房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分析根據(jù)中鐵物資的戰(zhàn)略思想：為獲得實(shí)業(yè)支撐，盤活土地資源，中鐵物資成立了房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略思路：以實(shí)業(yè)為基礎(chǔ)，適度多元化房地產(chǎn)能提供較高的利潤(rùn)回報(bào)；盤活中鐵物資的土地資產(chǎn)；為中鐵物資提供實(shí)業(yè)支撐中鐵泰博房地產(chǎn)公司成立中鐵泰博的基本情況和業(yè)務(wù)發(fā)展公司成立12002年7月26日，中鐵物資總公司與北京釋勝投資公司共同出資成立北京中鐵泰博房地產(chǎn)公司，注冊(cè)資金3000萬(wàn)元。中鐵物資總公司占公司80%的股某著名企業(yè)占公司20%的股份。取得開發(fā)項(xiàng)目22002年8月15日，中鐵泰博與北京東城區(qū)住宅發(fā)展中心及北京東方康泰房地產(chǎn)開發(fā)公司共同簽訂了關(guān)于東四危改小區(qū)沿街公建北區(qū)（D5區(qū)）項(xiàng)目合作合同。成立項(xiàng)目公司32003年3月中鐵泰博與某著名企業(yè)合作成立“某著名企業(yè)”。獲得規(guī)劃意見(jiàn)書42004年3取得規(guī)劃意見(jiàn)書，北京第五廣場(chǎng)項(xiàng)目總建筑面積為120012平米，建筑高度80米，地上17層，地下4層，定位為5A級(jí)高檔寫字樓。從行業(yè)發(fā)展角度講，根據(jù)建設(shè)部的發(fā)展規(guī)劃，2000-2010年的房地產(chǎn)業(yè)的四大發(fā)展前景四大發(fā)展前景房地產(chǎn)業(yè)將以每年12%的速度增長(zhǎng)實(shí)行社會(huì)、專業(yè)化物業(yè)管理和修繕的房屋占社會(huì)房屋總量的50%商品房住宅竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工面積的比例達(dá)80%城鎮(zhèn)人均住房使用面積2010年達(dá)到18平方米，建設(shè)住宅33.5億平方米，平均每年新建3.35億平方米3124從利潤(rùn)率和資產(chǎn)收益率角度講，在眾多產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)行業(yè)處于優(yōu)勢(shì)地位資料來(lái)源：某著名企業(yè)某省市公司行業(yè)資料分析庫(kù)信息技術(shù)房地產(chǎn)金融新材料食品家具貿(mào)易商業(yè)醫(yī)藥運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)家電0246810121405101520253035凈利潤(rùn)率（%）資產(chǎn)收益率（%）平均凈資產(chǎn)收益率8.8%平均凈利潤(rùn)率17.2%如某省市場(chǎng)吸引力-相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力矩陣模型，做初步的判斷，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是當(dāng)前中鐵物資要培育和支持的業(yè)務(wù)市場(chǎng)吸引力—相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力矩陣高低市場(chǎng)吸引力相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力高低

房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是中鐵物資要培育和支持的業(yè)務(wù)調(diào)研也表明，公司高層當(dāng)前是以項(xiàng)目為重心，尚無(wú)暇他顧未來(lái)的戰(zhàn)略發(fā)展問(wèn)題第五廣場(chǎng)項(xiàng)目中鐵泰博總經(jīng)理副總副總......問(wèn)題表現(xiàn)中鐵泰博正處于土地辦證階段，高層的主要精力在項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，各種關(guān)系的協(xié)調(diào)上高層工作重點(diǎn)未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展中鐵泰博對(duì)中鐵物資的各分、子公司的土地資源做了調(diào)查，對(duì)那些優(yōu)質(zhì)的土地資源只有非常粗略的思路中鐵泰博高層對(duì)總公司土地資源的開發(fā)利用的思路......土地資源開發(fā)如果把各辦事處的土地資源直接作一般業(yè)務(wù)，如：住宅、商鋪寫字樓的開發(fā)，就涉及到申請(qǐng)土地使用、交納土地出讓金等問(wèn)題，必然會(huì)帶來(lái)較高的土地成本；作一般的開發(fā)，要作成本、銷售等各方面的綜合考慮。換一個(gè)角度，結(jié)合各辦事處的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，在原有土地的使用用途上，作適當(dāng)?shù)难由扉_發(fā)，可能是未來(lái)的思路；一個(gè)例子是：一辦事處利用其倉(cāng)庫(kù)、或貯料廠建成物流園區(qū)。中鐵泰博的組織機(jī)構(gòu)上看，公司的高管層較多，中層較少，且有些高管沒(méi)有可以領(lǐng)導(dǎo)的下屬部門董事會(huì)總經(jīng)理常務(wù)副總副總經(jīng)理銷售和財(cái)務(wù)總監(jiān)人事行政部財(cái)務(wù)部總經(jīng)理助理開發(fā)部研發(fā)部造價(jià)部合約部工程部銷售部注：虛線框表示的部門某著名企業(yè)北京第五廣場(chǎng)項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)投資較大，但如果運(yùn)作成功，將有較大的投資回報(bào)銷售收入開發(fā)成本58,000平米占總面積的77%盈虧平衡點(diǎn)金額項(xiàng)目利潤(rùn)項(xiàng)目投資收益率項(xiàng)目總投資額總建筑面積（地上）項(xiàng)目總銷售收入26,125萬(wàn)元29.99%87,000萬(wàn)元75,500平方米113,250萬(wàn)元總占地面積20,800平方米中鐵泰博公司對(duì)第五廣場(chǎng)項(xiàng)目采用合作開發(fā)的方式來(lái)進(jìn)行合作合作方某著名企業(yè)合作經(jīng)營(yíng)范圍北京第五廣場(chǎng)及其配套設(shè)施的開發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)、租售及物業(yè)管理等相關(guān)業(yè)務(wù)合作條件中鐵博泰承擔(dān)該項(xiàng)目的土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)及40%的土地出讓金和40某省市政設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)；香港應(yīng)地承擔(dān)項(xiàng)目60%的土地出讓金和60某省市政設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)合作期限合作期為五十年合作開發(fā)和項(xiàng)目自身的區(qū)位等優(yōu)勢(shì)為項(xiàng)目的成功打下了一定的基礎(chǔ)合作方香港在北京運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)；與項(xiàng)目的潛在客戶有緊密的合作經(jīng)驗(yàn)和歷史；承擔(dān)的項(xiàng)目投資60%的建設(shè)資金，從而為中鐵泰博分擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)為項(xiàng)目提供了一個(gè)資金保障和來(lái)源項(xiàng)目區(qū)位商務(wù)、商業(yè)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目位置距CBD、燕莎、東街有距離較近，處于商業(yè)集中的地區(qū)；交通優(yōu)勢(shì)。離火車站只有一千米左右，距東四十條地鐵站臺(tái)100米，項(xiàng)目北側(cè)100米是平安大街；涉外優(yōu)勢(shì)。距外交部?jī)H100米，有三個(gè)駐外使館都有1000米的范圍內(nèi)，外商比較集中；人文優(yōu)勢(shì)。文化部、文物局都在附近，離三里屯也不遠(yuǎn)。項(xiàng)目成功因素分析中鐵泰博能得到中鐵物資的強(qiáng)有力支持，其中最重要的一項(xiàng)是資金支持；有開拓創(chuàng)新意思的領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)；有較強(qiáng)的各方關(guān)系處理和協(xié)調(diào)能力從目前的情況來(lái)說(shuō)，保證項(xiàng)目成功，仍有以下的劣勢(shì)因素……項(xiàng)目的劣勢(shì)因素分析經(jīng)驗(yàn)、人才缺乏。