投資開發(fā)可行性報(bào)告瑞安·玉海文化游覽區(qū)地塊二○○九年六月戰(zhàn)略思考點(diǎn)宏觀調(diào)控對(duì)瑞安市場(chǎng)的影響，把握市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)；如何尋找瑞安城市商業(yè)空白點(diǎn)，使項(xiàng)目成為瑞安城市商業(yè)的新亮點(diǎn)；如何進(jìn)行商業(yè)定位，運(yùn)用最佳的商業(yè)運(yùn)作模式，推動(dòng)項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)價(jià)值最大化；投資玉海樓項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是否可控，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，為投資商創(chuàng)造更大的利益空間；1目錄第一部分瑞安市宏觀市場(chǎng)研究分析第二部分瑞安市商業(yè)市場(chǎng)研究分析第三部分項(xiàng)目宗地研究分析第四部分項(xiàng)目商業(yè)定位及建議第五部分項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本及價(jià)值分析第六部分投資可行性判斷2第一部分

瑞安市宏觀市場(chǎng)研究分析3▲地理位置

瑞安市位于浙江省東南沿海，北鄰溫州，總面積1401.92平方公里。

▲人口狀況

2008年末全市總?cè)丝?17.52萬(wàn)人。男女性別比為107:100。人口自然增長(zhǎng)率為10.4‰，瑞安人口流動(dòng)相當(dāng)頻繁，外來(lái)人口約有30萬(wàn)。

▲經(jīng)濟(jì)概況

全市GDP增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)良好，瑞安是“溫州模式”的主要發(fā)祥地，中國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（市）之一，2008年排名在21位。經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)較快增長(zhǎng)，全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值

368.16億元，比上年增長(zhǎng)7.8%。近幾年一直保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)呈不斷上升趨勢(shì)，2008年瑞安經(jīng)濟(jì)總量中，第一產(chǎn)業(yè)值12.06億元，增長(zhǎng)3.3%；第二產(chǎn)業(yè)值195.22億元，增長(zhǎng)5.2%；第三產(chǎn)業(yè)值160.88億元，增長(zhǎng)11.6%。人均生產(chǎn)總值31525元（按戶籍人口口徑計(jì)算）。城市基本概況4▲固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)

2008年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額86.79億元，比上年增長(zhǎng)10.2%，固定資產(chǎn)投入趨于繼續(xù)優(yōu)化，呈穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)。

▲城鄉(xiāng)居民生活水平和質(zhì)量繼續(xù)提高

2008年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入25949元，比上年增長(zhǎng)10.5%，農(nóng)村居民人均純收入10332元，比上年增長(zhǎng)9.5%。

▲政府不斷投入旅游產(chǎn)業(yè)

2008年全年投入1500萬(wàn)元資金建設(shè)40多個(gè)旅游景區(qū)（點(diǎn)），旅游資源得到整合提升，"吃、住、行、游、購(gòu)、娛"六要素日臻完善，全年旅游總收入18.27億元，比上年增長(zhǎng)17.5%，接待國(guó)內(nèi)游客270.90萬(wàn)人次，增長(zhǎng)17.5%；接待入境旅游者5.34萬(wàn)人次，增長(zhǎng)9.6%。5居民消費(fèi)基本情況6▲居民可支配支出呈逐年遞增

2008年我市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出18740元，同比增長(zhǎng)19.7%，占家庭總支出的76.3%，比去年上升1.5個(gè)百分點(diǎn)?！称贰⒎?wù)類消費(fèi)占比不斷提升

城鎮(zhèn)居民的飲食消費(fèi)講究特色、時(shí)尚、健康。

2008年我市城鎮(zhèn)居民人均食品支出7338元，比上年增長(zhǎng)23.5%。人均服務(wù)性支出5042元，同比增長(zhǎng)10.7%，占人均消費(fèi)支出的26.9%。

瑞安市城市戰(zhàn)略規(guī)劃▲發(fā)展定位

溫州大都市區(qū)的南翼中心城市、具有山水特色的歷史文化名城，宜居的濱海工貿(mào)城市。

▲市域總體空間發(fā)展策略

東、北部提升拓展、中部新興崛起、西部生態(tài)保留和海域適度開發(fā)。

7北進(jìn)老城區(qū)東擴(kuò)南移未來(lái)城市商圈演變圖本案目前核心商業(yè)區(qū)未來(lái)核心商業(yè)區(qū)8瑞安市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

▲瑞安土地資源不足，出讓數(shù)量遞減

隨著城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，大量土地被用于房地產(chǎn)項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)開發(fā)。目前，城區(qū)除了南向還有部分可開發(fā)的土地之外，其它東、西、北基本已很少有建房用地?？v觀幾年來(lái)瑞安的土地出讓量，以2003年為分水嶺，2003年前出讓土地以逐年遞增，2003年后的土地出讓相對(duì)比較平穩(wěn)但整體趨于遞減狀態(tài)。

