群租房的合同群租房的合同作為租賃雙方權利義務的法律載體，在2025年《住房租賃條例》全面實施的背景下，其條款設計與法律合規(guī)性直接關系到租客的居住安全與房東的權益保障。根據(jù)新規(guī)要求，群租房合同的簽訂需嚴格遵循房屋性質、居住標準、備案流程等強制性規(guī)定，同時兼顧租賃雙方的實際需求。以下從法律依據(jù)、核心條款、風險防控三個維度展開分析，為群租房合同的規(guī)范簽訂提供實操指引。一、群租房合同的法律邊界與合規(guī)前提2025年實施的《住房租賃條例》明確劃定了群租房的合法范疇，合同簽訂前需首先確認房屋是否符合居住空間標準。根據(jù)規(guī)定，廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過道、地下儲藏室等非居住空間不得單獨出租，這意味著合同中必須明確租賃標的為合法居住房間，且需注明房間具體位置及面積。以北京市為例，其最新發(fā)布的合同示范文本要求在“房屋租賃形式”條款中注明“每個房間居住人數(shù)不超過2人，人均居住面積不低于5平方米”，這一標準需作為合同必備內(nèi)容，否則將面臨最高10萬元的行政處罰（單位）或1萬元罰款（個人）。合同主體的合法性審查同樣關鍵。房東需提供房產(chǎn)證或不動產(chǎn)登記證明，確認其為房屋所有權人或合法使用權人；若為轉租，需附加原房東書面同意文件。實踐中，部分二房東通過“隔斷房”“N+1”改造規(guī)避監(jiān)管，租客可要求在合同中增設“甲方保證房屋未進行違法改造”條款，并約定若因違規(guī)導致合同無效，房東需退還全部租金并賠償搬家損失。此外，新規(guī)要求租賃合同簽訂后30日內(nèi)通過政府住房租賃管理服務平臺備案，備案信息需與合同內(nèi)容一致，包括租賃期限、租金標準、雙方身份信息等，備案憑證可作為享受公共服務的依據(jù)。二、群租房合同的核心條款設計與實操要點（一）租賃標的與使用條款合同中需清晰界定租賃房間的具體信息，包括房間編號、面積、家具家電清單及公共區(qū)域使用權。參考多地示范文本，家具家電清單應細化至品牌型號（如“海爾冰箱BCD-216SDN，購置日期2023年5月”），并注明“自然損耗除外，人為損壞需照價賠償”。公共區(qū)域如客廳、廚房的使用規(guī)則需單獨列明，例如“廚房使用時間為每日6:00-22:00，禁止存放個人物品”，避免因共用空間使用引發(fā)糾紛。居住人數(shù)的約定需符合地方標準。除人均面積要求外，合同應明確“租賃期內(nèi)乙方不得擅自增加居住人員，如需變更需提前15日書面通知甲方并獲得同意”，同時約定超額居住的違約責任，如“每增加1人，月度租金上浮10%”。部分城市還要求在合同附件中附具所有居住人員的身份證復印件，這一做法可有效防范群租亂象反彈。（二）租金支付與押金管理租金條款需明確支付周期、方式及調(diào)整機制。新規(guī)禁止以“租金貸”形式收取租金，合同中應聲明“本合同租金支付方式為乙方直接支付至甲方賬戶，不涉及任何金融貸款產(chǎn)品”，并注明甲方銀行賬戶信息。押金標準通常為1-2個月租金，合同需約定“租賃期滿后，乙方結清所有費用并保持房屋完好的，甲方應于15個工作日內(nèi)退還押金，逾期按日支付押金總額0.5%的違約金”。為避免押金糾紛，可增設“房屋狀況交接清單”，詳細記錄墻面、地板、門窗等初始狀態(tài)，附照片或視頻作為合同附件。（三）權利義務與違約責任房東的主要義務包括房屋安全保障與維修責任。