中鐵泰博公司缺少大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)的精英人才缺乏；市場(chǎng)影響力。中鐵泰博在房地產(chǎn)界尚是一個(gè)綜合實(shí)力不強(qiáng)的公司，難某省市場(chǎng)的影響力；項(xiàng)目前期論證不夠充分。從中鐵泰博提供的資料來(lái)判斷，對(duì)項(xiàng)目的前期論證，有諸多不足之處，某省市場(chǎng)分析，經(jīng)濟(jì)因素分析等，缺乏計(jì)劃性。到目前為止，項(xiàng)目設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、全程營(yíng)銷等環(huán)節(jié)的運(yùn)作方式還沒(méi)有明確，細(xì)致的安排，只有大致的思路；某省市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。北京幾乎匯集了中國(guó)最優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)商，是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)非常某省市場(chǎng)，且甲級(jí)寫字樓處于供大于求的狀況；潛在客戶。中鐵泰博把項(xiàng)目的客戶定位于北京的某省市場(chǎng)，定位的潛在客戶的需求量？購(gòu)買？租售？他們對(duì)寫字樓的品質(zhì)需求等因素是要仔細(xì)考慮的；房地產(chǎn)行業(yè)分析-宏觀政策分析我國(guó)土地利用結(jié)構(gòu)顯示：我國(guó)土地的可利用的潛力有限我國(guó)土地總面積居世界第三位。但人均土地面積0.777公頃(11.65畝)，相當(dāng)于世界平均水平的三分之一；人均耕地面積0.106公頃(1.59畝)，不足世界人均數(shù)的43%。我國(guó)土地資源供應(yīng)有限。適合人類居住生產(chǎn)的土地比較少，人口和環(huán)境壓力比較大，可利用的潛力有限。資料來(lái)源：1996年全國(guó)土地利用現(xiàn)狀調(diào)查為了保護(hù)土地資源，國(guó)家進(jìn)一步完善國(guó)土資源規(guī)劃體系，強(qiáng)化了規(guī)劃的實(shí)施管理，制定了一系列的比較嚴(yán)格、規(guī)范的管理辦法國(guó)務(wù)院第18號(hào)文件農(nóng)村土地承包法

(2002年)外商投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法(2000年)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例(2000年)土地增值稅暫行條例(2000年)外商投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法(2000年)大中型水利水電工程建設(shè)征地補(bǔ)償和移民安置條例(2000年)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例(2000年)土地復(fù)墾規(guī)定(2000年)基本農(nóng)田保護(hù)條例(2000年)土地管理法實(shí)施條例(2000年)中華人民共某省市房地產(chǎn)管理法(2000年)土地管理法(2000年)中國(guó)人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的通知》（2003年）招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定(國(guó)土資源部令第11號(hào))(2002年)土地利用年度計(jì)劃管理辦法（國(guó)土資源部令2號(hào)）(2001年)建設(shè)用地審查報(bào)批管理辦法（國(guó)土資源部令3號(hào)）(2001年)閑置土地處置辦法（國(guó)土資源部令5號(hào)）(2001年)在京中央國(guó)家機(jī)關(guān)用地土地登記辦法（國(guó)土資源部令6號(hào)）(2001年)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法（國(guó)土資源部令7號(hào)）(2001年)國(guó)土資源行政復(fù)議規(guī)定（國(guó)土資源部令8號(hào)）(2001年)國(guó)家的法律、法規(guī)部委的法令、法規(guī)根據(jù)目前國(guó)家的有關(guān)政策和未來(lái)預(yù)期，土地供應(yīng)總量將實(shí)行適度從緊的趨勢(shì)，主要有三個(gè)原因土地總體規(guī)劃宏觀調(diào)控/引導(dǎo)開發(fā)違法現(xiàn)象減少《1997-2010年全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要》于1999年4月2日經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施。需報(bào)國(guó)務(wù)院審批的1某省市、市級(jí)土地利用總體規(guī)劃，某省市級(jí)規(guī)劃和某省市級(jí)規(guī)劃經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施。1999年全國(guó)土地利用計(jì)劃實(shí)施效果良好，有效地控制了建設(shè)占用耕地。各地政府在新的管理框架下，違法批地的現(xiàn)象有所遏制。國(guó)家根據(jù)規(guī)劃的總體要求，可以從源頭控制土地供應(yīng)的數(shù)量和性質(zhì)，有力地引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的方向和力度某省市場(chǎng)波動(dòng)；國(guó)家將在土某省市場(chǎng)化中，嚴(yán)格管理土地供應(yīng)總量和用途及建設(shè)時(shí)間，改變了以前開發(fā)商替政府作規(guī)劃的被動(dòng)局面。18土地政策將對(duì)土地供應(yīng)總量、價(jià)格、房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)以及跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)都帶來(lái)重大變化打破了地區(qū)、行業(yè)壟斷，大大加快了區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的進(jìn)程。對(duì)地主的威脅比較大；介入外地經(jīng)營(yíng)的范圍和速度加快重新洗牌，淘汰一批地主，加大了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度，對(duì)核心能力提出更高的要求；規(guī)模和品牌對(duì)企業(yè)的生存發(fā)展更加重要。國(guó)家將通過(guò)土地規(guī)劃控制供應(yīng)總量；土地結(jié)構(gòu)和性質(zhì)，政府完成一級(jí)開發(fā)，減少生地供應(yīng)；土地利用計(jì)劃公開透明總體價(jià)格比協(xié)議轉(zhuǎn)讓的價(jià)格高，長(zhǎng)期走某省市場(chǎng)合理價(jià)格；各地的價(jià)格水平不一國(guó)家重新制定了劃撥土地目錄，嚴(yán)格界定了獲得劃撥土地適用的范圍和使用要求，經(jīng)營(yíng)性用地必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓適用的范圍基本原則符合目錄的建設(shè)用地項(xiàng)目，由建設(shè)單位提出申請(qǐng)，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，方可以劃撥方式提供土地使用權(quán)。對(duì)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目，可以以劃撥方式提供土地使用權(quán)。對(duì)以營(yíng)利為目的，非國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)以有償方式提供土地使用權(quán)。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，因企業(yè)改制、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者改變土地用途等不再符合本目錄的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行有償使用。黨政機(jī)關(guān)和人民團(tuán)體軍事用地城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利、等基礎(chǔ)設(shè)施用地其他特殊用途如監(jiān)獄等。