PAGE商業(yè)地產(chǎn)并購(gòu)內(nèi)控制度一、總則（一）目的本制度旨在規(guī)范公司商業(yè)地產(chǎn)并購(gòu)業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制，確保并購(gòu)活動(dòng)合法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控，提高并購(gòu)效益，保護(hù)公司及股東的利益。（二）適用范圍本制度適用于公司參與的所有商業(yè)地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目，包括但不限于收購(gòu)商業(yè)物業(yè)、股權(quán)并購(gòu)等涉及商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的交易活動(dòng)。（三）基本原則1.合法性原則：并購(gòu)活動(dòng)必須嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)和相關(guān)政策規(guī)定，確保交易合法有效。2.風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向原則：識(shí)別、評(píng)估和應(yīng)對(duì)并購(gòu)過(guò)程中的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)控制在可承受范圍內(nèi)。3.審慎性原則：在并購(gòu)決策、交易執(zhí)行等各環(huán)節(jié)保持審慎態(tài)度，充分考慮各種因素，確保并購(gòu)活動(dòng)的質(zhì)量和效益。4.制衡性原則：建立健全內(nèi)部制衡機(jī)制，確保并購(gòu)業(yè)務(wù)各部門(mén)、各崗位之間相互監(jiān)督、相互制約。5.成本效益原則：在有效控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，合理降低并購(gòu)成本，提高并購(gòu)效率。二、并購(gòu)流程與內(nèi)部控制要點(diǎn)（一）并購(gòu)項(xiàng)目立項(xiàng)1.項(xiàng)目發(fā)起業(yè)務(wù)部門(mén)根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃和市場(chǎng)情況，提出商業(yè)地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目的初步設(shè)想，填寫(xiě)《商業(yè)地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)表》，詳細(xì)說(shuō)明項(xiàng)目背景、目標(biāo)、初步方案及預(yù)期效益等。2.立項(xiàng)審批由公司高層管理人員、財(cái)務(wù)部門(mén)、法務(wù)部門(mén)等組成立項(xiàng)評(píng)審小組，對(duì)立項(xiàng)申請(qǐng)進(jìn)行評(píng)估。評(píng)審小組從戰(zhàn)略契合度、市場(chǎng)前景、財(cái)務(wù)可行性、法律合規(guī)性等方面進(jìn)行審查，做出是否立項(xiàng)的決定。對(duì)立項(xiàng)通過(guò)的項(xiàng)目，下達(dá)《商業(yè)地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)》，明確項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及相關(guān)職責(zé)。（二）盡職調(diào)查1.組建盡職調(diào)查團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人牽頭，組織財(cái)務(wù)、法務(wù)、市場(chǎng)、工程等專(zhuān)業(yè)人員組成盡職調(diào)查小組，明確各成員的職責(zé)分工。2.制定盡職調(diào)查計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和需求，制定詳細(xì)的盡職調(diào)查計(jì)劃，確定調(diào)查范圍、內(nèi)容、方法、時(shí)間安排等。調(diào)查內(nèi)容包括目標(biāo)公司的基本情況、財(cái)務(wù)狀況、資產(chǎn)狀況、經(jīng)營(yíng)情況、法律合規(guī)情況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力等。3.實(shí)施盡職調(diào)查財(cái)務(wù)盡職調(diào)查：審查目標(biāo)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表、會(huì)計(jì)憑證、稅務(wù)情況等，評(píng)估其財(cái)務(wù)真實(shí)性、準(zhǔn)確性和穩(wěn)定性，分析潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。法務(wù)盡職調(diào)查：核查目標(biāo)公司的主體資格、合同協(xié)議、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、訴訟仲裁等法律事項(xiàng)，確保并購(gòu)不存在法律障礙。業(yè)務(wù)盡職調(diào)查：了解目標(biāo)公司的業(yè)務(wù)模式、市場(chǎng)份額、客戶(hù)資源、運(yùn)營(yíng)管理等情況，評(píng)估其業(yè)務(wù)可持續(xù)性和發(fā)展?jié)摿?。其他盡職調(diào)查：如工程盡職調(diào)查，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、建設(shè)進(jìn)度等進(jìn)行調(diào)查。4.盡職調(diào)查結(jié)果報(bào)告盡職調(diào)查小組完成調(diào)查工作后，撰寫(xiě)《商業(yè)地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告》，詳細(xì)闡述調(diào)查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題、風(fēng)險(xiǎn)及建議。報(bào)告經(jīng)內(nèi)部審核后提交給項(xiàng)目決策層，作為并購(gòu)決策的重要依據(jù)。