目標(biāo)管理管控標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

1.0目的

規(guī)范物業(yè)管理管控公司的冬級(jí)目標(biāo)管理管控工作，確保公司總體工作目標(biāo)的實(shí)施。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)管理管控公司的各部、各級(jí)目標(biāo)管理管控工作。

3.0職責(zé)

3.1公司董事會(huì)負(fù)責(zé)同公司總經(jīng)理簽訂目標(biāo)管理管控費(fèi)任書并負(fù)送總經(jīng)理目

標(biāo)管理管控的考評(píng)、評(píng)價(jià)和監(jiān)管工作。

3.2公司總經(jīng)理負(fù)貨同機(jī)關(guān)各部門經(jīng)理、各管理管控處經(jīng)理簽訂目標(biāo)管理管

控責(zé)任書，并負(fù)責(zé)部門經(jīng)理、各管理管控處經(jīng)理目標(biāo)管理管控的考評(píng)、評(píng)價(jià)和監(jiān)

管工作。

3.3管理管控處經(jīng)理負(fù)責(zé)同管理管控處各部門主管簽訂目標(biāo)管理管控責(zé)任書,

并負(fù)責(zé)管理管控處各部門主管目標(biāo)管理管控的考評(píng)、評(píng)價(jià)和監(jiān)管工作。

4.0程序要點(diǎn)

4.1目標(biāo)管理管控的基本作業(yè)流程（略）

4.2物業(yè)管理管控公司總體目標(biāo)的制定與總經(jīng)理目標(biāo)管理管控責(zé)任書的簽訂。

4.2.1每年年底（或每一任期結(jié)束）前，公司總經(jīng)理應(yīng)召開公司經(jīng)理辦公會(huì)議，

結(jié)合董事會(huì)的工作要求和公司的實(shí)際管理管控狀況擬定出第二建（或第二個(gè)任期）

的公司總體物業(yè)管理管控工作R標(biāo)：

a）制定目標(biāo)的基本要素：

一目標(biāo)均應(yīng)為量化目標(biāo)，非量化的目標(biāo)不應(yīng)列入；

一目標(biāo)應(yīng)具有可考評(píng)、可檢查、可評(píng)價(jià)性；

一分目標(biāo)應(yīng)與總目標(biāo)保持一致。

b）目標(biāo)的分類：

一按物業(yè)管理管控目標(biāo)的合適的內(nèi)容分，可將目標(biāo)分為管理管控質(zhì)量目標(biāo)、服務(wù)

質(zhì)量目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)成本目標(biāo)；

一按物業(yè)管理管控公司的管理管控層次分，可將目標(biāo)分為公司總體工作目標(biāo)、部

門工作目標(biāo)、管理管控處總體工作目標(biāo)、管理管控處分部門工作目標(biāo)；

一按物業(yè)管理管控公司的工作時(shí)序分，可將目標(biāo)分為長(zhǎng)期目標(biāo)（5/,10年）、中

期目標(biāo)（2-4年）、年度目標(biāo)、季度目標(biāo)。

c）制定物業(yè)管理管控總體工作目標(biāo)時(shí)應(yīng)考慮的因素?：

一達(dá)到的目的；

一必要的工作環(huán)境（人力、物力）；

一以往的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)；

一物業(yè)管理管控公司的實(shí)際工作狀況；

一必要的責(zé)、權(quán)、利狀況.

d）總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)綜合考慮上述各種因素后再制定管理管控公司的總體工作目標(biāo)。

4.2.2公司總經(jīng)理就公司次年（或次任期）的物業(yè)管理管控公司總體工作目標(biāo)

以及為保證工作FI標(biāo)所必需的權(quán)、責(zé)、利同公司董事會(huì)進(jìn)行積極的協(xié)商討論。

4.2.3協(xié)商討論一致后由公司總經(jīng)理代表物業(yè)管理管控公司同董事會(huì)簽訂

《物業(yè)管理管控公司總經(jīng)理目標(biāo)管理管控責(zé)任書》?！段飿I(yè)管理管控公司總經(jīng)理目

標(biāo)管理管控責(zé)任書》的合適的內(nèi)容通常由以下合適的內(nèi)容構(gòu)成：

a）公司總體工作目標(biāo)：

一管理管控目標(biāo)；

一服務(wù)目標(biāo);

一經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

b）責(zé)任人（總經(jīng)理）的權(quán)利、義務(wù)；

c）公司董事會(huì)的權(quán)利、義務(wù)；

d）目標(biāo)考評(píng)的方法和考評(píng)依據(jù)；

e）目標(biāo)完成情況的獎(jiǎng)罰措施；

f）其他。

4.3物業(yè)管理管控公司總體工作目標(biāo)的分解

4.3.1公司總經(jīng)理同董事會(huì)簽訂完畢《物業(yè)管理管控公司總經(jīng)理目標(biāo)管理管

控責(zé)任書》后為確保公司總體工作目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)將公司總體工作目標(biāo)進(jìn)行

有效分解。

a）將工作目標(biāo)的一部分分給公司機(jī)關(guān)各職能部門：

b）將工作目標(biāo)一部分分給各管理管控處。

4.3.2公司總經(jīng)理在分解完工作目標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)召開公司經(jīng)理辦公會(huì)議，充分

討論目標(biāo)分解后的公司權(quán)利、責(zé)任、利益的分配與協(xié)調(diào)問題，直到各方達(dá)成共識(shí)。

4.3.3公司總經(jīng)理同機(jī)關(guān)各部門經(jīng)理、各管理管控處經(jīng)理簽訂《目標(biāo)管理管控責(zé)

任書》責(zé)任書的合適的內(nèi)容結(jié)構(gòu)如卜.：

a)工作目標(biāo)；

b)責(zé)任人(經(jīng)理)的權(quán)利、義務(wù)；

c)公司的權(quán)利、義務(wù)；

d)目標(biāo)考評(píng)的方式和考評(píng)的依據(jù)；

e)目標(biāo)完成情況的獎(jiǎng)罰措施；

f)其他。

4.3.4管理管控處可以將本管理管控處的工作進(jìn)一步分解至管理管控處各部

門。由管理管控處經(jīng)理同各部門主管進(jìn)一步簽訂分解目標(biāo)管理管控責(zé)任書，方法

同上。

4.4目標(biāo)的日常監(jiān)管

4.4.1公司總經(jīng)理每季度末應(yīng)就目標(biāo)的完成情況向董事會(huì)作工作匯報(bào)。公司

董事會(huì)應(yīng)每季度對(duì)公司目標(biāo)的完成情況作出評(píng)價(jià)和指示。

4.4.2公司各部門經(jīng)理、各管理管控處經(jīng)理應(yīng)每月末向總經(jīng)理作工作目標(biāo)小

結(jié)匯報(bào)；公司總經(jīng)理應(yīng)對(duì)冬部門、各管理管控處的工作目標(biāo)的完成情況(工作狀

況)作出評(píng)價(jià)利指示。

4.5目標(biāo)完成情況的結(jié)果驗(yàn)證和獎(jiǎng)罰

4.5.1一個(gè)管理管控周期(一年)或一個(gè)任期結(jié)束后，董事會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)公司的總

體工作狀況即FI標(biāo)完成情況作出綜合評(píng)價(jià)和驗(yàn)證。公司總經(jīng)理、管理管控處經(jīng)理

也應(yīng)對(duì)公司各部門、各管理管控處、管理管控處各部門的總體工作狀況即目標(biāo)完

成情況作出綜合評(píng)價(jià)和驗(yàn)證。

4.5.2依據(jù)公司總體目標(biāo)的完成情況，公司董事會(huì)應(yīng)當(dāng)依據(jù)同公司總經(jīng)理簽

訂的《物業(yè)管理管控公司總經(jīng)理目標(biāo)管理管控責(zé)任書》兌現(xiàn)對(duì)公司和公司總經(jīng)理

的獎(jiǎng)罰。

4.5.3依據(jù)各部門、各管理管控處的目標(biāo)完成情況和公司總體狀況，公司總

經(jīng)理應(yīng)當(dāng)依據(jù)同公司各部門、各管理管控經(jīng)理簽訂的目標(biāo)管理管控責(zé)任書兌現(xiàn)對(duì)

各部門員工、經(jīng)理的獎(jiǎng)罰C

4.6目標(biāo)管理管控責(zé)任書、評(píng)價(jià)驗(yàn)證報(bào)告書、獎(jiǎng)罰情況記錄均應(yīng)統(tǒng)一在公司

歸檔長(zhǎng)期保存。

5.0記錄

6.0相關(guān)支持文件

公司所有標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。

7.0附錄

7.1《物業(yè)管理管控公司總經(jīng)理目標(biāo)管理管控責(zé)任書＞（僅供參考）

7.1《物業(yè)管理管控處經(jīng)理目標(biāo)管理管控責(zé)任書》（僅供參考）

附錄一

年度物業(yè)管理管控有限公司總經(jīng)理（僅供參考）

目標(biāo)管理管控責(zé)任書

為確保一一物業(yè)管理管控有限公司相關(guān)計(jì)劃FI標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，經(jīng)董事會(huì)與目標(biāo)責(zé)任

人（總經(jīng)理）共同商討，已確定一一物業(yè)管理管控有限公司一一年度工作責(zé)任目標(biāo),

并由目標(biāo)責(zé)任人代表一一物業(yè)管理管控有限公司簽署確認(rèn)。

1.0責(zé)任目標(biāo)

1.1管理管控目標(biāo)