2002年7月1日起，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。未來(lái)土地價(jià)格的趨勢(shì)是由某省市場(chǎng)兩種因素共同制約和決定的，行政因素更側(cè)重于供給的某省市場(chǎng)的作用集中體現(xiàn)在對(duì)需求的影響上土地資源的總體數(shù)量和質(zhì)量國(guó)家法律的規(guī)范要求各地政府部門執(zhí)法的力度國(guó)家土地資源的總體利用規(guī)劃土地供應(yīng)渠道單位時(shí)間土地供應(yīng)量閑置土地處理壓力地方政府的財(cái)政收入壓力土地儲(chǔ)備的管理措施基準(zhǔn)地價(jià)土地供應(yīng)的影響因素城市化發(fā)展水平居民消費(fèi)能力居民消費(fèi)偏好市場(chǎng)壟斷和行業(yè)壟斷程度國(guó)家的房地產(chǎn)開發(fā)政策現(xiàn)行土地價(jià)格土地獲利大小目前土地儲(chǔ)備情況土地需求的影響因素土地供給因素分析表明，土地資源的有限性和國(guó)家行政調(diào)控對(duì)未來(lái)土地供給有相當(dāng)強(qiáng)的制約作用影響土地供給的因素近期中期長(zhǎng)期土地資源的總體數(shù)量和質(zhì)量較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)國(guó)家法律的規(guī)范要求較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)各地政府部門執(zhí)法的力度較弱較強(qiáng)強(qiáng)國(guó)家土地資源的總體利用規(guī)劃強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)土地供應(yīng)渠道強(qiáng)較弱較弱單位時(shí)間土地供應(yīng)量強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)閑置土地處理壓力較強(qiáng)較弱較弱地方政府的財(cái)政收入壓力較強(qiáng)較強(qiáng)較強(qiáng)土地儲(chǔ)備的管理措施較強(qiáng)較弱較弱基準(zhǔn)地價(jià)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)土地資源的稀缺性和國(guó)家對(duì)土地的規(guī)劃將影響未來(lái)土地供應(yīng)總量市場(chǎng)化進(jìn)程的深入，并沒(méi)有削弱國(guó)家對(duì)土地的監(jiān)管力度未來(lái)國(guó)家對(duì)土地供應(yīng)總量的控制將直接體現(xiàn)在數(shù)量和價(jià)格的指導(dǎo)行政調(diào)控機(jī)制的作用來(lái)自兩方面的影響：一是政府對(duì)有限土地資源利用的規(guī)劃某省市場(chǎng)的理性反應(yīng)，總的來(lái)說(shuō)，在未某省市場(chǎng)中，行政調(diào)控將對(duì)價(jià)格和數(shù)量起指導(dǎo)作用城市規(guī)劃和土地建設(shè)規(guī)劃限制了土地利用的“效率”，也就是說(shuō)，行政調(diào)控機(jī)制對(duì)土地的規(guī)劃是以社會(huì)效益最大化為大前提的；土地資源的稀缺性和“國(guó)有”的獨(dú)特屬性，決定了行政調(diào)控在未某省市場(chǎng)中發(fā)揮指導(dǎo)作用；房地某省市場(chǎng)的價(jià)格指數(shù)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將成為政府調(diào)控的借鑒指標(biāo)，表現(xiàn)為短期內(nèi)某省市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)；從未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，行政調(diào)控的作用無(wú)論從中央還是到地方，某省市場(chǎng)的影響都只會(huì)加強(qiáng)，不會(huì)削弱。1234某著名企業(yè)認(rèn)為，國(guó)家土地政策的變化將對(duì)整個(gè)某省市場(chǎng)帶來(lái)較多變數(shù)，對(duì)大部分房地產(chǎn)公司的影響體現(xiàn)在四大方面2促使開發(fā)商增加核心能力3土地價(jià)格上升4行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激化土地獲取難度增加1由于國(guó)家土地供應(yīng)總量將受到嚴(yán)格的限制，未來(lái)房地產(chǎn)公司獲取大面積優(yōu)質(zhì)土地的難度將增加；土地出讓方式的轉(zhuǎn)變將促使一些房地產(chǎn)公司從資源優(yōu)勢(shì)型企業(yè)向能力優(yōu)勢(shì)型企業(yè)轉(zhuǎn)變，能力優(yōu)勢(shì)的某省市場(chǎng)化進(jìn)程速度相關(guān)；土地價(jià)格比協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)格總體水平上升，長(zhǎng)期價(jià)格趨向合理區(qū)間，但總體價(jià)格水平將高于現(xiàn)在水平，這對(duì)房地產(chǎn)公司未來(lái)的利潤(rùn)產(chǎn)生較大的影響；房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨向激化，實(shí)力決定開發(fā)機(jī)會(huì)，資本運(yùn)作、技術(shù)創(chuàng)新、專業(yè)人才、投資策劃等方面都對(duì)房地產(chǎn)公司提出了更高的要求。24某省市場(chǎng)供應(yīng)者土地多頭供應(yīng)的局面將得到更本性好轉(zhuǎn)國(guó)家成為土地的唯一供應(yīng)商。土地統(tǒng)一供應(yīng)將成為一種趨勢(shì)。需求者國(guó)民待遇。對(duì)內(nèi)和對(duì)外的開放，外資和民營(yíng)的需求將大幅上升尤其是開發(fā)服務(wù)領(lǐng)域，政府審批公開、公正、公平市場(chǎng)化配置土地資源，維護(hù)國(guó)家土地政策的穩(wěn)定性減少行政審批和政府劃撥中介服務(wù)國(guó)外評(píng)估機(jī)構(gòu)的進(jìn)入帶來(lái)了先進(jìn)的管理理念、成熟的評(píng)估技術(shù)、服務(wù)手段和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)市場(chǎng)化價(jià)格將合理回歸目標(biāo)：形成平等、公開、競(jìng)爭(zhēng)有序、統(tǒng)一規(guī)范某省市場(chǎng)秩序加入WTO，對(duì)中某省市場(chǎng)的影響主要是規(guī)范政府的審批行為和公開、透明，規(guī)范經(jīng)營(yíng)性土地的供應(yīng)方式發(fā)生了大的變化市場(chǎng)機(jī)制配置土地資源，對(duì)土地供需進(jìn)行合理調(diào)控，引導(dǎo)某省市場(chǎng)有序發(fā)展，充分實(shí)現(xiàn)土地的價(jià)值；保證了土地交開、公平與公正，提高交的規(guī)范化程度，可以從源頭上有效地遏制腐?。皇袌?chǎng)的某省市場(chǎng)作用的發(fā)揮，有利于促進(jìn)政府進(jìn)一步轉(zhuǎn)變職能，改革行政方式，提高管理和服務(wù)水平。土地供應(yīng)土地供應(yīng)土地供應(yīng)土地儲(chǔ)備中心招標(biāo)掛牌拍賣開發(fā)商回收閑置土地1999年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積以年平均40%的速度增長(zhǎng)，但同期開發(fā)的土地面積增長(zhǎng)只有6.4%，一方面顯示近幾年新的“圈地”運(yùn)動(dòng)發(fā)展迅猛，另一方面顯示企業(yè)更多地注重土地儲(chǔ)備對(duì)未來(lái)發(fā)展的價(jià)值盡管國(guó)家對(duì)閑置土地的監(jiān)管進(jìn)一步加強(qiáng)，但數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的“土地儲(chǔ)備”總量仍在增加房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來(lái)土地價(jià)格上漲的預(yù)期是加強(qiáng)“土地儲(chǔ)備”的主要?jiǎng)右蚣瘓F(tuán)開發(fā)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式被多數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)采納，對(duì)重點(diǎn)地區(qū)土地的戰(zhàn)略攫取成為主要競(jìng)爭(zhēng)手段大面積的“土地儲(chǔ)備”將面臨政策和資金兩方面的風(fēng)險(xiǎn)，但卻有助于實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)抓住時(shí)機(jī)，完成連貫動(dòng)作的快速發(fā)展全國(guó)2002年土地交指數(shù)有比較大的提高，根據(jù)國(guó)家計(jì)委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查，主要原因是因?yàn)橥恋鼗鶞?zhǔn)價(jià)格的提高和公開出讓方式注：土地交指數(shù)以前一年為100計(jì)算從全國(guó)范圍看，由于政策性因素（土地基準(zhǔn)價(jià)、公開出讓方式）的影響，全國(guó)土地交從2001年起有較大幅度提高某省市的市場(chǎng)交指數(shù)增幅驚人某省市2001年至2002年增幅為26.6%，在土某省市場(chǎng)化的初期，公開出讓價(jià)格與協(xié)議出讓價(jià)格相比，增幅較大公某省市場(chǎng)有利于有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供更多的機(jī)會(huì)促進(jìn)規(guī)?