金等手續(xù)。值得注意的是，備案信息將與公安機關(guān)流動人口管理系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，承租人若利用租賃房屋從事違法活動，出租人可能承擔連帶責任，因此合同中應(yīng)增設(shè)“承租人承諾合法使用房屋”的保證條款，并約定若因承租人違法導致合同解除的，押金不予退還。押金與租金監(jiān)管保障資金安全?！稐l例》要求住房租賃企業(yè)實行“租金專用賬戶”管理，個人出租雖無強制要求，但示范文本建議通過銀行轉(zhuǎn)賬方式支付租金，并在合同中注明“租金支付以銀行轉(zhuǎn)賬憑證為準”。對于長租公寓企業(yè)，新規(guī)禁止“高收低租”“長收短付”模式，個人轉(zhuǎn)租房屋時，轉(zhuǎn)租差價不得超過原租金的10%，超額部分可能被認定為“非法轉(zhuǎn)租牟利”。此外，合同中應(yīng)明確約定租金調(diào)整機制，租賃期內(nèi)出租人不得單方面漲租，如需調(diào)整需雙方協(xié)商一致并簽訂補充協(xié)議。四、實務(wù)操作中的風險防范建議合同訂立前的盡職調(diào)查不可或缺。承租人應(yīng)核實出租人身份與房屋權(quán)屬的一致性，通過不動產(chǎn)登記中心查詢房屋是否存在抵押、查封等權(quán)利限制；實地查看房屋時，需檢查消防設(shè)施是否完好、燃氣熱水器是否安裝煙道、電器設(shè)備是否正常運轉(zhuǎn)，并將檢查結(jié)果詳細記入《房屋交割單》，由雙方簽字確認。出租人則應(yīng)核驗承租人身份證明，詢問租賃用途，對于企業(yè)承租人，還需審查營業(yè)執(zhí)照及實際經(jīng)營需求，避免承租人利用房屋從事傳銷、賭博等違法活動。合同履行中的證據(jù)留存至關(guān)重要。租金支付應(yīng)通過銀行轉(zhuǎn)賬并備注“房租+月份”，避免現(xiàn)金交易；房屋修繕需留存溝通記錄（微信聊天記錄、書面通知等）及維修票據(jù)，證明已履行通知義務(wù)；對于房屋損壞情況，建議定期拍攝視頻存檔，特別是入住時和退租時的對比視頻，可作為押金返還爭議的關(guān)鍵證據(jù)。根據(jù)《條例》，出租人解除合同需提前30日書面通知承租人，通知方式建議采用EMS快遞并注明“解除租賃合同通知書”，保留快遞回執(zhí)作為送達證據(jù)。爭議解決機制的約定需具有可操作性。合同應(yīng)明確約定爭議解決方式，選擇訴訟的需注明管轄法院（房屋所在地法院），選擇仲裁的需明確仲裁機構(gòu)名稱。示范文本推薦增設(shè)“違約條款”，約定違約金計算方式：逾期支付租金的，按日租金的千分之五支付違約金；擅自解除合同的，需支付相當于1個月租金的違約金。對于房屋裝修增值部分，合同中應(yīng)約定：未經(jīng)出租人同意的裝修，承租人退租時需恢復(fù)原狀；經(jīng)同意的裝修，租賃期滿后可拆除的部分由承租人自行拆除，不可拆除部分歸出租人所有，出租人無需補償。隨著《住房租賃條例》的深入實施，房屋租賃合同的規(guī)范化程度將直接影響租賃關(guān)系的穩(wěn)定性。出租人與承租人在訂立合同時，應(yīng)充分理解新規(guī)要