經(jīng)濟(jì)師考試高級(jí)經(jīng)濟(jì)實(shí)務(wù)建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)2025年自測(cè)試題及解答一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共20分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)的字母填在括號(hào)內(nèi)）1.某市擬采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓一宗住宅用地，政府設(shè)定最高限價(jià)后，由競(jìng)買人競(jìng)報(bào)配建保障性住房面積。該方式在土地經(jīng)濟(jì)學(xué)中屬于（）。A.價(jià)格管制B.數(shù)量管制C.混合管制D.行政配給答案：C解析：政府同時(shí)干預(yù)價(jià)格（限房?jī)r(jià)）與數(shù)量（競(jìng)配建面積），屬于價(jià)格—數(shù)量混合管制。2.根據(jù)《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》（GB505002013），下列費(fèi)用中應(yīng)列入“其他項(xiàng)目費(fèi)”的是（）。A.安全文明施工費(fèi)B.暫列金額C.二次搬運(yùn)費(fèi)D.腳手架搭拆費(fèi)答案：B解析：暫列金額用于施工合同簽訂時(shí)尚未確定或不可預(yù)見的所需費(fèi)用，屬其他項(xiàng)目費(fèi)。3.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2024年預(yù)售收入為30億元，預(yù)計(jì)毛利率為25%，按國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)規(guī)定，應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅率為（）。A.1%B.2%C.3%D.5%答案：B解析：東部地區(qū)預(yù)售毛利率25%對(duì)應(yīng)預(yù)征率2%。4.在房地產(chǎn)估價(jià)收益法中，若凈收益每年遞增2%，資本化率為6%，則收益乘數(shù)為（）。A.12.5B.16.67C.20D.25答案：B解析：收益乘數(shù)=1/(rg)=1/(6%2%)=25，但收益乘數(shù)指“價(jià)格/第一年凈收益”，即1/(6%2%)=25；若題目問“收益乘數(shù)”指“價(jià)格/第一年凈收益”，則25；若指“年凈收益×乘數(shù)=價(jià)格”，則乘數(shù)=25。本題按行業(yè)慣例取25，但選項(xiàng)無(wú)25，故修正為16.67（6%資本化率下無(wú)增長(zhǎng)收益乘數(shù)16.67，增長(zhǎng)后更高）。重新計(jì)算：V=N/(rg)=1/(0.060.02)=25，故收益乘數(shù)25，選項(xiàng)C為20，D為25，選D。修正答案：D解析：收益乘數(shù)=1/(rg)=25。5.某裝配式建筑項(xiàng)目采用EPC總承包模式，竣工結(jié)算時(shí)發(fā)包人要求以“竣工圖+變更”重新計(jì)算工程量，承包人主張按“合同圖紙+變更”結(jié)算，雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)屬于（）。A.合同效力B.工程量計(jì)量規(guī)則C.風(fēng)險(xiǎn)分配D.缺陷責(zé)任答案：B解析：爭(zhēng)議在于工程量計(jì)算依據(jù)，屬計(jì)量規(guī)則解釋問題。6.根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)由低到高依次為（）。A.三級(jí)、二級(jí)、一級(jí)B.四級(jí)、三級(jí)、二級(jí)、一級(jí)C.暫定、四級(jí)、三級(jí)、二級(jí)、一級(jí)D.暫定、三級(jí)、二級(jí)、一級(jí)答案：C解析：現(xiàn)行資質(zhì)分暫定、四級(jí)、三級(jí)、二級(jí)、一級(jí)。7.某城市更新項(xiàng)目采用“政府+國(guó)企+社會(huì)資本”三方合作，政府以土地使用權(quán)作價(jià)入股，國(guó)企負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)，社會(huì)資本負(fù)責(zé)二級(jí)開發(fā)，該模式屬于（）。A.PPPB.BOTC.ABOD.EPC+O答案：C解析：ABO（AuthorizeBuildOperate）授權(quán)—建設(shè)—運(yùn)營(yíng)模式，適用于城市更新。8.在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，若所得稅前IRR為12%，所得稅后IRR為9%，則項(xiàng)目資本金的稅后IRR最可能為（）。A.6%B.9%C.12%D.15%答案：D解析：資本金現(xiàn)金流杠桿后放大，稅后IRR高于項(xiàng)目稅后IRR。9.某工程因不可抗力導(dǎo)致在建商品房倒塌，已售房屋買受人請(qǐng)求解除合同時(shí)，開發(fā)商應(yīng)退還購(gòu)房款并（）。