PAGE房地產(chǎn)核算內(nèi)控制度一、總則（一）目的為加強公司房地產(chǎn)核算管理，規(guī)范財務(wù)核算行為，確保財務(wù)信息的準(zhǔn)確性、完整性和及時性，防范財務(wù)風(fēng)險，提高公司財務(wù)管理水平，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本公司實際情況，制定本內(nèi)控制度。（二）適用范圍本制度適用于公司及所屬各項目公司的房地產(chǎn)核算業(yè)務(wù)。（三）基本原則1.合法性原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)財務(wù)制度，確保核算工作合法合規(guī)。2.準(zhǔn)確性原則：如實反映房地產(chǎn)項目的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，保證財務(wù)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無誤。3.完整性原則：涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)全過程的各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)，全面記錄和核算相關(guān)財務(wù)信息。4.及時性原則：及時進(jìn)行賬務(wù)處理，按時編制財務(wù)報表，為公司決策提供及時有效的財務(wù)信息。5.獨立性原則：財務(wù)核算崗位與其他業(yè)務(wù)崗位相互獨立，確保財務(wù)核算不受其他部門干擾，保證財務(wù)信息的客觀性。二、會計核算基礎(chǔ)工作（一）會計機構(gòu)與人員配備1.公司設(shè)立獨立的財務(wù)部門，配備專業(yè)的會計人員，明確各崗位的職責(zé)和權(quán)限。2.會計人員應(yīng)具備相應(yīng)的專業(yè)知識和技能，熟悉國家財經(jīng)法規(guī)和房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)核算特點，定期參加培訓(xùn)和繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水平。（二）會計憑證管理1.原始憑證必須真實、合法、有效，內(nèi)容完整，手續(xù)齊全。對不符合要求的原始憑證，應(yīng)及時要求經(jīng)辦人員更正或補充。2.記賬憑證應(yīng)根據(jù)審核無誤的原始憑證編制，摘要清晰，會計科目使用準(zhǔn)確，金額計算正確，附件齊全。記賬憑證應(yīng)連續(xù)編號，按月裝訂成冊，并注明日期、憑證種類、起止號碼、附件張數(shù)、會計主管和裝訂人員簽名或蓋章。（三）會計賬簿設(shè)置1.按照國家統(tǒng)一的會計制度和公司財務(wù)管理要求，設(shè)置總賬、明細(xì)賬、日記賬及其他輔助賬簿。2.總賬應(yīng)根據(jù)科目匯總表或記賬憑證逐筆登記，明細(xì)賬應(yīng)根據(jù)記賬憑證和原始憑證逐筆登記，日記賬應(yīng)按照經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生的先后順序逐日逐筆登記。3.定期對賬簿記錄進(jìn)行核對，保證賬證相符、賬賬相符、賬實相符。發(fā)現(xiàn)賬簿記錄有誤，應(yīng)及時按照規(guī)定的方法進(jìn)行更正。（四）財務(wù)報表編制1.按照國家統(tǒng)一的會計制度和公司規(guī)定的報表格式、內(nèi)容及編制要求，定期編制財務(wù)報表，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表及相關(guān)附表。2.財務(wù)報表應(yīng)數(shù)字真實、計算準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、說明清楚，由單位負(fù)責(zé)人、財務(wù)負(fù)責(zé)人和制表人簽名并蓋章。3.加強對財務(wù)報表的分析，為公司決策提供有價值的財務(wù)信息，發(fā)現(xiàn)異常情況及時進(jìn)行調(diào)查和處理。三、房地產(chǎn)項目成本核算（一）成本核算對象確定1.以房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)內(nèi)容、功能用途、建設(shè)地點等為依據(jù)，合理確定成本核算對象。一般應(yīng)以每一獨立編制設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的單項工程為成本核算對象；同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象；對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部分，劃分成本核算對象。2.成本核算對象一經(jīng)確定，不得隨意變更。