▲房地產(chǎn)投資

2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資約在21.66億元，比上年增長(zhǎng)

37.3%。房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)疲軟，居民購(gòu)房觀望氣氛濃厚。商品房銷售面積

13.89萬(wàn)平方米，比上年下降

52.8%

。中心區(qū)商鋪售價(jià)一般都在30000-50000之間徘徊，部份房?jī)r(jià)略有下跌。

▲有效供需矛盾增大

目前，瑞安大部分開發(fā)商推出的商業(yè)樓盤都大同小異，沒(méi)有太多的附加值和特色賣點(diǎn)，缺少專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作，房產(chǎn)增值空間得不到提升，空置日趨增多。隨著瑞安市民生活水平不斷提高，中小投資客會(huì)逐漸增多，隨著城市交通狀況在不斷的改善，同時(shí)也吸納更多的外來(lái)中小投資商，對(duì)專業(yè)且具投資潛力之商業(yè)地產(chǎn)需求也日益增大。9第二部分

瑞安市商業(yè)市場(chǎng)研究分析10瑞安商業(yè)街道調(diào)研內(nèi)

容NO1NO2NO3商業(yè)街名稱虹橋路濱江大道瑞安商業(yè)步行街位

置瑞湖路-濱江路前港-景濱路虹橋南路-景濱路經(jīng)營(yíng)行業(yè)虹橋北路：餐飲、酒吧、茶樓、酒店酒吧、KTV、康樂(lè)中心、茶樓北端商鋪空閑，南端數(shù)碼產(chǎn)品及耗材虹橋南路：百貨、品牌服裝專賣店、家電主要經(jīng)營(yíng)品牌虹橋北路：新江南假日酒店、嘀嗒嗒酒吧、近水茶樓、湘菜管；虹橋南路：開泰百貨、卡帕、雅戈?duì)?、利郎、香影哥弟、新族家電、蘇寧益足堂、藍(lán)灣之星俱樂(lè)部、夜色酒吧、JJ88酒吧、磚石錢柜、拉芳舍、唐人街、麥田林餐飲連鎖、彩虹康城、銀座咖啡華晨電腦、鴻盛科技、方正科技、華碩、神舟商業(yè)定位中

高

檔中

高

檔數(shù)碼市場(chǎng)輔射范圍整個(gè)瑞安市整個(gè)瑞安市瑞安市區(qū)主要消費(fèi)群企業(yè)主、公務(wù)員、上班族企業(yè)主、公務(wù)員、上班族學(xué)生租金水平虹橋北路：一、二層均價(jià)：45~60元/㎡.月一層：30~80元/㎡.月20~40元/㎡.月虹橋南路：一層：400~650元/㎡.月二層：20元/㎡.月商鋪銷售價(jià)格商業(yè)紅火，無(wú)商鋪出售，售價(jià)未能調(diào)查一層：30000~35000元/㎡一層30000元/㎡左右未來(lái)趨勢(shì)解析在未來(lái)幾年之內(nèi)，保持瑞安市商業(yè)中心地位主導(dǎo)瑞安休閑游樂(lè)產(chǎn)業(yè)面臨重新調(diào)整11內(nèi)

容NO4商業(yè)街名稱萬(wàn)松路位

置西至花園路--東至莘陽(yáng)大道經(jīng)營(yíng)行業(yè)萬(wàn)松西路：中式餐飲、社區(qū)店、酒店萬(wàn)松中路：醫(yī)院、超市、餐飲美食、手機(jī)通訊、銀行、企事業(yè)單位、休閑娛樂(lè)、賓館酒店萬(wàn)松東路：賓館酒店、企事業(yè)單位、銀行、餐飲美食、休閑娛樂(lè)、百貨、家居商業(yè)定位萬(wàn)松西路：中式餐飲、美容美發(fā)、銀都酒店萬(wàn)松中路：醫(yī)學(xué)院、永樂(lè)話機(jī)、華倫酒店、新王朝酒店、新華書店、肯德基、金太子牛排、阿瑪尼酒吧、豪客來(lái)、多美麗、五洲超市、銀城超市、佳食客中餐、金飯碗、桂新園、天一地帶手機(jī)、話機(jī)世界、葉同仁藥店、永和豆?jié){、中亞大酒店、嘉樂(lè)迪、速8酒店萬(wàn)松東路：萬(wàn)松酒店、市政府、瑞安數(shù)碼城、百腦匯電腦城、國(guó)美電器、國(guó)際大酒店、KFC、二粒米餐飲、南方寢飾、貴族名品服飾、婦保院、時(shí)代廣場(chǎng)、多福居、大富豪、銳思特旅店、新概念家居（銀行、企事業(yè)單位略）輔射范圍萬(wàn)松西路：中低檔餐飲消費(fèi)萬(wàn)松中路：中高檔時(shí)尚消費(fèi)萬(wàn)松東路（長(zhǎng)途車站西側(cè)）：集中了低、中、高檔各類旅館；萬(wàn)松東路（長(zhǎng)途車站東側(cè)）：中高檔消費(fèi)輻射整個(gè)瑞安市主要消費(fèi)群中高收入群體、商務(wù)人士、企業(yè)主、上班族租金水平萬(wàn)松西路：45-55元/㎡·月，一、二層均價(jià)：30-45元/㎡·月；萬(wàn)松中路：120-200元/㎡·月，一、二層均價(jià)：80-100元/㎡·月；萬(wàn)松東路：40-65元/㎡·月商鋪銷售價(jià)格萬(wàn)松西路：15000元/㎡；萬(wàn)松東路：40000元/㎡未來(lái)趨勢(shì)解析未來(lái)的5年依然保持著目前市場(chǎng)格局，隨著政府對(duì)新城區(qū)的打造萬(wàn)松東路將會(huì)成新的商業(yè)中心區(qū)12內(nèi)

