城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程質量

常見問題防治指引（試行）目 錄1.總則............................................................................................12.編制依據(jù)........................................................................................22.1

國家、省、市相關政策法規(guī)

...................................................................................

22.2

國家、行業(yè)、省現(xiàn)行標準、規(guī)范

...............................................................................

22.3

我市現(xiàn)行標準、規(guī)范

.........................................................................................

33.建筑本體修繕....................................................................................43.1

建筑結構加固

...............................................................................................

53.2

拆除違法建設

..............................................................................................

113.3

樓道空間

..................................................................................................

123.4

建筑外立面

................................................................................................

173.5

建筑屋面

..................................................................................................

233.6

建筑節(jié)能

..................................................................................................

303.7

更換和加裝電梯

............................................................................................

334.基礎設施改造...................................................................................

464.1

道路整治

..................................................................................................

474.2

給排水設施

................................................................................................

564.3

供配電設施

................................................................................................

694.4

弱電設施

..................................................................................................

724.5

燃氣設施

..................................................................................................

754.6

安防設施

..................................................................................................

844.7

消防設施

..................................................................................................

874.8

環(huán)衛(wèi)設施

..................................................................................................

924.9

照明設施

..................................................................................................

945.小區(qū)環(huán)境整治.................................................................................................

975.1

小區(qū)風貌

..................................................................................................

985.2

公共空間

.................................................................................................

1005.3

景觀綠化

.................................................................................................

1035.4

標識系統(tǒng)

.................................................................................................

1035.5

停車庫（場）及充電設施

...................................................................................

1145.6

體育健身及兒童友好設施

...................................................................................

1165.7

無障礙及適老化設施

.......................................................................................

1196.服務設施提升................................................................................................

1216.1

養(yǎng)老服務設施

.............................................................................................

1226.2

托育服務設施

.............................................................................................

1236.3

便民醫(yī)療設施

.............................................................................................

1246.4

社區(qū)食堂設施

.............................................................................................

1256.5

文化休閑設施

.............................................................................................

12611總

則為有效防治xx市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中常見的工程質量問題，保障城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程質量，制定本指引。本指引適用于xx市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程建設相關工作。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造除應符合本指引，尚應符合國家、行業(yè)、省、市相關政策、標準、規(guī)范等規(guī)定。22

編制依據(jù)國家、省、市相關政策法規(guī)《國務院辦公廳關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》（國辦發(fā)〔2020〕23

