獐子島集團(tuán)股份有限公司擬處置資產(chǎn)涉及的獐子島集團(tuán)股份有限公司相關(guān)單項(xiàng)資產(chǎn)項(xiàng)目元正評(píng)報(bào)字[2025]第374號(hào)(共1冊(cè)，第1冊(cè))合同編號(hào)：報(bào)告類型：法定評(píng)估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告報(bào)告文號(hào)：元正評(píng)報(bào)字[2025]第374號(hào)報(bào)告名稱：獐子島集團(tuán)股份有限公司擬處置資產(chǎn)涉及的獐子島集團(tuán)股份有限公司相關(guān)單項(xiàng)資產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論：11,555,100.00元評(píng)估報(bào)告曰：2025年12月08日評(píng)估機(jī)構(gòu)名稱：遼寧元正資產(chǎn)評(píng)估有限公司簽名人員：董澤華(資產(chǎn)評(píng)估師)正式會(huì)員編號(hào)：24220009王偉(資產(chǎn)評(píng)估師)正式會(huì)員編號(hào)：240董澤華、王偉已實(shí)名認(rèn)可(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為協(xié)會(huì)對(duì)該報(bào)告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。 1 2 4 4 5 5 6五、評(píng)估基準(zhǔn)日 6 6 8 十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日 獐子島集團(tuán)股份有限公司相關(guān)單項(xiàng)資產(chǎn)項(xiàng)目●資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依照財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)二、委托人或其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，委托人或其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告人使用；除此之外，其他任何機(jī)五、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分關(guān)注并考慮評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)前提、限制條件、特別事項(xiàng)說明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響，依法合六、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，七、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單由委托人、產(chǎn)權(quán)持有人申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和相關(guān)當(dāng)事人依法對(duì)其提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)；因委托人和相關(guān)當(dāng)事人提供虛假或不實(shí)的法律權(quán)屬資料、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息或者其它相關(guān)資料，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員履行正常的核查程序未八、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有現(xiàn)存或預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事人九、資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員已對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況和資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)資料瑕疵等問題進(jìn)行了如實(shí)披露，但并非對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬提供保證。特提請(qǐng)委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)手續(xù)以滿足出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào) 獐子島集團(tuán)股份有限公司相關(guān)單項(xiàng)資產(chǎn)項(xiàng)目●資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告獐子島集團(tuán)股份有限公司擬處置資產(chǎn)涉及的獐子島集團(tuán)股份有限公司相關(guān)單項(xiàng)資產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告遼寧元正資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受獐子島集團(tuán)股份有限公司的委托，就獐子島集團(tuán)股份有限公司擬處置資產(chǎn)事宜涉及相關(guān)資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要如下：獐子島集團(tuán)股份有限公司提供的《關(guān)于獐子島集團(tuán)股份有限公司擬處置資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的說明》,獐子島集團(tuán)股份有限公司需要對(duì)該經(jīng)濟(jì)行為所涉及的相關(guān)資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為獐子島集團(tuán)股份有限公司擬處置上述資產(chǎn)提供價(jià)值參考依據(jù)。