容NO5NO6NO7商業(yè)街名稱羅陽(yáng)大道安陽(yáng)路安康路小吃

購(gòu)物一條街位

置北至瑞祥大道--南至仲容路北至瑞祥大道--南至仲容路西至興隆路--東至安陽(yáng)路經(jīng)營(yíng)行業(yè)百貨、超市、餐飲美食、家居布藝、建材裝飾、酒店美發(fā)、餐飲美食、家居建材、服裝、家紡布藝、酒行等藥房、餐飲美食、服裝、攝影等主要經(jīng)營(yíng)品牌時(shí)代廣場(chǎng)、大潤(rùn)發(fā)、國(guó)貿(mào)大酒店、二粒米餐飲、德克士、小肥羊、摩力克布藝、歐尚布藝、歐亞家居、皇家本色家居、諾貝爾磁磚輝煌地帶美發(fā)、美發(fā)之星、苗家山寨、聚鮮園美食居、方圓地板、圣象地板、可可尼布藝、名都皇家布藝、拉維之星品酒匯安康大藥房、名流時(shí)尚餐飲、川菜館、當(dāng)?shù)仫L(fēng)格的早餐店、安陽(yáng)惠都服裝市場(chǎng)、瑪雅婚紗攝影、牛人閣茶座

商業(yè)定位羅陽(yáng)北路、羅陽(yáng)中路：中高檔時(shí)尚消費(fèi)中檔中低檔羅陽(yáng)南路：社區(qū)型商業(yè)配套輔射范圍瑞安市區(qū)瑞安新城區(qū)老住宅區(qū)主要消費(fèi)群工薪階層、中高收入群體、小區(qū)業(yè)主安陽(yáng)路周邊新校區(qū)業(yè)主老住宅區(qū)居民（中老年）、外地務(wù)工人員租金水平羅陽(yáng)北路、羅陽(yáng)中路：45-65元/㎡·月65-100元/㎡·月45-70元/㎡·月羅陽(yáng)南路：100-125元/㎡·月商鋪銷售價(jià)格羅陽(yáng)北路、羅陽(yáng)中路：25000-30000元/㎡3-4萬(wàn)元/㎡3萬(wàn)元/㎡羅陽(yáng)南路：30000-40000元/㎡未來(lái)趨勢(shì)解析瑞安新城區(qū)域市場(chǎng)潛力較大，周邊商住物業(yè)密集，屬于社區(qū)型商業(yè)，未來(lái)會(huì)成為瑞安城市CLD中心周邊大部分為新住宅區(qū)，目前的經(jīng)營(yíng)行業(yè)部分作為過(guò)渡，主要輻射周邊小區(qū)業(yè)主發(fā)展趨勢(shì)相對(duì)穩(wěn)定，周邊人群認(rèn)知度比較高，作為老社區(qū)相應(yīng)配套13商業(yè)街道照片NO1：虹橋路NO3：瑞安商業(yè)步行街NO2：濱江大道NO4：萬(wàn)松路NO5：羅陽(yáng)大道NO6：安陽(yáng)路

14瑞安主力商家調(diào)研內(nèi)

