，41城中33個城市已構(gòu)建“

1

+N+X”

的城市更新政策體系

，

占比80.49%

，表明各地城市更新政策體系建設(shè)穩(wěn)步推進

，政策架構(gòu)基本形成。綱領(lǐng)性文件方面

，

2024年以來

，《廈門經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》《蘇州市城市更新條例》《無錫市城市更新辦法》《銀川市城市更新條例》《大連市城市更新管理辦法》相繼出臺，

各地城市更新頂層設(shè)計日趨成熟，

積極推動工作邁向規(guī)范化、法治化階段。2022-2024年，

41城在針對各類型更新對象的差異化政策“

N”和針對堵點難點的支持性政策“X”方面，分別出臺288項、

192項，

“

N”“X”政策更加豐富、具體、精準(zhǔn)，為城市更新實踐提供了更具操作性、針對性、實效性的政策工具。05101520253035 1-綱領(lǐng)性文件N-不同更新對象差異化政策X-針對性政策細(xì)則圖

1-2：2022-2024年41城各類型城市更新政策出臺數(shù)量北京重慶廣州杭州沈陽合肥濟南蘇州石家莊鄭州成都武漢寧波青島廈門貴陽東莞福州長沙上海南京深圳無錫天津蘭州太原烏魯木齊大連南昌常州昆明西安銀川西寧佛山南寧拉薩呼和浩特長春哈爾濱海口中國城市更新活躍度年度觀察報告11402中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院發(fā)布2、綱領(lǐng)性文件—“1”（1）文件架構(gòu)趨于成熟穩(wěn)定以2021-2025年41城中28個城市出臺的更新條例、辦法為基礎(chǔ)

，構(gòu)建知識圖譜

，主要涵蓋更新對象、組織分工、規(guī)劃層級、實施流程及配套政策等核心要素。圖譜結(jié)構(gòu)表明，各地城市更新綱領(lǐng)性文件的框架體系趨于穩(wěn)定，體現(xiàn)了城市更新從“片段化”“零散化”探索進入體系化、常態(tài)化推進階段。

2025年5月，

中辦、國辦印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》

，對城市更新工作作出頂層設(shè)計，更是為各地明確了行動綱領(lǐng)，將進一步推動地方條例、辦法走向成熟穩(wěn)定。圖1-3：2021-2025年41城城市更新條例、辦法知識圖譜政府活躍度

12（2）更新對象逐步聚焦對條例、辦法的知識圖譜進行分析可以看出，各地對城市更新對象的認(rèn)識逐步體系化，

從早期側(cè)重“人居環(huán)境”等抽象概念，逐步轉(zhuǎn)向“城中村、危舊房、老舊廠區(qū)”等具象實體，最終形成“城市服務(wù)、產(chǎn)城融合”等系統(tǒng)化更新理念。整體來看，城市更新始終圍繞功能完善、安全韌性、生態(tài)宜居與文化傳承等核心理念展開，更新對象不斷精準(zhǔn)化。圖1-4：更新對象關(guān)鍵詞時間軸（3）組織分工合理有效各部門城市更新責(zé)任分工日趨明確。

75%的條例、辦法已對相關(guān)部門作出明確的責(zé)權(quán)劃分

，協(xié)同推進的組織機制更加成熟完善。

7個城市在條例、辦法中規(guī)定城市更新專項規(guī)劃由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門牽頭組織編制，

強調(diào)實施導(dǎo)向

，注重與年度計劃、項目安排的全周期管理銜接。5個城市明確由自然資源規(guī)劃部門牽頭組織編制，強調(diào)對存量資源的用途安排和管制引導(dǎo)。約93%的條例、辦法明確區(qū)級為城市更新實施的責(zé)任主體，體現(xiàn)了區(qū)級政府在“抓落實”

中的工作優(yōu)勢——沖在一線、直面基層、靈活高效。中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院發(fā)布22632

3

843

3

1

圖1-5：城市更新相關(guān)部門分工情況圖1-6：城市更新責(zé)任主體落實情況2021

2022

2023

2024

2025 部門責(zé)任分工清晰缺少相關(guān)部門責(zé)任分工

明確區(qū)（縣）為負(fù)責(zé)主體 未明確區(qū)（縣）為負(fù)責(zé)主體中國城市更新活躍度年度觀察報告12108642013（5）配套政策精準(zhǔn)深化從各地條例、辦法中配套政策的內(nèi)容設(shè)置來看，配套政策普遍圍繞項目管理、實施流程，以及土地規(guī)劃保障等展開。早期更關(guān)注風(fēng)險管控、政策激勵、建設(shè)規(guī)范、審批優(yōu)化等全流程管理，致力于構(gòu)建支持與管控并重的政策框架，后期逐步轉(zhuǎn)向指標(biāo)優(yōu)化、流程精簡等支持實施的政策舉措，更關(guān)注解決城市更新面臨的難點堵點問題。圖1-9：配套政策關(guān)鍵詞時間軸321211專項規(guī)劃-片區(qū)策劃-項目實施方案專項規(guī)劃-項目實施方案項目實施方案專項規(guī)劃圖1-7：城市更新專項規(guī)劃層級情況（4）規(guī)劃層級面向?qū)嵤?025年7月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《城市更新規(guī)劃編制導(dǎo)則》

