物業(yè)管理方案

生活區(qū)物業(yè)管理崗位體系綱要總經(jīng)理

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1、物業(yè)管理部

(1)負責籌建、管理員工餐廳。

(2)負責會所及會議中心的管理。

(3)書寫給業(yè)戶的各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。

(4)負責物業(yè)的日常清潔工作。

(5)負責物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。

(6)負責物業(yè)的除蟲滅害工作。

(7)協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。

(8)負責業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。

(9)負責業(yè)戶檔案的建立與管理工作。

(10負責物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)戶的錢點

活動提供必要的幫助。

2、安全管理部

(1)負責物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。

(2)與政府公安、消防、司法部門保持良好的關(guān)系。

(3)成立義務(wù)消防隊，定期舉行消防演。

（4）建立、健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。

（5）與業(yè)主簽訂“消防安全責任書L

（6）負責物業(yè)大型舉動的保鑲布置。

（7）負責物業(yè)的一樣平常巡樓工作和固定崗亭的安排。

（8）負責地下停車場的安全秩序管理工作。

（9）負責監(jiān)工室管理工作。

（10）負責安全管理員的管理、培訓、考核工作。

（11）總經(jīng)理指派的其他工作。

3、工程管理部

（1）負責物業(yè)全部公共裝備、設(shè)施的運行管理，保證裝

備正常運轉(zhuǎn)。

（2）負責物業(yè)機電裝備的一樣平常維護保養(yǎng)工作。

（3）制定歷久和一樣平常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。

（4）負責物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、

消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)。

（5）負責物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機房的值班和一樣平

常維修保養(yǎng)。

（6）負責綜合管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)

戶其他有關(guān)的服務(wù)要求。（7）協(xié)助綜合管理部、財務(wù)管理部

做好大廈工程管理部使用的工具、設(shè)備材料的選購、庫存和保

管使用工作。

(8)負責工程人員的管理、培訓、考核工作。

(9)負責業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。

(10)總司理指派的其他工作。

4、財務(wù)管理部

(1)協(xié)調(diào)與銀行、稅務(wù)以及其他主管財務(wù)政府部門的關(guān)

系。

(2)建立財務(wù)管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟核算工作。

(3)征收管理費、水電費、電話費、加時空調(diào)費等其他

管理費用。

(4)征收和支付管理公司各類合同費用。

(5)制作財務(wù)報表、資金平衡表及固定資產(chǎn)消耗表，以

及其他各種財務(wù)報表。(6)按員工工資表發(fā)放員工工資。

(7)小量現(xiàn)金的支出和一樣平常采購、入庫工作。

(8)負責物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主贊揚的處理，及滿足業(yè)