（三）并購(gòu)方案制定1.方案策劃根據(jù)盡職調(diào)查結(jié)果和公司戰(zhàn)略目標(biāo)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織相關(guān)部門(mén)制定并購(gòu)方案，包括并購(gòu)方式（股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)收購(gòu)等）、交易價(jià)格、支付方式、交易架構(gòu)、整合計(jì)劃等。2.財(cái)務(wù)分析與估值財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)目標(biāo)公司進(jìn)行財(cái)務(wù)分析和估值，采用合適的估值方法（如收益法、市場(chǎng)法、成本法等）確定合理的交易價(jià)格區(qū)間。同時(shí)，對(duì)并購(gòu)后的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行預(yù)測(cè)，評(píng)估并購(gòu)對(duì)公司財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響。3.法律審核法務(wù)部門(mén)對(duì)并購(gòu)方案進(jìn)行法律審核，確保方案符合法律法規(guī)要求，交易架構(gòu)合理，合同條款合法有效，防范法律風(fēng)險(xiǎn)。4.方案審批并購(gòu)方案提交公司管理層和董事會(huì)審議，經(jīng)審批通過(guò)后確定最終并購(gòu)方案。（四）并購(gòu)交易執(zhí)行1.談判簽約根據(jù)并購(gòu)方案，與目標(biāo)公司及其股東進(jìn)行談判，就交易條款達(dá)成一致后簽訂并購(gòu)協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容應(yīng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)、交易價(jià)格、支付方式、交割條件、違約責(zé)任等關(guān)鍵條款。在簽約前，再次進(jìn)行法律審核，確保協(xié)議合法合規(guī)。2.支付與交割按照并購(gòu)協(xié)議約定的支付方式和時(shí)間安排，進(jìn)行交易款項(xiàng)的支付。在支付前，財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)資金進(jìn)行嚴(yán)格審核和管理。完成支付后，辦理相關(guān)資產(chǎn)、股權(quán)的交割手續(xù)，確保并購(gòu)交易順利完成。3.交易監(jiān)督建立并購(gòu)交易執(zhí)行監(jiān)督機(jī)制，對(duì)交易過(guò)程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行跟蹤和監(jiān)督，確保交易按照協(xié)議約定執(zhí)行，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決可能出現(xiàn)的問(wèn)題。（五）并購(gòu)后整合1.整合計(jì)劃制定在并購(gòu)交易完成前，制定詳細(xì)的并購(gòu)后整合計(jì)劃，包括業(yè)務(wù)整合、財(cái)務(wù)整合、人力資源整合、企業(yè)文化整合等方面的計(jì)劃和措施。2.業(yè)務(wù)整合對(duì)目標(biāo)公司的業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理和整合，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，實(shí)現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)，提高公司整體運(yùn)營(yíng)效率和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。3.財(cái)務(wù)整合統(tǒng)一財(cái)務(wù)管理制度、會(huì)計(jì)核算體系等，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管控，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)資源的合理配置和有效利用。4.人力資源整合根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)需求，對(duì)目標(biāo)公司的人力資源進(jìn)行整合，包括人員安置、薪酬福利調(diào)整、績(jī)效考核優(yōu)化等，確保人力資源的穩(wěn)定和有效發(fā)揮作用。5.企業(yè)文化整合促進(jìn)雙方企業(yè)文化的融合，形成統(tǒng)一的價(jià)值觀和企業(yè)文化氛圍，增強(qiáng)員工的歸屬感和凝聚力。6.整合效果評(píng)估定期對(duì)并購(gòu)后整合效果進(jìn)行評(píng)估，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，及時(shí)調(diào)整整合策略和措施，確保整合目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。三、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與控制（一）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)包括市場(chǎng)需求變化、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)，可能影響并購(gòu)項(xiàng)目的預(yù)期收益。2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)如目標(biāo)公司財(cái)務(wù)造假、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、估值過(guò)高、支付風(fēng)險(xiǎn)等，可能導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)損失。3.法律風(fēng)險(xiǎn)涉及并購(gòu)交易的合法性、合同糾紛、知識(shí)產(chǎn)權(quán)糾紛、訴訟仲裁等法律問(wèn)題，可能給公司帶來(lái)法律責(zé)任和經(jīng)濟(jì)損失。4.