旅游地產(chǎn)市場分析

一、旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀概述

隨著中國地產(chǎn)行業(yè)項目開辟和運作的專業(yè)化發(fā)展，以及旅游業(yè)本身的迅猛發(fā)展，旅游

地產(chǎn)正逐漸為市場關(guān)注，與傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資相比，旅游房地產(chǎn)的資金需求更大。旅游房地產(chǎn)

的特點是用地范圍大，在已有的自然景觀上需要擴展新的景觀，如建造高爾夫、滑雪、游艇、

星級酒店等一系列娛樂設(shè)施。這種形式的開辟費用非常高，需要開辟建設(shè)大量所有的服務(wù)設(shè)

施并采用大規(guī)模營銷手段來宣傳產(chǎn)品。因此，在旅游地產(chǎn)發(fā)展過程中，資金需求也是多方面

的，包括項忖開辟資金需求、收益性物業(yè)投資需求等等。

此外，旅游房地產(chǎn)業(yè)也不像旅游業(yè)，景區(qū)收入回收資金比較迅速，更不像傳統(tǒng)房地產(chǎn)

業(yè)那樣預(yù)售為大多數(shù)人所接受，于是從投資建設(shè)到獲得收益的過程會相對較長。

二、旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類型分析

(一)產(chǎn)權(quán)式酒店、別嬖C

產(chǎn)權(quán)式酒店是將每間客房分割成獨立的產(chǎn)權(quán)，投資者可以根據(jù)自己的經(jīng)濟實力，像購買

住房一樣投入一定的首期，就可以獲得最終的產(chǎn)權(quán)。而投資者本人并不需要費神去經(jīng)營自己

所投資的酒店客房，只要將其委托給酒店管理公司即可，由管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，而投資

者本人可以獲得年度客房紅利。同時投資者還可以獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費

入住權(quán)。

產(chǎn)權(quán)式酒店作為產(chǎn)權(quán)式地產(chǎn)項目與商業(yè)性酒店的結(jié)合，整合了多種資源優(yōu)勢，是房地產(chǎn)

和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營模式。產(chǎn)權(quán)式酒店的特性決定了它必須禮刪或者委托專業(yè)酒店管理公司來

經(jīng)營管理，他們可以最大限度地挖掘酒店的潛力，合理運用酒店的資源，從而更為有效的

保障投資者利益。

產(chǎn)權(quán)式酒店功能的多樣性：

(1)度假功能

普通說來，產(chǎn)權(quán)式酒店的購買者普通每年擁有1個月擺布的免費居住權(quán)，可以滿足房產(chǎn)

購買者的度假需要。

(2)投資功能

由于產(chǎn)權(quán)式酒店本質(zhì)上還是一個旅游產(chǎn)品，通過度假酒店的經(jīng)營可以獲得收益，投資者

可以獲得一定的網(wǎng)報，于是具有投資功能。由于擁有獨立的產(chǎn)權(quán)，可以自由轉(zhuǎn)讓，因此隨著

資源的升值，房產(chǎn)本身也有升值的功能。

(3)快速收回投資的功能

這是針對開辟商來說的，如果開辟商經(jīng)營普通酒店，投資回收較慢，而做產(chǎn)權(quán)式酒店，

酒店功能沒有發(fā)生變化，但可以一次性收回投資，于是受到投資商的青睞。

(二)高尚復(fù)合型社區(qū)

該產(chǎn)品主要是針對一些近郊或者遠(yuǎn)郊地塊，本身做房地產(chǎn)具有一定的難度，通過先經(jīng)營

旅游景區(qū)的形式來營造一種環(huán)境和人氣,提升地產(chǎn)的價值,然后通過經(jīng)營地產(chǎn)來獲得收益c

該產(chǎn)品在中國是深圳華僑城首創(chuàng)，華僑城通過造主題公園的形式來經(jīng)營旅游，獲得巨大成

功，其隨后的土地價值得到極大提升，目前在深圳，華僑城片區(qū)是深圳價格最高的住宅房

產(chǎn)。該產(chǎn)品實質(zhì)也是房地產(chǎn)，只無非是通過造旅游的形式提升了土地的價值，如果沒有旅

游純粹做地產(chǎn)，房產(chǎn)照樣具有價值，只無非價值低一些而已。

(三)時權(quán)酒店

時權(quán)酒店就是分時度假，消費者通過比較低的價格獲得酒店的?段時間的消費權(quán)利，分

時度假在國外是一種非常成熟的度假方式，但在國內(nèi)誠信體系沒有建立起來之前，還有一段

摸索和完善的過程。

（四）養(yǎng)老公寓

我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老是家庭式的養(yǎng)老，城市的福利院主要針對的是沒有子女的老人。但隨著