；瘜I(yè)化縮短開發(fā)時(shí)間控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)和地區(qū)壟斷被打破，開發(fā)商可以在全國(guó)1400多個(gè)地區(qū)選擇合適開發(fā)地區(qū)和項(xiàng)目，選擇面大大寬于以前自己憑關(guān)系找地的開發(fā)模式目前政府主要供應(yīng)屬地，大大減少了開發(fā)商自行進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的時(shí)間和風(fēng)險(xiǎn)由于土地成本透明，開發(fā)商可以選擇自己的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目開發(fā)，便于控制風(fēng)險(xiǎn)只有規(guī)模化、專業(yè)化才能有更多的開發(fā)能力和獲得更多的開發(fā)資金獲取新的開發(fā)項(xiàng)目，有利于形成全國(guó)性的大開發(fā)公司土某省市場(chǎng)供應(yīng)將對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)商重新洗牌，改變目前的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)外商、外地、外行的競(jìng)爭(zhēng)成本降低，房地產(chǎn)的門檻降低，更多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)入房地某省市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，價(jià)格戰(zhàn)將不可避免，房?jī)r(jià)將某省市場(chǎng)化。新開發(fā)商增多競(jìng)爭(zhēng)方式改變土地價(jià)格因素排除在價(jià)值鏈外，對(duì)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力提出更高的要求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?；?，專業(yè)化，以降低成本，控制風(fēng)險(xiǎn)。重新洗牌沒(méi)有實(shí)力的地方開發(fā)某省市場(chǎng)淘汰，房地產(chǎn)行業(yè)的兼并重組將維持一段時(shí)間。2001某省市土地使用權(quán)出讓建筑面積在20萬(wàn)以上的大地塊均落入某著名企業(yè)、泰華地產(chǎn)、振業(yè)集團(tuán)、百仕達(dá)地產(chǎn)等品牌公司囊中。某省市場(chǎng)日趨成熟，其作用主要表現(xiàn)在行業(yè)整體利潤(rùn)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理，土地價(jià)格因供需關(guān)系的緩和，將處于合理區(qū)間房地產(chǎn)企業(yè)是以利潤(rùn)最大化為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和基本原則，預(yù)期利潤(rùn)的高低和獲取利潤(rùn)能力的強(qiáng)弱是企業(yè)判斷土地價(jià)格高低的標(biāo)準(zhǔn)；1過(guò)高的土地交可以使房地產(chǎn)企業(yè)得到某省市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但增加了開發(fā)成本，使得最終商某省市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；2對(duì)某省市場(chǎng)而言，土地交將由企業(yè)的利潤(rùn)預(yù)期和成本控制能力等要素決定，最終的趨勢(shì)是趨向于實(shí)力雄厚，獲利能力強(qiáng)，成本控制好，規(guī)模大的開發(fā)企業(yè)的最終定價(jià)；3從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的角度看某省市場(chǎng)化進(jìn)程會(huì)引發(fā)新一輪房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，土地交的表現(xiàn)為快速增長(zhǎng)到平穩(wěn)增長(zhǎng)，開發(fā)企業(yè)數(shù)目減少，整體利潤(rùn)降低，但存留開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)普遍較好；4從中長(zhǎng)期來(lái)看，土地某省市場(chǎng)化趨勢(shì)是回歸到合理的區(qū)間，也就是說(shuō)，整個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)相對(duì)穩(wěn)定，價(jià)格波動(dòng)幅度逐漸減小。5某著名企業(yè)認(rèn)為，未來(lái)某省市場(chǎng)突出的幾個(gè)變化將表現(xiàn)在土地價(jià)格短期內(nèi)的增長(zhǎng)、利潤(rùn)率的下降和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少短時(shí)期內(nèi)土地價(jià)格的增長(zhǎng)伴隨土地出讓政策的改變不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過(guò)快的局面，中長(zhǎng)期內(nèi)，土地價(jià)格將會(huì)對(duì)短期的增速進(jìn)行修正，但土地資源的短缺決定，價(jià)格不會(huì)低于現(xiàn)有水平；開發(fā)成本的增加、供需結(jié)構(gòu)性某省市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和成本構(gòu)成的逐漸透明可能導(dǎo)致利潤(rùn)的整體某省市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)法則決定某省市場(chǎng)中將走向成熟，行業(yè)整體利潤(rùn)將逐漸趨于穩(wěn)定合理；土地價(jià)格和出某省市場(chǎng)化導(dǎo)致房地產(chǎn)某省市場(chǎng)進(jìn)入門檻提高，一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高。土地價(jià)格、開發(fā)成本、利潤(rùn)及企業(yè)數(shù)量發(fā)展趨勢(shì)示意圖央行121號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)意味著：房地產(chǎn)商開發(fā)方向的轉(zhuǎn)變、行業(yè)內(nèi)的并購(gòu)、重組加速以及部分樓盤的爛尾現(xiàn)象增多2003年6月5日，中國(guó)人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的通知》(“121號(hào)文件”)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款都做出了嚴(yán)格規(guī)定開發(fā)方向轉(zhuǎn)變121文件出臺(tái)后，地產(chǎn)開發(fā)商開始把目光朝下看，正在考慮調(diào)整開發(fā)方向，向經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)移，目前已經(jīng)在尋找合適的地皮。對(duì)于銀行貸款依賴比較重的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，121文件的出臺(tái)影響是深遠(yuǎn)的，調(diào)整開發(fā)方向僅僅是第一步，企業(yè)發(fā)展的策略都需要重新思考和調(diào)整爛尾樓盤增多部分房地產(chǎn)公司將不得不面臨爛尾的情形———沒(méi)有后續(xù)資金，即使樓房蓋了一半，也很難繼續(xù)。