注：“重大安全事故”是指：

a）因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故；

b）因失職或玩忽職守引發(fā)的公司重要財(cái)產(chǎn)報(bào)廢、損毀事故；

c）因失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故；

d）因失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故；

e）因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件。

1.1.2所轄物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用完好率達(dá)98%以上。

1.1.3員工上崗培訓(xùn)合格率100%。

1.1.4員工對(duì)企業(yè)的滿意率達(dá)85%以上。

1.1.5導(dǎo)人賜09間0質(zhì)量體系建立健全標(biāo)準(zhǔn)化管理管控。

1.1.6其他各項(xiàng)指標(biāo)在一一年一一月一一日前達(dá)到《全國(guó)城市物業(yè)管理管控優(yōu)

秀住宅小區(qū)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》中優(yōu)秀住宅小區(qū)的各項(xiàng)管理管控指標(biāo)。

1.2服務(wù)目標(biāo)

1.2.1住戶對(duì)管理管控服務(wù)工作的滿意率達(dá)95%以上。

1.2.2員工對(duì)飯?zhí)梅?wù)工作的滿意率達(dá)95%以上。

1.3經(jīng)營(yíng)目標(biāo)

1.3.1全年各項(xiàng)開支控制在預(yù)算指標(biāo)內(nèi)。

1.3.2全年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)萬(wàn)元。

2.0為保證上述貢任目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，責(zé)任人（總經(jīng)理）

的權(quán)力如下：

2.1人事管理管控權(quán)

2.1.1對(duì)物業(yè)管理管控有限公司總經(jīng)理助理（含）、部門經(jīng)理（含）、管理管控處經(jīng)

理（含）以下各級(jí)員工的組閣權(quán)、獎(jiǎng)罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán)。

2.1.2對(duì)物業(yè)管理管控有限公司副總經(jīng)理/財(cái)務(wù)部經(jīng)理的任免、調(diào)配、解聘、獎(jiǎng)

罰的建議權(quán)。

2.1.3編制范圍內(nèi)員工招騁錄用決定權(quán)。

2.1.4工薪標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的調(diào)薪?jīng)Q定權(quán)。

2.2財(cái)務(wù)管理管控權(quán)。日常經(jīng)營(yíng)管理管控資金預(yù)算范圍內(nèi)的支出決定權(quán)、借款申

批權(quán)、費(fèi)用

報(bào)銷審批權(quán)。

2.3管理管控決策權(quán)

2.3.1主持物業(yè)管理管控有限公司的日常管理管控工作。

2.3.2組織實(shí)施物業(yè)管理管控有限公司的工作目標(biāo)，

理制度。

工作相關(guān)計(jì)劃、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、管

2.3.3主持召開物業(yè)管理管控有限公司的各類工作會(huì)議。

2.3.4組織管理管控評(píng)審。

2.3.5審批各類經(jīng)濟(jì)合同合約。

2.4申請(qǐng)支持權(quán)

2.4.1依據(jù)物業(yè)管理管控有限公司的工作進(jìn)展情況申請(qǐng)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理管控資金

和其他資金支持Q

2.4.2申請(qǐng)修改物業(yè)管理管控有限公司的組織架構(gòu)和人員定編。

2.4.3申請(qǐng)業(yè)務(wù)支持。

3.0責(zé)任人的義務(wù)

3.1接受董事會(huì)的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。

3.2向董事會(huì)作工作匯報(bào)°

3.3確保費(fèi)任目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn)。

3.4自覺接受董事會(huì)監(jiān)控、考評(píng)、檢查。

3.5每月5號(hào)前按時(shí)上報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)表和其他工作報(bào)表。

3.6每月5號(hào)前組織目標(biāo)評(píng)估，質(zhì)量評(píng)審，進(jìn)度、質(zhì)量考評(píng)和員工績(jī)效考評(píng)

3.7積極配合堇事會(huì)完成其他專項(xiàng)工作。

3.8保證公司各個(gè)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的貫徹執(zhí)行。

3.9保證公司操作不違背國(guó)家的法律、法規(guī)。

3.10保證員工的生活、工作秩序。

3.11保證員工的整體操作?技能和工作質(zhì)量。

3.12為公司培養(yǎng)人才。

3.13向董事會(huì)交納風(fēng)險(xiǎn)抵押金。

4.0董事會(huì)的權(quán)力

4.1有對(duì)公司運(yùn)作狀況（工作進(jìn)度

的權(quán)力。

標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量、成本等指標(biāo)）抽查、檢查、監(jiān)督

4.2有對(duì)目標(biāo)責(zé)任人、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部經(jīng)理的任免權(quán)、解聘權(quán)、調(diào)配權(quán)。

4.3有要求責(zé)任人出示、攻集、解釋各類數(shù)據(jù)、報(bào)表、原始憑據(jù)、記錄的權(quán)力。

4.4有對(duì)公司財(cái)務(wù)運(yùn)作狀況的審計(jì)權(quán)、監(jiān)控權(quán)。

4.5有對(duì)目標(biāo)責(zé)任人的績(jī)效考評(píng)權(quán)、獎(jiǎng)罰權(quán)。

4.6專項(xiàng)事件的調(diào)查權(quán)。

5.0董事會(huì)的義務(wù)

5.1及時(shí)提供合適的業(yè)務(wù)支持。

5.2提供信息支持。

5.3提供資金支持。

6.0目標(biāo)考評(píng)

6.1董事會(huì)定期（不定期）監(jiān)控、審計(jì)、檢查物業(yè)管理管控公司資金的運(yùn)作、成本

和其他財(cái)務(wù)工作。檢查標(biāo)延、辦法依據(jù)行業(yè)法規(guī)和公司的財(cái)務(wù)規(guī)定。.

6.2董事會(huì)負(fù)責(zé)FI標(biāo)責(zé)任人的績(jī)效考評(píng)?？荚u(píng)標(biāo)準(zhǔn)辦法依據(jù)本目標(biāo)管理管控責(zé)任

書。

7.0目標(biāo)獎(jiǎng)罰

7.1公司責(zé)任人（總經(jīng)理）必須依照雙方確認(rèn)的工作相關(guān)計(jì)劃完成本責(zé)任書所列

的各相關(guān)項(xiàng)目標(biāo)。

7.2如果工作目標(biāo)完成，財(cái)公司可按堇事會(huì)的獎(jiǎng)金分配合適的方案對(duì)員工發(fā)放獎(jiǎng)

金，其中目標(biāo)責(zé)任人可提取公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的一一%作為個(gè)人獎(jiǎng)金。

7.3如果本責(zé)任書所列三類目標(biāo)不能全部完成，則每不能完成其中一項(xiàng)指標(biāo)，扣

減相關(guān)項(xiàng)目責(zé)任人的25%目標(biāo)獎(jiǎng)金，直至扣除全部獎(jiǎng)金，并承擔(dān)相應(yīng)的行政處

罰。

7.4若發(fā)生不可抗力而致使責(zé)任目標(biāo)無(wú)法完成，則本目標(biāo)責(zé)任書失效，遺留問題

由董事會(huì)與A標(biāo)責(zé)任人共同處理。

8.0本日標(biāo)管理管控責(zé)任書壹式肆份，董事會(huì)存檔兩份，R標(biāo)責(zé)任人一份，物業(yè)

管理管控公司存檔一份。

8.1未盡事宜，由目標(biāo)責(zé)任人同董事會(huì)協(xié)商解決，補(bǔ)充條約條款與本責(zé)任書具有

同等效力。

10.0本責(zé)任書自簽訂之日起生效。

11.0本責(zé)任書解釋權(quán)在董事會(huì)。

FI標(biāo)責(zé)任人簽署:董事長(zhǎng)簽署:

日期：日期:

目標(biāo)管理管控責(zé)任書

附錄二：

一一年度物業(yè)管理管控有限公司

管理管控處經(jīng)理(僅供參考)

為確保一一物業(yè)管理管控有限公司一一管理管控處相關(guān)計(jì)劃目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，經(jīng)公

司與目標(biāo)由任人(管理管控處經(jīng)理)共同商討，已確定一一物業(yè)管理管控處年度工

作責(zé)任目標(biāo)，并由目標(biāo)賁任人代表一一物業(yè)管理管控處簽署確認(rèn)。

1.0責(zé)任目標(biāo)

1.1管理管控目標(biāo)

1.1.1全年不發(fā)生重大安全責(zé)任事故。

注：“重大安全事故”是指：

a)因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故；

b)因失職或玩忽職守引發(fā)的公司重要財(cái)產(chǎn)報(bào)廢、損毀事故；

c)因失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故；

d)因失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故；

e)因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件、。

1.1.2所轄物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用完好率達(dá)100%1)2上。

1.1.3員工上崗培訓(xùn)合格率100%。

1.1.4員工對(duì)管理管控處的滿意率達(dá)90%以上。

1.1.52000年年底前，獲得“全國(guó)城市物業(yè)管理管控優(yōu)秀示范小區(qū)”稱號(hào)。

1.2服務(wù)目標(biāo)

1。2.重住戶對(duì)管理管控服務(wù)工作的滿意率達(dá)95%以上。

1.2.2員工對(duì)飯?zhí)梅?wù)工作的滿意率達(dá)95%以上。

1.3經(jīng)營(yíng)目標(biāo)

1.3.1全年各項(xiàng)開支控制在一一萬(wàn)元內(nèi)(詳見《預(yù)算明細(xì)表》＜略》)。

1.3.2全年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)一一萬(wàn)元。

2.0為保證上述責(zé)任目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，責(zé)任人（管理管控處經(jīng)理）的權(quán)力如下：

2.1人事管理管控權(quán)

