物業(yè)與商戶沒(méi)有合同在城市商業(yè)生態(tài)中，物業(yè)與商戶的關(guān)系如同齒輪與鏈條，前者負(fù)責(zé)空間維護(hù)與秩序管理，后者依賴物理載體實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)價(jià)值。然而，現(xiàn)實(shí)中大量商業(yè)場(chǎng)景存在“物業(yè)與商戶沒(méi)有合同”的現(xiàn)象——或因歷史遺留問(wèn)題未補(bǔ)簽協(xié)議，或因短期租賃默認(rèn)口頭約定，或因轉(zhuǎn)租環(huán)節(jié)斷裂法律鏈條。這種“無(wú)合同狀態(tài)”看似是管理細(xì)節(jié)的疏漏，實(shí)則如同一顆埋藏在商業(yè)運(yùn)營(yíng)地基下的未爆彈，隨時(shí)可能因權(quán)責(zé)模糊引發(fā)連鎖糾紛，最終侵蝕雙方的合法權(quán)益與商業(yè)生態(tài)的穩(wěn)定性。一、無(wú)合同狀態(tài)的成因：商業(yè)博弈中的“灰色地帶”物業(yè)與商戶未簽訂書(shū)面合同的背后，往往交織著商業(yè)慣性、短期利益考量與法律意識(shí)的缺位。在老舊商圈或社區(qū)底商中，這種現(xiàn)象尤為普遍。部分商戶從前任經(jīng)營(yíng)者手中“接手”場(chǎng)地時(shí)，僅通過(guò)口頭協(xié)議向物業(yè)確認(rèn)租金金額，便直接入駐經(jīng)營(yíng)；而一些小型物業(yè)公司為降低管理成本，對(duì)短期租賃的商戶簡(jiǎn)化簽約流程，甚至以“先經(jīng)營(yíng)后補(bǔ)簽”為由拖延合同簽訂。更復(fù)雜的情況出現(xiàn)在轉(zhuǎn)租場(chǎng)景中：當(dāng)二房東與原物業(yè)的合同到期后，實(shí)際經(jīng)營(yíng)的商戶可能繼續(xù)向物業(yè)繳納費(fèi)用，卻未重新簽訂協(xié)議，導(dǎo)致法律意義上的合同關(guān)系斷裂。這種“無(wú)合同默契”在商業(yè)環(huán)境穩(wěn)定時(shí)或許能維持表面平衡。商戶按時(shí)支付租金，物業(yè)提供基礎(chǔ)的水電維護(hù)，雙方在“你交錢(qián)我服務(wù)”的簡(jiǎn)單邏輯中相安無(wú)事。然而，這種平衡建立在脆弱的信任基礎(chǔ)上，一旦遭遇市場(chǎng)波動(dòng)、政策調(diào)整或管理團(tuán)隊(duì)更迭，便會(huì)立刻崩塌。例如，當(dāng)物業(yè)因成本上漲提出租金調(diào)整時(shí)，缺乏合同約束的商戶可能以“從未約定漲價(jià)條款”為由拒絕；反之，若商戶因經(jīng)營(yíng)不善拖欠費(fèi)用，物業(yè)也難以依據(jù)合同條款采取停水停電等強(qiáng)制措施。二、權(quán)責(zé)真空：無(wú)合同狀態(tài)下的糾紛重災(zāi)區(qū)在法律框架下，書(shū)面合同是界定權(quán)利義務(wù)的核心依據(jù)?！睹穹ǖ洹访鞔_規(guī)定，租賃合同的租賃期限、租金支付方式、維修責(zé)任等關(guān)鍵條款需以書(shū)面形式確定。當(dāng)物業(yè)與商戶沒(méi)有合同時(shí)，幾乎所有日常運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)都可能成為糾紛導(dǎo)火索，其中最突出的矛盾集中在三個(gè)領(lǐng)域：租金與費(fèi)用爭(zhēng)議構(gòu)成無(wú)合同糾紛的“重災(zāi)區(qū)”。由于缺乏書(shū)面約定，租金支付周期、遞增比例、押金退還條件等核心事項(xiàng)往往僅依賴口頭承諾或交易習(xí)慣。某社區(qū)底商的餐飲商戶曾因“月付”與“季付”的理解差異與物業(yè)對(duì)簿公堂——商戶主張雙方口頭約定為每月支付租金，而物業(yè)則稱前任經(jīng)營(yíng)者均為季度預(yù)付，要求商戶補(bǔ)繳差額。在沒(méi)有合同佐證的情況下，雙方各自提供的轉(zhuǎn)賬記錄、溝通錄音等證據(jù)均無(wú)法形成完整證據(jù)鏈，最終法院雖根據(jù)公平原則酌情判決，卻也耗費(fèi)了雙方大量的時(shí)間與精力。設(shè)施維護(hù)責(zé)任的模糊化則直接威脅商戶的經(jīng)營(yíng)安全。