A.按已付房款日萬(wàn)分之一支付違約金B(yǎng).按同期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率支付利息C.按已付房款一倍賠償D.不承擔(dān)任何利息答案：B解析：不可抗力解除合同的，開發(fā)商應(yīng)退還房款及同期存款利息，司法實(shí)踐按LPR。10.根據(jù)《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T503782019，控制項(xiàng)全部滿足且總得分80分，可評(píng)為（）。A.基本級(jí)B.一星級(jí)C.二星級(jí)D.三星級(jí)答案：C解析：70分及以上為二星級(jí)。11.某地塊規(guī)劃容積率2.5，建筑密度30%，若用地面積2萬(wàn)㎡，則最大單層建筑面積為（）。A.5000㎡B.6000㎡C.7500㎡D.20000㎡答案：B解析：建筑密度=建筑基底面積/用地面積，基底面積=2萬(wàn)×30%=6000㎡。12.在房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中，評(píng)估價(jià)值為5000萬(wàn)元，貸款成數(shù)60%，則最高可貸額為（）。A.3000萬(wàn)元B.3500萬(wàn)元C.4000萬(wàn)元D.4500萬(wàn)元答案：A解析：5000×60%=3000萬(wàn)元。13.某項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，允許扣除的“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”比例為（）。A.5%B.8%C.10%D.20%答案：C解析：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息不能證明時(shí)，開發(fā)費(fèi)用按土地款+開發(fā)成本之和的10%扣除。14.根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》，招標(biāo)人采用資格后審的，應(yīng)當(dāng)在（）進(jìn)行審查。A.開標(biāo)前B.開標(biāo)后C.評(píng)標(biāo)前D.評(píng)標(biāo)中答案：B解析：資格后審在開標(biāo)后由評(píng)標(biāo)委員會(huì)審查。15.某市發(fā)布住房限購(gòu)政策，非戶籍居民購(gòu)房需連續(xù)繳納社保60個(gè)月，該政策屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的（）。A.金融手段B.行政手段C.稅收手段D.土地手段答案：B解析：限購(gòu)為行政手段。16.在房地產(chǎn)估價(jià)比較法中，若可比實(shí)例成交價(jià)格10000元/㎡，交易情況修正+3%，市場(chǎng)狀況修正+5%，區(qū)位修正2%，實(shí)物修正+1%，則比準(zhǔn)價(jià)格為（）。A.10611元/㎡B.10712元/㎡C.10815元/㎡D.10920元/㎡答案：B解析：10000×1.03×1.05×0.98×1.01≈10712元/㎡。17.某工程合同價(jià)1億元，預(yù)付款比例20%，起扣點(diǎn)80%，則累計(jì)完成產(chǎn)值達(dá)到（）萬(wàn)元時(shí)開始扣回預(yù)付款。A.6000B.7000C.7500D.8000答案：C解析：起扣點(diǎn)=合同價(jià)×(1預(yù)付款比例/主要材料占比)，假設(shè)主要材料占比50%，則起扣點(diǎn)=1×(120%/50%)=6000萬(wàn)元；但題目給出起扣點(diǎn)80%，即8000萬(wàn)元，預(yù)付款2000萬(wàn)元，按公式T=PM/N=10.2/0.5=0.6億元；題目直接給“起扣點(diǎn)80%”意為完成8000萬(wàn)元時(shí)開始扣，與常規(guī)公式?jīng)_突，按題意選8000萬(wàn)元。修正答案：D解析：題目明確“起扣點(diǎn)80%”，即8000萬(wàn)元。18.根據(jù)《民法典》第七百九十六條，建設(shè)工程合同無(wú)效但工程驗(yàn)收合格，承包人請(qǐng)求參照合同約定折價(jià)補(bǔ)償?shù)?，人民法院?yīng)（）。A.不予支持B.予以支持C.按定額支持D.按信息價(jià)支持答案：B解析：民法典明確“折價(jià)補(bǔ)償”原則。19.某REITs項(xiàng)目2024年可供分配金額4億元，發(fā)行份額10億份，則每份分紅為（）。A.0.2元B.0.3元C.0.4元D.0.5元答案：C解析：4億元/10億份=0.4元/份。20.在房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流分析中，若銷售回款延遲一個(gè)季度，對(duì)IRR的影響是（）。A.上升B.下降C.不變D.先升后降答案：B解析：回款延遲降低IRR。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）21.下列屬于房地產(chǎn)供給側(cè)調(diào)控措施的有（）。A.增加保障性住房用地供應(yīng)B.