2.1.1對(duì)物業(yè)管理管控處班組長(zhǎng)（含）以下各級(jí)員工的組閣權(quán)、獎(jiǎng)罰權(quán)、任免權(quán)、

解聘權(quán)（財(cái)務(wù)人員除外）。

2.1.2對(duì)物業(yè)管理管控處副經(jīng)理、部門主管/副主管、財(cái)務(wù)人員的任免、調(diào)配、

解聘、獎(jiǎng)罰的建議權(quán)。

2.Io3編制范圍內(nèi)臨時(shí)工的招聘錄用決定權(quán)。

2.Io4工薪標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的調(diào)薪建議權(quán)。

2.2財(cái)務(wù)管理管控權(quán)

日常經(jīng)營(yíng)管理管控資金600元以內(nèi)的支出決定權(quán)借款審批權(quán)。

2.3管理管控決策權(quán)

2.3.1主持物業(yè)管理管控處的日常管理管控工作。

2.3.2組織實(shí)施物業(yè)管理管控有限公司的工作目標(biāo)、工作相關(guān)計(jì)劃、工作標(biāo)準(zhǔn)、

工作程序、管理管控制度:

2.3.3主持召開物業(yè)管理管控處的各類工作會(huì)議。

2.3.4審核管理管控處各類經(jīng)濟(jì)合同合約。

2.4申請(qǐng)支持權(quán)

2.4.1依據(jù)物業(yè)管理管控處的工作進(jìn)展情況申請(qǐng)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理管控資金和其他

資金支持

2.4.2申請(qǐng)修改物業(yè)管理管控處的組織架構(gòu)和人員定編。

2.4.3申請(qǐng)業(yè)務(wù)支持。

3.0責(zé)任人的義務(wù)

3.1接受公司的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。

3.2向公司作工作匯報(bào)。

3.3確保責(zé)任目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn)。

3.4自覺接受公司各職能部門的監(jiān)控、考評(píng)、檢查。

3.5每月5號(hào)前按時(shí)上報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)表和其他工作報(bào)表。

3.6每月5號(hào)前組織目標(biāo)評(píng)估，質(zhì)量評(píng)審，進(jìn)度、質(zhì)量考評(píng)和員工績(jī)效考評(píng)

3.7積極配合公司完成其他專項(xiàng)工作。

3.8保證管理管控處各個(gè)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的貫徹執(zhí)行。

3.9保證管理管控處的操作不違背國(guó)家的法律、法規(guī)。

3.10保證員工的生活、工作秩序。

3.11保證員工的整體操作技能和工作質(zhì)量。

3.12為公司培養(yǎng)人才。

3.12向公司交納風(fēng)險(xiǎn)抵押金。

4.0公司的權(quán)力

4.1有對(duì)管理管控處的運(yùn)作狀況（工作進(jìn)度、標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量、成木等指標(biāo)）抽查、檢

查、監(jiān)督的權(quán)力。

4.2有對(duì)目標(biāo)貨任人及以下各級(jí)員工的任免權(quán)、解聘權(quán)、調(diào)配權(quán)。

4.3有要求費(fèi)任人出示、攻集、解釋各類數(shù)據(jù)、報(bào)表、原始憑據(jù)、記錄的權(quán)力。

4.4有對(duì)管理管控處財(cái)務(wù)運(yùn)作狀況的審計(jì)權(quán)、監(jiān)控權(quán)。

4.5有對(duì)目標(biāo)責(zé)任人的績(jī)效考評(píng)權(quán)、獎(jiǎng)罰權(quán)。

4.6專項(xiàng)事件的調(diào)查權(quán)。

5.0公司的義務(wù)

5.1及時(shí)提供合適的業(yè)務(wù)支持。

5.2提供信息支持。

5.3提供資金支持。

6.0日標(biāo)考評(píng)

6.1公司財(cái)務(wù)部定期（不定期）監(jiān)控、審計(jì)、檢查物業(yè)管理管控處資金的運(yùn)作、成

本和其他財(cái)務(wù)工作。檢查標(biāo)準(zhǔn)、辦法依據(jù)行業(yè)法規(guī)和公司的財(cái)務(wù)規(guī)定。

6.2公司品質(zhì)部負(fù)貢目標(biāo)責(zé)任人的績(jī)效考評(píng)?？荚u(píng)標(biāo)準(zhǔn)辦法依據(jù)公司績(jī)效考評(píng)相

關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程和本目標(biāo)管理管控責(zé)任書。

7.0目標(biāo)獎(jiǎng)罰

7.1管理管控處責(zé)任人（經(jīng)理）必須依照雙方確認(rèn)的工作相關(guān)計(jì)劃完成本責(zé)任書

所列的各相關(guān)項(xiàng)目標(biāo)。

7.2如果工作目標(biāo)完成，財(cái)管理管控處可按公司的獎(jiǎng)金分配合適的方案對(duì)員工發(fā)

放獎(jiǎng)金，其中目標(biāo)責(zé)任人可提取管理管控處經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的一一%作為個(gè)人獎(jiǎng)金。

7.3如果本貨任書所列三類目標(biāo)不能全部完成，則每不能完成其中一項(xiàng)指標(biāo)，扣

減相關(guān)項(xiàng)目責(zé)任人的25%目標(biāo)獎(jiǎng)金，直至扣除全部獎(jiǎng)金，并承擔(dān)相應(yīng)的行政處

罰。

7.4若發(fā)生不可抗力而致使貨任目標(biāo)無(wú)法完成，則本目標(biāo)責(zé)任書失效，遺留問題

由公司與目標(biāo)責(zé)任人共同處理。

8.0本目標(biāo)管理管控責(zé)任書壹式肆份，公司行政部存檔兩份，目標(biāo)責(zé)任人一份,

物業(yè)管理管控處存檔一份:

9.0未盡事宜，由目標(biāo)責(zé)任人同公司協(xié)商解決，補(bǔ)充條約條款與本責(zé)任書具有同

等效力。

10.0本責(zé)任書自簽訂之日起生效。

11.0本責(zé)任書解釋權(quán)在公司。

目標(biāo)責(zé)任人簽署：總經(jīng)理簽署：

日期：日期：

3.對(duì)外投資標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

1.0月的

規(guī)范物業(yè)管理管控公司對(duì)外多種經(jīng)營(yíng)投資和對(duì)外投標(biāo)承接物業(yè)管理管控投資工

作，確保對(duì)外投資穩(wěn)妥可靠、盈利。

2.0適用范圍

適用于物'業(yè)管理管控公司對(duì)外多種經(jīng)營(yíng)投資和對(duì)外投標(biāo)承接物業(yè)管理管控投資

的管理管控決策工作。

3.0職責(zé)

3.1公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)外投資的論證、決策工作。

3.2公司各職能部門負(fù)責(zé)組織、參與對(duì)外投資的論證、公關(guān)、決策工作。

4.0程序要點(diǎn)

4.1相關(guān)項(xiàng)目來(lái)源與立項(xiàng)

4.1.1當(dāng)公司對(duì)外尋找到新的多種經(jīng)營(yíng)投資相關(guān)項(xiàng)目或?qū)ふ业綄?duì)外招標(biāo)物'也管

理管控相關(guān)項(xiàng)目時(shí)，總經(jīng)理應(yīng)指令分管副總經(jīng)理對(duì)候選相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行初步論證。

4.L2初步論證主要是初步進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，如果結(jié)論可行，分管副總經(jīng)理應(yīng)

當(dāng)編寫出書面的初步論證報(bào)告書報(bào)總經(jīng)理進(jìn)行相關(guān)項(xiàng)目立項(xiàng)。

4.1.3相關(guān)項(xiàng)目立項(xiàng)的基本要求是：

a）有明確的相關(guān)項(xiàng)目說(shuō)明、概況；

b）有較為準(zhǔn)確的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析；

c）有結(jié)論；

d）有對(duì)外投資合作的步驟、方法；

e）有必備的原始憑證；

f）有明確的立項(xiàng)結(jié)論。

4.2擬選相關(guān)項(xiàng)FI的可行性論證

4.2.1相關(guān)項(xiàng)目立項(xiàng)后，總經(jīng)理應(yīng)及時(shí)組織相關(guān)人員組成主題可行性論證小組目

進(jìn)行全面可行性研究論證.