有的開發(fā)商預(yù)言：如今至少70％的房地產(chǎn)開發(fā)公司面臨資金的問(wèn)題，今年年底明年年初，首輪資金競(jìng)爭(zhēng)下失敗者就會(huì)敗走江湖，近2成樓盤將變成爛尾樓行業(yè)并購(gòu)重組加速不少經(jīng)營(yíng)狀況不好的房地產(chǎn)公司希望能被收購(gòu)，121文件帶給行業(yè)的是一個(gè)大好的“大魚吃小魚”的局面，在這個(gè)局面中，部分小魚迫切地希望被吃掉，大魚卻在挑三揀四，尋找著可口的小魚。并購(gòu)、重組，將是今年下半年和明年房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一大熱點(diǎn)國(guó)務(wù)院18號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展指明了方向肯定了房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)所發(fā)揮地作用房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有效途徑。搞活住某省市場(chǎng)繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公房出售、完善住房補(bǔ)貼制度、搞活住某省市場(chǎng)、規(guī)某省市場(chǎng)服務(wù)加強(qiáng)普通、經(jīng)濟(jì)房建設(shè)、控制高檔房加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理、增加普通商品住房供應(yīng)、建立和完善廉租住房制度、控制高檔商品房建設(shè)發(fā)展住房信貸，完善貸款擔(dān)保機(jī)制加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度、完善個(gè)人住房貸款擔(dān)保機(jī)制、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管加強(qiáng)土地供應(yīng)的宏觀調(diào)控加強(qiáng)某省市場(chǎng)的宏觀調(diào)控、制定住房建設(shè)規(guī)劃和住宅產(chǎn)業(yè)政策、充分發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃的調(diào)控作用、某省市場(chǎng)監(jiān)管某省市場(chǎng)秩序某省市場(chǎng)監(jiān)管制度、建立健全某省市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系、整頓和規(guī)范某省市場(chǎng)秩序房地產(chǎn)行業(yè)分析-行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析根據(jù)某著名企業(yè)的“中國(guó)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展四階段”模型，房地產(chǎn)業(yè)處于“有限競(jìng)爭(zhēng)階段”管制壟斷競(jìng)爭(zhēng)階段有限競(jìng)爭(zhēng)階段充分競(jìng)爭(zhēng)階段某省市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壟斷階段企業(yè)經(jīng)營(yíng)側(cè)重點(diǎn)-品牌推廣-擴(kuò)大有效需求-專業(yè)-規(guī)模-綜合-資本運(yùn)營(yíng)-產(chǎn)業(yè)資源-新技術(shù)代表行業(yè)證券，保險(xiǎn)金融，汽車，某著名企業(yè)，電力，石化，媒體房地產(chǎn)化工品消費(fèi)電子品日用化妝品家電無(wú)入世對(duì)行業(yè)影響最大不大最小大在歷經(jīng)起步（1979-1991）、過(guò)熱（1991-1993）和調(diào)整階段（1993-1998）后，1999年房地產(chǎn)業(yè)步入復(fù)蘇階段、到2003上半年仍保持平穩(wěn)增長(zhǎng)資料來(lái)源：《2002年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》1987-2001年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率統(tǒng)計(jì)分析從各階段的波動(dòng)幅度可以看出，某省市場(chǎng)的成熟度日益某省市場(chǎng)逐漸趨于理性發(fā)展；1999年以來(lái)雖然進(jìn)入復(fù)蘇期，但發(fā)展進(jìn)入2001年后有所調(diào)整。這實(shí)際上有利于整個(gè)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；房地產(chǎn)投資的增幅近年一直高于固定資產(chǎn)投資增幅因?yàn)槭車?guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響大，房地產(chǎn)業(yè)同國(guó)民經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)具有很強(qiáng)的相似性，國(guó)際置地應(yīng)根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，相應(yīng)地房地產(chǎn)投資策略作出調(diào)整資料來(lái)源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》1991-2001年GDP、固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率比較分析房地產(chǎn)收入增長(zhǎng)與固定資產(chǎn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)基本一致；房地產(chǎn)增長(zhǎng)波幅大于GDP和固定資產(chǎn)增長(zhǎng)；房地產(chǎn)發(fā)展領(lǐng)先于宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而衰退遲于宏觀經(jīng)濟(jì)，體現(xiàn)了先導(dǎo)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)。根據(jù)某著名企業(yè)“產(chǎn)業(yè)生命型”，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于成長(zhǎng)期增長(zhǎng)率銷售額每個(gè)客戶的成本產(chǎn)品線平均利潤(rùn)率競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手典型定價(jià)方式進(jìn)入障礙典型廣告方式引入期緩慢增長(zhǎng)低高很短負(fù)很少成本加成技術(shù)認(rèn)知和教育衰退期衰退衰退低縮減減少減價(jià)減少衰減產(chǎn)量過(guò)盛成長(zhǎng)期加速增長(zhǎng)一般增長(zhǎng)增加增加價(jià)格滲透競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手某省市場(chǎng)認(rèn)知上升成熟期頂峰可以很高競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更多但穩(wěn)定多樣化低水平競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格水平房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，因此房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率很高，據(jù)統(tǒng)計(jì)目前我國(guó)GDP增長(zhǎng)速度中，有1%~1.5%是由房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的資料來(lái)源：《2002年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》五種主要工業(yè)品在房地產(chǎn)業(yè)中應(yīng)用比例統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能促進(jìn)這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其比例達(dá)到1:1.7，即每100元的房地產(chǎn)銷售能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)170元的銷售；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也促使一些新行業(yè)的產(chǎn)生，如物業(yè)管理、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)中介等。