，指導(dǎo)各地構(gòu)建“專項規(guī)劃—片區(qū)策劃—項目實施方案”的規(guī)劃實施體系。41城出臺的28個城市更新條例、辦法中，約82%明確了城市更新規(guī)劃層級，各地結(jié)合地方實際，

因地制宜建立完善城市更新規(guī)劃實施體系，形成了“專項規(guī)劃分市、區(qū)兩級”“片區(qū)策劃與項目實施方案融合”等多元模式。作為兼顧時間安排和空間部署的專項規(guī)劃，城市更新規(guī)劃既要符合國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，也要與國土空間規(guī)劃相銜接。約82%的條例、辦法均明確要銜接國土空間規(guī)劃，

反映了城市更新的空間屬性，約32%的條例、辦法提出應(yīng)銜接國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，體現(xiàn)了城市更新面向?qū)嵤┑母咎卣鳌?9只銜接國土空間規(guī)劃，不銜接國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃國土空間規(guī)劃與國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃均銜接未銜接國土空間規(guī)劃與國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃圖1-8：規(guī)劃銜接情況14中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院發(fā)布政府活躍度

14組織論證部門審查公示組織論證部門審查出具意見公示組織論證部門審查公示2021

2022

2023

2024

2025方案審查2021

2022

2023

2024

2025

征求意見組織論證部門審查出具意見方案備案辦理行政許可辦理行政許可

進行實施優(yōu)化土地供應(yīng)

辦理行政許可進行實施組織論證

部門審查項目實施辦理行政許可

進行實施辦理行政許可

進行實施

進行實施

申報入庫現(xiàn)狀評估實施方案現(xiàn)狀評估實施方案現(xiàn)狀評估實施方案申報入庫現(xiàn)狀評估實施方案申報入庫調(diào)整控規(guī)現(xiàn)狀評估實施方案中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院發(fā)布/

專欄一

/

南京市城市更新辦法（2023年施行）明確建立城市更新項目庫管理制度，城市更新項目經(jīng)市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審核并報市領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后，納入市城市更新項目庫，

實施動態(tài)管理。要求在城市更新項目申報入庫前，實施主體應(yīng)當(dāng)依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃編制項目更新方案，項目更新方

案應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保障公共利益，科學(xué)統(tǒng)籌各類要素資源、相關(guān)主體權(quán)益，并根據(jù)項目類型明確建筑設(shè)計、

安置補償、資金平衡或者資產(chǎn)運營等方案。（6）實施流程完善規(guī)范城市更新實施流程一般分為方案生成、方案審查、項目實施3大階段。

近年來，實施流程持續(xù)完善，規(guī)范物業(yè)權(quán)利人相關(guān)行為，強化項目策劃方案、選址論證報告等環(huán)節(jié)管理，并對涉及公共安全利益及市級重點項目設(shè)置特殊實施程序。引入項目庫機制，實施方案生成與入庫管理緊密掛鉤，成為部分城市項目統(tǒng)一管理和獲取政策支持的關(guān)鍵環(huán)節(jié)；審查階段強化多主體協(xié)同與備案管理；項目實施階段在土地供應(yīng)、驗收許可等方面提供支持，如《無錫城市更新條例》

明確實施主體可以采用租賃、購買、置換、作價出資（入股）等方2021

2022

2023

2024

2025圖1-10：實施流程體系逐年變化方案生成中國城市更新活躍度年度觀察報告式進行權(quán)益歸集。150

102030405060

2022年

2023年

2024年圖1-11：2022-2024年41城不同更新對象政策（“N”

）數(shù)量（2）提品質(zhì)、促消費的導(dǎo)向逐步顯現(xiàn)與2023年相比

，2024年各地針對老舊街區(qū)/老舊廠區(qū)/城中村等更新改造和城市歷史文化保護傳承的政策出臺頻率提高

，分別達(dá)到12項、

10項，如《廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮(zhèn)改造實施辦法》《佛山市歷史建筑保護辦法》等，反映了各地城市更新工作逐步由民生補短板向品質(zhì)提升、消費提振、文化傳承等方向加快拓展。1824710109城市功能完善城市生態(tài)系統(tǒng)修復(fù)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造城市歷史文化保護傳承

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造既有建筑改造利用老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村等更新改造完整社區(qū)建設(shè)51314109121415841921181135中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院發(fā)布3、針對不同更新對象的差異化政策——“

N”（1）聚焦民生領(lǐng)域中辦國辦《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》將城市更新主要任務(wù)劃分為8類，以此為依據(jù)對41城的相關(guān)政策進行分類。近3年來