號）《xx省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見》（粵府辦〔2021〕3

號）《xx市人民政府辦公廳關于加快推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造

工作的實施意見》（深府辦〔2022〕17

號）國家、行業(yè)、省現(xiàn)行標準、規(guī)范1.《民用建筑設計統(tǒng)一標準》GB

503522.《住宅設計規(guī)范》GB

50096《住宅建筑規(guī)范》GB

50368《建筑設計防火規(guī)范》GB

50016《危險房屋鑒定標準》JGJ

125《既有建筑維護與改造通用規(guī)范》GB

55022《既有建筑鑒定與加固通用規(guī)范》GB

55021《建筑結構加固工程施工質量驗收規(guī)范》GB

50550《混凝土結構加固設計規(guī)范》GB

50367《屋面工程技術規(guī)范》GB

50345《屋面工程質量驗收規(guī)范》GB

50207《建筑與市政工程防水通用規(guī)范》GB

55030《建筑裝飾裝修工程質量驗收標準》GB

50210《建筑地面工程施工質量驗收規(guī)范》GB

50209《建筑給水排水與節(jié)水通用規(guī)范》GB

55020《給水排水構筑物工程施工及驗收規(guī)范》GB

50141《建筑給水排水及采暖工程施工質量驗收規(guī)范》GB

50242《生活飲用水衛(wèi)生標準》GB

5749《給水排水管道工程施工及驗收規(guī)范》GB

50268《室外排水設計標準》GB

50014《20kV

及以下變電所設計規(guī)范》GB

50053《電氣裝置安裝工程接地裝置施工及驗收規(guī)范》GB

50169《建筑電氣工程施工質量驗收規(guī)范》GB

50303《外殼防護等級（IP

代碼）》GB/T

4208《建筑防火通用規(guī)范》GB

55037《消防設施通用規(guī)范》GB

55036《防火封堵材料》GB

23864《城鎮(zhèn)燃氣設計規(guī)范》GB

50028《城鎮(zhèn)燃氣室內工程施工與質量驗收規(guī)范》CJJ

94《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》GB

50084《消防給水及消火栓系統(tǒng)技術規(guī)范》GB

50974《自動噴水滅火系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范》GB

50261《既有居住建筑節(jié)能改造技術規(guī)程》JGJ/T

129《建筑節(jié)能與可再生能源利用通用規(guī)范》GB

55015《建筑電氣與智能化通用規(guī)范》GB

55024《園林綠化工程施工及驗收規(guī)范》CJJ

82《托兒所、幼兒園建筑設計規(guī)范》JGJ

393《無動力類游樂設施-兒童滑梯》GB/T

27689《廣東省住宅工程質量通病防治

20

條》我市現(xiàn)行標準、規(guī)范《xx市非承重墻體與飾面工程施工及驗收標準》SJG

14《xx市優(yōu)質飲用水工程技術規(guī)程》SJG

16《xx市建設工程防水技術標準》SJG

19《xx市中低壓燃氣管道工程建設技術規(guī)程》SJG

20《xx市居住建筑節(jié)能設計規(guī)范》SJG

45《xx市城市供水廠工程技術規(guī)程》DB4403/T

85《xx市二次供水設施技術規(guī)程》SJG

79《xx市園林綠化管養(yǎng)規(guī)范》DB4403/T

87《xx市公共廁所建設規(guī)范》DB4403/T

23《xx市生活垃圾分類設施設備配置規(guī)范》DB4403/T

73《xx住宅工程質量通病重點治理項目及防治措施》《xx市建筑工程質量常見問題防治指南》注：城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造應符合的政策、標準、規(guī)范包括但不限于以上內容，如標準、規(guī)范更新，應按最新版本執(zhí)行。4序號部位質量問題主要原因分析防治措施及規(guī)范做法備注1梁 、板、柱加

固

修繕

不

全面鑒定報告按比例抽檢，加固設計以鑒定報告為依據(jù)。若現(xiàn)場情況復雜，鑒定報告不一定會全面反應建筑的情況，可能導致設計圖紙中存在漏項施工單位進場施工前，應由第三方專業(yè)鑒定機構對加固項目進行全面排查，并依據(jù)鑒定結果和委托方的要求進行整體結構、局部結構或構件的加固設計和施工。對超出圖紙范圍的需加固構件和部位應及時反饋給設計單位。引用規(guī)范：1.《建筑結構加固工程施工質量驗收規(guī)范》GB

50550-2010

第3.0.6

條2.《既有建筑鑒定與加固通用規(guī)范》GB55021-2021

第

6.1.1

條2梁 、板、柱加

固

前未

卸載

，

影響

加

固效果加固前，構件已處于較大應力狀態(tài)，若不卸載釋放應力，會導致結構構件處于變形狀態(tài)，對加固工藝產生不利影響，影響結構構件的可靠性連接加固施工前應采取有效措施卸除活荷載或增加臨時支撐回頂。引用規(guī)范：《混凝土結構加固設計規(guī)范》GB50367-2013

第

3.1.3

條、第

9.1.8條、第

10.1.7

條圖3.1-1增加臨時支撐5序號部位質量問題主要原因分析防治措施及規(guī)范做法備注3梁 、板、柱結

構

耐久

性

降低鋼筋銹蝕沿著鋼筋走向剔除松動的混凝土，直至露出未銹蝕鋼筋。用鋼絲刷除去鋼筋表面銹蝕，判斷銹損率。如銹損率低于15%，用清水沖洗潤濕，待完全干燥后用高強樹脂砂漿修補。如銹損率高于

15%，通知設計單位，由設計單位確定是否采取其他加固措施。除銹后涂刷阻銹劑或做防護處理。引用規(guī)范：《危險房屋鑒定標準》JGJ125-2016

第

5.4.3

條1.對粘合面及碳化基層進行打磨，去掉

1mm～2mm

厚表層，用壓縮空氣除去粉塵或用清水沖洗干凈，待完全干燥后用脫脂棉沾丙酮擦拭表面即可。處理后，若表面凹凸不平，可用高強樹脂砂漿修補?；炷翗嫾苯翘帒匆?guī)范打磨成圓角。2.針對老舊小區(qū)建筑構件表面平整度較差，構件強度離散性較大的情況，可采用加大截面法以確保構件和結構的可靠性（安全4梁 、板、柱混

凝

土表

面

與鋼

板

粘基層處理不到位性、適用性、耐久性）。當采用增加截面加固法時，現(xiàn)場實測混凝土強度推定值不得低于

13.0Mpa。3.粘貼鋼板或外粘型鋼的膠粘劑必須采用專門配制的改性環(huán)氧樹脂膠粘劑。貼不牢引用規(guī)范：《既有建筑鑒定與加固通用規(guī)范》GB55021-2021

第

6.1.8

條《混凝土結構加固設計規(guī)范》GB50367-2013

第

4.5.5

條6序號部位質量問題主要原因分析防治措施及規(guī)范做法備注1.經修整露出骨料新面的混凝土加固粘貼部位，應進一步按設計要求修復平整，并采用結構修補膠對較大孔洞、凹面、露筋等缺5梁 、板、柱纖維復合材與混凝土表面粘混凝土表面存在較大的坑洞或凹陷陷進行修補、復原。對有段差、內轉角的部位應抹成平滑的曲面。對構件截面的棱角，應打磨成圓弧半徑不小于