主其他有關(guān)的效勞請求。(9)總司理指派的其他工作。

1、物業(yè)管理部

(2)工程管理部經(jīng)理1名，要求由一位有多年物業(yè)工程

管理經(jīng)驗的工程師擔任，具有較強的管理能力。

(3)文員兼資料管理員1名，負責工程管理部筆墨處理

工作及文檔資料保管工作，并同時兼任管理處倉庫管理員的工

作。

(4)水電維護及修理。

4、財務(wù)管理部

(1)由1名財務(wù)主管和名員工構(gòu)成，負責物業(yè)管理收繳

各項用度。

(2)會計由主管兼任。

(3)出納員名。

第六章物業(yè)管理工作崗位職責

一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責

1、全面負責對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合管理，貫徹

執(zhí)行ISO9000質(zhì)量管理體系及ISO環(huán)境管理體系，完成與公

司簽訂的年度管理目標和經(jīng)濟指標。

2、制定管理處年度、月度工作計劃并組織實施，業(yè)務(wù)上

接受總公司和上級部門的指導和監(jiān)督。

3、負責檢查、監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況。

4、合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗亭的分工協(xié)作，責任到人，

同時關(guān)心員工生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和主動

的工作態(tài)度。

5、負責所管轄的物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處

理工作，落實安全、防火工作。6、協(xié)調(diào)本部門與供水、供電、

工商等和物業(yè)管理有關(guān)的部門的關(guān)系，便于開展各項工作。7、

認真完成管理處其他工作職責內(nèi)容和公司安排或委托的其他工

作任務(wù)。

二、物業(yè)司理助理崗亭職責

1、協(xié)調(diào)司理完本錢管理處的各項工作。

2、認真完成所分管的各項工作。

3、當經(jīng)理不在時，代理經(jīng)理進行工作。

4、有權(quán)向司理提出對下屬人員進行獎懲的建議。

5、遵照勞動部門人事有關(guān)劃定，在公司編制計劃，按程

序辦理管理處招、調(diào)員工的事務(wù)工作，對部門的私招濫雇行為

進行處理。

6、有權(quán)處理顧客對其分管工作范圍內(nèi)的投訴。

7、有權(quán)處理分管工作范圍內(nèi)的突發(fā)事件。

8、有權(quán)自行安排下屬工作人員的各項工作。

三、物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責

1、以身作則，調(diào)動員工主動性，保質(zhì)、保量地完成各項

工作。

2、檢查和監(jiān)督大廈紅線范圍內(nèi)的道路、綠化及公共地區(qū)

地面的清潔。

3、熱情接待業(yè)戶，及時處理顧客對服務(wù)的投訴，并做好

記錄。

4、定期對本部門員工進行培訓和查核工作，不斷提高員

工的業(yè)務(wù)水平和效勞質(zhì)量。5、協(xié)調(diào)本部門與各部門的關(guān)系，

合理調(diào)配人力和物力資源。

6、負責清潔用品采購計劃的編制和進貨物品的驗證工作,

并控制其合理的使用，協(xié)助倉庫管理員合理貯存和使用管理。

7、負責業(yè)戶的租金及物業(yè)管理費用的催收工作。

8、上級領(lǐng)導交辦的其他臨時任務(wù)。

四、物業(yè)管理文員崗位職責

1、向部門經(jīng)理負責，主持辦公室全面工作，嚴格執(zhí)行經(jīng)

理各項指令，有權(quán)詢問、檢查、督促各部門工作執(zhí)行情況。

2、負責安排公司各類文稿的草擬，審核工作，有權(quán)檢查、

督促崗位責任制在操作層的執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)問題，提出整

改意見，落實獎懲制度。

3、加強與各部門的聯(lián)系和溝通，對工作中的具體問題不

扯皮推諉，有權(quán)協(xié)調(diào)各部門工作云做和人際關(guān)系。

4、加強業(yè)務(wù)研究，提高能力，促使各部門工作實施標準

化、科學化、現(xiàn)代化，有權(quán)向公司領(lǐng)導提出創(chuàng)新改革的意見和

建議。

5、恪守保密原則，催促有關(guān)部門及辦公室工作人員加強

文件管理，嚴格會議制度，增強保密看法。凡屬公司尚未正式

發(fā)布的決定、抉擇、指導等，無權(quán)傳播。

6、從節(jié)約出發(fā)，審批各部門辦公用品的購置。

五、物業(yè)管理員崗位職責

1、在物業(yè)管理部經(jīng)理領(lǐng)導下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)

調(diào)服務(wù)的職能。

2、負責管理大廈清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪

等項服務(wù)工作。

3、全面掌握大廈物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的使用工程。

4、協(xié)調(diào)經(jīng)理送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。

5、參加經(jīng)理主持的部門例會，總結(jié)當月工作，制定下月

計劃。

6、負責發(fā)現(xiàn)運作中不合格的服務(wù)項目，進行跟蹤、驗證,

處理業(yè)戶投訴。

7、收集有價值的物業(yè)信息，為推動公司物業(yè)管理工作的

發(fā)展出謀劃策。

8、完成經(jīng)理交辦的各項任務(wù)。

六、物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責

1、負責大廈業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹、

熱情大方、反應敏捷、處事穩(wěn)健。2、負責為業(yè)戶辦理入伙、

入住、裝修手續(xù)。

3、按接待來訪劃定，做好來訪登記，對德律風預約的來

訪要及時通知有關(guān)領(lǐng)導或部門，對突然來訪者，要報告有關(guān)領(lǐng)