根據(jù)商業(yè)物業(yè)管理規(guī)范，物業(yè)需對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)、公共區(qū)域設(shè)施承擔(dān)維修義務(wù)，而商戶負(fù)責(zé)租賃范圍內(nèi)的內(nèi)部設(shè)施維護(hù)。但在無(wú)合同狀態(tài)下，這一界限變得極不清晰。某商場(chǎng)的服裝店因屋頂漏水導(dǎo)致庫(kù)存受損，商戶要求物業(yè)全額賠償，理由是“公共區(qū)域漏水應(yīng)由物業(yè)負(fù)責(zé)”；而物業(yè)則主張漏水點(diǎn)位于商戶私自改裝的廣告牌下方，屬于商戶管理責(zé)任。由于沒(méi)有合同明確維修范圍，雙方在責(zé)任認(rèn)定上各執(zhí)一詞，最終商戶因無(wú)法舉證物業(yè)存在管理過(guò)失，只能自行承擔(dān)損失。更隱蔽的風(fēng)險(xiǎn)潛伏在“附加服務(wù)”領(lǐng)域。部分物業(yè)為吸引商戶入駐，會(huì)口頭承諾提供額外服務(wù)，如免費(fèi)提供停車位、協(xié)助辦理經(jīng)營(yíng)執(zhí)照等，但未寫(xiě)入合同。當(dāng)商戶實(shí)際經(jīng)營(yíng)后發(fā)現(xiàn)承諾無(wú)法兌現(xiàn)時(shí)，往往難以維權(quán)。某連鎖品牌入駐某商業(yè)街時(shí)，物業(yè)口頭同意為其協(xié)調(diào)夜間卸貨通道，但半年后因其他商戶投訴噪音問(wèn)題取消該服務(wù)，導(dǎo)致品牌物流成本驟增。由于缺乏合同約定，商戶只能在“接受現(xiàn)狀”與“被迫撤店”之間艱難抉擇。三、商戶的弱勢(shì)困境：維權(quán)路上的“舉證難”在物業(yè)與商戶的關(guān)系中，前者掌握著場(chǎng)地管理權(quán)與規(guī)則制定權(quán)，后者則處于相對(duì)弱勢(shì)地位。當(dāng)雙方?jīng)]有合同時(shí)，商戶的權(quán)益更容易受到侵害，且維權(quán)過(guò)程往往陷入“舉證難”的死循環(huán)。法律訴訟中，“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”是基本原則。當(dāng)商戶因物業(yè)失職遭受損失時(shí)，需提供證據(jù)證明雙方存在服務(wù)關(guān)系、物業(yè)未履行義務(wù)且損失與失職存在因果關(guān)系。但在無(wú)合同狀態(tài)下，商戶連最基礎(chǔ)的“服務(wù)關(guān)系證明”都可能無(wú)法提供。某寫(xiě)字樓商戶因電梯故障被困導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)延誤，向物業(yè)索賠時(shí)，物業(yè)竟以“雙方無(wú)合同關(guān)系”為由否認(rèn)其為服務(wù)對(duì)象，盡管商戶能提供租金轉(zhuǎn)賬記錄，但法院仍需結(jié)合水電繳費(fèi)單、溝通記錄等間接證據(jù)綜合判定，維權(quán)周期長(zhǎng)達(dá)半年。押金退還糾紛則暴露了商戶的“被動(dòng)性”。商業(yè)租賃中，押金通常作為商戶履行合同義務(wù)的擔(dān)保，合同到期后若無(wú)違約行為應(yīng)全額退還。但無(wú)合同狀態(tài)下，押金的性質(zhì)與退還條件完全依賴雙方事后協(xié)商。某餐飲商戶退租時(shí)，物業(yè)以“未提前通知”“衛(wèi)生未達(dá)標(biāo)”等理由克扣押金，而商戶因無(wú)法提供合同中“提前30天通知退租”“衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)”等條款的反證，只能接受扣除。更有甚者，部分物業(yè)在商戶退租后直接否認(rèn)收取過(guò)押金，若商戶無(wú)法提供書(shū)面收據(jù)，連主張權(quán)利的資格都不具備。四、物業(yè)的管理風(fēng)險(xiǎn)：從“自由裁量”到“法律追責(zé)”無(wú)合同狀態(tài)對(duì)物業(yè)而言同樣暗藏風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能因“過(guò)度管理”或“管理缺位”承擔(dān)法律責(zé)任。盡管物業(yè)掌握?qǐng)龅毓芾頇?quán)，但缺乏合同約束的管理行為可能越過(guò)法律邊界，構(gòu)成侵權(quán)。