25mm

的圓角。加工完成后，應將混凝土表面清理干凈，并保持干燥。浸漬/粘接纖維（包括碳纖維和玻璃纖維等）復合材的膠粘劑應采用專門配制的改性環(huán)氧樹脂膠粘劑。承重結構加固工程中不得使用不飽和聚酯樹脂、醇酸樹脂等作浸漬/粘接膠粘劑。貼不牢引用規(guī)范：1.《建筑結構加固工程施工質量驗收規(guī)范》GB

50550-2010

第10.2.1

條2.《混凝土結構加固設計規(guī)范》GB50367-2013

第

4.5.3

條6梁 、板、柱纖維復合材粘貼出現(xiàn)空鼓纖維復合材與混凝土粘貼不規(guī)范應將粘貼的纖維復合材分區(qū)，逐區(qū)測定空鼓面積（即無效粘結面積）。若單個空鼓面積不大于

10000mm2，允許采用注射法充膠修復；若單個空鼓面積大于或等于

10000mm2，應割除修補，重新粘貼等量纖維復合材。粘貼時，其受力方向（順紋方向）每端的搭接長度不應小于200mm；若粘貼層數(shù)超過

3

層，該搭接長度不應小于

300mm，對非受力方向（橫紋方向）每邊的搭接長度可取為

100mm。當被加固構件表面有防火要求時，應按現(xiàn)行國家標準《建筑設計防火規(guī)范》GB

50016

規(guī)定的耐火等級及耐火極限要求，對纖維復合材進行保護，如采取刷水泥砂漿，涂樹脂薄膜，貼耐火板等措施。引用規(guī)范：《建筑結構加固工程施工質量驗收規(guī)范》GB

50550-2010

第

10.4.1條7序號部位質量問題主要原因分析防治措施及規(guī)范做法備注7梁 、板、柱粘鋼加固出現(xiàn)空鼓膠層出現(xiàn)斷層，產生剝離破壞鋼板與混凝土之間的粘結質量可用錘擊法或其他有效探測法進行檢查。按檢查結果推定的有效粘貼面積不應小于總粘貼面積的95%。檢查時，應將粘貼的鋼板分區(qū)，逐區(qū)測定空鼓面積（即無效粘貼面積）；若單個空鼓面積不大于

10000mm2，可采用鉆孔注射法充膠修復；若單個空鼓面積大于

10000mm2，應揭去重貼，并重新檢查驗收。引用規(guī)范：《建筑結構加固工程施工質量驗收規(guī)范》GB

50550-2010

第

11.4.1條圖3.1-2空鼓可用噴砂，砂布或平輪打磨，直至出現(xiàn)金屬光澤。打磨粗糙度越大越好，打磨紋路盡量與鋼板受力方向垂直，其后用脫脂棉沾丙酮擦拭干凈。引用規(guī)范：《建筑結構加固工程施工質量驗收規(guī)范》GB50550-2010

第

3.0.5條混凝土8梁 、板、柱表面與鋼板粘鋼板銹蝕，未除銹貼不牢8序號部位質量問題主要原因分析防治措施及規(guī)范做法備注根據(jù)圖紙設計要求，確定植入鋼筋的位置，用十字線標出鋼筋孔中心。用鋼筋探測儀對原有鋼筋位置進行探測，如與原結構內部鋼筋有沖突，則將鋼筋植入位置作相應調整，以避免在結構開孔時損圖

3.1-3

鋼筋探測儀對原有鋼筋位置進行探測傷結構內部鋼筋，影響原結構的可靠性；如植入鋼筋與原有鋼筋無法避開，則應會同建設、設計、監(jiān)理方確定最佳位置后，再進9植筋植筋鉆孔損傷到主筋未對原結構鋼筋進行探測行施工，將結構內部鋼筋損傷減小到最低。植筋深度應嚴格按照設計要求進行，嚴禁按照植筋膠說明書中的植筋深度進行施工。探測鋼筋應區(qū)分主筋和箍筋。構件厚度（深度）少于植筋深度時應增加錨固措施，錨固措施需在設計文件中明確。引用規(guī)范：《建筑結構加固工程施工質量驗收規(guī)范》GB

50550-2010

第

19.1.4條植筋孔洞鉆好后應先用鋼絲刷進行清孔；再用潔凈無油的壓縮空氣或手動吹氣清除孔內粉塵，如此反復處理不應少于

3

次；必要時應用干凈棉紗沾少量工業(yè)丙酮擦凈孔壁。植筋孔壁清理潔凈后，若不立即種植鋼筋，應暫時封閉其孔口，防止塵土、碎屑、油污和水分等落入孔中影響植筋質量。植筋后錨固10件承載力不足植筋清孔不徹底引用規(guī)范：《建筑結構加固工程施工質量驗收規(guī)范》GB