，41城政策出臺熱點主要集中在城市功能完善、城市生態(tài)系統(tǒng)修復(fù)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造3大方面，如

《濟南市無障礙環(huán)境建設(shè)管理辦法》《昆明市海綿城市建設(shè)管理辦法》等，

表明民生領(lǐng)域仍然是政府推動城市更新工作的重點方向。城市功能完善老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村等更新改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造城市歷史文化保護傳承既有建筑改造利用城市生態(tài)系統(tǒng)修復(fù)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造完整社區(qū)建設(shè)圖1-12：2023年不同更新對象政策頻率分析圖1-13：

2024年不同更新對象政策頻率分析政府活躍度

19916圖1-14：2022-2024年41城不同更新對象政策（“N”）的標(biāo)題詞頻分析20232022（3）城中村改造政策熱度顯著提升2024年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部聯(lián)合印發(fā)通知提出，地級城市資金能平衡、

征收補償方案成熟的城中村改造項目均可納入政策支持范圍。

城中村改造擴圍推動各地加快出臺針對城中村改造的專項政策。

2024年的政策詞頻中

，“城中村”

脫穎而出。廣州、深圳、東莞、杭州、濟南、大連6市都出臺了針對城中村的相關(guān)政策。此外，養(yǎng)老服務(wù)、海綿城市連續(xù)2年成為熱點，城市燃?xì)獾瘸掷m(xù)被強調(diào)，詞頻分析細(xì)化展示了完善城市功能、修復(fù)城市生態(tài)系統(tǒng)、建設(shè)改造城市基礎(chǔ)設(shè)施3方面關(guān)注度較高的具體更新內(nèi)容

，揭示了對提高民生服務(wù)水平、提升城市安全韌性的持久需求。2024中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院發(fā)布/

專欄二

/廣州市城中村改造條例（

2024年施行）堅持“政府主導(dǎo)、市場運作

”原則：市人民政府負(fù)責(zé)統(tǒng)籌城中村改造工作，

制定城中村改造重大政策措施，審定改造計劃、資金安排和改造方案等，區(qū)人民政府負(fù)責(zé)組織實施本行政區(qū)域內(nèi)的城

中村改造工作，

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)協(xié)助區(qū)人民政府組織實施城中村改造工作。明確具體資金來源：城中村改造專項借款、專項貸款，政府專項債券等政府財政資金，公司信

用類債券、基金等社會資金，以及國家有關(guān)城中村改造項目的專項補助等，

并規(guī)定專項借款、專項

貸款等資金實行?？顚Ｓ谩⒎忾]管理。中國城市更新活躍度年度觀察報告17151121139685211

781210167100510152025303540

2022年

2023年

2024年圖1-15：2022-2024年41城支持性政策（“X”）數(shù)量從各類型支持性政策文件標(biāo)題的詞頻來看：建設(shè)方面，主要關(guān)注技術(shù)規(guī)范、消防安全等方面，如《天津市住宅老舊電梯安全管理實施細(xì)則》；土地方面

，側(cè)重靈活供地、用地功能混合、工業(yè)用地再開發(fā)等方面，如《武漢市工業(yè)用地長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合、彈性年期出讓操作細(xì)則》；財稅方面，

主要強調(diào)專項資金、獎補資金等的管理使用，如《廣州市傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑日常維護與修繕資金補助辦法》。101310 建設(shè)土地中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院發(fā)布4、支持性政策——“X”（1）持續(xù)聚焦土地、建設(shè)、財稅三個方面2022-2024年41城出臺的針對性政策細(xì)則主要涉及建設(shè)、土地、產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃、財稅、運營管理及其他7大方面。根據(jù)政策數(shù)量統(tǒng)計，

近3年熱點持續(xù)集中在土地、建設(shè)、財稅3個方面，尤其在2024年土地、

財稅方面的支持政策出臺十分活躍

，分別為21項、

15項?？梢?/p>

，土地與資金既是推進城市更新最重要的保障要素，也是當(dāng)前最需要改革、突破的關(guān)鍵堵點。圖1-16：2022-2024年41城建設(shè)、土地、財稅方面政策細(xì)則的標(biāo)題詞頻分析土地建設(shè)財稅規(guī)劃產(chǎn)權(quán)運營管理其他政府活躍度

財稅18（2）精準(zhǔn)回應(yīng)堵點難點問題對2022-2024年的支持性政策，從建設(shè)、土地、產(chǎn)權(quán)、

規(guī)劃、財稅、運營、其他7個方面提取關(guān)鍵詞

，通過TF-IDF指數(shù)（字詞的重要性與其在文件中出現(xiàn)的次數(shù)成正比，

與在文件集中出現(xiàn)的頻率成反比）分析，展現(xiàn)了各個方面政策支持的重點：建設(shè)方面關(guān)鍵詞包括古建、老宅、管廊、海綿、現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)等，反映在城市更新實施建設(shè)過程中，