房地產(chǎn)有很強(qiáng)的地域性，當(dāng)一地區(qū)的某省市場(chǎng)供求失衡或不同地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格存在差異時(shí)，不可能通過(guò)地區(qū)之間的流動(dòng)減少不平衡或差異資料來(lái)源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》，中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)某省市場(chǎng)的供求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，若某一地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，相應(yīng)的當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨揭哺?，從而?dāng)?shù)氐哪呈∈袌?chǎng)的需求就大，房地產(chǎn)價(jià)格就較高，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)就會(huì)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭。房地產(chǎn)業(yè)特性：、關(guān)聯(lián)性、地域性、政策性我國(guó)的房地產(chǎn)三方面的特殊性：第一是房地產(chǎn)頻率，大約是7到8年為一個(gè)；第二個(gè)就是我國(guó)房地產(chǎn)的，衰退期和低谷期比較短，而增長(zhǎng)期和繁榮期時(shí)間比較長(zhǎng)，這某省市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛這樣的特點(diǎn)，它明顯不同于房地產(chǎn)總量過(guò)剩的國(guó)家和地區(qū)；第三，從銷售增長(zhǎng)和投資增長(zhǎng)的關(guān)系來(lái)分析，銷售增長(zhǎng)直接影響到投資的增長(zhǎng)。因此房地產(chǎn)公司應(yīng)更為理性的把握項(xiàng)目投資、開發(fā)和銷售的時(shí)機(jī)，避免盲目發(fā)展。關(guān)聯(lián)性房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的業(yè)如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都有著密切的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。隨著國(guó)際一體化的發(fā)展，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與全球經(jīng)濟(jì)的相關(guān)度越來(lái)越高。而新的國(guó)際貿(mào)主義的抬頭，如美國(guó)對(duì)我國(guó)鋼鐵業(yè)實(shí)施反傾銷制裁，使房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展不穩(wěn)定性增加，同時(shí)加入WTO后，這些行業(yè)面臨跨國(guó)公司的強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)壓力。因此，房地產(chǎn)公司需要密切關(guān)注相關(guān)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的影響。地域性房地產(chǎn)地域性很強(qiáng)，各地某省市場(chǎng)發(fā)育程度、政策措施、居民收入和消費(fèi)偏好等千差萬(wàn)別。房地產(chǎn)行業(yè)的地域性特征使得房地產(chǎn)公司在進(jìn)行地域擴(kuò)，必須針對(duì)各地具體情況進(jìn)行逐一分析，謹(jǐn)慎投資。

政策敏感性房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有一定的先導(dǎo)性，受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響非常大。雖然我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展勢(shì)頭良好，預(yù)計(jì)今后幾年仍會(huì)保持7%的增長(zhǎng)速度，但國(guó)際形勢(shì)的不穩(wěn)定也有可能給我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)較為嚴(yán)重的影響。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)中的大量短期行為，對(duì)生態(tài)環(huán)境造成極大的破壞，大量商品房空置，以及開發(fā)失控，無(wú)序發(fā)展，導(dǎo)致土地資源的大量浪費(fèi)和國(guó)有資產(chǎn)的大量流失等情況都有可能導(dǎo)致國(guó)家相關(guān)政策的變化。根據(jù)建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，近幾年房地產(chǎn)業(yè)的毛利率在40%左右。但是，房地產(chǎn)業(yè)的利稅率卻不斷下降，主要原因是行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，以及商品房供給出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，商品房空置率大資料來(lái)源：建設(shè)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》國(guó)家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)人士認(rèn)為，我國(guó)目前比較合適的商品住宅空置率應(yīng)在5%-14%之間。自1995年起，全國(guó)商品住宅空置面積每年以1000多萬(wàn)平方米的速度在遞增。1999年末，全國(guó)商品房空置面積累計(jì)為9124萬(wàn)平方米，商品住宅空置率達(dá)到19％,處于空置危險(xiǎn)期之間。近年來(lái)，商品房空置面積繼續(xù)增大。1997-2001全國(guó)商品房竣工、開工、銷售面積統(tǒng)計(jì)7.85.97.27.08.85.96.97.08.910.35.05.98.18.18.78.911.97.27.47.79.010.16.17.28.18.512.512.47.47.58.27.19.69.710.613.7資料來(lái)源：《新財(cái)富》空置率高的一個(gè)主要原因在于商品住宅價(jià)格高，超過(guò)了中國(guó)普通居民的承受能力。根據(jù)世界銀行資料，當(dāng)一個(gè)國(guó)家的住房售價(jià)與家庭年收入的比例在3到6之間，居民才能負(fù)擔(dān)得起。而我國(guó)的比例在絕大多數(shù)地區(qū)偏高某省市場(chǎng)日趨成熟，其作用主要表現(xiàn)在行業(yè)整體利潤(rùn)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理，土地價(jià)格因供需關(guān)系的緩和，將處于合理區(qū)間對(duì)某省市場(chǎng)而言，土地交將由企業(yè)的利潤(rùn)預(yù)期和成本控制能力等要素決定，最終的趨勢(shì)是趨向于實(shí)力雄厚，獲利能力強(qiáng)，成本控制好，規(guī)模大的開發(fā)企業(yè)的最終定價(jià)3從中長(zhǎng)期來(lái)看，土地某省市場(chǎng)化趨勢(shì)是回歸到合理的區(qū)間，也就是說(shuō)，整個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)相對(duì)穩(wěn)定，價(jià)格波動(dòng)幅度逐漸減小。5房地產(chǎn)企業(yè)是以利潤(rùn)最大化為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和基本原則，預(yù)期利潤(rùn)的高低和獲取利潤(rùn)能力的強(qiáng)弱是企業(yè)判斷土地價(jià)格高低的標(biāo)準(zhǔn)；1從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的角度看某省市場(chǎng)化進(jìn)程的加快會(huì)引發(fā)新一輪房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，在這一階段中，土地交的表現(xiàn)為快速增長(zhǎng)到平穩(wěn)增長(zhǎng)，開發(fā)企業(yè)數(shù)目減少，整體利潤(rùn)降低，但存留開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)普遍較好；4過(guò)高的土地交可以使房地產(chǎn)企業(yè)得到某省市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但增加了開發(fā)成本，使得最終商某省市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；2某省市的房地產(chǎn)公司的收入、利潤(rùn)和凈資產(chǎn)收益率比較資料來(lái)源：某省市公司資訊網(wǎng)2003年某省市房地產(chǎn)公司收入、利潤(rùn)和凈資產(chǎn)收益率比較我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，但普遍規(guī)模較小，競(jìng)爭(zhēng)能力較弱資料來(lái)源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)我國(guó)房地產(chǎn)數(shù)量多，截止2001年底，共有房地產(chǎn)企業(yè)近30000家。