二、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍評(píng)估對(duì)象是單項(xiàng)資產(chǎn)，評(píng)估范圍為獐子島集團(tuán)股份有限公司申報(bào)的土地使用權(quán)、房屋建筑物、構(gòu)筑物和機(jī)械設(shè)備。價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。評(píng)估基準(zhǔn)日為2025年11月20日。本次評(píng)估采用成本法。六、評(píng)估結(jié)論及其有效使用期經(jīng)評(píng)估，在評(píng)估假設(shè)條件成立前提下，評(píng)估價(jià)值為11,555,100.00元(人民幣大寫：壹仟壹佰伍拾伍萬伍仟壹佰元整),賬面價(jià)值為2,383,053.33元，增值額為9,172,046.67元，增值率為384.89%。按現(xiàn)行規(guī)定，本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的評(píng)估結(jié)論的有效使用期為一年，該有效使用期 從評(píng)估基準(zhǔn)日起計(jì)算。七、特別事項(xiàng)說明在使用本評(píng)估結(jié)論時(shí)，提請(qǐng)報(bào)告使用者使用本報(bào)告時(shí)關(guān)注以下事項(xiàng)：1.本次評(píng)估中部分房屋及構(gòu)筑物、機(jī)械設(shè)備委托人未提供產(chǎn)權(quán)證明，委托人承諾上述資產(chǎn)為其所有。本次評(píng)估只對(duì)價(jià)值發(fā)表意見，不對(duì)權(quán)屬發(fā)表意見。2.本次評(píng)估結(jié)論含增值稅。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的詳細(xì)情況并正確理解和使用評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文。 遼寧元正資產(chǎn)評(píng)估有限公司獐子島集團(tuán)股份有限公司擬處置資產(chǎn)涉及的獐子島集團(tuán)股份有限公司相關(guān)單項(xiàng)資產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(一)委托人及產(chǎn)權(quán)持有人概況成立日期：1992年09月21日互聯(lián)網(wǎng)銷售(銷售預(yù)包裝食品),食品經(jīng)營(yíng)(銷售散裝食品),水產(chǎn)苗種進(jìn)出口，貨物進(jìn)出口，道路貨物運(yùn)輸(不含危險(xiǎn)貨物),城市配送運(yùn)輸服務(wù)(不含危險(xiǎn)貨物),水路普通貨物運(yùn)輸(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，具體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目以審批結(jié)果為準(zhǔn))一般項(xiàng)目：從事國(guó)際集裝箱船、普通貨船運(yùn)輸，水術(shù)咨詢、技術(shù)交流、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)推廣(除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目外，憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照 遼寧元正資產(chǎn)評(píng)估有限公司依法自主開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng))(二)資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人為委托人、產(chǎn)權(quán)持有人、經(jīng)濟(jì)行為相關(guān)的當(dāng)事人以及按照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)。除此之外，未經(jīng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托人確認(rèn)的任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人不能由于得到本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告而成為本報(bào)告的使用人。獐子島集團(tuán)股份有限公司提供的《關(guān)于獐子島集團(tuán)股份有限公司擬處置資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的說明》,獐子島集團(tuán)股份有限公司需要對(duì)該經(jīng)濟(jì)行為所涉及的相關(guān)資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為獐子島集團(tuán)股份有限公司擬處置上述資產(chǎn)提供價(jià)值參考依據(jù)。三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍評(píng)估對(duì)象是單項(xiàng)資產(chǎn)，評(píng)估范圍為獐子島集團(tuán)股份有限公司申報(bào)的土地使用權(quán)、房屋建筑物、構(gòu)筑物和機(jī)械設(shè)備，賬面價(jià)值為2,383,053.33元。