歷史文化保護、安全韌性、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范是主要的矛盾焦點和難點。土地方面關(guān)鍵詞包括補償費、批而未供、經(jīng)營權(quán)等，說明征收補償、低效土地盤活、產(chǎn)權(quán)活化等是各地在城市更新工作中難度較大也最需要探索突破的土地政策。產(chǎn)權(quán)方面關(guān)鍵詞包括房票、公有、老舊小區(qū)、工業(yè)園區(qū)、物業(yè)、置換等，反映各地都關(guān)注到了多元產(chǎn)權(quán)處置的問題。規(guī)劃方面關(guān)鍵詞包括城中村、規(guī)范性、街區(qū)、豁免、獎勵等，體現(xiàn)各地都在適應(yīng)存量更新階段需要，推動規(guī)劃政策由剛性約束向彈性引導(dǎo)轉(zhuǎn)型。建設(shè)相關(guān)政策關(guān)鍵詞TI-IDF指數(shù)古建老宅管廊海綿工地控制區(qū)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)安全性抗震00.001

0.002

0.003

0.004產(chǎn)權(quán)相關(guān)政策關(guān)鍵詞TI-IDF指數(shù)指南補償費圖斑批而未供核查信息化經(jīng)營權(quán)出入口街區(qū)0

0.0005

0.001規(guī)劃相關(guān)政策關(guān)鍵詞TI-IDF指數(shù)土地相關(guān)政策關(guān)鍵詞TI-IDF指數(shù)中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院發(fā)布房票公有老舊小區(qū)購房工業(yè)園區(qū)物業(yè)核算置換獎勵0

0.005

0.01

0.015

0.02城中村形體規(guī)范性街區(qū)豁免空間規(guī)劃建筑面積獎勵00.002

0.004

0.006

0.008圖1-17：2022-2024年41城建設(shè)、土地、產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃方面政策細(xì)則的TF-IDF分析中國城市更新活躍度年度觀察報告1900.005

0.01

0.015其他政策關(guān)鍵詞TI-IDF指數(shù)電梯加裝改造績效評價老舊籌集承保城市更新經(jīng)費增補0

0.02

0.04

0.06

0.08中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院發(fā)布財稅方面關(guān)鍵詞包括文物、債券、停車、適老化、綠色等，反映出財政資金支持的重點領(lǐng)域和方向，如保護傳承歷史文化、補齊民生短板、

促進綠色轉(zhuǎn)型等。運營方面關(guān)鍵詞包括電梯加裝、績效評價、籌集、經(jīng)費等，反映出提升資金效能、激發(fā)市場活力等方面還需要持續(xù)發(fā)力。其他方面關(guān)鍵詞還有嵌入式、資產(chǎn)、便民、家政、托管等，可見城市更新正從“物理改造”轉(zhuǎn)向“系統(tǒng)治理”

，政策體系不斷豐富。/

專欄三

/北京市關(guān)于城市更新項目土地價款核定繳納的若干措施（2024年施行）針對各類型項目給予差異化支持：保障性租賃住房建設(shè)、符合條件的危舊樓房改建、公共設(shè)施建設(shè)、符合規(guī)定的用地混合使用項目不補繳或減免土地價款，產(chǎn)業(yè)更新改變用途的按市場價90%核

定，地下空間開發(fā)按區(qū)域（70%-90%比例）核定并鼓勵規(guī)模減量。堅持嚴(yán)格監(jiān)管，按照正面清單和

比例管控要求落實建設(shè)用地功能混合使用，保障性租賃住房、租賃型職工宿舍嚴(yán)禁銷售或變相銷售。0

0.01

0.02圖1-18：財稅、運管及其他政策細(xì)則的TF-IDF分析文物收購債券停車收地土地儲備適老化綠色獎勵嵌入式資產(chǎn)鑒定便民家政托管資助生態(tài)保護圖1-19：2022-2024年41城支持性政策標(biāo)題詞頻分析政府活躍度

財稅相關(guān)政策關(guān)鍵詞TI-IDF指數(shù)運營管理相關(guān)政策關(guān)鍵詞TI-IDF指數(shù)209754會議次數(shù)007755655434333301122112122211113333333331444444428864987756546999555344322564中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院發(fā)布二、組織調(diào)度1、召開會議、開展調(diào)研是地方政府推動城市更新工作的重要手段2024年，41城市級政府主要領(lǐng)導(dǎo)平均召開市級城市更新會議3次、開展城市更新調(diào)研5次。長春、哈爾濱、西安、太原、