但平均規(guī)模小，平均資產(chǎn)在4000萬(wàn)左右，資質(zhì)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化;企業(yè)的區(qū)域分布具有較高的集中性。全國(guó)一半以上的房地產(chǎn)開發(fā)商分布在廣東、上海、北京、江蘇、浙江等東部地區(qū)的1某省市市中，西部地區(qū)不僅開發(fā)商數(shù)量相對(duì)較少，而且企業(yè)規(guī)模也普遍不大。近年來(lái)，更有眾某省市公司和民間資本被房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的高利潤(rùn)率所吸引進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域；房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)集中度低，主要技術(shù)已經(jīng)成熟化，行業(yè)進(jìn)入壁壘低。這造成房地產(chǎn)開發(fā)商和投資商多而小，整體層次較低。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍較高，近年來(lái)一直在76%左右。房地產(chǎn)需要大量投資，而房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金不到30%，主要依靠負(fù)債經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大，同時(shí)也受國(guó)家貨幣政策影響很大資料來(lái)源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商可以分為兩種類型：一類是具有資源優(yōu)勢(shì)型的開發(fā)商、另一類是管理運(yùn)作型的開發(fā)商，兩類公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力不同，未來(lái)的發(fā)展前景也不同運(yùn)作型開發(fā)商特點(diǎn)政府關(guān)系一般優(yōu)質(zhì)土地少重要通過(guò)熟地開發(fā)贏利公司地資金實(shí)力強(qiáng)公司地人員素質(zhì)高公司定位明確核心競(jìng)爭(zhēng)力表現(xiàn)為很強(qiáng)地運(yùn)作能力資源型開發(fā)商特點(diǎn)政府關(guān)系密切獲得優(yōu)質(zhì)土地的成本低土地儲(chǔ)備量大以區(qū)域開發(fā)為主通過(guò)生地開發(fā)的贏利能力強(qiáng)隨著國(guó)家對(duì)土地管理的日趨嚴(yán)格，土地價(jià)格將更加透明化，開發(fā)商獲得土地的成本差異不斷縮小，未來(lái)運(yùn)作型的開發(fā)商將表現(xiàn)出某省市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵成功要素總結(jié)整合才能發(fā)展向集約化大型企業(yè)發(fā)展---房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)實(shí)施資產(chǎn)重組、內(nèi)外兼并，在短時(shí)期內(nèi)快速組建成龐大的企業(yè)集團(tuán)，形成開發(fā)優(yōu)勢(shì)；規(guī)模化產(chǎn)品開發(fā)趨勢(shì)---考慮到開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)利潤(rùn)已接近社會(huì)平均值，只有開發(fā)規(guī)模化產(chǎn)品，薄利多銷，才符合開發(fā)企業(yè)的根本利益。打造企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力核心競(jìng)爭(zhēng)力概括為六個(gè)要素：土地資源市場(chǎng)把握產(chǎn)品設(shè)計(jì)營(yíng)銷管理品質(zhì)控制資本規(guī)模創(chuàng)新——永遠(yuǎn)不變的就是變化定制個(gè)性化的產(chǎn)品---對(duì)功能性和文化性的把握和創(chuàng)新管理體系創(chuàng)新---第一步達(dá)到科學(xué)管某省市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)接軌；第二步實(shí)施知識(shí)管理，與知識(shí)經(jīng)濟(jì)銜接戰(zhàn)略聯(lián)盟---“為競(jìng)爭(zhēng)而合作，靠合作來(lái)競(jìng)爭(zhēng)”的新聯(lián)盟含義正在被房地產(chǎn)發(fā)展商所接納。一體化/多元化經(jīng)營(yíng)為了節(jié)約交，或者是實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)，眾多的大企業(yè)實(shí)行前向一體化，或（和）后向一體化戰(zhàn)略；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用從建材制造、建材供應(yīng)到房地產(chǎn)開發(fā)、建筑安裝、室內(nèi)裝飾裝潢（包括裝飾材料的制造）、然后到物業(yè)管理等等一體化的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，或者是進(jìn)入其他相關(guān)性不大的行業(yè)，實(shí)行多元化經(jīng)營(yíng)。行業(yè)成功要素分析經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)需要具備的核心競(jìng)爭(zhēng)力房地產(chǎn)行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力房地產(chǎn)公司某省市場(chǎng)定位和房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體策劃能力低成本獲得土地的能力、對(duì)項(xiàng)目土地增值潛力的分析和判斷能力對(duì)建筑設(shè)計(jì)和施工的監(jiān)督管理能力市場(chǎng)營(yíng)銷的策劃和管理能力根據(jù)建設(shè)部的發(fā)展規(guī)劃，2000-2010年的房地產(chǎn)業(yè)的四大發(fā)展前景四大發(fā)展前景房地產(chǎn)業(yè)將以每年12%的速度增長(zhǎng)實(shí)行社會(huì)、專業(yè)化物業(yè)管理和修繕的房屋占社會(huì)房屋總量的50%商品房住宅竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工面積的比例達(dá)80%城鎮(zhèn)人均住房使用面積2010年達(dá)到18平方米，建設(shè)住宅33.5億平方米，平均每年新建3.35億平方米3124對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)近幾年的銷售收入統(tǒng)計(jì)及未來(lái)5年的發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)顯示：房地某省市場(chǎng)銷量將繼續(xù)保持增長(zhǎng)的勢(shì)頭1991-2002年房地產(chǎn)行業(yè)銷售收入狀況資料來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒、證券時(shí)報(bào)2003年2004年2005年2006年2007年7200億8100億93001050012000房地產(chǎn)銷售收入預(yù)測(cè)：2003年2004年2005年2006年2007年6857億7714億8857億10000億11428億考慮政策因素對(duì)預(yù)測(cè)修正：按照回歸分析得出房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)5年銷售收入的增長(zhǎng)狀況同時(shí)要考慮到121號(hào)文件和18號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響所做的修正每年增幅比例減少5％