如有特殊情況需要變更，應(yīng)經(jīng)公司管理層批準(zhǔn)，并在財務(wù)部門備案。（二）成本項目設(shè)置1.土地成本：包括土地出讓金、土地征用費、拆遷補償費等。2.前期工程費：如規(guī)劃設(shè)計費、項目可行性研究費、地質(zhì)勘察費、三通一平費用等。3.建筑安裝工程費：涵蓋建筑工程費、安裝工程費、裝修工程費等，按照合同約定和實際發(fā)生額進(jìn)行核算。4.基礎(chǔ)設(shè)施費：包括小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用。5.公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出，如物業(yè)管理用房、社區(qū)居委會用房、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院等。6.開發(fā)間接費：核算為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出，包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。（三）成本核算方法1.采用制造成本法進(jìn)行成本核算，將開發(fā)項目的成本劃分為直接成本和間接成本，直接成本直接計入各成本核算對象，間接成本按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計入各成本核算對象。2.成本分配標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)科學(xué)合理，一般可按照建筑面積、占地面積、預(yù)算造價等進(jìn)行分配。在分配間接成本時，應(yīng)根據(jù)成本項目的性質(zhì)和受益對象，選擇合適的分配方法，并保持分配方法的一致性。（四）成本核算流程1.成本預(yù)算編制：在項目開發(fā)前期，根據(jù)項目規(guī)劃和設(shè)計要求，結(jié)合市場行情和歷史成本數(shù)據(jù)，編制成本預(yù)算。成本預(yù)算應(yīng)明確各項成本項目的預(yù)算金額，并作為成本控制和核算的依據(jù)。2.成本費用歸集：財務(wù)部門應(yīng)及時收集、整理與成本核算相關(guān)的原始憑證，按照成本項目進(jìn)行分類歸集。對于直接成本，應(yīng)根據(jù)合同、發(fā)票等憑證直接計入相應(yīng)的成本核算對象；對于間接成本，應(yīng)先在“開發(fā)間接費”科目中歸集，期末按照規(guī)定的分配方法分配計入各成本核算對象。3.成本核算與結(jié)轉(zhuǎn)：每月末，財務(wù)部門應(yīng)對各項成本費用進(jìn)行核算，計算各成本核算對象的總成本和單位成本。已完工開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)及時結(jié)轉(zhuǎn)成本，將其成本從“開發(fā)成本”科目轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”科目。4.成本分析與控制：定期對成本核算結(jié)果進(jìn)行分析，對比成本預(yù)算與實際成本的差異，查找原因，提出改進(jìn)措施，加強成本控制。對于成本超支較大的項目，應(yīng)重點進(jìn)行分析和監(jiān)控，及時采取措施加以糾正。四、房地產(chǎn)項目收入核算（一）收入確認(rèn)原則1.銷售開發(fā)產(chǎn)品收入應(yīng)在同時滿足下列條件時予以確認(rèn)：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制；收入的金額能夠可靠地計量；相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。2.出租開發(fā)產(chǎn)品收入應(yīng)按照合同約定的租金確認(rèn)時間和方法進(jìn)行確認(rèn)。對于一次性收取租金的，應(yīng)在租賃期內(nèi)分期均勻計入相關(guān)年度收入；對于分期收取租金的，應(yīng)按合同約定的收款日期確認(rèn)收入。（二）收入核算方法1.銷售開發(fā)產(chǎn)品收入應(yīng)按照實際收到的價款或合同約定的價款進(jìn)行核算。對于采用銀行按揭方式銷售的，應(yīng)按照銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入金額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。2.出租開發(fā)產(chǎn)品收入應(yīng)按照租金收入扣除相關(guān)稅費后的凈額進(jìn)行核算。租金收入應(yīng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，在租賃期內(nèi)分期確認(rèn)收入。（三）收入核算流程1.