昆明、南寧、合肥、無錫、廈門9市的政府組織調(diào)動活躍度明顯提升。整體來看

，

2024年市級召開會議、開展調(diào)研的頻次有所回落

，這與多地將城市更新責(zé)任主體下沉至區(qū)級政府有關(guān)，說明政府推進城市更新工作的組織方式更加多元、動員能力更加高效。廣州北京上海佛山長春石家莊沈陽哈爾濱南昌青島拉薩杭州武漢西安銀川太原鄭州東莞無錫海口西寧貴陽廈門天津常州福州南京蘇州蘭州合肥濟南昆明深圳呼和浩特長沙成都重慶南寧寧波大連烏魯木齊024681012141618圖1-20：2024年城市更新會議和調(diào)研頻次分析中國城市更新活躍度年度觀察報告21調(diào)研次數(shù)2、城市更新會議（1）統(tǒng)籌類、審議類會議占比較高2024年，

41城共召開市級城市更新會議135次，

主題集中在城市更新統(tǒng)籌（32次）

、政策/項目審議（30次）、老舊街區(qū)/老舊廠區(qū)/城中村等更新改造

(30次）

、城市歷史文化保護傳承（22次）

4個方面，總占比超84%，表明城市更新工作具有很強的系統(tǒng)性和實施性，需要跨部門協(xié)調(diào)和專題推進。分城市來看

，沈陽、合肥、海口以城市更新統(tǒng)籌類會議為主

，石家莊、福州、南京的政策/項目審議較多，上海，東莞的會議關(guān)注老舊街區(qū)/老舊廠區(qū)/城中村等更新改造

，北京、長春、杭州、

哈爾濱、鄭州的城市歷史文化保護傳承類會議較多。石家莊上海廣州成都天津武漢東莞西安杭州佛山南京青島濟南長沙北京深圳重慶沈陽蘇州烏魯木齊寧波無錫福州長春南昌常州鄭州昆明大連南寧廈門太原貴陽合肥?？谔m州呼和浩特哈爾濱

城市更新統(tǒng)籌 審議政策、項目老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村等更新改造城市歷史文化保護傳承

城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造 城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造城市功能完善完整社區(qū)建設(shè)

城市生態(tài)系統(tǒng)修復(fù)

既有建筑改造利用圖1-21：2024年41城的城市更新會議分類頻次分析（2）聚焦兩大核心類型對比2023、

2024年數(shù)據(jù)再次發(fā)現(xiàn)，老舊街區(qū)/老舊廠區(qū)/城中村等更新改造、保護傳承城市歷史文化2類會議占比大幅提升。中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院發(fā)布老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村等更新改造城市歷史文化保護傳承城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造城市生態(tài)系統(tǒng)修復(fù)城市功能完善完整社區(qū)建設(shè)既有建筑改造利用政府活躍度

圖1-22：2023年不同類型會議占比分析圖1-23：2024年不同類型會議占比分析4.543.532.521.510.50西寧銀川拉薩22 老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村等更新改造城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造a城市歷史文化保護傳承

a城市功能完善a城市生態(tài)修復(fù)a城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造既有建筑改造利用

a完整社區(qū)改造圖1-24：2024年41城的城市更新調(diào)研分類頻次分析（2）調(diào)研主題穩(wěn)中有變與2023年相比，

2024年老舊小區(qū)改造類項目調(diào)研頻次降低

，老舊街區(qū)/老舊廠區(qū)/城中村等更新改造更受關(guān)注

，體現(xiàn)了國家政策對地方行為的影響

，各地建成于2000年以前的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)接近尾聲

，城中村改造擴圍調(diào)動了很多城市的積極性。3、城市更新調(diào)研（1）聚焦人民群眾關(guān)切2024年，

41城市級主要領(lǐng)導(dǎo)共開展城市更新項目現(xiàn)場調(diào)研190次，主題主要為老舊街區(qū)/老舊廠區(qū)/城中村等更新改造（59次）

，位居榜首

，其次為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造（39次）、

城市歷史文化保護傳承（35次）

、城市功能完善（26次）

，總占比超83%

，調(diào)研主要集中在成效顯示度高、與民生關(guān)系緊密、體現(xiàn)地方特色的項目和領(lǐng)域。分城市來看，調(diào)研主題各有側(cè)重，西寧、?？?、東莞以老舊街區(qū)/老舊廠區(qū)/城中村等更新改造為主，沈陽、太原聚焦基礎(chǔ)設(shè)施更新改造，哈爾濱、長春注重歷史文化保護傳承，

青島、深圳、寧波更關(guān)注城市功能完善類城市更新。北京深圳重慶沈陽蘇州烏魯木齊寧波無錫福州長春南昌常州哈爾濱上海廣州成都天津武漢東莞西安杭州佛山南京青島濟南長沙石家莊鄭州昆明大連南寧廈門太原貴陽合肥?？谔m州呼和浩特中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院發(fā)布老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村等更新改造城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造城市歷史文化保護傳承城市功能完善城市生態(tài)修復(fù)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造既有建筑改造利用完整社區(qū)改造圖1-25：2023年不同類型會議占比分析圖1-26：2024年不同類型會議占比分析中國城市更新活躍度年度觀察報告西寧銀川拉薩236543210中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院發(fā)布市場活躍度市場活躍度考察各地參與城市更新的相關(guān)企業(yè)在2024年的經(jīng)營情況