房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)率為17.2％，但同時(shí)該行業(yè)的利潤(rùn)波動(dòng)非常大，體現(xiàn)了該行業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大資料來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒房地產(chǎn)消費(fèi)中，個(gè)人消某省市場(chǎng)需求主體，近年來(lái)個(gè)人消費(fèi)占住宅消費(fèi)的90%左右。根調(diào)查，目前購(gòu)房者目的主要是為了改善住房條件，盡管房產(chǎn)存在泡沫，但實(shí)際需求仍穩(wěn)步增長(zhǎng)資料來(lái)源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》房地產(chǎn)業(yè)供給分析表明：商品住宅是房地產(chǎn)投資的主要組成部分，近年來(lái)穩(wěn)步占據(jù)總投資額的近70%資料來(lái)源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》近年來(lái)商品房銷售成穩(wěn)步迅速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。1992-2001年商品房銷售額年平均增長(zhǎng)率（年均增長(zhǎng)）為32％，顯示出強(qiáng)有力的發(fā)展勢(shì)頭資料來(lái)源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》作為占總商品房總銷售額的80%以上的商品住宅的銷售額近年來(lái)也保持著20%-30%的增長(zhǎng)率，全國(guó)商品住宅的價(jià)格也保持著穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)資料來(lái)源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》房地產(chǎn)行業(yè)分析-某省市場(chǎng)分析某省市場(chǎng)除了受到一般房地產(chǎn)發(fā)展因素的影響之外，還主要受到來(lái)自于第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和對(duì)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)發(fā)展的影響某省市為例，某省市外資的累計(jì)直接投資額與外資企業(yè)寫字樓的累計(jì)吸納量有著顯著的聯(lián)系。某省市寫字樓需求的大客戶主要是由來(lái)自某省市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)、企業(yè)和公司組成，其中第三產(chǎn)業(yè)客戶所占比重至少達(dá)到50%以上。北京寫字樓需求大客戶分布狀況圖某省市寫字樓需求與外商投資關(guān)系圖某著名企業(yè)根據(jù)不同行業(yè)對(duì)寫字樓的需求特征和增長(zhǎng)性，將北京甲級(jí)某省市場(chǎng)近期主要客戶群體分為六個(gè)部分…金融證券保險(xiǎn)企業(yè)通訊某著名企業(yè)企業(yè)外商駐京辦事處外資企業(yè)外貿(mào)進(jìn)出口企業(yè)寫字樓需求政府機(jī)關(guān)某省市場(chǎng)需求應(yīng)分清租賃率和凈吸納率的區(qū)別，從而得以正確判斷某省市場(chǎng)的潛力和穩(wěn)定性波動(dòng)型成長(zhǎng)型疲軟型低高凈吸納率低高租賃率凈吸納率指特定時(shí)期內(nèi)寫字樓使用量的變化某省市場(chǎng)是強(qiáng)勁還是疲軟租賃率指特定時(shí)期內(nèi)寫字樓承諾租賃和簽訂租約的空間數(shù)量波某省市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)量，租金下降疲某省市場(chǎng)階段性飽和，需求量穩(wěn)定，租金穩(wěn)定成某省市場(chǎng)處于高速穩(wěn)定發(fā)展的階段，租金上升n/a北京某省市場(chǎng)的租賃率在相關(guān)行業(yè)增長(zhǎng)的刺激作用下會(huì)有一定的增長(zhǎng)，某省市場(chǎng)供應(yīng)量過(guò)大，凈吸納率在短期內(nèi)不會(huì)升高，某省市場(chǎng)的需求將會(huì)出現(xiàn)的是租金持續(xù)走低的某省市場(chǎng)特征從需求結(jié)構(gòu)上分析，某省市場(chǎng)最重要的兩個(gè)特征是區(qū)域位置和檔次，不同地區(qū)對(duì)兩者的需求有不一樣的特征位置檔次差一般好頂級(jí)甲級(jí)乙級(jí)北京上海北京北京上海上海中鐵泰博的第五廣場(chǎng)項(xiàng)目定位于頂級(jí)寫字樓且具有較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目的成功已經(jīng)打下了一個(gè)良好的基礎(chǔ)。寫字樓供給總量某省市場(chǎng)細(xì)分分析的不同方面寫字樓產(chǎn)品關(guān)鍵成功因素分析建筑外部特征外觀境高度層別停車設(shè)施……公共空間服務(wù)設(shè)施樓層布局電梯設(shè)施裝修條件……租約與租戶租約年限租金租戶類型轉(zhuǎn)租率……某省市場(chǎng)供給總量寫字樓存量空置率潛在供應(yīng)某省市場(chǎng)供給總量北京未來(lái)幾年內(nèi)中長(zhǎng)期寫字樓的供給量將超過(guò)去1000萬(wàn)平米，2005年前后，CBD地區(qū)、中關(guān)村、金融街、亞運(yùn)村累計(jì)至少有超過(guò)500萬(wàn)平方米的寫字樓供應(yīng)量數(shù)據(jù)來(lái)源：新京報(bào)北京某省市場(chǎng)是甲級(jí)寫字樓一統(tǒng)天下，頂級(jí)、甲級(jí)、乙級(jí)寫字樓形成

1：7：2的分布式北京某省市場(chǎng)的最大特征頂級(jí)、甲級(jí)、乙級(jí)寫字樓形成1：7：2的分布式北京某省市場(chǎng)的最大特征；地域特征明顯，某省市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更像是各區(qū)實(shí)力的展現(xiàn)和較量；CBD的概念制造出一個(gè)寫字樓的巨人；中鐵泰博整體的實(shí)力某省市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力有待加強(qiáng)。資料來(lái)源：某著名企業(yè)分析各級(jí)寫字樓數(shù)量統(tǒng)計(jì)24%68%8%100%00.511.5乙級(jí)甲級(jí)頂級(jí)總計(jì)北京的寫字某省市場(chǎng)呈現(xiàn)三大特征......2國(guó)內(nèi)外客戶的選擇不同3面積的需求差異大交于四個(gè)區(qū)域1

無(wú)論從交還是從交來(lái)看，ＣＢＤ、中關(guān)村、燕莎和都是北京寫字某省市場(chǎng)最為集中的區(qū)域，這四個(gè)區(qū)域的交省市場(chǎng)總份額的６０％以上；中關(guān)村對(duì)國(guó)內(nèi)客戶，尤其科技企業(yè)的吸引力更大，國(guó)外客戶則更偏重于選擇國(guó)際氛圍較為濃厚的ＣＢＤ、燕莎、等區(qū)域。ＣＢＤ的租賃客戶中，國(guó)際知名企業(yè)占到了46％，涉及的行業(yè)則以通訊電子、金融保險(xiǎn)業(yè)為主；和燕莎商圈的客戶構(gòu)成較為接近，主要是專業(yè)服務(wù)性公司；1000－2000平方米的租賃案例最多，占總交的30.7％。此外，2000平方米以上的大面積和300平方米以下的小面積交也都很大，分別占26.7％和23.9％?？萍?、貿(mào)的需求以小面積為主，而金融保險(xiǎn)業(yè)、通訊電子業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)等則需要大面積。北京商圈各級(jí)寫字樓的價(jià)格差異直接反映了目前各某省市場(chǎng)表現(xiàn)和對(duì)客戶的吸引度價(jià)格的分布差異基本上反映了各商圈的各自優(yōu)勢(shì)，新建商圈整體表現(xiàn)好于老商圈；CBD的整體表現(xiàn)較強(qiáng)，說(shuō)明這一商圈的整體吸引力強(qiáng)；北京第五廣場(chǎng)甲級(jí)寫字樓靠近CBD，可歸入CBD商圈，將在價(jià)格上有某省市場(chǎng)表現(xiàn)。資料來(lái)源：某著名企業(yè)分析通過(guò)某省市場(chǎng)8大商圈，199座寫字樓的統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)：甲級(jí)某省市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，CBD一圈