納入評(píng)估范圍的土地使用權(quán)位于長(zhǎng)?？h獐子島鎮(zhèn)沙包社區(qū)大板江屯，土地用途為工業(yè)，用地性質(zhì)為出讓，開發(fā)程度為五通一平，面積為15213.00m2,土地使用證號(hào)長(zhǎng)國(guó)用(2014)字第021040241號(hào)，證載權(quán)利人為獐子島集團(tuán)股份有限公司。2.房屋建筑物納入評(píng)估范圍的房屋建筑物共計(jì)13棟，位于長(zhǎng)?？h獐子島鎮(zhèn)沙包社區(qū)大板江屯，總建筑面積為6,427.78m2,其中有證房7棟，無證房6棟，主要為綜合樓、倉(cāng)庫(kù)和廠房等。納入本次評(píng)估范圍的房屋建筑物于評(píng)估基準(zhǔn)日正常在用。納入評(píng)估范圍的構(gòu)筑物共計(jì)16項(xiàng)，位于長(zhǎng)?？h獐子島鎮(zhèn)沙包社區(qū)大板江屯，主要為沉淀水池、水井及自來水管路和廠區(qū)道路等。納入本次評(píng)估范圍的構(gòu)筑物于評(píng)估基準(zhǔn)日正常在用。4.機(jī)械設(shè)備納入評(píng)估范圍的機(jī)械設(shè)備共8項(xiàng)主要為海水泵、鍋爐和除塵器等。委估機(jī)械設(shè)備主要存放于獐子島集團(tuán)股份有限公司廠房?jī)?nèi)，在評(píng)估基準(zhǔn)日設(shè)備均可正常使用。經(jīng)委托人及產(chǎn)權(quán)持有人介紹委估資產(chǎn)無抵押、擔(dān)保及其或有負(fù)債(或有資產(chǎn)) 獐子島集團(tuán)股份有限公司相關(guān)單項(xiàng)資產(chǎn)項(xiàng)目●資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告等情況。委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致。(一)價(jià)值類型及其選取資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型包括市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類型。(二)市場(chǎng)價(jià)值的定義本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告所稱市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日為2025年11月20日。資產(chǎn)評(píng)估中的一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)《關(guān)于獐子島集團(tuán)股份有限公司擬處置資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的說明》。(二)法律法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》(中華人民共和國(guó)主席令第46號(hào)，2016年7月2日第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過);2.《中華人民共和國(guó)民法典》(2020年5月28日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過并于2021年1月1日起施行);3.《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(1991年11月16日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第91 5.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》(國(guó)務(wù)院國(guó)資委令第12號(hào));6.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(國(guó)務(wù)院國(guó)資委財(cái)政部令第32號(hào));7.《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問題的通知》(國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)國(guó)資委產(chǎn)權(quán)[2006]274號(hào));8.《關(guān)于企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告審核工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》(國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)國(guó)資產(chǎn)權(quán)(2009)941號(hào));9.《關(guān)于印發(fā)<企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案工作指引>的通知》(國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2013]64號(hào));10.《中華人民共和國(guó)土地管理法》(2019年8月26日第十三屆全國(guó)人民代表11.其他與資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的法律、法規(guī)。(三)評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)1.《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》(財(cái)政部財(cái)資[2017]43號(hào));2.《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評(píng)協(xié)[2017]30號(hào));3.