，從市場參與情況和市場投資意愿兩個方面觀察。市場參與情況持續(xù)統(tǒng)計參與城市更新活動的相關(guān)企業(yè)數(shù)量和以REITs基金為代表的市場投資情況。市場投資意愿依托企業(yè)問卷，從城更企業(yè)盈利情況、投資意愿、政策優(yōu)化方向綜合評估城市更新市場投資意愿。中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院發(fā)布南通解放路東莞深圳廣州佛山貴陽沈陽0.16200%東莞深圳廣州佛山貴陽沈陽

0.02256%

0.01243%

0.00942%

0.00884%0.04537%0.12097%0.05155%42%

0.028

0.01631%

0.01228%mm

0.00968%濟南

海口武漢西安青島天津昆明蘇州南寧上海大連北京長沙南京鄭州蘭州合肥

石家莊

南昌

寧波重慶成都太原呼和浩特?zé)o錫廈門常州烏魯木齊

銀川哈爾濱杭州福州

長春拉薩

西寧0.00911%0.00853%0.00652%0.00619%0.00600%0.00573%0.00525%0.00488%0.00469%0.00454%0.00453%0.00438%0.00415%0.00414%0.00383%0.00376%0.00333%0.00324%0.00303%0.00293%0.00283%0.00262%0.00260%0.00246%0.00228%0.00183%0.00183%0.00178%0.00177%0.00144%0.00075%0.00051%0.00051%0.00000%0.00000%?？?/p>

天津

濟南

武漢

西安

青島

蘇州

上海

南寧

蘭州鄭州

北京南京

南昌大連

石家莊

昆明長沙合肥重慶成都太原

呼和浩特寧波

烏魯木齊廈門

無錫

常州銀川

哈爾濱杭州長春福州拉薩

西寧

0.00884%

0.00880%mm

0.00854%

0.00695%

0.00613%

0.00612%

0.00573%

0.00570%mm

0.00548%mm

0.00522%

0.00487%

0.00468%

0.00463%

0.00462%

0.00425%

0.00382%

0.00359%

0.00354%

0.00348%

0.00321%

0.00305%

0.00289%

0.00275%

0.00264%

0.00222%

0.00196%

0.00177%

0.00176%un

0.00153%

0.00134%

0.00112%i

0.00052%0.00050%0.00000%0.00000%對比近5年工商企業(yè)數(shù)據(jù)

，

2024年城市更新相關(guān)企業(yè)數(shù)量首次減少。城市更新進入

“深水區(qū)

”

，項目周期長、

成本高

，

對企業(yè)的資金實力和運營能力要求高

，部分企業(yè)被迫退出或轉(zhuǎn)型。（2）分布上，市場參與熱度較高的城市仍主要集中于廣東省城市更新類企業(yè)占比較高的城市仍主要集中于廣東省，東莞、深圳、廣州、佛山、貴陽、沈陽六個城市穩(wěn)居城市更新公司占工商企業(yè)總數(shù)比例的前六名。2023年占比

2024年占比2020年

2021年

2022年

2023年

2024年圖2-1：近5年城市更新相關(guān)企業(yè)數(shù)量分析圖中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院發(fā)布一、市場參與情況1、總體熱度降低（1）總量上，2024年參與城市更新相關(guān)業(yè)務(wù)的企業(yè)明顯減少26430.00000%0.05000%0.10000%0.15000%0.20000%0.00000%0.05000%0.10000%0.15000%圖2-2

：2023-2024年城市更新類企業(yè)占比分析圖

3933

4200

3812

市場活躍度

500040003000200010000263592（4）非國有企業(yè)數(shù)量雖有較大增幅，但國企仍是市場核心力量從天津新增城市更新類企業(yè)數(shù)據(jù)來看，

2024年非國企數(shù)量比上年增長率115.4%，遠(yuǎn)超國有企業(yè)數(shù)量的增長速度。新增27家企業(yè)中，非國有企業(yè)15家，國有企業(yè)12家。但國企平均注冊資本約