50550-2010

第

19.2.1條、第

19.2.5

條9序號部位質量問題主要原因分析防治措施及規(guī)范做法備注采用現(xiàn)場配制的植筋膠時，應在無塵土飛揚的室內，按產品使用說明書規(guī)定的配合比和工藝要求嚴格執(zhí)行，且應有專人負責。調膠時應根據(jù)現(xiàn)場環(huán)境溫度確定樹脂的每次拌合量，使用的工具應為低速攪拌器，攪拌好的膠液應色澤均勻，無結塊及氣泡產11植筋后錨固件承載力不足植筋膠配制及植筋過程中出現(xiàn)夾氣及其他雜物生。在拌合和使用過程中，應防止灰塵、油、水等雜質混入，并應按規(guī)定的可操作時間完成植筋作業(yè)。植筋施工完成后應按規(guī)范進行拉拔檢測試驗。種植錨固件的膠粘劑，應采用專門配制的改性環(huán)氧樹脂膠粘劑或改性乙烯基酯類膠粘劑（包括改性氨基甲酸酯膠粘劑），種植錨固件的膠粘劑，填料必須在工廠制膠時添加，嚴禁在施工現(xiàn)場摻入。引用規(guī)范：1.《建筑結構加固工程施工質量驗收規(guī)范》GB

50550-2010

第19.3.1

條2.《混凝土結構加固設計規(guī)范》GB50367-2013

第

4.5.6

條10序號部位質量問題主要原因分析防治措施及規(guī)范做法備注1屋面影響屋面結構安全違規(guī)占用屋面公共空間，

改變屋面使用功能人工拆除，嚴禁使用大型機械。拆除作業(yè)應避免破壞屋面防水層，并做好屋面面層的成品保護。拆除完成后，屋面防護欄桿及時恢復，防護高度應滿足如下要求：臨空高度在

24m

以下時，欄桿高度不應低于

1.05m。臨空高度在

24m

及以上（包括中高層住宅）時，欄桿高度不應低于

1.20m。引用規(guī)范：《民用建筑設計統(tǒng)一標準》GB50352-2019

第

6.7.3

條圖

3.2-1

屋面違建2地面破壞小區(qū)整體規(guī)劃占用公共資源，改變使用功能拆除外墻附著違建時，應保護外墻飾面，不得破壞原有結構。拆除地面違建時，不得破壞原有地面。圖

3.2-2

地面違法搭建11序號部位質量問題主要原因分析防治措施及規(guī)范做法備注石膏板吊桿距主龍骨端部距離不得大于

300mm。當?shù)鯒U長度大于1500mm

時，應設置反支撐；當?shù)鯒U與設備相遇時，應調整并增設吊桿或采用型鋼支架。吊頂面板宜采用雙層板，上下層接縫錯開，不得在同一根龍骨上接縫。轉角部位應采用定制整板。吊頂板接縫應按設計要求進行板縫處理，面板與墻面接縫宜采用預留

20mm

寬的凹槽過渡處理。狹長吊頂面板宜在沿長度方向間隔約

10m

設置一道變形縫。紙面石膏板的長邊（既包封邊）應沿縱向次龍骨鋪設。自攻螺絲與紙面石膏板邊的距離，用面紙包封的板邊為

10mm～15mm，切割的板邊為

15mm～20mm。固定次龍骨的間距，宜小于等于

600mm。釘距應在

150mm～170mm

內，螺絲應與板面垂直，已彎曲、變形的螺絲應剔除，并在相隔

50mm

的部位另安螺絲。紙面石膏板與龍骨固定，應從一塊板的中間向板的四邊進行固定，不得多點同時進行作業(yè)。螺絲釘頭宜略埋入板面，但不得損壞紙面，釘眼應作防銹處理并用石膏膩子抹平。引用規(guī)范：《建筑裝飾裝修工程質量驗收標準》

GB

50210-2018

第

7.1.1

條《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》GB

50327-2001

第

8.3

節(jié)圖3.3-1翹曲脫層折裂圖3.3-2吊頂開裂吊頂表吊桿間距、轉換面裂層等未按規(guī)定設縫；飾置；轉角等特殊1吊頂面板脫部位封板設置不層、翹合理；未按規(guī)定曲、折設置、處理變形裂、缺縫棱掉角12序號部位質量問題主要原因分析防治措施及規(guī)范做法備注2天花、吊頂霉變結構樓板滲漏；材料選取不當天花或吊頂施工前應檢查結構樓板是否滲漏，如發(fā)現(xiàn)滲漏現(xiàn)象，應及時處理。為避免因天氣潮濕造成的霉變現(xiàn)象，宜選用防水性較好的防霉涂料。3天花松散、脫落基層處理不規(guī)范，存在油污、露筋現(xiàn)象樓梯間天花基層油污位置采用有機溶劑、物理擦拭等方法進行清洗。露筋位置剔除松散飾面層及結構構件基層，進行鋼筋除銹并涂刷防銹漆，用聚合物水泥砂漿修補平整。天花基底整體采用素水泥漿內摻建筑膠修補平整。4墻面墻磚空鼓、脫落粘貼不牢固基層清理干凈，墻體表面修理平整，墻面提前灑水浸透。面磚使用前，必須清理干凈，用水浸透直至表面不冒氣泡且不少于