合同中需明確“甲方應確保房屋消防設施、燃氣管道、電路系統(tǒng)符合安全標準，每季度進行一次安全檢查”，對于因設施老化導致的維修（如水管爆裂），約定“甲方需在24小時內(nèi)響應，48小時內(nèi)完成維修，否則乙方有權自行維修并從租金中抵扣費用”。租客義務則集中于合理使用房屋，禁止“擅自改變房屋結構”“存放危險物品”“高空拋物”等行為，違規(guī)者甲方有權解除合同并要求恢復原狀。合同解除條款需兼顧法定情形與約定情形。新規(guī)明確房東不得“暴力驅租”，合同應約定“租賃期內(nèi)甲方需提前收回房屋的，應提前30日書面通知乙方，并支付相當于1個月租金的違約金”；若因房屋被查封、征收等不可抗力導致合同無法繼續(xù)履行，雙方應免責解除，租金按照實際租賃時間折算。租客提前退租的，可約定“提前15日通知的，扣除押金作為違約金；未提前通知的，需額外支付1個月租金”。（四）公共區(qū)域與費用分攤群租房的特殊性在于公共區(qū)域的共用與管理，合同中需單獨列明公共區(qū)域范圍（如客廳、衛(wèi)生間、廚房）及使用規(guī)則，例如“公共區(qū)域衛(wèi)生由承租人輪流負責，每周清潔一次”“禁止在公共區(qū)域堆放個人物品，違者甲方有權清理且不承擔保管責任”。費用分攤方面，水費、電費、燃氣費等通常按人頭均攤或按房間電表計量，合同需注明“公共區(qū)域水電費由所有承租人平均分攤，每月5日前結算上月費用”，并約定逾期繳費的滯納金標準（一般不超過欠費金額的每日0.05%）。三、群租房合同的風險防控與爭議解決（一）合同履行中的風險點排查甲醛超標是群租房常見隱患，租客可要求在合同中增設“室內(nèi)空氣質量檢測條款”，約定“甲方需提供具有CMA資質的檢測機構出具的甲醛檢測報告（≤0.08mg/m3），租賃期內(nèi)若檢測超標，乙方有權解除合同并要求賠償醫(yī)療費”。實踐中，部分房東使用廉價裝修材料導致室內(nèi)污染，新規(guī)雖明確禁止“串串房”（劣質裝修房），但缺乏直接處罰依據(jù)，通過合同條款約定檢測義務可有效降低健康風險。二房東跑路風險需通過付款方式規(guī)避。建議采用“押一付三”而非“年付”，并要求房東提供與房產(chǎn)證地址一致的收款賬戶。對于中介機構參與的租賃，合同需注明“中介僅提供居間服務，不承擔租金支付擔保責任”，避免因中介失聯(lián)導致房東與租客雙重受損。此外，合同中應留存雙方緊急聯(lián)系人信息，約定“任何一方聯(lián)系方式變更需提前3日書面通知對方”，確保溝通暢通。（二）爭議解決機制的選擇與適用合同爭議優(yōu)先通過協(xié)商解決，協(xié)商不成的可依據(jù)條款選擇仲裁或訴訟。仲裁條款需明確仲裁機構名稱（如“提交XX市仲裁委員會仲裁”），訴訟則由房屋所在地法院管轄。實踐中，租金糾紛、押金退還、房屋損壞賠償是常見爭議類型，合同中可約定“因本合同產(chǎn)生的爭議，敗訴方需承擔對方合理維權費用（包括律師費、訴訟費）”，以降低維權成本。（三）新規(guī)下的特別條款增設針對2025年新規(guī)的“租購同權”導向，合同可約定“乙方憑備案合同可申請辦理居住證，甲方應配合提供相關材料”；對于公共服務權益（如子女入學），可注明“若因甲方未及時備案導致乙方無法享受相關權益，甲方需賠償乙方損失XX元”。此外，合同中需明確“禁止甲方采取斷水斷電、換鎖等暴力方式驅租”，遇此類情況，租客可依據(jù)合同條款報警并索賠。群租房合同的規(guī)范簽訂是租賃