PAGE規(guī)范售樓處建設(shè)管理制度一、總則（一）目的為加強(qiáng)公司售樓處建設(shè)管理，確保售樓處建設(shè)符合相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，提升公司形象，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的銷售環(huán)境，特制定本管理制度。（二）適用范圍本制度適用于公司所有售樓處的建設(shè)、管理及維護(hù)工作。（三）基本原則1.合法性原則：售樓處建設(shè)必須嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)及地方相關(guān)政策要求。2.規(guī)范性原則：遵循房地產(chǎn)行業(yè)售樓處建設(shè)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，確保建設(shè)質(zhì)量和功能完善。3.安全性原則：保障售樓處的結(jié)構(gòu)安全、消防安全、人員安全等。4.實用性原則：滿足銷售業(yè)務(wù)開展的實際需求，具備良好的展示和接待功能。二、售樓處建設(shè)規(guī)劃與設(shè)計管理（一）規(guī)劃要求1.售樓處選址應(yīng)綜合考慮交通便利性、周邊配套設(shè)施、目標(biāo)客戶群體分布等因素，確保選址合理，便于客戶到達(dá)。2.售樓處的規(guī)模應(yīng)根據(jù)項目定位、銷售目標(biāo)等進(jìn)行合理規(guī)劃，避免過大或過小造成資源浪費(fèi)或功能不足。3.規(guī)劃布局應(yīng)科學(xué)合理，劃分出接待區(qū)、展示區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)、辦公區(qū)等不同功能區(qū)域，各區(qū)域之間應(yīng)聯(lián)系緊密、流線清晰，方便客戶參觀和業(yè)務(wù)辦理。（二）設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)1.建筑設(shè)計應(yīng)符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃和建筑風(fēng)格要求，體現(xiàn)項目特色，外觀造型美觀大方，色彩搭配協(xié)調(diào)。2.內(nèi)部裝修設(shè)計應(yīng)注重品質(zhì)和細(xì)節(jié)，選用環(huán)保、耐用的裝修材料，營造舒適、高雅的銷售氛圍。裝修風(fēng)格應(yīng)與項目定位相匹配，如高端項目可采用豪華、精致的裝修風(fēng)格，中低端項目則注重簡潔、實用。3.展示區(qū)設(shè)計應(yīng)突出項目優(yōu)勢和特色，通過模型、沙盤、效果圖、多媒體展示等多種形式，直觀地向客戶展示項目的規(guī)劃、戶型、配套等信息。展示內(nèi)容應(yīng)準(zhǔn)確、清晰、具有吸引力，能夠有效激發(fā)客戶的購買欲望。4.功能區(qū)域設(shè)計應(yīng)充分考慮客戶需求和使用體驗，如接待區(qū)應(yīng)設(shè)置舒適的沙發(fā)、茶幾等，方便客戶休息和交流；洽談區(qū)應(yīng)配備洽談桌椅、飲水機(jī)等設(shè)施，營造良好的洽談氛圍；簽約區(qū)應(yīng)保證安靜、私密，配備必要的簽約設(shè)備。（三）設(shè)計審核1.設(shè)計方案應(yīng)提交公司相關(guān)部門進(jìn)行審核，包括營銷部門、工程部門、法務(wù)部門等。各部門應(yīng)從自身專業(yè)角度提出意見和建議，確保設(shè)計方案符合公司整體利益和項目實際需求。2.營銷部門重點審核設(shè)計方案是否滿足銷售業(yè)務(wù)開展的要求，如展示效果是否突出、功能區(qū)域是否合理等；工程部門審核設(shè)計方案的結(jié)構(gòu)安全、施工可行性等方面；法務(wù)部門審核設(shè)計方案是否存在法律風(fēng)險，是否符合相關(guān)法律法規(guī)要求。3.根據(jù)各部門審核意見，對設(shè)計方案進(jìn)行修改和完善，確保最終設(shè)計方案科學(xué)合理、切實可行。三、售樓處建設(shè)施工管理（一）施工單位選擇1.通過公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、競爭性談判等方式，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和良好信譽(yù)的施工單位承擔(dān)售樓處建設(shè)任務(wù)。施工單位應(yīng)具備房地產(chǎn)售樓處建設(shè)經(jīng)驗，具備專業(yè)的施工隊伍和技術(shù)能力。2.在選擇施工單位時，應(yīng)嚴(yán)格審查其營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、安全生產(chǎn)許可證等相關(guān)證件，確保其合法合規(guī)經(jīng)營。同時，考察施工單位的業(yè)績、信譽(yù)等情況，可通過查閱以往項目建設(shè)資料、實地考察已建成售樓處等方式進(jìn)行了解。3.與施工單位簽訂詳細(xì)的施工合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括工程范圍、工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工期要求、付款方式、違約責(zé)任等條款，確保合同具有可操作性和法律效力。