導或部門后，再約時間接待。

4、負責接待及處理業(yè)戶咨詢、贊揚工作，并定期進行回

訪工作。

5、負責為大廈業(yè)戶商務(wù)、票務(wù)收發(fā)等項服務(wù)工作。

6、完成辦公室臨時交辦的工作。

七、物業(yè)清潔員崗亭職責

1、負責本轄區(qū)的清潔衛(wèi)生工作。

2、負責公司及管理處業(yè)戶的服務(wù)工作。

3、負責大廈各區(qū)域的垃圾收集工作。

4、完成領(lǐng)導交辦的其他工作。

八、工程管理部司理崗亭職責

1、在經(jīng)理助理的直接領(lǐng)導下，負責機電安裝維修工程的

全面管理工作。

2、負責大廈設(shè)施、設(shè)備的運行、保養(yǎng)、維修，安全檢查

工作的安排與落實。

3、履行管理處簽定的裝備管理合同，完成下達的各項管

理指標和經(jīng)濟指標。

4、貫徹執(zhí)行公司制定的《機電設(shè)備管理工作手冊》，確

保機電安裝維修工程管理的設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運行

狀態(tài)。

5、執(zhí)行政府部門的有關(guān)行業(yè)法規(guī)，加強安全管理和安全

教育，建立各級安全制度，防止發(fā)生安全事故。

6、對設(shè)施、設(shè)備的運行、維修和保養(yǎng)的正常運行每月必

須進行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗。

7、負責員工的政治思想教育和專業(yè)技能培訓，不斷提高

員工的綜合能力和素質(zhì)。8、負責組織對公司接管的機電設(shè)施、

設(shè)備的驗收及其配套設(shè)施的完善工作。

9、負責組織技術(shù)文件和裝備檔案的接管、建立和管理工

作。

10、負責業(yè)戶對機電工作的贊揚處理，負責本部門不合格

效勞的處理，糾正和預防措施的實施、跟蹤、檢查。

11、定期向司理匯報工作，完成二級交辦的臨時任務(wù)。

九、工程技術(shù)員崗位職責

1、負責對大廈機電裝備的運行值班，處理一般性故障，

參與輔佐設(shè)施、裝備的維修、保養(yǎng)工作，對產(chǎn)生的問題及時想

上級領(lǐng)導或管理處匯報。

2、值班人員必須熟悉大廈的供水、供電、電梯、空調(diào)、

只能設(shè)施、裝備的情況，掌握相關(guān)裝備的操作程序和應急處理

措施。禁止與本部門無關(guān)人員進入機房。

3、定時巡視設(shè)施、設(shè)備的運行情況，認真做好巡查記錄

和值班記錄。

4、配合管理處各部門的各項工作，建立良好的合作關(guān)系,

記錄維修投訴情況，并及時處理。

5、保持值班室、高低壓配電房和水泵房、設(shè)備房的清潔

及物品的有序擺放。

6、負責設(shè)備房的安全管理工作，禁止非工作人員進入，

禁止各種違反設(shè)冬房管理規(guī)定的行為。

7、碰到突發(fā)停電或產(chǎn)生其他突發(fā)變亂時，應從容鎮(zhèn)定，

按劃定和操作程序及時排除故障，或采取應急措施，迅速通知

相關(guān)人員處理。

8、家防范意識，做好配電房、水泵房的防火、防水、防

小動物的安全管理工作。9、輔佐供電局抄表確認用電量，并

進行月度用電分析對比，及時發(fā)現(xiàn)問題，杜絕浪擲。10、完成

上級交辦的其他臨時任務(wù)。

十三、維修工崗位職責

1、執(zhí)行管理部制定的《機電設(shè)備管理手冊》和有關(guān)技術(shù)