5.1

億元，非國企平均注冊資本僅有約443萬元，規(guī)模相差懸殊。從涉及行業(yè)來看，

2024年城市更新相關(guān)企業(yè)中，

從事開發(fā)、建設(shè)等重資產(chǎn)業(yè)務(wù)的國有企業(yè)占比明顯高于非國有企業(yè)，非國企主要聚焦咨詢、服務(wù)等輕資產(chǎn)領(lǐng)域。國有企業(yè)與非國有企業(yè)從事行業(yè)占比城市2023年2024年變化上海12715622.83%北京911009.89%深圳13261204-9.20%重慶323612.50%廣州589495-15.96%成都414817.07%天津406767.50%武漢567025.00%東莞1215935-23.05%西安51533.92%杭州71157.14%佛山9276-17.39%南京283214.29%沈陽3734-8.11%青島47482.13%濟南5552-5.45%長沙2825-10.71%哈爾濱440.00%鄭州324334.38%昆明3023-23.33%大連1615-6.25%城市2023年2024年變化南寧192321.05%石家莊161918.75%廈門8912.50%太原91011.11%蘇州445320.45%貴陽4334-20.93%合肥22249.09%烏魯木齊3433.33%寧波1615-6.25%無錫108-20.00%福州220.00%長春220.00%南昌91455.56%常州550.00%?？?44738.24%蘭州71157.14%呼和浩特3433.33%西寧000.00%銀川220.00%拉薩000.00%中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院發(fā)布（3）天津城市更新領(lǐng)域市場活躍度顯著提升上海、天津、武漢、鄭州、?？诘瘸鞘?，城市更新相關(guān)企業(yè)數(shù)量有大幅增加，增幅超過25%。其中，

天津城市更新相關(guān)企業(yè)數(shù)量增幅最大，

由2023年的40家，增加至67家，

增幅達(dá)67.50%。表2-1：41城城更企業(yè)數(shù)量變化統(tǒng)計表房地產(chǎn)業(yè)

租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)

其他服務(wù)圖2-3：2023-2024年天津新增企業(yè)性質(zhì)分析圖圖2-4：2023-2024年天津新增企業(yè)從事行業(yè)分析圖

1

18172119國有企業(yè)非國有企業(yè)28391327中國城市更新活躍度年度觀察報告2023年天津新增企業(yè)數(shù)量2024年天津新增企業(yè)數(shù)量

國企數(shù)量非國企數(shù)量■

國企數(shù)量

.

非國企數(shù)量27187411917

142321411122020202120222023202422

184172545

廣州深圳東莞佛山圖2-5：現(xiàn)存城更公司中，近五年成立企業(yè)數(shù)量分析圖2020年至今

，新增大型企業(yè)占比持續(xù)下降

，資本投入日趨謹(jǐn)慎。從城市更新類企業(yè)注冊資本變化情況可以看出

，現(xiàn)存市場主體中

，注冊資本超過1000萬的規(guī)模較大的城市更新類企業(yè)

，主要成立于2020-2021年。

2024年東莞、佛山?jīng)]有超過千萬資產(chǎn)規(guī)模的城市更新類企業(yè)成立。3344853853162292024年新增企業(yè)情況中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院發(fā)布（5）廣深地區(qū)城市更新類企業(yè)增長動力不足廣州、深圳、東莞、佛山等城市，

2024年城市更新相關(guān)企業(yè)數(shù)量均出現(xiàn)10%-25%不等的下降。現(xiàn)存城市更新類企業(yè)中，

2020-2024年期間新注冊企業(yè)的數(shù)量逐年下降

，市場活躍度明顯減弱。20202021

2022

2023

2024

超過1000萬企業(yè)數(shù)未超過1000w企業(yè)數(shù)圖2-6：現(xiàn)存城更公司中，近五年成立企業(yè)注冊資本分析圖廣州

深圳

東莞

佛山

未超過

超過1000w企業(yè)數(shù)量圖2-7：2024年新增企業(yè)注冊資本分析圖4003503002502001501005006005004003002001000市場活躍度

252015105014810836334928010

05

402610廣州

深圳

佛山

東莞圖2-8：2024年廣深地區(qū)城市更新企業(yè)注冊資本情況中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院發(fā)布58.93%55.13%28.57%26.04%城市更新類大型企業(yè)主要集聚在一線城市。

深圳的城市更新相關(guān)企業(yè)總量和高資本企業(yè)（注冊資本1000w以上）數(shù)量均居首位

，是周邊區(qū)域中企業(yè)活躍度最高的城市。廣州高資本企業(yè)占比最高（58.93%），東莞、佛山以中小規(guī)模企業(yè)為主。注冊資本（為表達(dá)注冊資本分布情況，注冊資本數(shù)值取對數(shù)，圓圈大小代表企業(yè)數(shù)量）1,000,000100,00010,0001,000100101廣州

深圳

佛山

東莞70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%圖2-9：2024年廣深地區(qū)高資本企業(yè)占比分析圖中國城市更新活躍度年度觀察報告29數(shù)量1922城市名單上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢、杭州、南京、濟南、長沙、石家莊、廈門、蘇州、合肥、烏魯木齊、寧波、福州東莞、西安、?？?、佛山、沈陽、青島、哈爾濱、鄭州、昆明、大連、南寧、蘭州、呼和浩特、太原、無錫、長春、貴陽、西寧、南昌、常州、銀川、拉薩圖2-10：41城發(fā)行REITs基金的城市名單與數(shù)量3503002502001501005001614121086420圖2-12：全國已發(fā)行REITs基金城市的發(fā)行規(guī)模（億元）北京深圳上海南京廣州合肥武漢蘇州濟南杭州香港重慶石家莊成都天津廊坊寧波紹興福州廈門中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院發(fā)布2、市場投資情況（1）