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)[2018]36號(hào));4.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)[2018]35號(hào));5.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估方法》(中評(píng)協(xié)[2019]35號(hào));6.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估委托合同》(中評(píng)協(xié)[2017]33號(hào));7.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估檔案》(中評(píng)協(xié)[2018]37號(hào));8.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)[2017]38號(hào));9.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——機(jī)器設(shè)備》(中評(píng)協(xié)[2017]39號(hào));10.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》(中評(píng)協(xié)[2017]42號(hào));11.《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評(píng)協(xié)[2017]46號(hào));12.《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)[2017]47號(hào));13.《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)[2017]48號(hào))。1.土地證及房產(chǎn)證；2.資產(chǎn)權(quán)屬聲明； 獐子島集團(tuán)股份有限公司相關(guān)單項(xiàng)資產(chǎn)項(xiàng)目●資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告3.其他參考資料。(五)評(píng)估取價(jià)依據(jù)1.國(guó)家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料；2.收集的有關(guān)詢價(jià)資料、市場(chǎng)調(diào)查資料等；4.《遼寧省工程計(jì)價(jià)依據(jù)》;6.其它與評(píng)估有關(guān)的資料。(六)其他依據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估專家指引第8號(hào)-資產(chǎn)評(píng)估中的核查驗(yàn)證》(中評(píng)協(xié)[2019]39號(hào))。(一)評(píng)估方法的選擇市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。收益法是指通過將被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。成本法是指現(xiàn)時(shí)條件下重新購(gòu)置一個(gè)全新狀態(tài)的被評(píng)估資產(chǎn)所需的全部成本，包括資產(chǎn)的購(gòu)置價(jià)格、稅費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)等，并按資產(chǎn)的使用年限和對(duì)資產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘察的情況綜合確定成新率，進(jìn)而計(jì)算資產(chǎn)評(píng)估凈值。本次評(píng)估根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象特點(diǎn)、資產(chǎn)處置方式、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，選擇成本法進(jìn)行評(píng)估。(二)具體評(píng)估方法的介紹本次評(píng)估土地使用權(quán)采用成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。 獐子島集團(tuán)股份有限公司相關(guān)單項(xiàng)資產(chǎn)項(xiàng)目·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告式中：V——土地價(jià)格；Ea——土地取得費(fèi)；Ed——土地開發(fā)費(fèi)；T——稅費(fèi)；R3——土地增值；其中：土地取得費(fèi)及稅費(fèi)：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》,土地取得費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗和附著物補(bǔ)償費(fèi)，稅費(fèi)包括耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、征地管理費(fèi)等；土地開發(fā)費(fèi)：土地開發(fā)費(fèi)按估價(jià)設(shè)定土地開發(fā)程度下區(qū)域平均需投入的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算；利息：按照估價(jià)界定的土地開發(fā)程度的正常開發(fā)周期、各項(xiàng)費(fèi)用投入期限和資本年利息率，分別估計(jì)各期投入應(yīng)支付的利息；利潤(rùn)：按照開發(fā)性質(zhì)和各地實(shí)際情況，確定開發(fā)中各項(xiàng)投資的正常回報(bào)率，估計(jì)土地投資應(yīng)取得的投資利潤(rùn)；土地增值收益：土地增值收益是指政府出讓土地除收回成本價(jià)格外，同時(shí)要使國(guó)家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得以實(shí)現(xiàn)，即獲取一定的增值收益。