（二）施工過程管理1.建立施工項目管理小組，由工程部門負(fù)責(zé)人擔(dān)任組長，成員包括工程技術(shù)人員、質(zhì)量管理人員、安全管理人員等。管理小組負(fù)責(zé)對施工全過程進(jìn)行監(jiān)督和管理，及時解決施工過程中出現(xiàn)的問題。2.施工單位應(yīng)按照設(shè)計圖紙和施工規(guī)范要求組織施工，確保工程質(zhì)量。嚴(yán)格執(zhí)行原材料檢驗制度，對進(jìn)入施工現(xiàn)場的原材料、構(gòu)配件等進(jìn)行檢驗和試驗，合格后方可使用。加強(qiáng)施工過程中的質(zhì)量控制，實行工序質(zhì)量檢驗制度，上道工序未經(jīng)檢驗合格不得進(jìn)入下道工序施工。3.加強(qiáng)施工現(xiàn)場安全管理，建立健全安全管理制度，制定安全操作規(guī)程。施工單位應(yīng)設(shè)置明顯的安全警示標(biāo)志，配備必要的安全防護(hù)用品和消防器材。定期對施工人員進(jìn)行安全教育培訓(xùn)，提高施工人員的安全意識和自我保護(hù)能力。加強(qiáng)施工現(xiàn)場的安全檢查和隱患排查，及時發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患，確保施工安全。4.嚴(yán)格控制施工進(jìn)度，施工單位應(yīng)根據(jù)合同工期要求，制定詳細(xì)的施工進(jìn)度計劃，并報項目管理小組審核。項目管理小組應(yīng)定期對施工進(jìn)度進(jìn)行檢查和分析，及時發(fā)現(xiàn)影響進(jìn)度的因素，并采取有效措施加以解決。如因不可抗力等原因?qū)е鹿て谘诱`，施工單位應(yīng)及時向公司報告，并采取合理措施盡量減少損失。（三）工程變更管理1.在施工過程中，如因設(shè)計變更、現(xiàn)場條件變化等原因需要進(jìn)行工程變更，施工單位應(yīng)及時提出變更申請，說明變更的原因、內(nèi)容、對工程進(jìn)度和造價的影響等。2.工程變更申請應(yīng)提交項目管理小組進(jìn)行審核，項目管理小組組織相關(guān)部門進(jìn)行論證和評估，必要時邀請設(shè)計單位、造價咨詢單位參與。審核通過后，由公司相關(guān)部門下達(dá)工程變更通知，施工單位按照變更通知進(jìn)行施工。3.工程變更涉及工程造價調(diào)整的，應(yīng)按照合同約定的計價方式進(jìn)行結(jié)算。如合同未約定計價方式，應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定和市場行情進(jìn)行合理計價，確保工程造價的準(zhǔn)確性和合理性。四、售樓處設(shè)備設(shè)施管理（一）設(shè)備設(shè)施選型與采購1.根據(jù)售樓處功能需求和設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，選擇合適的設(shè)備設(shè)施，如展示設(shè)備、辦公設(shè)備、接待設(shè)備、安防設(shè)備、消防設(shè)備等。設(shè)備設(shè)施應(yīng)具備質(zhì)量可靠、性能穩(wěn)定、操作簡便、節(jié)能環(huán)保等特點。2.在設(shè)備設(shè)施采購過程中，應(yīng)進(jìn)行充分的市場調(diào)研，選擇信譽(yù)良好、產(chǎn)品質(zhì)量過硬的供應(yīng)商。與供應(yīng)商簽訂采購合同，明確設(shè)備設(shè)施的規(guī)格、型號、數(shù)量、價格、交貨時間、售后服務(wù)等條款，確保采購合同的履行。3.對于重要設(shè)備設(shè)施，如多媒體展示系統(tǒng)、沙盤模型等，可要求供應(yīng)商提供樣品進(jìn)行測試和評估，確保其滿足項目需求。同時，在采購合同中約定質(zhì)量保證期和售后服務(wù)條款，要求供應(yīng)商在質(zhì)量保證期內(nèi)提供免費(fèi)維修、保養(yǎng)等服務(wù)，及時解決設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)的問題。（二）設(shè)備設(shè)施安裝與調(diào)試1.施工單位負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的安裝工作，應(yīng)按照設(shè)備設(shè)施安裝說明書和施工規(guī)范要求進(jìn)行安裝，確保安裝質(zhì)量。在安裝過程中，注意保護(hù)設(shè)備設(shè)施，避免損壞。2.設(shè)備設(shè)施安裝完成后，由專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行調(diào)試，確保設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。調(diào)試過程中，對設(shè)備設(shè)施的各項性能指標(biāo)進(jìn)行測試和檢查，如發(fā)現(xiàn)問題及時進(jìn)行整改，直至設(shè)備設(shè)施達(dá)到設(shè)計要求和使用標(biāo)準(zhǔn)。3.