例如，某物業(yè)在未與商戶協(xié)商的情況下，單方面將公共區(qū)域改造為收費(fèi)停車場(chǎng)，影響商戶客源，商戶以“侵犯經(jīng)營(yíng)自主權(quán)”為由起訴，法院最終判決物業(yè)恢復(fù)原狀并賠償損失——因雙方無(wú)合同約定公共區(qū)域使用規(guī)則，物業(yè)的改造行為被認(rèn)定為超出合理管理權(quán)限。另一方面，當(dāng)商戶發(fā)生違法行為時(shí)，物業(yè)若未履行管理義務(wù)，可能面臨連帶追責(zé)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)需對(duì)商戶的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行必要監(jiān)督，如發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)應(yīng)及時(shí)制止并報(bào)告相關(guān)部門(mén)。若物業(yè)與商戶沒(méi)有合同，既無(wú)法在入駐時(shí)審查商戶的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，日常管理中也缺乏合同依據(jù)約束其行為。某市場(chǎng)物業(yè)因未與商戶簽訂合同，對(duì)商戶銷售假冒偽劣商品的行為未及時(shí)干預(yù)，最終被市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)以“管理失職”為由處罰。五、破局之道：從“口頭默契”到“規(guī)則重建”物業(yè)與商戶的無(wú)合同狀態(tài)，本質(zhì)上是商業(yè)秩序的“亞健康”表現(xiàn)。要打破這一困局，需要雙方從法律意識(shí)、管理模式到風(fēng)險(xiǎn)防控進(jìn)行全方位重構(gòu)。對(duì)商戶而言，簽訂書(shū)面合同是保護(hù)自身權(quán)益的第一道防線。在入駐前，應(yīng)主動(dòng)要求物業(yè)提供合同文本，明確租金標(biāo)準(zhǔn)、支付周期、押金退還條件、維修責(zé)任劃分、違約責(zé)任等核心條款。對(duì)于物業(yè)以“格式合同”為由拒絕修改關(guān)鍵條款的情況，可通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議明確特殊約定，例如“允許在租賃期內(nèi)轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)”“物業(yè)不得單方面調(diào)整公共區(qū)域用途”等。即使是短期租賃，也應(yīng)簽訂期限明確的書(shū)面合同，避免因“臨時(shí)使用”的心態(tài)留下隱患。物業(yè)公司則需建立規(guī)范化的合同管理體系。對(duì)于新入駐商戶，嚴(yán)格執(zhí)行“先簽約后入駐”流程，杜絕口頭協(xié)議；對(duì)于歷史遺留的無(wú)合同商戶，應(yīng)限期補(bǔ)簽合同，補(bǔ)簽過(guò)程中需梳理雙方已形成的交易習(xí)慣，將租金支付方式、服務(wù)內(nèi)容等默認(rèn)條款轉(zhuǎn)化為書(shū)面約定。此外，物業(yè)應(yīng)定期開(kāi)展合同排查，重點(diǎn)關(guān)注轉(zhuǎn)租、續(xù)租環(huán)節(jié)的合同有效性，避免因原合同到期導(dǎo)致法律關(guān)系斷裂。當(dāng)糾紛已發(fā)生且無(wú)法通過(guò)協(xié)商解決時(shí)，雙方需善用法律武器維護(hù)權(quán)益。商戶可收集租金轉(zhuǎn)賬記錄、水電費(fèi)繳費(fèi)憑證、溝通記錄、物業(yè)開(kāi)具的收據(jù)等間接證據(jù)，證明事實(shí)合同關(guān)系的存在；物業(yè)則需保留商戶接受服務(wù)的記錄，如維修派工單、安全檢查記錄等，作為履行義務(wù)的佐證。在司法實(shí)踐中，法院會(huì)結(jié)合《民法典》中“事實(shí)合同關(guān)系”的認(rèn)定規(guī)則，綜合判斷雙方的權(quán)利義務(wù)，但這一過(guò)程往往耗時(shí)耗力，遠(yuǎn)不如事前簽訂合同的成本更低。結(jié)語(yǔ)物業(yè)與商戶的關(guān)系，終究需要以