2.房屋建筑物和構(gòu)筑物本次評(píng)估房屋建筑物和構(gòu)筑物采用成本法進(jìn)行評(píng)估。成本法是在現(xiàn)時(shí)條件下重新購(gòu)置或建造一個(gè)全新狀態(tài)的房屋建(構(gòu))筑物所需的全部成本，通常是根據(jù)建筑工程資料和竣工結(jié)算資料按建筑物工程量，以現(xiàn)行定額標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)規(guī)費(fèi)、貸款利率計(jì)算出建筑物的重置成本，并根據(jù)房屋建(構(gòu))筑物的使用年限和對(duì)房屋建(構(gòu))筑物的現(xiàn)場(chǎng)勘察情況綜合確定成新率，進(jìn)而評(píng)定估算房屋建(構(gòu))筑物的評(píng)估價(jià)值?；居?jì)算公式為：A.重置價(jià)值重值價(jià)值由建安造價(jià)、前期及其他費(fèi)用、資金成本和合理利潤(rùn)等四部分組成。重置價(jià)值=建安造價(jià)(含稅)+前期費(fèi)用及其他費(fèi)用(含稅)+資金成本+合理利潤(rùn) 遼寧元正資產(chǎn)評(píng)估有限公司第10頁(yè)a.建安造價(jià)的確定建筑安裝工程造價(jià)=土建(裝修)工程費(fèi)+設(shè)備安裝工程費(fèi)評(píng)估人員根據(jù)委估房屋建筑物及其他附屬設(shè)施的具體特點(diǎn)和所掌握的資料，按結(jié)構(gòu)特征分類，選取典型的房屋建筑物，根據(jù)其工程竣工決算進(jìn)行人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)調(diào)整，然后依照當(dāng)?shù)毓芾聿块T發(fā)布的建設(shè)工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整計(jì)算出被評(píng)估建筑物的建安工程費(fèi)。b.前期及其他費(fèi)用的確定前期及其他費(fèi)用，包括地方政府規(guī)定收取的建設(shè)費(fèi)用及建設(shè)單位為建設(shè)工程而投入的除建筑造價(jià)外的其它費(fèi)用兩個(gè)部分。前期及其它費(fèi)用包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用、招投標(biāo)費(fèi)、環(huán)評(píng)費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)及建設(shè)單位管理費(fèi)等c.資金成本的確定資金成本系在建設(shè)期內(nèi)為工程建設(shè)所投入資金的貸款利息，其采用的利率按基準(zhǔn)日LPR計(jì)算，工期按建設(shè)正常合理周期計(jì)算，并按均勻投入考慮：資金成本=(工程建安造價(jià)(含稅)+前期及其它費(fèi)用(含稅))×合理工期×貸款利率×50%d.合理利潤(rùn)的確定根據(jù)評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況，并結(jié)合該類建筑行業(yè)平均利潤(rùn)率，綜合確定評(píng)估對(duì)象的投資利潤(rùn)率。B.成新率的確定在本次評(píng)估過程中，按照建筑物的設(shè)計(jì)壽命、現(xiàn)場(chǎng)勘察情況預(yù)計(jì)建筑物尚可使用年限，并進(jìn)而計(jì)算其成新率。其公式如下：成新率=尚可使用年限/(實(shí)際已使用年限+尚可使用年限)×100%C.評(píng)估價(jià)值的確定評(píng)估價(jià)值=重置價(jià)值×成新率3.機(jī)械設(shè)備根據(jù)本次評(píng)估目的，結(jié)合被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的特點(diǎn)和收集資料情況，按照持續(xù)使用假設(shè)，主要采用成本法進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估價(jià)值=重置價(jià)值×成新率 遼寧元正資產(chǎn)評(píng)估有限公司第11頁(yè)A、重置價(jià)值的確定重置價(jià)值的計(jì)算公式：重置價(jià)值=設(shè)備購(gòu)置費(fèi)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝工程費(fèi)+其他費(fèi)用+資金成本評(píng)估范圍內(nèi)的電子設(shè)備、體檢設(shè)備和家具價(jià)值量較小，不需要安裝(或安裝由銷售商負(fù)責(zé))以及運(yùn)輸費(fèi)用較低(或由供貨商負(fù)責(zé)運(yùn)輸),故：重置價(jià)值=購(gòu)置價(jià)①設(shè)備購(gòu)置價(jià)的確定向設(shè)備的生產(chǎn)廠家、代理商及經(jīng)銷商詢價(jià)，能夠查詢到基準(zhǔn)日市場(chǎng)價(jià)格的設(shè)備，以市場(chǎng)價(jià)確定其購(gòu)置價(jià)；②運(yùn)雜費(fèi)的確定設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)是指從產(chǎn)地到設(shè)備安裝現(xiàn)場(chǎng)的運(yùn)輸費(fèi)用。運(yùn)雜費(fèi)率以設(shè)備購(gòu)置價(jià)為基礎(chǔ)，根據(jù)生產(chǎn)廠家與設(shè)備安裝所在地的距離不同，按不同運(yùn)雜費(fèi)率計(jì)取。