對(duì)擬選項(xiàng)

4.2.2可行性研究應(yīng)當(dāng)注意在論證時(shí)不設(shè)任何可能影響論證結(jié)論的前提和原則。

4.3可行性論證報(bào)告書的編制要求

4.3.1可行性論證報(bào)告書的合適的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括以下幾部分：

a）投資相關(guān)項(xiàng)Fl的基本情況；

b）影響投資的基本要素；

c）技術(shù)、資源的可行性論證：

d）經(jīng)濟(jì)及風(fēng)險(xiǎn)論證：

一成本預(yù)測(cè)；

一利潤(rùn)預(yù)測(cè)；

一風(fēng)險(xiǎn)論證。

e）本公司的優(yōu)劣勢(shì)分析；

f）結(jié)論；

g）實(shí)施工作進(jìn)度預(yù)測(cè)表。

4.3.2可行性論證報(bào)告書的編制要求：

a）”投資相關(guān)項(xiàng)目的基本情況”要求較詳細(xì)地列出擬投資相關(guān)項(xiàng)目的名稱、地

點(diǎn)、規(guī)模、現(xiàn)狀等；

b)“影響投資的基本要素”要求詳細(xì)列出擬投資相關(guān)項(xiàng)目的對(duì)外合作條件和可

能影響本次可行性研究的因素；

c)”技術(shù)、資源論證”是可行性研究的重要論證之一。技術(shù)論證主要是對(duì)擬投

資的相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)方面是否可行、木公司是否具備投資的技術(shù)能力的詳細(xì)論

證，資源論證則是假定在已確定投資的前提卜.需要配備的人力、物力資源以及人

力、物力資源的配置能力；

d)“經(jīng)濟(jì)論證”是可行性論證的核心部分，編制時(shí)要求：

一詳細(xì)測(cè)算出擬投資相關(guān)項(xiàng)R的前期投入成本和相關(guān)項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)后的經(jīng)營(yíng)成

本；

一利潤(rùn)測(cè)算則是在測(cè)算完畢預(yù)期收入以后，依據(jù)收入測(cè)算出的預(yù)期投資利潤(rùn)、利

潤(rùn)率和收益率；

一“風(fēng)險(xiǎn)分析”要求對(duì)對(duì)外投資進(jìn)行詳細(xì)的盈虧平衡分析、現(xiàn)金流量分析、敏感

性分析和必要的投資風(fēng)險(xiǎn)概率分析。

e)“投資的優(yōu)劣勢(shì)分析”要求結(jié)合本公司的實(shí)際能力和上述的技術(shù)、資源、經(jīng)

濟(jì)論證結(jié)果詳細(xì)列出本公司對(duì)外投資時(shí)的優(yōu)劣勢(shì)要素；特別是對(duì)可能出現(xiàn)的各種

隱憂應(yīng)詳細(xì)一一列出。

4.4論證結(jié)果的處置

4.4.1可行性論證結(jié)論出來(lái)后，總經(jīng)理應(yīng)召開經(jīng)理辦公會(huì)議或?qū)ｎ}討論會(huì)議，邀

請(qǐng)有關(guān)專家(必要時(shí))一道對(duì)可行性論證的過程和結(jié)論進(jìn)行評(píng)審。

4.4.2評(píng)審認(rèn)為可行性論證真實(shí)可靠結(jié)果可行的，總經(jīng)理應(yīng)在綜合公司財(cái)力、物

力、綜合回報(bào)以及投資風(fēng)險(xiǎn)等因素的基礎(chǔ)上做出擬選相關(guān)項(xiàng)目上與不上的審批:

a)決定投資的，開始組成相關(guān)項(xiàng)目組開始投資準(zhǔn)備工作：-

b)暫緩?fù)顿Y的，將前期已經(jīng)做完的可行性論證報(bào)告書、立項(xiàng)建議書和評(píng)審報(bào)告

書一并歸檔備用。

4.4.3評(píng)審認(rèn)為可行性論證論證不充分、不完善的，應(yīng)當(dāng)交由可行性研究論證小

組繼續(xù)補(bǔ)充論證直至清晰完善。

4.4.4可行性研究論證認(rèn)為不可行的，論證小組應(yīng)當(dāng)將可行性研究報(bào)告書，連同

各種原始憑證一并交總經(jīng)理，由公司總經(jīng)理決定是否歸檔保存。

4.5對(duì)外參加公開招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)管理管控權(quán)的投資，在做完可行性論證后，應(yīng)當(dāng)

由公司總經(jīng)理組織編制物業(yè)管理管控投標(biāo)書（詳見《物業(yè)管理管控投標(biāo)合適的方

案編制標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》）。

4.6對(duì)外投資（標(biāo)）金額在50萬(wàn)元以卜的相關(guān)項(xiàng)目，在經(jīng)理辦公會(huì)議討論通過后

由總經(jīng)理批準(zhǔn)；金額在50萬(wàn)元以上的對(duì)外投資，由經(jīng)理辦公會(huì)議討論通過后報(bào)

公司董事會(huì)討論審批，批準(zhǔn)后由總經(jīng)理對(duì)外簽約、組織、實(shí)施。

5.0記錄

6.0相關(guān)支持文件

4.物業(yè)管理管控投標(biāo)合適的方案編制標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

1.0月的

規(guī)范公司對(duì)外參加物業(yè)管理管控的投標(biāo)工作，確保投標(biāo)書的編制質(zhì)量，為通過市

場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)拓展公司物業(yè)管理管控的規(guī)模打好基礎(chǔ)。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)管理管控公司對(duì)外承接物業(yè)時(shí)的投標(biāo)書的編制工作。

3.0職責(zé)

3.1公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)外投標(biāo)書編制工作的組織安排和質(zhì)量控制。

3.2公司各職能部門抽調(diào)業(yè)務(wù)冒干組成投標(biāo)書編制小組，負(fù)貢投標(biāo)書的具體編制

工作。

4.0程序要點(diǎn)

4.1投標(biāo)書編制小組的組織

4.1.1公司在接到物業(yè)管理管控招標(biāo)書邀請(qǐng)（或議標(biāo)書邀請(qǐng)）后，由公司總經(jīng)理召

開經(jīng)理辦公會(huì)議決定是否參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。如決定參加投標(biāo)，則應(yīng)由公司總經(jīng)理親

自挑選各部門業(yè)務(wù)骨干組成投標(biāo)書編制小組，并由公司各部門負(fù)責(zé)組成對(duì)外投標(biāo)

小組，具體操作標(biāo)書編制工作以外的其他工作（詳見《對(duì)外投資標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》）O

4.1.2投標(biāo)書編制小組的分工如下：

a）財(cái)務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)開辦費(fèi)用、管理管控成本、預(yù)期效益的測(cè)算；

b）管理管控處抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)日常管理管控工作合適的方案、難點(diǎn)、重點(diǎn)管

理管控合適的方案的擬定、編制；?

c）辦公室、人事部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)擬接相關(guān)項(xiàng)目的人員配置，設(shè)備、設(shè)施配

置，以及編制投標(biāo)合適的方案資料的收集、提供；

d）品質(zhì)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)管理管控目標(biāo)、管理管控相關(guān)計(jì)劃、質(zhì)量保證措施、

服務(wù)承諾的編制；

o）經(jīng)營(yíng)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)及時(shí)仝面地收集擬接相關(guān)項(xiàng)R的信息。

4.2物業(yè)管理管控投標(biāo)書的結(jié)構(gòu)與合適的內(nèi)容

4.2.1擬接物業(yè)的基本概況。

4.2.2公司接管后準(zhǔn)備采取的管理管控方式。

4.2.3針對(duì)管理管控的難點(diǎn)、重點(diǎn)所采取的針對(duì)性措施。

4.2.4為開展物業(yè)管理管控所配置的人力、物力資源。

4.2.5開展物業(yè)管理管控一段時(shí)間后所力爭(zhēng)達(dá)到的管理管控FI標(biāo)。

4.2.6為有效地提高物業(yè)管理管控水準(zhǔn)所必要的服務(wù)承諾。

4.2.7費(fèi)用投入和成本測(cè)算。

4.2.8經(jīng)濟(jì)效益分析。

4.2.9社會(huì)效益預(yù)測(cè)。

4.2.10需要招標(biāo)單位協(xié)助解決的問題。

4.2.11本公司的優(yōu)勢(shì)利長(zhǎng)處。

4.2.12物業(yè)接管后的工作進(jìn)度安排o

4.3投標(biāo)書的編制要求

4.3.1"擬接管物業(yè)的基本概況”要求詳細(xì)列出擬接管物業(yè)的地理位置、環(huán)境、

占地面積、建筑面積、棟數(shù)、層樓、樓宇結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、基本設(shè)施、設(shè)備、住戶基本

構(gòu)成、驗(yàn)收移交情況等。

4.2.3“準(zhǔn)備采取的管理管控方式”要求針對(duì)擬接管物業(yè)的自身特點(diǎn)編制出總體

管理管控合適的方案和分項(xiàng)管理管控合適的方案。

4.3.3對(duì)擬接物'也的管理管控難點(diǎn)、重點(diǎn)應(yīng)有針對(duì)性地列出具體的管理管控

措施。

4.3.4人力、物力資源要求詳細(xì)列出:

a）擬接管物業(yè)的組織架構(gòu)；

b）擬接物業(yè)的人事定編和崗位設(shè)置、崗位描述；

c）主要業(yè)務(wù)骨干的配置人選和人員素質(zhì)介紹；

d）為開展工作前期投入的設(shè)備、設(shè)施。

4.3.5管理管控目標(biāo)要求具體列出明確的總體目標(biāo)和詳細(xì)分相關(guān)項(xiàng)目標(biāo)和目標(biāo)

要求有可操作性可考核性:

4.3.6服務(wù)承諾要求針對(duì)小區(qū)業(yè)主的要求和物業(yè)管理管控服務(wù)的特點(diǎn)列出有鮮

明特色的服務(wù)措施來(lái)。

4.3.7費(fèi)用投入和成本測(cè)算要求針對(duì)擬接小區(qū)的現(xiàn)狀和管理管控要求、難度逐項(xiàng)

測(cè)算出前期投入和管理管控成本。

4.3.8經(jīng)濟(jì)效益分析要求按照物業(yè)管理管控“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、保本微利”的特點(diǎn)詳盡

地計(jì)算出擬接物業(yè)后的經(jīng)濟(jì)效益。

4.4投標(biāo)書的編制程序

4.4.1總經(jīng)理依據(jù)經(jīng)營(yíng)部收集到的擬接物業(yè)的信息和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察的結(jié)果給出

編制投標(biāo)書的原則利要求。

4.4.2編制小組開始詳細(xì)依照本規(guī)程4.3條的要求逐條完成單項(xiàng)編制工作。

4.4.3總經(jīng)理在單項(xiàng)工作編制完畢后開始組織匯編。

4.4.4匯編后打印、裝訂成冊(cè)報(bào)總經(jīng)理審批（大的相關(guān)項(xiàng)目尚需報(bào)董事會(huì)批準(zhǔn)）。