容NO1NO2NO3NO4名稱開泰百貨時(shí)代購(gòu)物中心瑞安商城大潤(rùn)發(fā)超市位

置虹橋路萬(wàn)松路與羅陽(yáng)大道交叉口商城大道與瑞光大道羅陽(yáng)大道經(jīng)營(yíng)行業(yè)一層：化妝品、珠寶、鞋包；二層：女裝飾品；三層：男裝、運(yùn)動(dòng)一層：名品服飾、化妝品、珠寶、鞋包二層：女裝、內(nèi)衣三層：男裝、運(yùn)動(dòng)、休閑一層：男女服裝、童裝、鞋、布藝、小百貨、針織品、家紡、化妝品、二層：服裝、家俬、家電生活超市主要經(jīng)營(yíng)品牌一層：羽西、歐萊雅、葦寶、周大生、金利來(lái)二層：季候風(fēng)、歐秀、only、edc三層：威磊、啄木鳥、百事、耐克、匡威一層：蘭蔻、dior、周六福、TOMMYHILFIGER二層：only、歐時(shí)力、伊花歐秀、黛安芬三層：tonyjeans、阿迪、耐克、金利來(lái)主要經(jīng)營(yíng)中低檔品牌為主生活超市商業(yè)定位二、三線品牌中、高檔品牌中低檔大眾化消費(fèi)輔射范圍瑞安市區(qū)及各縣市瑞安市區(qū)及各縣市瑞安市區(qū)及各縣市、周邊地區(qū)瑞安市區(qū)主要消費(fèi)群上班族、企業(yè)主、公務(wù)員都市白領(lǐng)、上班族、企業(yè)主、公務(wù)員工薪層、學(xué)生、外來(lái)務(wù)工、縣市零售商普通老百姓租金水平聯(lián)營(yíng)：扣點(diǎn)15~25%聯(lián)營(yíng)/

訂單式物業(yè)商鋪銷售價(jià)格//50000元/㎡/未來(lái)趨勢(shì)解析規(guī)模面積小，競(jìng)爭(zhēng)能力差，雖位置優(yōu)益，但極易被取代地理位置優(yōu)越，經(jīng)營(yíng)面積達(dá)15000平方，匯聚較多國(guó)際國(guó)內(nèi)高檔品牌，隨著新區(qū)不斷發(fā)展，未來(lái)幾年內(nèi)仍然可以獨(dú)樹一幟規(guī)模大、經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)豐富、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、輻射面廣，在未來(lái)幾年仍將是浙南閩北最大的商品集散中心地理位置優(yōu)越，輻射新城區(qū)，隨著大型超市不斷入駐瑞安，未來(lái)競(jìng)壓力越大15主力商家照片NO1：開泰百貨

NO2：時(shí)代購(gòu)物中心

NO3：瑞安商城

NO4：大潤(rùn)發(fā)超市

（1）虹橋路是瑞安市區(qū)的商業(yè)中心，具有較長(zhǎng)的歷史淵源，由于地處老城區(qū)，購(gòu)物環(huán)境、交通和配套服務(wù)能力均存在明顯不足；（2）萬(wàn)松西路、虹橋北路以及濱江大道已形成餐飲美食、休閑娛樂(lè)、酒吧等專業(yè)餐飲街區(qū)，在瑞安市區(qū)有一定的影響力；（3）瑞安市業(yè)態(tài)豐富，商業(yè)前景、消費(fèi)需求呈現(xiàn)旺盛態(tài)勢(shì)，節(jié)假日趨于明顯；（4）居民生活方式單一餐飲、休閑、娛樂(lè)行業(yè)日益火爆；（5）隨著城市規(guī)劃與發(fā)展，新城區(qū)商業(yè)功能日趨完善，但仍需時(shí)間驗(yàn)證。小結(jié)：

16第三部分

項(xiàng)目基地研究分析17項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于公園路重點(diǎn)保護(hù)區(qū)的東北側(cè)，跨護(hù)城河與虹橋路相連，北接萬(wàn)松西路，南臨公園路，西臨大沙堤。項(xiàng)目是舊城區(qū)古建筑保存最多的地區(qū)，周邊有全國(guó)文保單位玉海樓和利濟(jì)學(xué)堂，有市級(jí)文保單位林慶云宅、李維樾宅、胡超群宅以及宗教建筑關(guān)帝廟、教會(huì)聚會(huì)點(diǎn)等，具有較高藝術(shù)價(jià)值和歷史價(jià)值，充分體現(xiàn)瑞面深厚的文化底蘊(yùn)。項(xiàng)目東、北側(cè)均為河流，項(xiàng)目南邊與已建玉海樓保護(hù)規(guī)劃，湖濱公園與后垟河綠化帶自然連接，西邊與心蘭苑規(guī)劃緊密相連。項(xiàng)目雖處于市中心，但地塊周邊物理屏障較多（河道與古宅等），不利于項(xiàng)目人流與交通流的便利性規(guī)劃與通達(dá)。

各項(xiàng)目指標(biāo)（右圖）：項(xiàng)目數(shù)量（㎡）備注建設(shè)用地面積28716出讓用地21966㎡，保留建筑用地約6750㎡建筑占地面積11300包括保留建筑總建筑面積27780

其中新建面積24850含安置店面1350㎡保留面積2930原址保留及遷移建筑建筑密度39.40%

容積率0.97

綠化率11.50%含利濟(jì)學(xué)堂內(nèi)部綠化地下室15000

其中商業(yè)用房5000

停車面積10000

規(guī)劃?rùn)C(jī)動(dòng)車停車位約250個(gè)