2h，晾干后備用。面磚的粘接層一般控制在

7mm～10mm

之間；或者在砂漿內摻建筑膠以增加粘接力。在輕質墻體上鋪磚前，在墻面上應滿掛鋼絲網，提升墻體與面磚的粘接強度。5墻面墻面干掛石材不平整，接縫不平直，外觀整體色差大基層處理不到位，超出掛件可調節(jié)的范圍；石材色差大，顏色不均勻安裝前應檢查結構構件基層是否牢固，并復核基層外形尺寸，偏差較大的要進行修整。旋緊掛件力度適中，注意避免角碼與連接板在旋緊時產生滑動，或因旋緊力不夠引起松動。塊料斷面鉆孔要嚴格要求，塊料厚薄有差異時，應以塊料的外裝飾面作為鉆孔的基準面。每完成一層干掛，應對幾何尺寸及外觀進行復核，及時調校后方可繼續(xù)下一層作業(yè)。安裝前應對塊料進行顏色比對，對差異太大的不宜上墻安裝。13序號部位質量問題主要原因分析防治措施及規(guī)范做法備注嚴格控制內墻基層處理質量（平整、無油污）。基層處理后涂刷與面漆配套的封閉底漆，采用經檢驗合格的膩子，薄而均勻地滿批膩子。膩子干燥后用砂紙打磨平整，清除浮6墻面涂料飾面起皮、開裂操作不規(guī)范；基層含水率過高灰后方可進行涂料施工。涂料施工應連續(xù)進行，滾涂過程中向上時要用力，向下時輕輕回帶。為避免滾涂痕跡，搭接寬度為毛輥棒長度的

1/4，一般滾涂兩遍，其間隔應在

2h

以上。涂料施工時基層含水率不得超過

10%，環(huán)境溫度應在

10℃以上，涂料施工完成后應及時封閉門窗。若是建筑不均勻沉降導致開裂，無法完全修復，按以下操作進行處理；如是施工震動引起開裂，可使用鏟刀進行

V

型開槽，開槽后用高壓風機吹凈，使用彈性膩子填充，以網格帶進行表面縫隙封閉，使用墻襯對墻體進行第一層找平，第一層沒有徹底干燥前使用玻纖布對縫隙進行超過

200mm

的整體封閉，第二層墻襯干燥后打磨平整，使用較好的底漆和抗裂涂料重新涂刷。7地面水泥砂漿樓地面開裂、空鼓收面不規(guī)范；養(yǎng)護時間不足施工前應將基層濕潤，并在基層刷一道素水泥漿或界面結合劑。掌握好面層壓光的時間，水泥砂漿地面的抹壓工作應控制在水泥初凝后終凝前完成。面層正常的抹壓工作一般分三次進行：第一層應在面層鋪設后進行；第二次應在水泥初凝后進行，清除表面的氣泡、孔隙，將表面壓實、壓平整；第三次應嚴格掌握在水泥終凝之前，消除第二次抹壓后留下的抹紋和進一步閉塞毛細孔，使表面密實、光滑。面層抹壓好后，應及時保濕養(yǎng)護，養(yǎng)護時間不小于

7d。14序號部位質量問題主要原因分析防治措施及規(guī)范做法備注8地面水泥砂漿地面起砂灑水養(yǎng)護時間過早，上人過早灑水養(yǎng)護要適時，一般在

12h

后進行灑水養(yǎng)護或覆蓋澆水養(yǎng)護。水泥砂漿地面應盡量安排在室內粉刷完工后進行施工，以免對面層產生損壞和污染，如必須安排在其它裝飾工程之前施工時，應采取有效的保護措施。地面的面層強度必須達到

5Mpa

以上時，方可在上面行走或其它作業(yè)，嚴禁在水泥地面上拌合砂漿或傾倒砂漿。9地面地

面

石材返堿粘接砂漿及石材背涂不符合要求清理石材，六個面涂刷防護劑

2

遍，涂刷背膠，如需現(xiàn)場切割，切割部位須補刷石材防護劑。鋪貼前檢查基層，不得有空鼓。鋪貼基層應灑水潤濕，用

1:3

的干硬性水泥砂漿鋪結合層（干硬程度以手捏成團，落地即散為宜），刮平、拍實。鋪貼石材前在水泥砂漿上刷一層水灰比為

1:2

素水泥漿（隨鋪砂漿隨刷）。在石材背面滿刮一層水灰比為

1:2

素水泥漿，淺色石材采用白水泥鋪貼，板塊鋪貼時四角同時下落，用橡皮錘或木錘輕擊板塊上的木墊板，平整就位；由中間縱橫向基準塊向兩側和后退方向順序鋪貼，并與其他部位接縫配合交圈。石材鋪貼后，應進行濕潤養(yǎng)護，養(yǎng)護時間不小于