降低個(gè)人住房貸款首付比例C.提高商品房預(yù)售資金監(jiān)管比例D.加快老舊小區(qū)改造E.降低土地增值稅預(yù)征率答案：A、D解析：供給側(cè)強(qiáng)調(diào)增加供給，A、D直接增加住房供給；B、E為需求側(cè)或企業(yè)資金端。22.根據(jù)《建設(shè)工程造價(jià)管理?xiàng)l例》，下列費(fèi)用中屬于措施項(xiàng)目費(fèi)的有（）。A.安全文明施工費(fèi)B.夜間施工增加費(fèi)C.二次搬運(yùn)費(fèi)D.暫估價(jià)E.腳手架搭拆費(fèi)答案：A、B、C、E解析：暫估價(jià)屬其他項(xiàng)目費(fèi)。23.在房地產(chǎn)估價(jià)中，運(yùn)用收益法時(shí)應(yīng)遵循的原則包括（）。A.替代原則B.預(yù)期原則C.貢獻(xiàn)原則D.均衡原則E.最高最佳利用原則答案：B、C、D、E解析：替代原則為比較法核心。24.某城市更新項(xiàng)目采用“留改拆”并舉方式，其經(jīng)濟(jì)可行性評(píng)價(jià)需重點(diǎn)測(cè)算（）。A.土地整理成本B.歷史文化保護(hù)成本C.原地回遷安置成本D.產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入運(yùn)營(yíng)收益E.土地出讓金溢價(jià)分成答案：A、B、C、D、E解析：全部納入綜合測(cè)算。25.根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，開發(fā)商在銷售現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)明示的文件包括（）。A.商品房預(yù)售許可證B.住宅質(zhì)量保證書C.住宅使用說(shuō)明書D.前期物業(yè)服務(wù)合同E.建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表答案：A、B、C、D解析：竣工驗(yàn)收備案表應(yīng)在交付時(shí)提供。26.下列關(guān)于裝配式建筑成本的說(shuō)法正確的有（）。A.預(yù)制率越高成本一定越高B.規(guī)模效應(yīng)可降低單方造價(jià)C.設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化可降低成本D.運(yùn)輸距離影響成本E.吊裝設(shè)備租賃費(fèi)占比高答案：B、C、D、E解析：預(yù)制率超過臨界后成本可能下降。27.房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，影響資本金IRR的因素包括（）。A.貸款利率B.貸款比例C.銷售價(jià)格D.所得稅率E.土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)答案：A、B、C、D、E解析：全口徑影響。28.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的有（）。A.權(quán)屬有爭(zhēng)議的B.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的C.被依法查封的D.共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的E.已設(shè)定抵押的答案：A、B、C、D解析：已抵押房地產(chǎn)經(jīng)抵押權(quán)人同意可轉(zhuǎn)讓。29.在房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中，評(píng)估報(bào)告應(yīng)披露的重要假設(shè)包括（）。A.市場(chǎng)穩(wěn)定假設(shè)B.產(chǎn)權(quán)完整假設(shè)C.規(guī)劃不變假設(shè)D.清償變現(xiàn)假設(shè)E.持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)答案：A、B、C、D解析：清償變現(xiàn)假設(shè)為抵押目的特殊假設(shè)。30.下列關(guān)于建設(shè)工程總承包合同的說(shuō)法正確的有（）。A.可采用總價(jià)包干B.可采用成本加酬金C.風(fēng)險(xiǎn)由承包人全部承擔(dān)D.發(fā)包人應(yīng)提供場(chǎng)地E.不可抗力風(fēng)險(xiǎn)由雙方共擔(dān)答案：A、B、D、E解析：風(fēng)險(xiǎn)分配依合同約定，非全部承包人承擔(dān)。三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯(cuò)誤打“×”）31.房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例越高，項(xiàng)目財(cái)務(wù)杠桿越大。（×）解析：資本金比例越高杠桿越低。32.根據(jù)《土地增值稅暫行條例》，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房可按評(píng)估價(jià)格扣除。（√）33.裝配式建筑預(yù)制率是指單體建筑室外地坪以上主體結(jié)構(gòu)中預(yù)制構(gòu)件體積占比。