5.0記錄

6.0相關(guān)支持文件

《人事定編管理管控標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》

7.0附錄

《物業(yè)管理管控成本測(cè)算法》（略）

5物業(yè)接管標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

1.0目的

規(guī)范物業(yè)接管工作，確保接管工作完善、

2.0適用范圍

適用于物業(yè)管理管控工作對(duì)外接管物業(yè)工作。

3.0職責(zé)

3.1公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)接管工作的組織、安排。

3.2公司接管小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程實(shí)施物業(yè)的接管工作。

4.0程序要點(diǎn)

4.1物業(yè)接管工作流程

4.2.1按照現(xiàn)行物業(yè)管理管控法規(guī)的規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完畢后業(yè)主委

員會(huì)尚未成立前，發(fā)展商可.以白己選擇物業(yè)管理管控公司來(lái)接管已建成通過竣工

驗(yàn)收的物業(yè)。已成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)/大原工業(yè)區(qū)，由業(yè)主管理管控委員會(huì)依

照法規(guī)選擇委托物業(yè)管理管控公司接管物業(yè)。

4.2.2委托接管物業(yè)，發(fā)展商/業(yè)主管理管控委員應(yīng)當(dāng)同選擇的愿意接管的

物業(yè)管理管控公司簽訂《物業(yè)管理管控委托合同合約書》。

4.2.3當(dāng)物業(yè)管理管控公司同發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)達(dá)成一致時(shí)，公司總經(jīng)理

應(yīng)當(dāng)同托管方簽訂好正式的《物業(yè)管理管控委托合同合約》。

4.3《物業(yè)管理管控委托合同合約》簽訂后，總經(jīng)理應(yīng)立即下令籌備接管相關(guān)項(xiàng)

目物業(yè)管理管控處。物業(yè)管理管控處的籌備工作包括以下合適的內(nèi)容：

4.3.1依照《組織架構(gòu)和崗位設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》確定物業(yè)管理管控處的組

織架構(gòu)和崗位設(shè)置。

4.3.2依照《人事定編標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》結(jié)合接管物業(yè)的實(shí)際情況確定管理管

控處的員工定編。

4.3.3依照《轉(zhuǎn)正/晉升/調(diào)薪/降級(jí)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》，任命管理管控處經(jīng)理

/副經(jīng)理、管理管控處各部門主管/副主管。

4.3.4依照《員工招聘管理管控標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》，向社會(huì)公開招聘一部份員工

初步達(dá)到定編。

4.3.5依照《培訓(xùn)管理管控標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》全方位、高密度地進(jìn)行員工培訓(xùn)。

4.3.6提前派各專業(yè)業(yè)務(wù)骨干進(jìn)入接管物業(yè)跟蹤工程的收尾竣工利設(shè)備安裝

調(diào)試工作，為接管驗(yàn)收和日后管理管控作好準(zhǔn)備。

4.3.7依照所接管物業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況編制《物業(yè)管理管控合適的方案》:

a)確定物業(yè)管理管控服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)合適的方案；

b)確定物業(yè)管理管控前期固定資產(chǎn)投入明細(xì)和流動(dòng)資金額度；

c)確定物業(yè)管理管控水、電、氣、電話、有線電視的收費(fèi)合適的方案(代收

代繳合適的方案)；

d)確定保安、消防的具體管理管控合適的方案和成本指標(biāo)；

o)確定清潔管理管控合適的方案和成木指標(biāo)；

f)確定園林綠化管理管控合適的方案和成本指標(biāo)；

g)確定機(jī)電維修保養(yǎng)管理管控合適的方案和成本指標(biāo)；

h)確定公共事務(wù)管理管控合適的方案和成本指標(biāo)；

i)確定內(nèi)部控制管理管控合適的方案和成本指標(biāo)；

j)同公司簽訂目標(biāo)管理管控責(zé)任書。

4.4在物業(yè)開發(fā)建設(shè)竣工驗(yàn)收完畢具備入住和接管條件時(shí)，公司總經(jīng)理應(yīng)適

時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組對(duì)接管物業(yè)進(jìn)行詳細(xì)的驗(yàn)收(詳見《物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

作業(yè)規(guī)程》)。

4.5對(duì)于接管驗(yàn)收出現(xiàn)問題的，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助接管驗(yàn)收小組同發(fā)

展商/業(yè)主委員會(huì)協(xié)商迅速解決。

4.6在接管物業(yè)未發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量或其他方面的問題時(shí)，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)同意

發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)開始進(jìn)行移交。

4.7鑰匙移交

物業(yè)管理管控公司相關(guān)項(xiàng)目管理管控處將發(fā)展商提供的樓宇全套鑰匙逐一檢查

登記在《鑰匙移交一覽表》中，然后由移交雙方簽字確認(rèn)。

4.8相關(guān)項(xiàng)目管理管控處將接管小組的驗(yàn)收清單和實(shí)物逐一登記接收后，公

司總經(jīng)理同發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)簽收《物業(yè)移交清單》c

4.9相關(guān)項(xiàng)目物業(yè)管理管控處同發(fā)展商移交管理管控用房。

4.10相關(guān)項(xiàng)目物業(yè)管理管控處開始進(jìn)入物業(yè)辦公。

4.11相關(guān)項(xiàng)目物業(yè)管理管控處按政府規(guī)定同發(fā)展商/.業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)

管理管控處自營(yíng)的商業(yè)用房。

4.12上述移交完畢后，總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)發(fā)展商按物業(yè)管理管控法規(guī)將公共設(shè)

施維修基金（開發(fā)建設(shè)總投資的2%）一次性轉(zhuǎn)入小區(qū)專用賬戶。

4.13發(fā)展商在移交物業(yè)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理管控公司及業(yè)主提供《住宅

使用說(shuō)明書》和《住宅質(zhì)量保證書》。

4.14管理管控處進(jìn)駐物業(yè)后，應(yīng)立即同供電局、自來(lái)水公司、燃?xì)夤?、?/p>

暖公司、郵局進(jìn)行聯(lián)系協(xié)調(diào)，以確保小區(qū)的正常供電、供水、供氣、供暖、通郵；

同管轄派出所、街道辦聯(lián)系，解決小區(qū)的治安等問題；同銀行聯(lián)系，解決小區(qū)各

種費(fèi)用的銀行代收代繳問題。

4.15公司總經(jīng)理在上述工作進(jìn)行完畢后，同發(fā)展商簽訂《物業(yè)移交書》，同時(shí)

指令管理管控處作好業(yè)主的入伙準(zhǔn)備工作，向業(yè)主發(fā)出《入伙通知書》。

5.0記錄

《鑰匙移交一覽表》

《物業(yè)移交清單》

6.0相關(guān)支持文件

6.1《物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》

6.2公司行政、人事相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

6,物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

1.0目的

規(guī)范新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)管理管控公司對(duì)新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。

3.0職責(zé)

3.1公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組并同發(fā)展商具體辦理物'業(yè)的接管

手續(xù)。

3.2接管驗(yàn)收小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的工作質(zhì)量。

3.3接管驗(yàn)收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。

4.0程序要點(diǎn)

4.1接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作

4.1.1新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后、業(yè)主人住前，物業(yè)管理管控公司應(yīng)及時(shí)組建物

業(yè)接管驗(yàn)收小組，對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)基

本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。

4.1.2成立物業(yè)接管小組：

a)在接到總經(jīng)理的接管驗(yàn)收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要

求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組；

b)接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成：

一一公司行政部抽調(diào)檔案管理管控文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的

驗(yàn)收移交工作；

一一管理管控處公共事務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓

宇的驗(yàn)收移交工作；

一一管理管控處機(jī)電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)

備的驗(yàn)收移交工作。

4.1.3接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備：

接管驗(yàn)收開始之前接管驗(yàn)攻小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：

a)與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；

b)派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好接管驗(yàn)收相關(guān)計(jì)劃；

c)提前參與發(fā)展商申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心

里有數(shù)：

d)準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格：

一一《房屋本體接管驗(yàn)收表》；

一一《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》；

一一《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》；

一一《接管驗(yàn)收問題整改表》。

4.2接管驗(yàn)收的工作程序

否

要求正確、真實(shí)補(bǔ)齊資料

是

否

要求發(fā)展商限時(shí)整改

是

4.3資料的接管驗(yàn)收。發(fā)展商委托物業(yè)管理管控時(shí)需向物'業(yè)管理管控公司移

交相關(guān)資料。

4.3.1物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：

a)相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告；

b)規(guī)劃許可證；

c)投資許可證；

d)土地使用合同合約；

e)建筑開工許可證；

f)用地紅線圖。

4.3.2綜合竣工驗(yàn)收資料：

a)竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程

各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖)；

b)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書；

c)建設(shè)消防驗(yàn)收合格證；

d)公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書；

e)供水合同合約；

f)供電協(xié)議書、許可證；

g)供氣協(xié)議書、許可證；

h)有線電視合格證；

i)通信設(shè)施合格證；

j)電梯準(zhǔn)用證。

4.3.3施工設(shè)計(jì)資料：

a)地質(zhì)報(bào)告書；

b)全套設(shè)計(jì)圖紙；

c)圖紙會(huì)審記錄；

d)設(shè)計(jì)變更通知單；

e)工程預(yù)決算報(bào)告書；

f)重要的施工會(huì)議紀(jì)要；

g)隱蔽工程驗(yàn)收記錄；

h)沉降觀測(cè)記錄；

i)其他可能會(huì)影響將來(lái)管理管控的原始記錄

4.3.4機(jī)電設(shè)備資料：

a)機(jī)電設(shè)備出廠合格證；

b)機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(要求中文)；

c)機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；

d)設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。

4.3.5業(yè)主資料：

a)已購(gòu)房的業(yè)主姓名、位置、面積

b)已購(gòu)房業(yè)主的付款情況或付款方

4.4聯(lián)系電話等；

4.4.1物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收和竣工的區(qū)別接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用