整合風(fēng)險(xiǎn)并購(gòu)后整合過(guò)程中可能出現(xiàn)的業(yè)務(wù)整合困難、人員流失、文化沖突等問(wèn)題，影響公司正常運(yùn)營(yíng)和發(fā)展。5.操作風(fēng)險(xiǎn)并購(gòu)流程中的決策失誤、盡職調(diào)查不充分、交易執(zhí)行不當(dāng)?shù)炔僮魇д`，可能導(dǎo)致并購(gòu)項(xiàng)目失敗。（二）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1.風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性評(píng)估根據(jù)歷史數(shù)據(jù)、行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)情況等因素，對(duì)各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性進(jìn)行評(píng)估，分為高、中、低三個(gè)等級(jí)。2.風(fēng)險(xiǎn)影響程度評(píng)估分析風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、聲譽(yù)等方面的影響程度，同樣分為高、中、低三個(gè)等級(jí)。3.風(fēng)險(xiǎn)矩陣?yán)L制將風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性和影響程度進(jìn)行交叉分析，繪制風(fēng)險(xiǎn)矩陣，直觀展示各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的等級(jí)和重要性，確定重點(diǎn)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域。（三）風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研和分析，及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，合理預(yù)測(cè)市場(chǎng)變化趨勢(shì)。在并購(gòu)方案中設(shè)置靈活的價(jià)格調(diào)整機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)條款，降低市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)多元化業(yè)務(wù)布局，分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)強(qiáng)化盡職調(diào)查，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的財(cái)務(wù)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)目標(biāo)公司進(jìn)行全面審計(jì)，確保財(cái)務(wù)信息真實(shí)可靠。合理確定交易價(jià)格，避免估值過(guò)高。優(yōu)化支付方式，控制支付風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)并購(gòu)后的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，建立健全財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理潛在的財(cái)務(wù)問(wèn)題。3.法律風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)組建專(zhuān)業(yè)的法務(wù)團(tuán)隊(duì)，全程參與并購(gòu)項(xiàng)目，確保交易合法合規(guī)。加強(qiáng)合同管理，對(duì)并購(gòu)協(xié)議等重要合同進(jìn)行嚴(yán)格審核，明確雙方權(quán)利義務(wù)，防范合同糾紛。定期開(kāi)展法律培訓(xùn)，提高員工法律意識(shí)，預(yù)防和應(yīng)對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)。4.整合風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)制定詳細(xì)的整合計(jì)劃，明確整合目標(biāo)、步驟和責(zé)任人，確保整合工作有序推進(jìn)。加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，建立有效的溝通機(jī)制，及時(shí)解決整合過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。注重文化融合，通過(guò)開(kāi)展文化培訓(xùn)、文化活動(dòng)等方式，促進(jìn)雙方企業(yè)文化的融合。5.操作風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)建立健全并購(gòu)業(yè)務(wù)操作流程和規(guī)范，明確各環(huán)節(jié)的操作要求和審批程序。加強(qiáng)人員培訓(xùn)，提高員工業(yè)務(wù)水平和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，確保操作的準(zhǔn)確性和規(guī)范性。強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督，對(duì)并購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)行全程監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正操作失誤。四、信息與溝通（一）信息收集與整理1.建立信息收集渠道業(yè)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)收集市場(chǎng)信息、行業(yè)動(dòng)態(tài)、潛在并購(gòu)目標(biāo)等相關(guān)信息。財(cái)務(wù)部門(mén)定期收集目標(biāo)公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)分析報(bào)告等。法務(wù)部門(mén)關(guān)注法律法規(guī)變化及相關(guān)法律案例信息。