銷售合同管理：銷售部門應(yīng)及時與客戶簽訂銷售合同，明確銷售價格、付款方式、交房時間等條款，并將銷售合同副本提交給財務(wù)部門。2.收款管理：財務(wù)部門應(yīng)根據(jù)銷售合同約定的付款方式，及時收取銷售款項，并開具收款憑證。對于銀行按揭貸款，應(yīng)協(xié)助銷售部門辦理相關(guān)手續(xù)，確保款項及時到賬。3.收入確認(rèn)與核算：財務(wù)部門應(yīng)按照收入確認(rèn)原則，在滿足收入確認(rèn)條件時及時確認(rèn)收入，并進(jìn)行賬務(wù)處理。對于銷售退回、銷售折讓等情況，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理，沖減相應(yīng)的收入。4.收入核對與分析：定期對銷售收入進(jìn)行核對，確保賬實相符。同時，對收入結(jié)構(gòu)、銷售趨勢等進(jìn)行分析，為公司決策提供支持。五、固定資產(chǎn)核算（一）固定資產(chǎn)定義與分類1.固定資產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的，使用壽命超過一個會計年度的有形資產(chǎn)。2.固定資產(chǎn)分為房屋及建筑物、機器設(shè)備、運輸設(shè)備、電子設(shè)備等類別，公司應(yīng)根據(jù)實際情況制定具體的固定資產(chǎn)目錄，明確各類固定資產(chǎn)的劃分標(biāo)準(zhǔn)和核算方法。（二）固定資產(chǎn)初始計量1.外購固定資產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費、使固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項資產(chǎn)的運輸費、裝卸費、安裝費和專業(yè)人員服務(wù)費等。2.自行建造固定資產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。3.投資者投入固定資產(chǎn)的成本，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價值確定，但合同或協(xié)議約定價值不公允的除外。（三）固定資產(chǎn)折舊1.公司應(yīng)根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況，合理確定固定資產(chǎn)的使用壽命、預(yù)計凈殘值和折舊方法。折舊方法一經(jīng)確定，不得隨意變更。如需變更，應(yīng)經(jīng)公司管理層批準(zhǔn)，并在財務(wù)報表附注中予以說明。2.固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法計提，計算公式為：年折舊額=固定資產(chǎn)原值×（1預(yù)計凈殘值率）÷預(yù)計使用年限。月折舊額=年折舊額÷12。3.下列固定資產(chǎn)不計提折舊：已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)；按照規(guī)定單獨估價作為固定資產(chǎn)入賬的土地。（四）固定資產(chǎn)后續(xù)支出1.固定資產(chǎn)的后續(xù)支出分為資本化支出和費用化支出。符合固定資產(chǎn)確認(rèn)條件的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計入固定資產(chǎn)成本；不符合固定資產(chǎn)確認(rèn)條件的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。2.固定資產(chǎn)發(fā)生資本化后續(xù)支出時，應(yīng)將固定資產(chǎn)的賬面價值轉(zhuǎn)入在建工程，并停止計提折舊。待后續(xù)支出完工并達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時，再從在建工程轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，并重新確定其使用壽命、預(yù)計凈殘值和折舊方法，計提折舊。（五）固定資產(chǎn)處置1.固定資產(chǎn)處置包括出售、報廢、毀損、對外投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等。固定資產(chǎn)處置應(yīng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行審批，確保處置行為合法合規(guī)。2.固定資產(chǎn)處置時，應(yīng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益。固定資產(chǎn)的賬面價值是指固定資產(chǎn)成本扣減累計折舊和累計減值準(zhǔn)備后的金額。六、資金核算與管理（一）資金預(yù)算編制1.公司應(yīng)根據(jù)年度經(jīng)營計劃和項目開發(fā)進(jìn)度，編制年度資金預(yù)算。