驗(yàn)收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用

4.4.2是否符合業(yè)主要求：而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。接管驗(yàn)

收是物業(yè)管理管控公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問題、將被業(yè)主廣泛

投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的政府評(píng)價(jià)行為。

4.5接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法

4.5.1驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。

4.5.2驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。

4.6樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

4.6.1主體結(jié)構(gòu)：

a）外墻不得滲水；

b）屋面排水暢通、無(wú)枳水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固接口嚴(yán)

密、不滲漏。

4.6.2樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無(wú)裂縫，無(wú)脫皮，

起砂；

塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，

無(wú)明顯色差。

4.6.3內(nèi)墻面：：

a）抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷。無(wú)面層剝落，無(wú)明顯裂縫，無(wú)污漬；

b）塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角；面層無(wú)裂紋、損傷，色澤一

致；

對(duì)縫砂漿飽滿，線條順直。

4.6.4頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷，無(wú)脫皮，無(wú)裂紋，無(wú)霉點(diǎn)，無(wú)

滲水

痕跡，無(wú)污漬。

4.6.5衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲

漏。

4.6.6木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。

4.6.7門、窗：

a）門開啟自如，無(wú)晃動(dòng)和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無(wú)翹曲變形；

b）門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；

c）玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)，無(wú)明顯刮花痕跡，無(wú)損傷；

d）油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；

e）電子防盜門通話清晰，完好，無(wú)銹跡；

f）不銹鋼房盜門表面光亮，無(wú)刮花、變形；

g）高檔裝飾門裝飾完整。

4.6.8樓梯、扶手：

a）鋼木樓梯安裝牢固，無(wú)銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻，表面平滑；

b）碎樓梯無(wú)裂縫，無(wú)表皮剝落。

4.6.9木裝修工程表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。

4.6.10飾面磚表面平整，無(wú)空鼓、裂縫、起泡和缺角，對(duì)縫平直。

4.6.11油漆、刷漿色澤一致，無(wú)脫皮、漏刷現(xiàn)象。

4.6.12電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。

4.6.13有線電視已開通，收視良好。

4.6.14開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。

4.6.15燈具安裝牢固，完好無(wú)損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。

4.6.16水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無(wú)損傷。

4.6.22其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符，工作正常。

4.7公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

4.7.1天臺(tái)：

a）天溝、落水口暢通完好；

b）隔熱層、防水層完好。

4.7.2散水坡無(wú)下陷、斷裂、與墻體分離坡度適宜、平整。

4.7.3屋面避雷設(shè)施連接牢固。

4.7.4路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無(wú)損，工作正常：燈柱安裝牢固，油漆

完好。

4.7.5綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無(wú)死株，無(wú)大面積雜草：綠化水管

布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。

4.7.6道路：

a）路面平整，無(wú)水泥塊，無(wú)起砂、斷裂；

b）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無(wú)缺角損傷；

c）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無(wú)明顯裂縫、缺棱掉角；

d）交通標(biāo)識(shí)線、路牌清楚完好。

4.7.7室外消防栓:

a）消防箱標(biāo)識(shí)清楚，玻璃完好；

b）消防設(shè)施配件齊全：

c）消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門完好，無(wú)滲漏水，水壓充足。

4.7.8樓宇門牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固，標(biāo)識(shí)清楚。

4.7.9垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便o

4.7.10保安鹵亭安裝牢固，配件齊全，標(biāo)識(shí)清晰，完好無(wú)損。

4.7.11保安道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識(shí)清楚，完好無(wú)損。

4.7.12停車場(chǎng)地面平整，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施

良好。

4.7.13單車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)

施良好

4.7.14明溝、暗溝排水暢通，不積水，無(wú)斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。

4.7.15沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無(wú)裂縫，池內(nèi)無(wú)雜物。

4.7.16護(hù)坡、擋土墻泄水通暢，砌筑牢固。

4.7.17臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、牢固，無(wú)裂縫。

4.7.18水池、水箱衛(wèi)生清潔，無(wú)滲漏。

4.7.19信報(bào)箱安裝牢固，完好無(wú)損，標(biāo)識(shí)清楚，表面平整光潔。

4.7.20雕塑、小品牢固，完好，安全。

4.7.2重招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。

4.8機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收

4.8.1電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯

運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證：機(jī)房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識(shí)清楚，表面光潔平整、明亮。

4.8.2變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊

全，標(biāo)識(shí)清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。

4.8.3中央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)，

配置齊全，

標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。

7.8.4發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，標(biāo)識(shí)清楚，

設(shè)備表面油漆完好無(wú)損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音，防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)、采

光良好。

4.8.5消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識(shí)

清楚，表面完好無(wú)損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。

4.8.6給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚，

設(shè)備表面油漆完好無(wú)損，安裝牢固，無(wú)滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整。

4.8.7保安監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。

4.9接管驗(yàn)收遺留問題的處理

4.9.1遺留問題的登記確認(rèn)：

a)對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)

當(dāng)將

問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)攻資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字

確認(rèn)；

b)對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問

題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問題登記表》中并請(qǐng)發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。

4.9.2對(duì)資料遺笛的問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要

時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。

4.9.3對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)

展商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決。必

要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。

4.9.4對(duì)于長(zhǎng)期解決不了、勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理管控的問題，物業(yè)管理管控

公司應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問題登記后交給發(fā)展商進(jìn)行備錄。

4.10《接管驗(yàn)收遺留問題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長(zhǎng)期保存。

5.0記錄

《接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表》

《接管驗(yàn)收設(shè)施、設(shè)備遺留問題登記表》

6.0相關(guān)支持文件

《物業(yè)接管標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》

7.物業(yè)管理管控達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

1.0目的

規(guī)范住宅小區(qū)（大原）物業(yè)管理管控達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作，確保創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作完善有效。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)管理管控公司創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作。

3.0職責(zé)

3.1公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的組織、監(jiān)控。

3.2公司分管副總經(jīng)理和管理管控處經(jīng)理具體負(fù)責(zé)組織實(shí)施達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作。

3.3管理管控處和公司機(jī)關(guān)各部門負(fù)責(zé)依照本規(guī)程進(jìn)行達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的具體

作業(yè)。

4.0程序要點(diǎn)

4.1物業(yè)管理管控“達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)”簡(jiǎn)介

4.1.1“國(guó)家級(jí)物業(yè)管理管控優(yōu)秀小區(qū)/大廈工業(yè)區(qū)”達(dá)標(biāo)評(píng)比：是由國(guó)家

建設(shè)部每年組織的全國(guó)物業(yè)管理管控達(dá)標(biāo)考評(píng)分為90分（百分制），參加評(píng)比的

小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)由各省建委或物業(yè)管理管控主管部門推薦考評(píng)合格后（90

分）可榮獲由建設(shè)部頒發(fā)的“全國(guó)城市物業(yè)管理管控優(yōu)秀小區(qū)/大廈1T一業(yè)區(qū)”

榮譽(yù)稱號(hào)（考評(píng)總分在95分以上可獲“全國(guó)城市物業(yè)管理管控優(yōu)秀示范小區(qū)/大

廈工業(yè)區(qū)”稱號(hào)）。達(dá)標(biāo)后由建設(shè)部每?jī)赡陱?fù)查一次，復(fù)查合格后可繼續(xù)保持“國(guó)

優(yōu)”稱號(hào)。

4.4.2“省級(jí)物業(yè)管理管控優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)比”：是由各省建

委每年組織的全省范圍物業(yè)管理管控優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)評(píng)比?？荚u(píng)達(dá)標(biāo)分

數(shù)一般為85分，參加考評(píng)的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)由省內(nèi)各城市推薦?？荚u(píng)合格

后，可榮獲省級(jí)“城市物業(yè)管理管控優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”稱號(hào)。達(dá)標(biāo)后由

各省建委每?jī)赡陱?fù)查一次，合格可繼續(xù)保持“省優(yōu)”稱號(hào)。

4.1.3”市級(jí)物業(yè)管理管控優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)比”：是由國(guó)內(nèi)各

主要城市自己每年舉行的全市范圍物業(yè)管理管控優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)評(píng)比。

參加考評(píng)的小區(qū)/大廈IT業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)后可榮獲市級(jí)“物業(yè)管理管控優(yōu)秀小區(qū)/大

廈/工業(yè)區(qū)”榮譽(yù)稱號(hào)。

4.1.4”區(qū)級(jí)物業(yè)管理管控優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)比”：是由各主要

城市的各區(qū)級(jí)住宅主管部門舉行的全區(qū)物業(yè)管理管控優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)

評(píng)比。參加考評(píng)的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)后可榮獲區(qū)級(jí)“物業(yè)管理管控優(yōu)秀小