規(guī)劃非機(jī)動(dòng)車停車位約1000㎡

18項(xiàng)目宗地SWOT分析

優(yōu)勢(shì)（S）

項(xiàng)目位于瑞安市商業(yè)中心的核心地段，項(xiàng)目外圍交通較為便利，連接虹橋路核心商圈周邊有較多重點(diǎn)文物保護(hù)單位，有著濃厚的文化底蘊(yùn)和旅游資源項(xiàng)目東南面的玉海廣場(chǎng)是瑞安市中區(qū)域的重要休閑廣場(chǎng)虹橋北路、萬(wàn)松西路已形成飲食街區(qū)，在瑞安市區(qū)有一定的影響力劣勢(shì)（W）

老城區(qū)周邊商業(yè)配套不完善，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃周邊眾多文物保護(hù)單位，致使項(xiàng)目規(guī)劃整改難度較大項(xiàng)目周圍的街心公園及河道是項(xiàng)目與虹橋路核心商圈商業(yè)連接的物理屏障項(xiàng)目周邊屬于老住宅區(qū)，人口偏老齡化，消費(fèi)觀念需要更新和引導(dǎo)機(jī)會(huì)（0）瑞安經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，商業(yè)、休閑、娛樂(lè)消費(fèi)未來(lái)潛力巨大目前瑞安缺少有規(guī)模的、有特色的、有主題性的餐飲、休閑、娛樂(lè)、文化一站式功能中心瑞安市民的消費(fèi)能力較強(qiáng)，而消費(fèi)觀念及方式有待更新，這將為項(xiàng)目提供了良好的發(fā)展空間威脅（T）

成熟商業(yè)區(qū)和新增商業(yè)區(qū)會(huì)分流項(xiàng)目的消費(fèi)人群瑞安商業(yè)的業(yè)種、業(yè)態(tài)已較為齊全，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)需要有較強(qiáng)的特色性瑞安市對(duì)新城區(qū)的商業(yè)開發(fā)力度較大，本商業(yè)物業(yè)面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力較大19第四部分

項(xiàng)目商業(yè)定位及建議

20主題定位

（1）主題是項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)的靈魂，體現(xiàn)項(xiàng)目的特色和個(gè)性，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力（2）發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，避開項(xiàng)目劣勢(shì)，把握項(xiàng)目機(jī)會(huì)，規(guī)避項(xiàng)目威脅（3）指導(dǎo)項(xiàng)目的發(fā)展的方向，令項(xiàng)目的后期開發(fā)井然有序定位目的

定位建議

（1）項(xiàng)目需要嶄新的經(jīng)營(yíng)模式來(lái)吸引經(jīng)營(yíng)者和投資者，并贏得政府強(qiáng)有力支持（2）項(xiàng)目必須結(jié)合周邊物理環(huán)境，突出其休閑、文化特色，以此吸引目標(biāo)客源（3）強(qiáng)化項(xiàng)目規(guī)劃效應(yīng)，并體現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，增?qiáng)其競(jìng)爭(zhēng)力（1）濱江公園、玉海廣場(chǎng)是瑞安少見(jiàn)的市區(qū)街心雙公園，玉海樓歷史文化與餐飲文化有效結(jié)合，成為瑞安市又一亮點(diǎn)（2）項(xiàng)目處于瑞安市餐飲消費(fèi)中心地，項(xiàng)目定位餐飲休閑文化公園，可加強(qiáng)該區(qū)域餐飲、休閑業(yè)的主導(dǎo)地位（3）目前整個(gè)瑞安市的主題文化商業(yè)較為分散，沒(méi)有形成系統(tǒng)化、規(guī)?；?，同時(shí)也無(wú)明顯的主題和特色。因此本項(xiàng)目定位將是瑞安商業(yè)商業(yè)發(fā)展的新突破

定位市場(chǎng)基礎(chǔ)21“瑞安首席餐飲文化公園”“玉海·溪下風(fēng)情街”&“玉海食尚”項(xiàng)目主題與定位案名（1）在這種“商業(yè)改變生活方式”的時(shí)代，人們更需要一種“享受自然、品味生活”的消費(fèi)環(huán)境和場(chǎng)所。（2）結(jié)合規(guī)劃設(shè)計(jì)和功能區(qū)分的特點(diǎn)，進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)，因地制宜設(shè)置石雕小品進(jìn)行造景，體現(xiàn)瑞安市的文化特色和文化底蘊(yùn)。（3）整個(gè)項(xiàng)目突出“以景帶商、以文帶商”的商業(yè)運(yùn)作模式，是具備形成極強(qiáng)商圈輻射力的先進(jìn)城市綜合商業(yè)體。（4）同時(shí)提出打造瑞安首席景觀餐飲的概念，有效與“文化公園”概念互動(dòng)。（5）在整個(gè)步行街及廣場(chǎng)設(shè)計(jì)瑞安的一些當(dāng)?shù)匚幕坝^的微縮景點(diǎn)，既有觀賞性，也賦予項(xiàng)目濃烈的文化色彩。22“餐飲文化公園”的支撐點(diǎn)1．購(gòu)物元素定位