規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點和維修、

保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。

2、定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)備、設(shè)施、

設(shè)備機房的整潔。

3、嚴格遵照安全操作規(guī)程，防止產(chǎn)生安全變亂。

4、產(chǎn)生突發(fā)情況，應迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應急措施,

保證設(shè)施、裝備的正常、完好。5、定期對設(shè)施、裝備進行全

面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

6、主動完成上級交辦的各項臨時任務(wù)。

十五、安全司理崗亭職責

1、接受經(jīng)理助理的工作安排，認真完成各項工作。

2、對治安、車輛管理員一樣平常工作進行檢查、監(jiān)督、

查核和安排管理處的臨時工作任務(wù)。3、輔佐安全管理司理制

定每月工作計劃，并檢查安全管理部每周、每月工作執(zhí)行情況,

做好檢查、查核記錄。

4、檢查、監(jiān)督大廈治安、消防工作并巡視記錄。

5、負責處理治安工作中遇到的疑難問題，不能解決的及

時向管理處經(jīng)理助理或經(jīng)理匯報。6、定時、不定時（晚上零

點之后的檢查，一周不少于1次）對各崗位值勤人員的工作進

行巡查、督導。

7、對因下屬玩忽職守、多次不遵照治安工作手冊劃定，

招致業(yè)戶贊揚或造成較大喪失的，負領(lǐng)導責任。

8、做好安全管理員的培訓、查核工作。

9、熱情接待業(yè)戶，及時處理顧客對治安的贊揚，并做好

記錄。

10、熟練掌握消防器材的使用，發(fā)生火警，應立即采取應

急措施。

十六、安全管理員崗位職責

1、服從領(lǐng)導，聽從指揮，以軍人的風度處事。

2、負責本轄區(qū)車輛進出、停放管理，遇事要向上級報告。

3、負責木轄區(qū)人員的收支管理。

4、模范遵守國家法令、法規(guī)，做到依法辦事。

5、熟悉本崗亭職責和工作程序，掌握本轄區(qū)內(nèi)每一個角

落，美滿完成工作任務(wù)。6、熟悉有關(guān)消防器械的使用。

7、負責大廈安全、防火防盜、防破壞的防范工作。

8、負責大廈應急處理的搶救工作。

9、負責大廈物業(yè)、工程、清潔、咨詢等各項效勞工作。

10完成上級交辦的各項任務(wù)。

十七、財務(wù)經(jīng)理崗位職責

1、按照國家財務(wù)制度和財經(jīng)法規(guī)，聯(lián)合公司實際情況，

制定適用的財務(wù)管理辦法。2、按照國家統(tǒng)一的會計制度設(shè)置

和使用會計科目，除會計制度允許變動的以外，不得隨便增減

或者歸并會計科目。

3、圍繞公司的經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃和工作計劃，負責編制公司

財務(wù)計劃和費用預算，有效地籌劃和運用公司資金。

4、做好公司各項資金的收取與支出管理。

5、定期匯總管理處的經(jīng)濟運作情況，提出合理化建議，

為公司發(fā)展決策提供參考依據(jù)。6、做好財務(wù)統(tǒng)計和會計帳目、

報表及年總終結(jié)算工作，并妥善保管會計憑證，帳簿、報表和

其他檔案資料。

7、定期檢查財務(wù)計劃、費用預算執(zhí)行情況，監(jiān)督各部門

的財務(wù)活動，分析存在問題，查明原因，及時解決。

8、統(tǒng)一歸口管理公司各種票據(jù)和帳目，杜絕管理處資金

流失。

9、負責財務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓和考核監(jiān)督工作。

10、保守公司管理處機密，維護公司利益。

11、負責向公司領(lǐng)導及政府部門作出財務(wù)報表。

十八、財務(wù)會計崗亭職責

1、對規(guī)定的會計科目名稱、編號、核算內(nèi)容和對應關(guān)系、

不得任意改變。

2、對發(fā)生的每一項經(jīng)濟業(yè)務(wù)須取得或填制原始憑證，并

根據(jù)審核無誤的原始憑證填制記帳憑證。

3、要嚴格審核會計憑證并妥善保管。對偽造、涂改或經(jīng)

濟業(yè)務(wù)不合法的憑證，應