區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”榮譽(yù)稱號(hào)。

4.2物業(yè)管理管控公司創(chuàng)優(yōu)工作一般需要經(jīng)過以下幾個(gè)步驟確立目標(biāo)。

4.2.1確立目標(biāo)。

4.2.2成立創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組。

4.2.3內(nèi)部動(dòng)員。

4.2.4對(duì)照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行內(nèi)部整改。

4.2.5進(jìn)行“自檢”和“預(yù)檢”o

4.2.6迎檢達(dá)標(biāo)o

4.3“創(chuàng)優(yōu)”達(dá)標(biāo)的基本工作要點(diǎn)確立“創(chuàng)優(yōu)”目標(biāo)：物業(yè)管理管控公司應(yīng)

首先確定準(zhǔn)備“創(chuàng)優(yōu)”的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的創(chuàng)優(yōu)F1標(biāo)，即明確是達(dá)到“國(guó)優(yōu)”

標(biāo)準(zhǔn)還是“省優(yōu)”、“市優(yōu)”、“區(qū)優(yōu)”，以便為創(chuàng)優(yōu)工作定下一個(gè)基本格調(diào)。定立

“創(chuàng)優(yōu)”目標(biāo)時(shí)，應(yīng)注意結(jié)合參加“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的實(shí)際情況和公司的保證能力，

不可一味地好高萼遠(yuǎn)。

4.3.1成立“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組：“創(chuàng)優(yōu)”工作開始前應(yīng)由公司領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥

成立“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組。創(chuàng)優(yōu)小組一般應(yīng)由公司各部門的負(fù)責(zé)人和管理管控處主

要領(lǐng)導(dǎo)組成。對(duì)于重要地“創(chuàng)優(yōu)”工作，應(yīng)由公司總經(jīng)理親自掛帥以便加強(qiáng)“創(chuàng)

優(yōu)”工作的協(xié)調(diào)，支持力度，確保“創(chuàng)優(yōu)”工作必要的人力、物力保障。

4.3.3內(nèi)部動(dòng)員：“創(chuàng)優(yōu)”開始時(shí)，應(yīng)首先對(duì)內(nèi)部員工，特別是參加“創(chuàng)優(yōu)”

小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)管理管控處的全體員工進(jìn)行“創(chuàng)優(yōu)”總動(dòng)員，通過會(huì)議、宣

傳，加強(qiáng)管理管控力度等措施使相關(guān)員工盡快進(jìn)入緊張的“創(chuàng)優(yōu)”工作狀態(tài)，提

高、加快工作效益、工作節(jié)奏，作好打硬仗、“吃苦”的準(zhǔn)備。

4.3.4對(duì)照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行內(nèi)部整改：“創(chuàng)優(yōu)”工作應(yīng)當(dāng)遵循的“創(chuàng)優(yōu)”達(dá)

標(biāo)準(zhǔn)備為

參照，邊整邊改邊對(duì)照“標(biāo)準(zhǔn)”逐步達(dá)到“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)的工作方式。內(nèi)部工作“創(chuàng)

優(yōu)”整改包括“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)硬件設(shè)施（房屋、設(shè)備、設(shè)施、環(huán)境

等的整改和“創(chuàng)優(yōu)”資料［原始憑證、管理管控體系等）的完善兩大部分。

4.3.5在“硬件”設(shè)施的整改方面，應(yīng)當(dāng)作到以下幾個(gè)方面的完善：

a）所管理管控物業(yè)樓宇外觀的完好、整潔。“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)應(yīng)當(dāng)做到或基本做

到樓宇外觀完好，無(wú)墻皮剝落、亂涂亂畫亂張貼，整潔無(wú)污染、銹跡，油漆鮮亮，

標(biāo)識(shí)清楚。特別應(yīng)注意陽(yáng)臺(tái)封閉的統(tǒng)一有序和不違反法規(guī)，不改陽(yáng)臺(tái)的使用功能,

各種外觀管道清潔完好，無(wú)銹跡污染，不違反裝修管理管控規(guī)定的亂拉線、亂搭

建、

隨意改動(dòng)門窗色調(diào)等現(xiàn)象［詳見《裝修管理管控標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》）；

b）所管理管控的樓宇內(nèi)部整潔、有序、安全。無(wú)違反裝修管理管控和消防管

理管控法規(guī)的亂搭、亂建、亂改（改動(dòng)房屋的使用功能，物別是隨意改動(dòng)房屋結(jié)

構(gòu)）等違章現(xiàn)象；各類樓宇內(nèi)部基本設(shè)施完好、整潔、標(biāo)識(shí)完整清晰（詳見《裝修

管理管控標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》和《防火管理管控標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》）；

c）所管理管控小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)各類公共設(shè)施、沒備使用功能保持良好的

工作狀態(tài)?！皠?chuàng)優(yōu)”整改時(shí)應(yīng)對(duì)照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)。特別注意兩個(gè)方面的問題：一

是各類公共配套設(shè)備、設(shè)施的完備，即作為小區(qū)規(guī)劃和居家生活應(yīng)當(dāng)配置的公共

配套設(shè)施、設(shè)備不能缺項(xiàng)和隨意減少：二是各類公共設(shè)施、設(shè)備的使用完好率應(yīng)

注意達(dá)標(biāo)，對(duì)日常管理管控比較被忽略的設(shè)施、設(shè)備，如路燈、路牌等要特別加

以注意保持其使用的完好率；

d）設(shè)備機(jī)房的環(huán)境和設(shè)備表面維護(hù)管理管控應(yīng)做到整潔、干爽，無(wú)灰塵、銹

跡、脫漆、雜物，無(wú)蟲、鼠害跡。設(shè)備機(jī)房的和設(shè)備表面狀況反映出來(lái)的是直

觀的設(shè)備維護(hù)管理管控水準(zhǔn)的高低，整改時(shí)應(yīng)特別注意磯房的環(huán)境整改和設(shè)備表

面的維護(hù)工作，力爭(zhēng)做到機(jī)房整潔、干爽、通風(fēng)降溫和防護(hù)措施完善，設(shè)備表面

光澤飽滿、標(biāo)識(shí)清晰，無(wú)油漬、銹跡、脫漆現(xiàn)象（詳見機(jī)電維修部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)

規(guī)程）：

e）消防系統(tǒng)配置齊全，標(biāo)識(shí)清楚完善，消防疏散通道暢通創(chuàng)優(yōu)”整改時(shí)

應(yīng)特別注意對(duì)消防系統(tǒng)的整改，力爭(zhēng)做到消防設(shè)施、設(shè)備齊全完好,可隨時(shí)啟用，

消防疏散應(yīng)急照明燈、消防疏散指示牌、疏散圖和標(biāo)識(shí)齊全、完好，消防疏散通

道暢通，無(wú)任何阻礙，通往天臺(tái)、逃生平臺(tái)防火門無(wú)鎖閉；樓宇四周消防通道無(wú)

占用、停車等已被忽略的消防隱患（詳見消防管理管控中心各標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程）；

f）除消防以外的其他涉及到居民身心健康、安全的重要設(shè)施如二次供水系統(tǒng)、

池、水箱的清潔、消毒，煤氣管道、電梯等設(shè)施、設(shè)備的安全防護(hù)措施一定要完

善到位；

g）衛(wèi)生狀況至關(guān)重要?！皠?chuàng)優(yōu)”整改時(shí)要特別注意整改小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的

各個(gè)衛(wèi)生死角的衛(wèi)生，如商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)門前、停車場(chǎng)、雨棚、天臺(tái)、垃圾中轉(zhuǎn)站、綠

化花叢等處的衛(wèi)生狀況。嚴(yán)格管理管控控制好小區(qū)內(nèi)的亂張貼、亂涂畫等現(xiàn)象，

嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)養(yǎng)家禽（詳見保潔部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程）；

h）“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的環(huán)境美化對(duì)“創(chuàng)優(yōu)''評(píng)比影響極大。整改時(shí)

應(yīng)特別注意環(huán)境美化、綠化的整改，力爭(zhēng)做到使人耳目一新、賞心悅目的境界，

以有效地提高分值（詳見園林綠化部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程）；

i）公共秩序的整改要力爭(zhēng)做到各類治安、交通標(biāo)識(shí)完善齊備，各種必要的防護(hù)

設(shè)施完好齊整，保安設(shè)備先進(jìn)完善（詳見保安部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程）。

4.3.6在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料的整理中應(yīng)力求資料的完善與真實(shí)、可靠。"創(chuàng)優(yōu)''

迎檢資料通常包括以下合適的內(nèi)容：

a）“創(chuàng)優(yōu)小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的產(chǎn)權(quán)資料