其他相關(guān)部門(mén)根據(jù)各自職責(zé)收集與并購(gòu)業(yè)務(wù)有關(guān)的信息。2.信息整理與分析設(shè)立專(zhuān)門(mén)的信息管理崗位或團(tuán)隊(duì)，對(duì)收集到的信息進(jìn)行整理、分類(lèi)和分析，形成有價(jià)值的信息報(bào)告，為并購(gòu)決策和業(yè)務(wù)開(kāi)展提供支持。（二）內(nèi)部溝通機(jī)制1.定期會(huì)議制度建立并購(gòu)項(xiàng)目定期匯報(bào)會(huì)議制度，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人定期向公司管理層匯報(bào)項(xiàng)目進(jìn)展情況、存在問(wèn)題及解決方案等。不定期召開(kāi)跨部門(mén)協(xié)調(diào)會(huì)議，及時(shí)溝通并購(gòu)業(yè)務(wù)中涉及的各部門(mén)工作進(jìn)展和協(xié)同需求，解決工作中的矛盾和問(wèn)題。2.內(nèi)部信息系統(tǒng)搭建公司內(nèi)部并購(gòu)業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)并購(gòu)項(xiàng)目信息的實(shí)時(shí)共享和傳遞，方便各部門(mén)及時(shí)獲取所需信息，提高工作效率。3.溝通渠道暢通鼓勵(lì)員工通過(guò)內(nèi)部郵件、即時(shí)通訊工具等方式及時(shí)反饋并購(gòu)業(yè)務(wù)中的問(wèn)題和建議，確保信息溝通渠道暢通無(wú)阻。（三）外部溝通與信息披露1.與目標(biāo)公司溝通在并購(gòu)過(guò)程中，保持與目標(biāo)公司及其股東、管理層的良好溝通，及時(shí)了解對(duì)方需求和意見(jiàn)，確保并購(gòu)交易順利進(jìn)行。2.與中介機(jī)構(gòu)溝通加強(qiáng)與財(cái)務(wù)顧問(wèn)、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)的溝通協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮其專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，為并購(gòu)業(yè)務(wù)提供專(zhuān)業(yè)支持。3.信息披露管理按照法律法規(guī)和監(jiān)管要求，做好并購(gòu)項(xiàng)目的信息披露工作，確保信息披露真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、及時(shí)，維護(hù)公司及股東的合法權(quán)益。五、內(nèi)部監(jiān)督（一）監(jiān)督機(jī)構(gòu)與職責(zé)1.內(nèi)部審計(jì)部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)并購(gòu)業(yè)務(wù)進(jìn)行定期或不定期的內(nèi)部審計(jì)，審查并購(gòu)項(xiàng)目的內(nèi)部控制制度執(zhí)行情況、財(cái)務(wù)收支真實(shí)性、交易合規(guī)性等，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)提出整改建議，并跟蹤整改落實(shí)情況。2.風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)對(duì)并購(gòu)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行持續(xù)監(jiān)測(cè)和評(píng)估，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)建議，協(xié)助業(yè)務(wù)部門(mén)完善風(fēng)險(xiǎn)控制措施。3.合規(guī)管理部門(mén)審查并購(gòu)業(yè)務(wù)是否符合法律法規(guī)和公司內(nèi)部規(guī)章制度要求，對(duì)發(fā)現(xiàn)的合規(guī)問(wèn)題及時(shí)督促整改，確保并購(gòu)活動(dòng)合法合規(guī)。（二）監(jiān)督方式與頻率1.日常監(jiān)督各業(yè)務(wù)部門(mén)及崗位在日常工作中按照內(nèi)部控制制度要求，對(duì)并購(gòu)業(yè)務(wù)進(jìn)行自我監(jiān)督和檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正存在的問(wèn)題。2.專(zhuān)項(xiàng)監(jiān)督針對(duì)并購(gòu)業(yè)務(wù)中的重點(diǎn)環(huán)節(jié)、關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)或重大問(wèn)題，開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)監(jiān)督檢查。內(nèi)部審計(jì)部門(mén)、風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)、合規(guī)管理部門(mén)等不定期進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)監(jiān)督，確保并購(gòu)業(yè)務(wù)內(nèi)部控制有效執(zhí)行。3.監(jiān)督頻率根據(jù)并購(gòu)業(yè)務(wù)的重要性和風(fēng)險(xiǎn)程度，合理確定監(jiān)督頻率。對(duì)于重大并購(gòu)項(xiàng)目，實(shí)行全程跟蹤監(jiān)督；對(duì)于一般性并購(gòu)項(xiàng)目，定期進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保監(jiān)督工作覆蓋并購(gòu)業(yè)務(wù)的全過(guò)程。（三）監(jiān)督結(jié)果處理與反饋1.問(wèn)題整改對(duì)監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)下達(dá)整改通知，明確整改要求和期限。責(zé)任部門(mén)應(yīng)制定整改措施，認(rèn)真組織整改，并將整改情況及時(shí)反饋給監(jiān)督部門(mén)。2.結(jié)果反饋監(jiān)督部門(mén)定期向公司管理層匯報(bào)監(jiān)督檢查結(jié)果