REITs等市場化融資工具為城市更新拓寬了資金渠道不動產(chǎn)投資信托基金（Real

Estate

Investment

Trust

，簡稱REITs）

，是向投資者發(fā)行收益憑證

，募集資金投資于不動產(chǎn)，并向投資者分配投資收益的一種投資基金。該模式通過資產(chǎn)證券化手段，有助于企業(yè)盤活存量資產(chǎn)、加快資金回籠，為市場注入新動能，

同時降低了投資者的參與門檻，具備流動性高、收益相對穩(wěn)定等特點。截止目前，全國已有22個城市發(fā)行REITs，在本觀察的41個樣本城市中有19個。從基金數(shù)量、發(fā)行金額看，北京、深圳、上海等城市的活躍度遠(yuǎn)高于其他地區(qū)。北京華夏金隅智造工場REIT是國內(nèi)首單以產(chǎn)業(yè)園更新改造為底層資產(chǎn)的REITs

，拓展了存量資產(chǎn)的盤活渠道。（2）資產(chǎn)類型局限于已完成、可增值、可估值的存量資源，發(fā)揮作用比較有限目前城市更新領(lǐng)域適用的REITs

，僅僅涉及保障性租賃住房、交通基礎(chǔ)設(shè)施、

園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等資產(chǎn)類型，主要服務(wù)于已經(jīng)成功實現(xiàn)商業(yè)化或能穩(wěn)定創(chuàng)收的資產(chǎn)。城市更新項目產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、歷史遺留問題多，難以達(dá)到REITs對基礎(chǔ)資產(chǎn)權(quán)屬清晰、合法的硬性要求，也難以預(yù)測現(xiàn)金流和估值。推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs進一步擴圍至城市更新領(lǐng)域和資產(chǎn)類型，仍需要更多政策支持和行業(yè)探索。城市類型已發(fā)行REITs城市未發(fā)行REITs城市圖2-11：全國已發(fā)行REITs基金城市的發(fā)行規(guī)模（億元）分布圖2-13：全國已發(fā)行REITs基金城市的發(fā)行數(shù)量（個）市場活躍度

北京深圳上海南京濟南武漢成都蘇州廣州杭州重慶天津合肥廊坊紹興長沙福州寧波30香港廈門烏魯木齊烏魯木齊石家莊長沙華夏金隅智造工場的前身是北京天壇家具廠的老舊工業(yè)廠房。2016年9月19日，金隅集團與海淀區(qū)政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，以原金隅天壇家具公司生產(chǎn)空間為載體，通過對存量老舊工業(yè)廠房改

造升級，打造以大信息及智能制造為核心產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新型科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。在盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資以及推進舊城改造的政策導(dǎo)向下，金隅集團以華夏金隅智造工

場REIT為切入點，成功進軍公募REITs領(lǐng)域，實現(xiàn)金融創(chuàng)新的重大跨越。作為國內(nèi)首單以改造產(chǎn)業(yè)

園為底層資產(chǎn)的REITs，不僅在城市更新與資本市場對接方面實現(xiàn)突破，而且進一步豐富了我國公

募REITs的底層資產(chǎn)類型，拓展了存量資產(chǎn)的盤活渠道，為同類項目樹立了標(biāo)桿，有望激發(fā)更多城

市更新項目與資本市場的深度融合。該產(chǎn)業(yè)園區(qū)總建筑面積9.09萬平方米，依托西三旗區(qū)域內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)聚集，以產(chǎn)業(yè)招商為內(nèi)核，

以自有物業(yè)為載體，向租戶提供智能制造及工業(yè)研發(fā)相關(guān)的租賃服務(wù)并獲取租金收益及相應(yīng)的配套

收入。園區(qū)吸引了新能源、人工智能、醫(yī)療器械、信息技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)內(nèi)多家知名企業(yè)、研究

院所、行業(yè)協(xié)會

。截止2025年6月30日中期報告，該基礎(chǔ)設(shè)施項目出租率為85.78%，簽約率為

91.17%。報告期內(nèi)（2025.1.23—2025.6.30）

，實現(xiàn)營業(yè)收入5307.48萬元，息稅折舊攤銷前利潤

為4786.77萬元，

符合經(jīng)營預(yù)期。改造前改造后中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院發(fā)布/

專欄四

/

北京華夏金隅智造工場REIT中國城市更新活躍度年度觀察報告3114.71%5.88%8.82%11.76%32.35%26.47%40%投資方

開發(fā)商

施工方

技術(shù)顧問

運營方

其他圖2-14：受訪企業(yè)參與城市更新的方式分析圖17%（2）即便盈利，也存在收益周期太長，盈利水平較低的問題盈利企業(yè)中

，城市更新項目投資回收期的平均值約為8.32年，

68.5%的企業(yè)

，需花費5年以上的時間才可實現(xiàn)收益。盈利水平在1%-3%的占