如供貨條件約定由供貨商負(fù)責(zé)運(yùn)輸和安裝時(shí)(在購(gòu)置價(jià)格中已含此部分價(jià)格),則不計(jì)運(yùn)雜③安裝工程費(fèi)的確定參考《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)》等資料，按照設(shè)備的特點(diǎn)、重量、安裝難易程度，以含稅設(shè)備購(gòu)置價(jià)為基礎(chǔ)，按不同安裝費(fèi)率計(jì)取。對(duì)小型、無須安裝的設(shè)備，不考慮安裝工程費(fèi)。④其他費(fèi)用的確定其他費(fèi)用包括建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)及環(huán)評(píng)費(fèi)等，是依據(jù)該設(shè)備所在地建設(shè)工程其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本身設(shè)備特點(diǎn)進(jìn)行計(jì)算。⑤資金成本的確定資金成本為評(píng)估對(duì)象在合理建設(shè)工期內(nèi)占用資金的籌資成本，對(duì)于大、中型設(shè)備，合理工期在6個(gè)月以上的計(jì)算其資金成本，計(jì)算公式如下：資金成本=(設(shè)備購(gòu)置費(fèi)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝工程費(fèi)+其他費(fèi)用)×合理建設(shè)工期×貸款利率×1/2貸款利率按照評(píng)估基準(zhǔn)日?qǐng)?zhí)行的利率確定，資金在建設(shè)期內(nèi)按均勻投入考慮。B、成新率的確定在本次評(píng)估過程中，按照設(shè)備的經(jīng)濟(jì)使用壽命、現(xiàn)場(chǎng)勘察情況預(yù)計(jì)設(shè)備尚可使 獐子島集團(tuán)股份有限公司相關(guān)單項(xiàng)資產(chǎn)項(xiàng)目·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告用年限，并進(jìn)而計(jì)算其成新率。其公式如下：成新率=尚可使用年限/(實(shí)際已使用年限+尚可使用年限)×100%評(píng)估價(jià)值=重置價(jià)值×成新率整個(gè)評(píng)估工作分三個(gè)階段進(jìn)行：(一)評(píng)估準(zhǔn)備階段2025年11月19日，委托人就本次評(píng)估工作與遼寧元正資產(chǎn)評(píng)估有限公司進(jìn)行了初步溝通。遼寧元正資產(chǎn)評(píng)估有限公司與委托人就本次評(píng)估的目的、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估范圍等問題協(xié)商一致，對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、獨(dú)立性、勝任能力進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，簽訂資產(chǎn)評(píng)估委托合同并制定出資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃。(二)現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)與評(píng)估階段項(xiàng)目組現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估階段的時(shí)間為2025年11月20日至2025年12月4日。主要工作如下：1.聽取委托人及產(chǎn)權(quán)持有人有關(guān)人員介紹委估資產(chǎn)的歷史及現(xiàn)狀，了解企業(yè)的財(cái)務(wù)制度、經(jīng)營(yíng)狀況、固定資產(chǎn)技術(shù)狀態(tài)等情況；2.對(duì)企業(yè)提供的資產(chǎn)清查評(píng)估申報(bào)明細(xì)表進(jìn)行審核、鑒別，并與企業(yè)有關(guān)財(cái)務(wù)記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題協(xié)同企業(yè)做出調(diào)整；3.根據(jù)資產(chǎn)清查評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行了全面清查核實(shí)；4.查閱收集委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件；5.根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，確定各類資產(chǎn)的具體評(píng)估方法；6.通過市場(chǎng)調(diào)研和查詢有關(guān)資料，收集價(jià)格資料。7.對(duì)委托人提供的權(quán)屬資料進(jìn)行查驗(yàn)。8.依據(jù)所收集的資料，對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行因素分析，評(píng)定估算，得出評(píng)估對(duì)象于評(píng)估基準(zhǔn)日的初步結(jié)果。(三)提交報(bào)告階段復(fù)修改、校正，最后出具正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。本階段的工作時(shí)間為2025年12月5 獐子島集團(tuán)股份有限公司相關(guān)單項(xiàng)資產(chǎn)項(xiàng)目·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日至2025年12月8日。本次評(píng)估中，評(píng)估人員遵循了以下評(píng)估假設(shè)：(一)前提條件假設(shè)2.