資金預(yù)算應(yīng)包括現(xiàn)金收入預(yù)算、現(xiàn)金支出預(yù)算、資金籌措預(yù)算等內(nèi)容。2.資金預(yù)算編制應(yīng)遵循“以收定支、收支平衡、略有結(jié)余”的原則，充分考慮各項收入和支出的時間、金額，確保資金的合理安排和有效使用。（二）資金收支管理1.資金收入管理：加強對銷售回款、租金收入、融資收入等各類資金收入的管理，確保資金及時足額到賬。財務(wù)部門應(yīng)定期與銷售部門、出租部門等核對收入情況，及時掌握資金動態(tài)。2.資金支出管理：嚴(yán)格按照資金預(yù)算控制資金支出，各項支出應(yīng)經(jīng)過審批流程，確保支出合法合規(guī)、真實有效。對于重大資金支出，應(yīng)實行集體決策和聯(lián)簽制度。3.資金支付方式：根據(jù)實際情況選擇合適的資金支付方式，如支票、匯票、電匯、網(wǎng)上銀行支付等。對于大額資金支付，應(yīng)采用安全可靠的支付方式，并嚴(yán)格按照規(guī)定的審批程序進(jìn)行操作。（三）資金結(jié)算管理1.加強資金結(jié)算管理，規(guī)范結(jié)算流程，確保資金結(jié)算安全、準(zhǔn)確、及時。財務(wù)部門應(yīng)定期核對銀行賬戶余額，編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，及時發(fā)現(xiàn)和處理未達(dá)賬項。2.嚴(yán)格控制現(xiàn)金使用范圍，除按規(guī)定可以使用現(xiàn)金支付的款項外，其他支出應(yīng)通過銀行轉(zhuǎn)賬結(jié)算。庫存現(xiàn)金應(yīng)嚴(yán)格按照限額管理，定期進(jìn)行盤點，確保賬實相符。（四）資金風(fēng)險管理1.建立資金風(fēng)險預(yù)警機制，密切關(guān)注資金市場動態(tài)和公司資金狀況，及時發(fā)現(xiàn)和預(yù)警資金風(fēng)險。對于可能出現(xiàn)的資金風(fēng)險，應(yīng)制定相應(yīng)的應(yīng)對措施，確保公司資金安全。2.合理安排資金結(jié)構(gòu)，優(yōu)化融資渠道，降低融資成本，防范融資風(fēng)險。加強對融資業(yè)務(wù)的管理，嚴(yán)格按照融資合同約定使用資金，按時償還債務(wù)本息。七、財務(wù)報告與信息披露（一）財務(wù)報告編制1.公司應(yīng)按照國家統(tǒng)一的會計制度和相關(guān)法律法規(guī)的要求，定期編制財務(wù)報告，包括年度財務(wù)報告、中期財務(wù)報告等。財務(wù)報告應(yīng)真實、完整、準(zhǔn)確地反映公司的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量。2.財務(wù)報告編制過程中，應(yīng)充分收集、整理和分析各項財務(wù)數(shù)據(jù)，確保數(shù)據(jù)來源可靠、計算準(zhǔn)確。財務(wù)報告應(yīng)包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表、所有者權(quán)益變動表及附注等內(nèi)容。（二）財務(wù)報告審核與批準(zhǔn)1.財務(wù)部門應(yīng)在編制完成財務(wù)報告后，進(jìn)行內(nèi)部審核。審核內(nèi)容包括財務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、報表格式的規(guī)范性、會計政策的一致性等。審核無誤后，財務(wù)報告應(yīng)提交給公司管理層和董事會審批。2.公司管理層和董事會應(yīng)認(rèn)真審核財務(wù)報告，對報告內(nèi)容的真實性、完整性和準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。經(jīng)審批后的財務(wù)報告應(yīng)及時對外披露。（三）信息披露管理1.公司應(yīng)按照相關(guān)法律法規(guī)和監(jiān)管要求，及時、準(zhǔn)確、完整地披露財務(wù)信息。信息披露應(yīng)遵循公平、公正、公開的原則，確保所有投資者能夠平等獲取公司財務(wù)信息。2.加強對信息披露的管理，建立信息披露審核機制，明確信息披露的流程和責(zé)任。對于重大財務(wù)信息的披露，應(yīng)提前進(jìn)行審批，并按照規(guī)定的渠道和方式進(jìn)行發(fā)布。八、內(nèi)部監(jiān)督與審計（一）內(nèi)部監(jiān)督機制1.建立健全內(nèi)部監(jiān)督機制，明確各部門在財務(wù)核算內(nèi)部控制中的職責(zé)和權(quán)限，形成相互制約、相互監(jiān)督的工作機制。2.財務(wù)部門應(yīng)定期對財務(wù)核算工作進(jìn)行自查，及時發(fā)現(xiàn)和糾正存在的問題。同時，應(yīng)配合公司內(nèi)部審計部門開展審計工作，提供必要的財務(wù)資料