7d。石材鋪貼完成

3d

內不應上人，3d

后可進行填縫施工。填縫劑施工后在自然條件下養(yǎng)護

7d，待填縫劑完全固化后即可對石材表面打磨拋光。圖3.3-3地面石材反堿15序號部位質量問題主要原因分析防治措施及規(guī)范做法備注10地面地面空鼓瓷磚粘接層脫落基層應徹底處理干凈，并不得有積水。采用干硬性砂漿，砂漿應攪拌均勻。結合層的砂漿應拍實、揉平、搓毛；水泥砂漿中水泥摻量要達到規(guī)范要求。面板鋪貼前，應將板面浸泡后晾干，澆水泥素漿正式鋪貼，并將板塊均勻輕擊壓實。養(yǎng)護期內，禁止上人。圖

3.3-4

地面瓷磚空鼓翹起11地面新

舊

地面

交

接處

高

差大

、

接縫

不

順直標高控制不到位，接口切割剔鑿粗糙施工前應完成深化排版。新舊交接部位彈線，控制縫隙均勻、順直，交接口設成品收口條。應選用變形系數(shù)相近的材料。圖

3.3-5

新舊地面交接施工差樓梯欄1.樓梯間扶手高度自踏步前緣線至扶手上皮高度不宜低于

0.9m，樓梯水平欄桿或欄板長度大于

0.5m

時，其高度不應小于

1.05m。2.多層住宅樓梯的梯段凈寬應不小于

1.1m。3.梯井寬度大于

0.11m

時，樓梯欄桿必須采取防止兒童攀爬的構造。當采用垂直桿件做欄桿時，其桿件凈間距不應大于

0.11m。引用規(guī)范：《民用建筑設計統(tǒng)一標準》GB

50352-2019

第

6.8.4

條3.3-6

樓梯欄桿轉角處立桿間距過大桿防護12欄桿高度不足、轉角處立未合理排布樓梯欄桿立桿桿凈間距偏大16序號部位質量問題主要原因分析防治措施及規(guī)范做法備注女兒墻上部未設女兒墻頂部設置鋼筋混凝土壓頂，坡度宜為

5%；內側（朝向屋面一側）設置挑檐，挑檐寬度宜為

60mm，挑檐底部做滴水線。壓頂或挑檐較短，受外部環(huán)境1女兒墻滲漏影響，導致外墻構造中出現(xiàn)裂縫，雨水沿該縫隙滲入女兒墻內設計圖紙缺乏細外墻飾面磚工程應有專項設計，并有節(jié)點大樣圖。對窗臺、檐口、裝飾線、雨篷、陽臺和落水口等墻面四凸部位，應采用防水和排水構造。在水平陽角處，頂面排水坡度不應小于

3％～5％，以利于排水；應采用頂直面磚壓立面面磚，立面最低一排面磚壓底平面面磚做法，并應設置滴水構造；45°角磚、“海棠”角等粘貼做法適用于豎向陽角，不宜用于水平陽角。外墻面找平層至少要求兩遍成活，并且噴霧養(yǎng)護不少于

3d，3d之后再檢查找平層抹灰質量，在粘貼外墻磚之前，先將基層空鼓及裂縫處理好，確保找平層的施工質量。找平層應具有獨立的防水能力，可在找平層上涂刷一層結合層，以提高界面間的粘結力，兼封閉找平層上的殘余裂紋和砂眼、氣孔。其材料可用商品專用水泥基料的防滲材料，或刷聚合物水泥砂漿、界面處理劑。找平層完成后外墻磚粘貼前，外墻面也可作淋水試驗，在房屋最頂層安裝噴淋水管網，使水自頂層順墻往下流淌。噴淋水時間不少于

2h。外墻磚勾縫應飽滿、密實，無裂縫，選用具有抗?jié)B性能和收縮率小的材料勾縫。部大樣；墻體因溫差、干縮產生2外墻滲漏裂縫；面磚角部砂漿不飽滿；找平層防水性能差；面磚勾縫不符合要求17序號部位質量問題主要原因分析防治措施及規(guī)范做法備注面磚空基層處理不規(guī)范；抹灰層空鼓、開裂基層凹凸明顯部位事先剔平或用

1：3

聚合物水泥砂漿補平。外墻基層宜滿掛抗裂鋼絲網。外墻抹灰刮糙不少于兩遍，每遍厚度宜為

7mm～8mm，但不應超過

10mm；面層宜為

7mm～10mm?；炷粱驘Y磚基體上的刮糙層為

1：3

水泥防水砂漿，輕質砌體上宜為

1：1：6

防水混合砂漿。每一遍抹灰前，必須對前一遍的抹灰質量（空鼓、裂縫）檢查處理

（空鼓部位應重新抹灰，只裂不空部位用水泥素漿封閉）后再進行。各抹灰層接縫位置應錯開，并應設置在混凝土梁、柱中部。抹灰層總厚度大于

35mm（含基層修補厚度）時，必須采用掛大孔鋼絲網片的措施，且固定鋼絲網片的固定件錨入混凝土基體的深度不應小于

25mm，其他基體的深度不小于

50mm；抹灰層總厚度超過

50mm

時，應由設計單位提出加強措施。鼓脫3外墻落、涂料飾面開裂4外墻面磚空鼓、脫落粘結材料剝離破壞；施工環(huán)境溫度過高；施工操作不當；未設置伸縮縫進場材料嚴格按設計規(guī)范標準進場驗收。面磚宜自上而下粘貼，粘結層厚度宜為