作為周邊居民的購(gòu)物配套，主要用于滿足整個(gè)玉海樓周邊居民的日常生活。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以：生活超市、品牌專營(yíng)店、地方特產(chǎn)等。

2．飲食元素定位

①打造整個(gè)瑞安區(qū)域的“景觀餐飲文化”街區(qū)，同時(shí)在其主題性和餐飲風(fēng)格上體現(xiàn)“特色”。②經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以：特色食街、咖啡館、茶樓、西餐廳、吧區(qū)、蛋糕店、西點(diǎn)屋等。

3．休閑娛樂(lè)元素定位

①體現(xiàn)作為整個(gè)休閑商業(yè)公園的有機(jī)組合，主導(dǎo)“體驗(yàn)式”的娛樂(lè)方式，讓消費(fèi)者充分參與并享受其中快樂(lè)。②經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：康樂(lè)中心、KTV、演藝吧、書吧、SPA、陶藝吧、等。區(qū)域面積主題定位經(jīng)營(yíng)業(yè)種A區(qū)1#、3#樓6629美食長(zhǎng)廊（南北風(fēng)味、特色小吃）以浙江區(qū)域的特色小吃作為主要經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)，同時(shí)突出量販的概念。B區(qū)2#、4#樓6522辣谷天下（品牌中餐）主要以川、湘、貴、鄂為主的辣主題餐飲C區(qū)5#樓5191風(fēng)情食尚（休閑餐飲）咖啡、茶座、西餐D區(qū)6#、7#樓5681康樂(lè)嘉園（娛樂(lè)和休閑）主題酒吧、足浴、SPA等E區(qū)8#樓827府上吧區(qū)（特色吧）織吧、陶吧、水吧、醋吧、紙吧、奶吧等F區(qū)地下商業(yè)區(qū)5000玉海生活（社區(qū)配套）生活超市等G區(qū)9#、10#、11#2930歷史文化長(zhǎng)廊利濟(jì)醫(yī)學(xué)堂、李維樾宅和胡超群宅、林慶云宅、關(guān)帝廟、玉海樓各功能區(qū)的規(guī)劃布局定位主題元素23規(guī)劃布局功能規(guī)劃占比

A：美食長(zhǎng)廊C：風(fēng)情食尚E：府上吧區(qū)B：辣谷天下D：康樂(lè)嘉園F：玉海生活G：文化長(zhǎng)廊功能分區(qū)示意圖24目標(biāo)消費(fèi)群定位項(xiàng)目目標(biāo)投資客戶與招商客戶定位

1、目標(biāo)商鋪投資客戶群細(xì)分（1）餐飲和休閑娛樂(lè)業(yè)的老板，通過(guò)購(gòu)買商鋪后自己經(jīng)營(yíng)（2）瑞安、平陽(yáng)、蒼南區(qū)域的私企老板（3）溫州投資客（4）通過(guò)浙江的民間行業(yè)協(xié)會(huì)宣傳，吸引更多的（隨機(jī)）投資客商2、目標(biāo)招商客戶細(xì)分（1）溫州區(qū)域特色和知名度高的餐飲和娛樂(lè)行業(yè)品牌商家（2）杭州、溫州、寧波的特色休閑商業(yè)品牌經(jīng)營(yíng)商，并具有良好的經(jīng)營(yíng)思路和經(jīng)營(yíng)實(shí)力1、主力目標(biāo)消費(fèi)群（1）瑞安區(qū)域追求特色、個(gè)性、時(shí)尚的年輕消費(fèi)群體（2）商務(wù)人士（包括外來(lái)經(jīng)商人員）、公務(wù)員等職業(yè)較為明顯的人群2、輔助性目標(biāo)消費(fèi)群（1）在項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)體現(xiàn)特色和主題后，同時(shí)結(jié)合瑞安的旅游資源，能有效吸引到瑞安旅游的消費(fèi)群體；（2）在項(xiàng)目招商和銷售宣傳對(duì)瑞安縣市形成強(qiáng)勢(shì)影響后，周邊縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人士也將成為其娛樂(lè)、休閑商業(yè)的輔助消費(fèi)群3、消費(fèi)群體的年齡結(jié)構(gòu)定位定位在22—45周歲的年齡段，主要從項(xiàng)目的實(shí)際經(jīng)營(yíng)需要以及該年齡段的消費(fèi)實(shí)力和消費(fèi)觀念、消費(fèi)意識(shí)、消費(fèi)潛力評(píng)估確認(rèn)，該年齡段是目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)的主力軍客群定位25項(xiàng)目定位論證