社會競爭的加劇，時間緊張，子女難以在心理上滿足自己的孝心，因此一些高端養(yǎng)老公寓在

郊區(qū)浮現(xiàn)，被稱為是銀發(fā)市場。隨著中國老齡化的到來，將會形成一個巨大的市場。

養(yǎng)老公寓具體又可分為城市養(yǎng)老和異地養(yǎng)老。養(yǎng)老公寓在投資者沒有居住的前提下可

以出租，實現(xiàn)類似于產(chǎn)權(quán)式酒店的投資功能。

目前以養(yǎng)老的名義開辟的旅游地產(chǎn)大多屬“掛羊頭賣狗肉〃，社區(qū)沒有提供完善的老年

服務(wù)，基本還是賣產(chǎn)權(quán)為主。

旅游養(yǎng)老地產(chǎn)：巴馬都會項目應(yīng)屬旅游養(yǎng)老地產(chǎn)結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)項目，巴馬都會項目的

優(yōu)勢不僅是居住環(huán)境更主要的是長壽文化和養(yǎng)老服務(wù)，銷售上要抓住養(yǎng)生這條主線而非房

產(chǎn)，銷售市場主要是針對健康長壽有追求同時有探索長壽神奇欲望的人群。

（五）滑雪、溫泉、飄流等運動型度假村。

參預(yù)性、體驗型旅游是今年來熱點，哈爾濱的滑雪每年吸引了數(shù)百萬人蜂擁而至，由滑雪、

沖浪和飄流等運動形成為了運動型度假村。這些度假村的客源主要來源于這些運動愛好者，

度假村運行的好壞與前來運動的游客量息息相關(guān)。

（六）旅游新區(qū)。

旅游新區(qū)實質(zhì)是超級社區(qū)旅游地產(chǎn)，面積普通超過一平方公里。這種模式是前段時間熱論的

城市運行模式，就是將一快整片的土地交給一開辟商整體開辟，開辟商通過旅游帶動人氣，

將生地炒成熟地，然后通過成片開辟房地產(chǎn)來獲得收益。

深圳的華僑城面積達(dá)6平方公里，實質(zhì)上也是一個區(qū)域的概念。比較典型的是西安的曲江新

城，面積達(dá)47平方公里，將打造成一個大型的休閑度假社區(qū)。

（七）主題式商業(yè)中心。

主題式的商業(yè)中心是指依托某種自然形成的資源或者人造資源，形成具有旅游性質(zhì)的主

題商業(yè)地產(chǎn)。目前在國內(nèi)比較有名的是深圳的大芬村河周莊的畫家村。深圳的大芬村是自

然形成的一個畫家聚居地村落，后來經(jīng)過規(guī)范，形成為了一個以畫為主題的商業(yè)地產(chǎn)項目。

周莊的出名最先還是靠畫出名，畫在周莊有很大的影響c通過吸引世界各地的畫家在此創(chuàng)

作，達(dá)到形成商業(yè)氛圍的目的o

（八）旅游商業(yè)中心。

旅游商業(yè)中心普通是依靠某一類資源或者知命的休閑景點形成的旅游商業(yè)街道或者中心。

比較有名的是武漢湯池西街和陽朔西街。武漢湯池西街主要是依靠溫泉游客所形成的商、也

街。而陽朔西街主要是依靠甲天下的山水所形成的。

三、旅游地產(chǎn)的特殊營銷手段

1、策劃先行、廣告開路。

旅游地產(chǎn)屬于大宗的車必需品消費，客戶購買非常理性，因此如果不針對客戶在做獨到

的策劃,將很難引起消蹤者的興趣,前期策劃至關(guān)重要,屬引導(dǎo)型消蹤市場。主要是挖掘和

創(chuàng)造賣點，比如環(huán)境、投資回報率等。如海南的許多地上項目將陽光、沙灘、海水和游艇以

及軍事等主題進行相連。

2、聚焦中國中心城市。

旅游地產(chǎn)消費是非必需品，因此必須針對有投資或者度假需求的高收入者。北京、上海

和廣州等經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市是重點俏售對象。如山東日照的旅游地產(chǎn)大部份客源是北京和南京