4mm～8mm。在粘結層初凝前或允許的時間內，可調整面磚的位置和接縫寬度，使之附線并敲實；在初凝后或超過允許的時間后，嚴禁振動或移動面磚。施工氣溫高于

35℃時，應有遮陽設施，并宜避開中午施工。外墻磚接縫寬度不應小于

5mm，不得采用密縫粘貼。縫深不宜大于

3mm，也可采用平縫。面磚墻面應設置伸縮縫，伸縮縫應采用柔性防水材料嵌縫。豎直向伸縮縫可以設在洞口兩側與橫墻、柱相對應的部位；水平向伸縮縫可以設在洞口上、下或與樓層對應處。墻體變形縫兩側粘圖

3.4-1

變形縫兩側排磚示意圖貼的外墻飾面磚，其間的縫寬不應小于變形縫的縫寬。伸縮縫之間還可增設分格縫，縫寬宜為

10mm

左右。18序號部位質量問題主要原因分析防治措施及規(guī)范做法備注5外墻涂料飾面層粉化、脫落、泛堿基層處理不規(guī)范；飾面層施工不符合要求；材料選取不當選用耐水性能好的外墻涂料?；鶎颖仨毲鍜吒蓛?，基層如有酥松、起砂、粉化現(xiàn)象應先用鋼絲刷清除干凈，并用聚合物水泥砂漿或水泥乳膠膩子（膩子層增設一道抗裂玻纖網）找平。減低墻體堿性：對高堿性墻面使用

10%的草酸溶液洗刷中和，再用清水沖洗墻面，干燥后涂刷封底涂料，涂料施工前基層含水率不得超過

10%。涂料施工時，氣溫應高于涂料最低成膜溫度，且雨天不得施工。6外墻外墻飾面分格縫觀感質量差外墻分格縫不平直、缺棱掉角在外墻底層砂漿抹完并初步找平后，再進行分格縫工序。根據(jù)分格大小，用彈線的方式在墻面上畫好分格。分格縫寬度與原分格縫應保持一致，嚴禁施工完面層涂料再刷縫。圖

3.4-2分格條圖

3.4-3

分格縫成型效果19序號部位質量問題主要原因分析防治措施及規(guī)范做法備注7外窗四周滲漏窗附框與結構以及主框與附框之間有縫隙；窗框窗扇質量差，材料強度達不到要求，溫差導致變形；窗扇加工尺寸偏差大，對角線公差大窗戶附框安裝后，為保證填充密實，應采用防水砂漿進行塞口。窗戶上口外裝飾面做滴水線，滴水線寬度應為

15mm～25mm，深度不小于

12mm，滴水線不可通到墻邊，并在離墻

50mm

處截斷。附框塞口完成后，應在外側涂刷兩道涂膜防水層。外飾面及外窗施工完成后，外飾面與外窗交接部位采用中性硅酮耐候密封膠封閉。外窗選用符合規(guī)范及設計要求的材料，嚴格按照驗收標準對進場材料進行驗收。8外窗窗槽積水窗扇下槽未設置排水孔固定窗扇、開啟扇下框，推拉門下檻需設置排水孔，排水孔的大小和數(shù)量應根據(jù)門框分隔、開啟扇的大小確定。推拉門窗下軌及固定窗扇排水槽宜設置在距兩端頭

40mm～60mm

處。排水槽尺寸宜為

20mm～30mm，間距宜為

500mm～600mm。9外窗窗臺積水窗臺倒坡對原窗臺進行剔除并清理干凈。窗框下口采用防水砂漿封堵密實。窗臺用水泥砂漿重新找平、找坡，內高外低，高差不小于20mm。20序號部位質量問題主要原因分析防治措施及規(guī)范做法備注平開窗推拉滑撐的固定螺絲應采用不銹鋼螺絲。平開窗安裝窗扇前，要檢查窗扇的質量，按規(guī)定在扇上安好