市場(chǎng)容量分析論證項(xiàng)目物業(yè)條件論證

（1）因?yàn)轫?xiàng)目的物業(yè)周邊物理環(huán)境以及物業(yè)本身的條件決定了其項(xiàng)目的定位。（2）經(jīng)過(guò)項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃方案討論（設(shè)計(jì)方案不可調(diào)整）并結(jié)合商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)要求的情況，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目的物業(yè)條件基本上是不能滿足做購(gòu)物類型為主的商業(yè)業(yè)態(tài)。（1）餐飲市場(chǎng)容量分析①瑞安本來(lái)就以風(fēng)味小吃馳名且歷史悠久，種類繁多，風(fēng)味獨(dú)特，發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮蟆＂?/p>

2007年市區(qū)餐飲零售總額達(dá)13.71億元，市區(qū)人均餐飲消費(fèi)額達(dá)到4423元，并且隨著人們收入和人口的增加，餐飲消費(fèi)將快速增長(zhǎng)。（2）休閑娛樂(lè)市場(chǎng)容量分析①

2008年政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，市區(qū)文化娛樂(lè)服務(wù)行業(yè)人均達(dá)到813元，總消費(fèi)金額預(yù)計(jì)將超過(guò)2.5億元（評(píng)估認(rèn)為：實(shí)際消費(fèi)數(shù)據(jù)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)），消費(fèi)空間巨大，只要突出特色，能形成整體休閑商業(yè)的規(guī)模和系統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，其市場(chǎng)容量還將急速增加。26第五部分

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本及價(jià)值分析27一、項(xiàng)目目標(biāo)租金定位建議（不考慮優(yōu)惠的租金）

區(qū)域經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)計(jì)劃面積毛坯計(jì)劃定位租金預(yù)計(jì)收益（平方）（均價(jià)）元/㎡.月（萬(wàn)元/年）A區(qū)美食長(zhǎng)廊（南北風(fēng)味、特色小吃）662945-70358-557B區(qū)辣谷天下（品牌中餐）652235-60274-470C區(qū)風(fēng)情食尚（休閑餐飲）519145-70280-363D區(qū)康樂(lè)嘉園（娛樂(lè)和休閑）568135-60239-409E區(qū)府上吧區(qū)（特色吧）82745-8045-79F區(qū)玉海生活（社區(qū)配套）500020-40120-240合計(jì)/29850/1316-2118租金收益計(jì)劃

28注：1、租金定位參考瑞安市場(chǎng)平均租金價(jià)格

2、表中租金收益含安置店面的租金收益靜態(tài)投資估算

29二、項(xiàng)目地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算表（靜態(tài)投入）

序號(hào)單項(xiàng)工程名稱建筑面積（m2）概算造價(jià)（萬(wàn)元）單方造價(jià)（元/m2）一建筑工程601961382022961地下室15000375025002商業(yè)廣場(chǎng)（公共區(qū)域）174161393.288003商業(yè)街區(qū)27780833430004總圖42780342.2480二安裝工程42780782.8741831給排水42780427.81002電氣42780213.9503智能化42780141.17433三設(shè)備購(gòu)置42780273.792641電梯42780192.51452扶梯4278081.28219四工程建設(shè)其它費(fèi)用427801398.9063271建設(shè)管理費(fèi)42780222.456522勘察設(shè)計(jì)費(fèi)42780427.81003場(chǎng)地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)42780141.174334市政公用設(shè)施費(fèi)4278081.282195預(yù)備費(fèi)42780273.79264（一）+（二）+（三）+（四）合計(jì)16275/三、項(xiàng)目基本運(yùn)營(yíng)費(fèi)用序

號(hào)投資內(nèi)容投資金額備注說(shuō)明1開業(yè)前營(yíng)銷廣告費(fèi)用300萬(wàn)項(xiàng)目宣傳推廣費(fèi)用2項(xiàng)目技術(shù)顧問(wèn)費(fèi)用100萬(wàn)

/3項(xiàng)目籌建前期開辦費(fèi)用150萬(wàn)/

4國(guó)內(nèi)外知名品牌引進(jìn)貼補(bǔ)費(fèi)用100萬(wàn)品牌引進(jìn)費(fèi)用、品牌加盟費(fèi)用等5市場(chǎng)培育基金1500萬(wàn)項(xiàng)目開業(yè)后，5年培育期內(nèi)每年300萬(wàn)6可移動(dòng)的設(shè)施設(shè)備投入500萬(wàn)自營(yíng)項(xiàng)目（但不含5000元以下的低值易耗品）7招商營(yíng)銷代理費(fèi)用1570萬(wàn)元按總銷售額的3%計(jì)算8其它不可預(yù)計(jì)動(dòng)態(tài)投入300萬(wàn)項(xiàng)目開業(yè)前的其它投入合

計(jì)~3020萬(wàn)未含市場(chǎng)培育基金投入金額~4520萬(wàn)含市場(chǎng)培育基金投入金額1500萬(wàn)元?jiǎng)討B(tài)投資估算