一一規(guī)劃許可證；

一一用地協(xié)議書；

一一投資許可證；

——開工許可證；

一一紅線圖：

一一總平面圖。

b）竣工驗(yàn)收資料：

一一土建竣工驗(yàn)收書；

一一消防竣工驗(yàn)收證明；

——水電竣工驗(yàn)收書；

一一電梯竣工驗(yàn)收書、電梯準(zhǔn)用證；

一一通信系統(tǒng)竣工驗(yàn)收證明；

一一燃?xì)庀到y(tǒng)竣工驗(yàn)收證明。

c)管理管控移交資料：

一一圖紙移交記錄；

一一開發(fā)建設(shè)其他資料(如隱蔽工程記錄等)移交資料；

一一接管驗(yàn)收記錄；

一一鑰匙移交記錄；

一一發(fā)展商委托管理管控合同合約書。

d)管理管控公司成立登記資料：

一一營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

一一稅務(wù)登記證；

一一企業(yè)法人代碼卡；

一一管理管控處營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

一一停車場(chǎng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

一一管理管控處管理管控用房產(chǎn)權(quán)資料。

e)業(yè)主委員會(huì)成立與活動(dòng)資料：

一一業(yè)主管委會(huì)章程；

一一業(yè)主管委會(huì)社團(tuán)法人登記證；

一一業(yè)主委員選舉產(chǎn)生記錄；

---業(yè)主管委會(huì)成立記錄；

一一業(yè)主管委會(huì)召開的屆次會(huì)議紀(jì)要；

一一業(yè)主管委會(huì)發(fā)布的公告。

F)公眾管理管控制度［詳見住戶手冊(cè))；

g)所有內(nèi)部管理管控標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程(管理管控制度);

h)所有內(nèi)部管理管控的日常質(zhì)量記錄；

i)員工績(jī)效考評(píng)結(jié)果記錄；

j)所有的住戶投訴記錄；

k)所有的住戶回訪記錄；

I)所有的住戶報(bào)修記錄；

m)所有的住戶意見征集記錄；

n)所有的管理管控處對(duì)外通知、通知記錄；

o)所有的財(cái)務(wù)運(yùn)作損益表和其他財(cái)務(wù)報(bào)表；

p)所有的對(duì)外委托合同合約書；

q)所有的員工培訓(xùn)記錄；

r)所有的員工鹵位、職稱證書、員工檔案；

s)小區(qū)業(yè)主/住戶檔案；

t)所有的住戶裝修管理管控檔案；

u)政府相關(guān)部門出具的無(wú)治安案件、火災(zāi)事故證明書

v)所有社區(qū)文化記錄；

w)所有的電梯年檢、二次供水檢疫、衛(wèi)生消殺檢疫證書；-

x)所有的標(biāo)識(shí)復(fù)印件；

y)年有的多種經(jīng)營(yíng)資料；

z)所有的政府、住戶、上級(jí)公司、外界對(duì)管理管控處工作的評(píng)價(jià)資料以及其

他應(yīng)提供的資料、記錄。

4.3.7進(jìn)行“自檢”和“預(yù)檢”:

a)在整改硬件和整理“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料過程中，“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)不定期

地組織“創(chuàng)優(yōu)”管理管控處進(jìn)行內(nèi)部自檢。每次自檢均以目標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)、全

面地進(jìn)行自查自糾，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題詳細(xì)記錄下采逐項(xiàng)落實(shí)到責(zé)任人身上限時(shí)整改

完畢。“自檢”一次，整改一次，提高一步，力爭(zhēng)在較短的時(shí)間內(nèi)大幅度地提高

“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的迎檢水平。

b)在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前一個(gè)月，內(nèi)部整改即將結(jié)束的時(shí)候，“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組

應(yīng)邀請(qǐng)行業(yè)專家對(duì)“創(chuàng)優(yōu)”管理管控處進(jìn)行正式迎檢前的“預(yù)檢”，“預(yù)檢”完全

采用正式檢查評(píng)比的形式進(jìn)行，由檢查團(tuán)依照評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈

/工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理管控水準(zhǔn)逐項(xiàng)驗(yàn)收，最后將結(jié)果總分和存在的問題逐一列出,

以便在正

式迎檢前進(jìn)行有針對(duì)性的最后準(zhǔn)備并以此鍛煉管理管控處的全體員工。

4.3.8“迎檢”準(zhǔn)備。在正式“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)

應(yīng)著重做好以下工作：

a)硬件整改基本達(dá)標(biāo)。

b)資料、記錄真實(shí)、全面、說(shuō)服力強(qiáng)。

c)取得業(yè)主/住戶諒解和支持：“乜\1伏，'管理管控處應(yīng)當(dāng)“創(chuàng)優(yōu)”的意

義與'業(yè)主/住戶達(dá)成充分的理解，使業(yè)主/住戶的絕大多數(shù)都能支持創(chuàng)優(yōu)工作。

d)取得業(yè)主管理管控委員會(huì)的支持和配合。

e)選好住戶代表，為向考評(píng)團(tuán)匯報(bào)工作作好準(zhǔn)備：“國(guó)優(yōu)”、“省優(yōu)，'評(píng)比一

般考評(píng)團(tuán)都要求參加考評(píng)的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)有業(yè)主代表的發(fā)言和評(píng)價(jià)，認(rèn)真

選好住戶代表，贏得住戶代表的鼎力支持對(duì)考評(píng)至關(guān)重要。

f)寫好“迎檢”匯報(bào)對(duì)料：“迎檢”匯報(bào)材料是為向考評(píng)團(tuán)匯報(bào)工作所用發(fā)

言稿，

發(fā)言稿應(yīng)突出“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的物業(yè)管理管控特色和成績(jī)，簡(jiǎn)潔明快、重點(diǎn)突出，

切

記冗長(zhǎng)乏味?！坝瓩z”匯報(bào)發(fā)言一般應(yīng)包括以下幾部分：

一一小區(qū)/大廈1T.業(yè)區(qū)簡(jiǎn)介；

一一物業(yè)管理管控工作匯報(bào)；

一一社區(qū)文化與精神文明匯報(bào)；

一一“創(chuàng)優(yōu)”工作情況。

g)分工負(fù)責(zé)，注意迎檢環(huán)境的布置：“迎檢”環(huán)境的布置應(yīng)注意迎檢氣氛的

烘托，力爭(zhēng)創(chuàng)造出一個(gè)有利于迎檢、能夠給考評(píng)團(tuán)留下“好印象”的環(huán)境。

h)注意儀表儀容、言行舉止，以最飽滿的精神風(fēng)貌迎接考評(píng)。迎檢時(shí)員工的

儀容

儀表、言行舉止都應(yīng)著力進(jìn)行雕鑿，“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)確保迎檢員工的最飽滿

的精神風(fēng)貌利精神狀態(tài)參加考評(píng)，以求爭(zhēng)取最佳的考評(píng)成果。

i)迎檢時(shí)的基本要求：

一一精神飽滿、儀容整潔；

一一紀(jì)律嚴(yán)明，緊張有序；

---熱情大方，不卑不亢；

一一環(huán)境優(yōu)雅，輕松活潑；

一一自信嚴(yán)謹(jǐn)、應(yīng)答適度。

4.4迎檢結(jié)束后，由“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組寫出總結(jié)材料，歸檔保存。

5.0記錄

6.0相關(guān)支持文件

8.物業(yè)管理管控導(dǎo)入IS09000質(zhì)量

體系標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

1.0目的

規(guī)范物業(yè)管理管控公司存入IS09000國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量體系工作，確保物業(yè)管理管控

公司正確、順暢地導(dǎo)入IS09000質(zhì)量體系并通過認(rèn)證。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)管理管控公司導(dǎo)IS09000入國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量體系工作。

3.0職責(zé)

3.1公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)管理管控公司導(dǎo)入IS09090質(zhì)量體系工作。

3.2公司管理管控者代表負(fù)責(zé)具體組織IS09000質(zhì)量體系的文件編制、控制發(fā)放

及實(shí)施、認(rèn)證和質(zhì)量體系的維持、評(píng)價(jià)、改進(jìn)工作。

3.3公司品質(zhì)部負(fù)責(zé)組織實(shí)施IS09000質(zhì)量體系的文件的編寫、控制、發(fā)施、運(yùn)

行、認(rèn)證和質(zhì)量體系的維持、評(píng)價(jià)、改進(jìn)工作。

4.0程序要點(diǎn)

4.1物業(yè)管理管控公司導(dǎo)入IS09000質(zhì)量體系一般經(jīng)過以下幾個(gè)步驟：

4.2聘請(qǐng)IS09000專業(yè)顧問

導(dǎo)人IS09000質(zhì)量體系是一項(xiàng)很專業(yè)、理論性很強(qiáng)的工作。物業(yè)管理管控公司初

步導(dǎo)入IS09000質(zhì)量體系應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)一位精通IS09000質(zhì)量體系，同時(shí)又有一定的

物業(yè)管理管控知識(shí)經(jīng)驗(yàn)的人士作為導(dǎo)人IS09000質(zhì)量體系專業(yè)顧問。其作用是指

導(dǎo)公司的導(dǎo)人工作，協(xié)助建立物業(yè)管理管控文件化的質(zhì)量體系，指導(dǎo)質(zhì)量體系在

本公司的有效運(yùn)行、培訓(xùn)員工。

4.3任命管理管控者代表

物業(yè)管理管控公司在導(dǎo)入IS09000質(zhì)量體系時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先由公司總經(jīng)理任命一位

管理管控者代表，協(xié)助自己領(lǐng)導(dǎo)IS09000質(zhì)量體系的導(dǎo)入和維持改進(jìn)工作。導(dǎo)人

IS09000質(zhì)量體系領(lǐng)導(dǎo)的力量強(qiáng)弱至關(guān)重要，因此管理管控者代表一般都是由副

總經(jīng)理或總經(jīng)理助理?yè)?dān)負(fù)，其職責(zé)是：負(fù)責(zé)組織并協(xié)調(diào)質(zhì)量體系的建立、實(shí)施、

維持和改進(jìn)，檢查和報(bào)告質(zhì)量體系的運(yùn)行情況，協(xié)助總經(jīng)理作好管理管控評(píng)審，

主持質(zhì)量體系文件的編制、實(shí)施。其主要權(quán)限是：處理與質(zhì)量體系運(yùn)行有關(guān)的問

題，任命內(nèi)部質(zhì)量審核組長(zhǎng)。

4.4成立品質(zhì)部

4.4.1IS09000質(zhì)量體系的導(dǎo)入和維持改進(jìn)是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作。為使質(zhì)量體

系在公司的運(yùn)行得以有效維持，應(yīng)當(dāng)在導(dǎo)人1S09000質(zhì)量體系之初成立專門的

IS09000質(zhì)量體系控制、實(shí)施部一一品質(zhì)部