公開市場(chǎng)假設(shè)公開市場(chǎng)假設(shè)是假定評(píng)估對(duì)象處于充分競(jìng)爭(zhēng)與完善的市場(chǎng)(區(qū)域性的、全國(guó)性的或國(guó)際性的市場(chǎng))之中，在該市場(chǎng)中，擬交易雙方的市場(chǎng)地位彼此平等，彼此都在用續(xù)用假設(shè)是假定處于使用中的待評(píng)估資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)變動(dòng)發(fā)生后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)(二)一般條件假設(shè)1.假設(shè)國(guó)家和地方(產(chǎn)權(quán)持有人經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)所涉及地區(qū))現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)、2.假設(shè)產(chǎn)權(quán)持有人經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)所涉及地區(qū)的財(cái)政和貨幣政策以及所執(zhí)行的有關(guān)(三)特殊條件假設(shè)1.假設(shè)委托人及產(chǎn)權(quán)持有人提供的資料(基礎(chǔ)資料、財(cái)務(wù)資料等)均真實(shí)、準(zhǔn)2.假設(shè)評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)合法，資產(chǎn)為完全產(chǎn)權(quán)。沒有考慮相關(guān)負(fù)債、資產(chǎn)現(xiàn)在或?qū)砜赡艹袚?dān)的抵押、擔(dān)保事宜以及特殊交易方式可能追加附出的價(jià)格對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響； 遼寧元正資產(chǎn)評(píng)估有限公司第14頁(yè)3.對(duì)于本評(píng)估報(bào)告中被評(píng)估資產(chǎn)的法律描述或法律事項(xiàng)(包括權(quán)屬、或負(fù)擔(dān)性限制),本公司按評(píng)估準(zhǔn)則要求進(jìn)行一般性的調(diào)查。除在工作報(bào)告中已有揭示外，假定評(píng)估范圍的資產(chǎn)權(quán)屬良好、可以在市場(chǎng)上進(jìn)行交易；同時(shí)不涉及任何留置權(quán)、地域權(quán)，沒有受侵犯或無其他負(fù)擔(dān)性限制；4.假設(shè)產(chǎn)權(quán)持有人完全遵守現(xiàn)行所有有關(guān)的法律法規(guī)。(四)上述評(píng)估假設(shè)對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響上述評(píng)估假設(shè)設(shè)定了評(píng)估對(duì)象所包含資產(chǎn)的使用條件、市場(chǎng)條件等，對(duì)評(píng)估價(jià)值有較大影響。根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的要求，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員認(rèn)定這些假設(shè)條件在評(píng)估基準(zhǔn)日成立且合理；當(dāng)未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大變化時(shí)，本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其簽名資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員不承擔(dān)由于上述假設(shè)條件的改變而推導(dǎo)出不同評(píng)估結(jié)果的責(zé)任。當(dāng)未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大變化或者上述評(píng)估假設(shè)不復(fù)完全成立時(shí)，評(píng)估結(jié)論即告失十、評(píng)估結(jié)論經(jīng)評(píng)估，在評(píng)估假設(shè)條件成立前提下，評(píng)估價(jià)值為11,555,100.00元(人民幣大寫：壹仟壹佰伍拾伍萬伍仟壹佰元整),賬面價(jià)值為2,383,053.33元，增值額為9,172,046.67元，增值率為384.89%。按現(xiàn)行規(guī)定，本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的評(píng)估結(jié)論的有效使用期為一年，該有效使用期從評(píng)估基準(zhǔn)日起計(jì)算。詳細(xì)結(jié)論詳見評(píng)估明細(xì)表。十一、特別事項(xiàng)說明(一)引用其他機(jī)構(gòu)出具報(bào)告結(jié)論的情況本項(xiàng)目沒有引用其他機(jī)構(gòu)出具報(bào)告結(jié)論的情況。(二)權(quán)屬資料不全面或者存在瑕疵的情形本次評(píng)估中部分房屋及構(gòu)筑物、機(jī)械設(shè)備委托人未提供產(chǎn)權(quán)證明，委托人承諾上述資產(chǎn)為其所有。本次評(píng)估只對(duì)價(jià)值發(fā)表意見，不對(duì)權(quán)屬發(fā)表意見。(三)委托人未提供的其他關(guān)鍵資料情況或評(píng)估資料不完整的情形本項(xiàng)目不存在未提供的其他關(guān)鍵資料情況或評(píng)估資料不完整的情形。(四)評(píng)估基準(zhǔn)日存在的未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素本報(bào)告未發(fā)現(xiàn)未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素。 遼寧元正資產(chǎn)評(píng)估有限公司第15頁(yè)(五)重要的利用專家工作及相關(guān)報(bào)告情況(六)重大期后事項(xiàng)在評(píng)估基準(zhǔn)日以后的有效期內(nèi)，如果資