的消費者。

3、全國性市場。

旅游地產(chǎn)的客源區(qū)域定位根據(jù)產(chǎn)品的功能定位分為區(qū)域性的客源和全國性的客源，但根

據(jù)發(fā)展趨勢看，大部份的旅游房地產(chǎn)的客源定位是全國性的客源，惟獨華僑城等旅游地產(chǎn)直

接面對本市的客源，因為其功能是作旅游的目的只是為了土地升值，不是為了度假的需要。

海景為賣點的大部份旅游房產(chǎn)都是針對全國的客源。

4、品牌越來越引起重視。

總體上說目前國內(nèi)的旅游地產(chǎn)公司還沒有形成強勢的品牌，基本處在項目階段。

四、部份沿海城市旅游地產(chǎn)的代表性產(chǎn)品“?！钡禺a(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

就現(xiàn)在投資異地置業(yè)的業(yè)主，大多選擇當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展迅猛、人文地理氣候環(huán)境舒宜的

沿海城市。以下就全國沿海代表較明顯的城市旅游地產(chǎn)項目分析如下：

1、海南異地置業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

近幾年來，海南的房產(chǎn)市場備受關(guān)注。究其原因，海南獨一無二的熱帶城市體面以及

旅游島開辟的不可.限量的發(fā)展前景，使得人們對海南房產(chǎn)市場充滿了信心，并投身其中，以

上種種利好因素的整合推動了海南房產(chǎn)市場的發(fā)展。

海南房產(chǎn)的成交量可謂逐年攀升，這些成交量中一半以上是來自海南島外的資金。島

外人士如此青睞海南，不僅是由于其獨特的景觀資源，更是被其優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)項目，良好的發(fā)

展?jié)摿ι钌钗?/p>

物業(yè)類土地性

項目區(qū)域交通裝修價格備注

型質(zhì)

多公交

路線連貼身式管家服務(wù)

三亞大

海尚逸接三亞公寓、50年產(chǎn)34000周邊有學(xué)校，關(guān)院，

東海榆精裝

品市區(qū)和別蟹權(quán)元/元市場,百貨,文化廣

亞大道

大東海場，度假酒店等

的通道

?？诘?/p>

文昌汽

中，轉(zhuǎn)

文昌市

波溪麗乘當(dāng)?shù)馗邔印?7年產(chǎn)12800商業(yè)中心、海岸泳

清瀾區(qū)精裝

亞灣交通車小高層權(quán)元/肝池、中心花園

文府路

至波溪

麗亞灣

下

距三亞

市區(qū)20

公里，

離三亞

鳳凰機

辛特拉

亞龍灣場約30產(chǎn)權(quán)式35年產(chǎn)38000可全國酒店置換，

海航度精裝

龍?zhí)谅贩昼娷嚲频隀?quán)元/肝一年免贄入住21天

假酒店

程，有

的士、

酒店專

車，旅

游線公

交車

瓊海市

內(nèi)搭2

路車到

博鰲

鎮(zhèn)，然

后坐計

程車到酒店式管理

博鰲海博鰲濱多層、60年產(chǎn)18800

博螫海精裝周邊生活設(shè)施配套

御海大道高層權(quán)7u/m,

御。項,齊全

目距海

口美蘭

國際機

場約

100公

里

距離三

亞市區(qū)

65公

里，至U與《浙商》雜志設(shè)

三亞鳳合作，互利雙贏，

香水灣陵水香凰機場70年產(chǎn)68000以較低的費用鎖定

別藜精裝

1號水灣50分鐘權(quán)元/元目標(biāo)客戶群，實現(xiàn)

車程,對潛在客戶的精確

距離東打擊

環(huán)高鐵

站10分

鐘車程

價格區(qū)間基本在20000元/m=40000元/nf之間，產(chǎn)品定位較為高端，海南的旅游地產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)

度假旅游地產(chǎn)的代表

2、威海異地置業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

威海風(fēng)景秀媚，氣候宜人，特殊適合發(fā)展濱海旅游度假業(yè)。威海打響了“千里海岸線，一幅

山水畫：走遍四海，還是威?！钡穆糜涡蜗笃放坪汀八{(lán)色休閑之都，世界宜居城市”的城市品

牌。目前，“住威海、看海景”成為許多異地消費者在威海購房置業(yè)的新取向。威海房地產(chǎn)商

也瞄準(zhǔn)這一市場需求，推出了一批依山傍海、環(huán)境優(yōu)美的海景房

項目交通物業(yè)類型土地性質(zhì)裝修價格備注

生活配套

小區(qū)有直

乳山市海4250元/齊全，社

海湖家園接去市里高層70年產(chǎn)權(quán)精裝

陽所鎮(zhèn)m1區(qū)無其他

和高速路

配套

青

煙威輕

軌、威海生活配套

火車站、齊全，集

休床、娛

威海長

樂、購物、

經(jīng)濟開辟6400x7

優(yōu)活公寓途汽車多層40年產(chǎn)權(quán)精裝餐飲、辦

區(qū)m1

公、居住

站、多條

于一體的

公交車商業(yè)綜合

體

路線途

經(jīng)項目。

十幾路公

交車可達(dá)