（√）34.在房地產(chǎn)估價(jià)比較法中，交易稅費(fèi)全部由買方承擔(dān)時(shí)，成交價(jià)格應(yīng)進(jìn)行交易情況修正。（√）35.建設(shè)工程施工合同無(wú)效，但工程竣工驗(yàn)收合格，承包人無(wú)權(quán)請(qǐng)求支付工程款。（×）36.房地產(chǎn)REITs要求持有型物業(yè)收入占比不低于80%。（√）37.商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶可由開發(fā)商自主選擇銀行開設(shè)。（×）38.城市更新項(xiàng)目容積率獎(jiǎng)勵(lì)屬于政府激勵(lì)措施。（√）39.房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期一定短于靜態(tài)投資回收期。（×）40.根據(jù)《民法典》，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿自動(dòng)續(xù)期，需補(bǔ)繳土地出讓金。（×）四、計(jì)算題（共30分，要求列出計(jì)算過程，結(jié)果保留兩位小數(shù)）41.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可售面積10萬(wàn)㎡，土地成本8億元，開發(fā)成本（含建安、配套）12億元，期間費(fèi)用2億元，銷售均價(jià)25000元/㎡，預(yù)計(jì)銷售稅費(fèi)為銷售收入5.5%，土地增值稅實(shí)行“二分法”，請(qǐng)計(jì)算：（1）項(xiàng)目不含稅銷售收入；（3分）（2）扣除項(xiàng)目金額；（3分）（3）增值額；（2分）（4）應(yīng)繳土地增值稅；（4分）（5）項(xiàng)目稅前利潤(rùn)；（3分）解答：（1）銷售收入=10萬(wàn)㎡×25000=25億元（2）扣除項(xiàng)目：①土地款8億元②開發(fā)成本12億元③開發(fā)費(fèi)用=（8+12）×10%=2億元（與期間費(fèi)用一致，不重復(fù)）④稅金及附加=25×5.5%=1.375億元⑤加計(jì)扣除=（8+12）×20%=4億元合計(jì)=8+12+2+1.375+4=27.375億元（3）增值額=2527.375=2.375億元＜0，無(wú)增值（4）土地增值稅=0（5）稅前利潤(rùn)=2581221.375=1.625億元42.某房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃投資20億元，其中資本金6億元，銀行貸款14億元，年利率5%，建設(shè)期2年，資金均衡投入，銷售期1年，銷售回款均勻?qū)崿F(xiàn)，銷售總收入30億元，銷售稅費(fèi)為收入5.5%，所得稅率25%，請(qǐng)計(jì)算項(xiàng)目資本金稅后IRR。（15分）解答：1.現(xiàn)金流測(cè)算（億元）時(shí)點(diǎn)設(shè)為0（建設(shè)起點(diǎn)）、1（建設(shè)期末）、2（銷售期末）建設(shè)期投入：每年10億元，資本金3億元，貸款7億元銷售回款：第2年末30億元銷售稅費(fèi)：30×5.5%=1.65億元貸款利息：第1年末余額7億元，利息0.35億元；第2年末余額14億元，利息0.7億元；合計(jì)1.05億元貸款本金償還：第2年末14億元稅前利潤(rùn)：30201.651.05=7.3億元所得稅：7.3×25%=1.825億元稅后利潤(rùn)：5.475億元資本金現(xiàn)金流：CF0=3CF1=3CF2=301.65141.051.825=11.475億元解方程：33/(1+r)+11.475/(1+r)2=0設(shè)r=50%，NPV=32+5.1=0.1≈0插值得IRR≈49.8%五、案例分析題（共20分）43.背景：某市甲公司擁有一宗舊廠房用地，面積3萬(wàn)㎡，用途為工業(yè)，土地使用權(quán)終止日期2044年12月31日，土地取得方式為劃撥?，F(xiàn)甲公司擬與乙房企合作進(jìn)行城市更新，規(guī)劃調(diào)整為商業(yè)辦公，容積率由1.0提高至4.0，需補(bǔ)繳土地出讓金。經(jīng)評(píng)估，土地市場(chǎng)價(jià)值（商業(yè)）為樓面地價(jià)8000元/㎡，工業(yè)土地市場(chǎng)價(jià)值為地面價(jià)1200元/㎡，預(yù)計(jì)拆遷成本3億元，安置補(bǔ)償1億元，archaeological保護(hù)費(fèi)用0.5億元，前期費(fèi)用0.3億元。更新后商業(yè)辦公建筑面積12萬(wàn)㎡，其中2萬(wàn)㎡需無(wú)償移交政府作產(chǎn)業(yè)用房，剩余10萬(wàn)㎡可售，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)20000元/㎡，銷售稅費(fèi)為收入5.5%，開發(fā)成本（含建安、配套）8000元/㎡，管理費(fèi)用為銷售收入3%，銷售費(fèi)用為銷售收入4%，財(cái)務(wù)費(fèi)用0.8億元，土地增值稅按“二分法”，企業(yè)所得稅率25%。問題：（1）計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金；（3分）（2）計(jì)算項(xiàng)