30四、項(xiàng)目租售比分析

1、投資回報(bào)率（3-4）%項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值分析

31區(qū)域計(jì)劃面積（平方）預(yù)計(jì)租金收益（萬(wàn)元/年）回報(bào)率銷售收益(萬(wàn)元）銷售均價(jià)（萬(wàn)元/㎡）回報(bào)率銷售收益(萬(wàn)元）銷售均價(jià)（萬(wàn)元/㎡）A區(qū)1#、3#樓6629358-5573%11933-185671.8-2.84%8950-139251.4-2.1B區(qū)2#、4#樓6522274-4709133-156671.4-2.46850-117501.1-1.8C區(qū)5#樓5191280-3639333-121001.8-2.37000-90751.3-1.7D區(qū)6#、7#樓5681239-4097967-136331.4-2.45975-102251.1-1.8E區(qū)8#樓82745-791500-26331.8-3.21125-19751.4-2.4F區(qū)地下商業(yè)區(qū)5000120-2404000-80000.8-1.63000-60000.6-1.2合計(jì)

/298501316-211843867-70600

/32900-52950/

2、投資回報(bào)率5%

32區(qū)域計(jì)劃面積（平方）預(yù)計(jì)租金收益（萬(wàn)元/年）回報(bào)率銷售收益(萬(wàn)元）銷售均價(jià)（萬(wàn)元/㎡）回報(bào)率銷售收益(萬(wàn)元）銷售均價(jià)（萬(wàn)元/㎡）A區(qū)1#、3#樓6629358-5575%7160-111401.1-1.7（3-5）%銷售回報(bào)價(jià)值綜合分析9348-145441.4-2.2B區(qū)2#、4#樓6522274-4705480-94000.8-1.47154-122721.1-1.9C區(qū)5#樓5191280-3635600-72601.1-1.47311-94781.4-1.8D區(qū)6#、7#樓5681239-4094780-81800.8-1.46241-106791.1-1.9E區(qū)8#樓82745-79900-15801.1-1.91175-20631.4-2.5F區(qū)地下商業(yè)區(qū)5000120-2402400-48000.5-13133-62670.6-1.3合計(jì)

/298501316-211826320-42360/

34362-55303

/注：1、該計(jì)算方法屬理性計(jì)算方式：以周邊市場(chǎng)租金價(jià)格為基礎(chǔ)，按瑞安市商鋪投資回報(bào)率（3-5）%計(jì)算銷售價(jià)值。

2、表中銷售收益含安置店面的銷售收益靜態(tài)評(píng)估分析：該項(xiàng)目?jī)r(jià)值在3.4-5.5億元（回報(bào)率（3-5）%銷售收益的平均值）五、項(xiàng)目總體投資收益分析投資收益分析

33A：收益（57421萬(wàn)元）序號(hào)內(nèi)容收益金額（萬(wàn)元）備注1商鋪總銷售額55303商鋪完全銷售【地上可銷售商業(yè)（含安置店面）+地下可銷售商業(yè)】2租金收益2118年租金收益B：支出（43810萬(wàn)元）序號(hào)內(nèi)容支出金額（萬(wàn)元）備注1安置商鋪2970安置商鋪1350m2（1350m2*2.2萬(wàn)元/m2=2970萬(wàn)元）2地價(jià)10121起拍賣價(jià)格3經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算總和16275/4招商營(yíng)銷及后期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用4520含商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)培育基金5營(yíng)業(yè)稅及所得稅5529預(yù)提按10.565%計(jì)算6資金金融成本4395運(yùn)作資金按25000萬(wàn)元，按銀行貸款利率5.86%，按3年項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間收益率A-B=13611(萬(wàn)元）▲以起始拍賣價(jià)格10121萬(wàn)元為依據(jù)，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算總和16275萬(wàn)元為參照，項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)作費(fèi)用4520萬(wàn)元，扣除稅費(fèi)5529萬(wàn)元，考慮資金金融成本4395萬(wàn)元整體的利潤(rùn)為13611萬(wàn)元，利潤(rùn)率為23.7％.六、收益保障

從整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，市場(chǎng)機(jī)制的自發(fā)調(diào)節(jié)作用，隨著行業(yè)的洗牌、資源的整合以及流程和模式的規(guī)范化，逐漸推薦產(chǎn)業(yè)回歸理性。而三角洲地產(chǎn)通過(guò)多年的實(shí)戰(zhàn)歷練與資源的積累，以專業(yè)力量為主，整合各方資源，規(guī)范運(yùn)作流程為各類項(xiàng)目提供了“模組式”方案。

（1）對(duì)癥下藥

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)從來(lái)就沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)律，影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值有諸多的主客觀因素。客觀方面項(xiàng)目區(qū)位條件、城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、商業(yè)格局、區(qū)域商業(yè)能級(jí)、消費(fèi)文化、項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目能級(jí)，主觀方面項(xiàng)目定位、資源儲(chǔ)備、專業(yè)能力等方面也將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。對(duì)此，三角洲地產(chǎn)將會(huì)綜合