市區(qū)任何

地、距市

政府、汽6180元/周邊生活

和諧家園環(huán)翠區(qū)多層高層70年產(chǎn)權(quán)毛坯

車站、火m?配套全

車站、客

運碼頭均

只需10分

鐘車程

醫(yī)療、體

從威海坐

檢、老年

城郊路線

洲際休閑榮成市服務(wù)等內(nèi)

到榮成下4800元/

旅游度假港西濱海多層高層70年產(chǎn)權(quán)精裝容較為齊

車后，坐行起

公寓新城全；產(chǎn)權(quán)

大巴到紋

式酒店管

石寶灘

理

經(jīng)濟開辟多層小高3818x7周邊生活

瀚城公交70年產(chǎn)權(quán)毛坯

區(qū)層m2配套全

高區(qū)黃金

海岸金海15000x7醫(yī)院銀行

福海家苑公交高層70年產(chǎn)權(quán)精裝

灘海水浴m2超市

場

由于其旅游資源和城市形象的原因，價格區(qū)間在4003-7000元/而項目品質(zhì)普通。

3、秦皇島異地置業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

四季分明且溫差較小的海洋氣候，使秦皇島成為國內(nèi)著名的旅游城市。同時作為河北

省重要的出海口之一，秦皇島在經(jīng)濟上對河北地區(qū)的輻射作用非常強，吸引了許多內(nèi)地投資

者。

項目區(qū)域交通物業(yè)類型土地裝修價格功能配套

性質(zhì)

山海同海關(guān)公交高層70年精裝5800元幼兒園

灣老龍含15幢親產(chǎn)權(quán)/m*銀行

頭沿海低密度郵局

海向組團式企醫(yī)院

東業(yè)會館五星級酒店、地中海園

3000林、5高爾夫推桿場、

米處老人健身、兒童嬉戲場

森林逸南戴公交高層70年毛坯7600元產(chǎn)權(quán)式公寓

城河寧產(chǎn)權(quán)/ml

海道

西首

戴河水,距北公交高層70年毛坯5600元學(xué)校、超市、南戴河娛

岸星城戴河產(chǎn)權(quán)/m1樂中心、集發(fā)觀光園

火車

站最

近的

1500

米

金海戴昌黎20分鐘多層40年精裝12000海濱浴場、高檔商務(wù)

河首嶺縣黃到昌黎酒店式公產(chǎn)權(quán)元/nf客房、溫泉療養(yǎng)、高級

金?；疖囌尽⒃⑽鞑蛷d、奢華SPA、賽

岸中40分鐘馬場、沙雕大世界、航

段到達(dá)ill空、游艇俱樂部等高檔

海關(guān)機配套

場、20分

鐘到秦

皇島北

戴河機

場

款闌南戴至秦皇高層70年精裝12000生活配套齊全。娛樂會

河光島市中產(chǎn)權(quán)元/nr所，高爾夫推桿，海上

明路心25.3公樂園

與金里，距北

海道戴河火

交匯車站7.8

處距

秦皇島

t機場

38.3公里

價格區(qū)間在6000--12000元;面，價格水平與資源品質(zhì)相吻合。

4、大連

大連海景資源中富，且在東北城市中海景規(guī)劃較好。旅游地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域優(yōu)勢明顯，吸引

著國內(nèi)外投資人的目光。產(chǎn)品主要分布在臨近海岸沿線。居住類項目較多。

項目區(qū)域交通物業(yè)類型土地性質(zhì)裝修價格功能配套

億達(dá)杰座沙河口公交高層70年產(chǎn)權(quán)精裝25000元/nf周邊配套

齊全，社

區(qū)無配套

一方公館沙河口公交高層、別70年產(chǎn)權(quán)精裝380007L/m2周邊配套

墅齊全，社

區(qū)無配套

星海大觀沙河口公交