L形、T

形角碼，合頁的大小要選擇適當，選用螺釘要與合頁配套；安裝時，螺釘應先用錘打入

1/3

深度，然后再擰入，不得打入全部深度；修刨門窗扇時，不裝合頁一邊的底面，可多刨

1mm左右，讓窗扇稍有挑頭，留有下墜的余量。推拉窗窗框安裝前應校正碰撞造成的彎曲，安裝中應拉線檢查校正高低，兩滑輪之間的位置調整在一條線上。圖

3.4-4

推拉滑撐采用不銹鋼螺絲固定10外窗開啟不靈活窗扇脫軌；滑撐固定件銹蝕、變形圖

3.4-5

鋁合金推拉窗窗扇脫軌11空調機位百葉破損、變形百葉銹蝕、損壞安裝前，對百葉安裝位置進行檢查，安裝位置或洞口尺寸和百葉的縫隙控制在

15mm

以內，不滿足要求的，應及時維修。放百葉安裝的水平線、垂直線及進出線。按放線找好垂直度、標高，臨時固定，檢查正側面垂直及對角線，合格后，用膨脹螺絲固定。21序號部位質量問題主要原因分析防治措施及規(guī)范做法備注12散水散水沉降回填土土質不達標；未分層夯實土方回填前，先清理基槽內建筑垃圾、雜草，如有積水，應先組織排水。杜絕采用大型機械直接回填，應采用土方運至坑槽邊緣，人工或小型機械分層回填、分層夯實，每層回填虛鋪厚度不超過300mm。嚴禁用水夯法施工。13廣告牌、燈箱銹蝕、脫落鋼骨架焊接處未進行防銹處理廣告牌、燈箱鋼骨架焊接處應做防銹處理。燈箱上部應做好防水措施，底部應預留排水孔，防止燈箱內部積水加快鋼骨架銹蝕。圖

3.4-6

廣告牌骨架焊接處未進行防銹處理22序號部位質量問題主要原因分析防治措施及規(guī)范做法備注1找平兼找坡層屋面滲漏找平兼找坡層坡度不足，排水不暢造成積水施工時應按設計要求正確處理分水、排水和防水間的關系。平屋面采用材料找坡時宜為

2%；天溝、檐溝縱向找坡不應小于1%，溝底水落差不得超過

200mm。屋面找平兼找坡層施工時，應嚴格按設計坡度拉線，并在相應位置上設置基準點，基準點間距不宜大于

2m；必要時可通過灑水檢查屋面是否積水。引用規(guī)范：《xx市建設工程防水技術標準》SJG19-2019

第

4.3.2

條2找平兼找坡層屋面滲漏找平（找坡）層開裂，造成涂膜防水層開裂水泥砂漿找平（找坡）應選用

1：2.5

水泥砂漿，厚度宜為15mm～20mm；對于抗裂要求較高的屋面防水工程，水泥砂漿宜摻微膨脹劑。找平（找坡）應設分格縫，縱橫間距不宜大于

4m。分格縫寬宜為

5mm～20mm，并嵌填密封材料。對找平（找坡）層開裂位置，應用稀釋后的瀝青基層處理劑多次涂刷，予以封閉。對找平（找坡）層開裂造成涂膜防水層開裂的位置，應增加胎體增強材料。邊涂防水邊鋪胎體，保證鋪貼平整、排除氣泡，與防水涂料粘結牢固。引用規(guī)范：《屋面工程技術規(guī)范》GB

50345-2012

第

4.3.2

條、4.3.3

條3防水層屋面滲漏柔

性

防

水

層

起鼓、破壞基層應平整、清潔、干燥，冷底子油涂刷均勻。防水卷材鋪貼時做好壓實工序，冷粘法、自粘法施工防水卷材的環(huán)境氣溫不宜低于

5℃，熱熔法、焊接法施工防水卷材的環(huán)境氣溫不宜低于-10℃，且避免在下雨刮風天氣下施工，防止基層受潮。測試基層干燥度方法：將

1m2

卷材平坦地干鋪在基層上，靜置

3h～4h

后掀開檢查，基層覆蓋部位與卷材上未見水印，即可鋪設防水層。23序號部位質量問題主要原因分析防治措施及規(guī)范做法備注4防水層屋面滲漏轉角、立面和卷材接縫處粘結不牢對所有的陰陽角部位、立面墻與平面交接處做加強層處理，加強層寬度不應小于

500mm，并與大面積卷材防水層搭接牢固，以適應不同方向的結構變形和溫度變形。立面鋪貼高聚物改性瀝青防水卷材，應采用滿粘法，同時減少短邊搭接。陰陽角部位基層應做成圓弧或抹

45°角。對高聚物改性瀝青防水卷材陰角圓弧半徑不小于

50mm，陽角圓弧半徑不小于

20mm。引用規(guī)范：《屋面工程技術規(guī)范》GB

50345-2012

第

5.2.7

條5防水層屋面滲漏防水層成品保護不到位，防水層破損防水層施工過程中作業(yè)人員須穿軟底鞋；如需使用手推車、高凳、梯子等，必須在腳部包裹保護，對過程中損壞的部位必須增加加強層修補。6防水層屋面滲漏防水層收頭失效，造成雨水滲入防水層泛水端頭位置應高于屋面完成面不少于

250mm

且不少于設計要求。涂膜的泛水端頭應每遍退涂

20mm～30mm。立面卷材泛水端頭的端部應粘牢后彈線裁齊，壓入預留凹槽內，用金屬或塑料壓條釘壓固定，釘距不宜大于

300mm，再用密封材料將凹槽嵌填封嚴。引用規(guī)范：《xx市建設工程防水技術標準》SJG19-2019

第

4.4.8

條圖3.5-1

防水卷材收頭失效24序號部位質量問題主要原因分析防治措施及規(guī)范做法備注7落水口屋面落水口位置滲漏落水口防水失效落水口與防水基層間留寬

20mm、深

20mm

槽，嵌填柔性密封