組織相關(guān)部門對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行驗收，驗收內(nèi)容包括設(shè)備設(shè)施的數(shù)量、規(guī)格、型號、外觀質(zhì)量、運(yùn)行性能等方面。驗收合格后，辦理設(shè)備設(shè)施移交手續(xù)，明確設(shè)備設(shè)施的管理責(zé)任。（三）設(shè)備設(shè)施維護(hù)與保養(yǎng)1.建立設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度，明確維護(hù)保養(yǎng)的責(zé)任部門、維護(hù)保養(yǎng)周期、維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容等。定期對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保設(shè)備設(shè)施處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。2.設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)工作可由專業(yè)維修人員進(jìn)行，也可委托專業(yè)的設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)公司進(jìn)行。維護(hù)保養(yǎng)人員應(yīng)具備相應(yīng)的專業(yè)知識和技能，熟悉設(shè)備設(shè)施的性能和操作方法。在維護(hù)保養(yǎng)過程中，做好記錄，包括維護(hù)保養(yǎng)時間、內(nèi)容、更換的零部件等信息。3.對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行定期檢查和巡檢，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施存在的隱患和故障。對于發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時進(jìn)行維修和處理，確保設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。如設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)重大故障或損壞，應(yīng)及時組織搶修，并分析原因，采取措施防止類似問題再次發(fā)生。五、售樓處人員管理（一）人員配置1.根據(jù)售樓處功能和業(yè)務(wù)需求，合理配置人員，包括銷售人員、接待人員、展示人員、管理人員等。明確各崗位的職責(zé)和工作要求，確保人員配備充足、合理。2.銷售人員應(yīng)具備良好的溝通能力、銷售技巧和專業(yè)知識，熟悉項目情況和市場動態(tài)。接待人員應(yīng)熱情、禮貌，具備良好的服務(wù)意識，能夠為客戶提供優(yōu)質(zhì)的接待服務(wù)。展示人員應(yīng)熟悉展示內(nèi)容和設(shè)備設(shè)施操作，能夠準(zhǔn)確、清晰地向客戶介紹項目信息。管理人員應(yīng)具備較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力和管理經(jīng)驗，負(fù)責(zé)售樓處的日常管理工作。3.定期對售樓處人員進(jìn)行培訓(xùn)和考核，提高人員素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力。培訓(xùn)內(nèi)容包括房地產(chǎn)知識、銷售技巧、服務(wù)禮儀、設(shè)備設(shè)施操作等方面，通過培訓(xùn)使售樓處人員能夠更好地勝任本職工作?？己私Y(jié)果與人員的薪酬、晉升等掛鉤，激勵人員積極工作，提高工作績效。（二）人員行為規(guī)范1.制定售樓處人員行為規(guī)范，明確人員在工作中的言行舉止、著裝要求、服務(wù)態(tài)度等方面的標(biāo)準(zhǔn)。售樓處人員應(yīng)遵守行為規(guī)范，展現(xiàn)良好的職業(yè)形象和公司形象。2.銷售人員應(yīng)熱情接待客戶，主動介紹項目情況，不得夸大或虛假宣傳。在與客戶溝通交流過程中，應(yīng)尊重客戶意見，耐心解答客戶疑問，不得與客戶發(fā)生爭吵或沖突。接待人員應(yīng)及時為客戶提供服務(wù)，引導(dǎo)客戶參觀售樓處，不得冷落客戶。展示人員應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)地向客戶介紹展示內(nèi)容，不得誤導(dǎo)客戶。3.加強(qiáng)對售樓處人員的日常管理和監(jiān)督，對違反行為規(guī)范的人員進(jìn)行批評教育和相應(yīng)的處罰。通過建立良好的人員行為規(guī)范，提高售樓處人員的服務(wù)質(zhì)量和工作效率，增強(qiáng)客戶滿意度。六、售樓處環(huán)境管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.建立售樓處環(huán)境衛(wèi)生管理制度，明確環(huán)境衛(wèi)生責(zé)任區(qū)域和清掃標(biāo)準(zhǔn)。定期對售樓處進(jìn)行清掃和消毒，保持售樓處內(nèi)部環(huán)境整潔、衛(wèi)生。2.售樓處內(nèi)公共區(qū)域應(yīng)保持地面干凈、無雜物，墻面、天花板無灰塵污漬，門窗玻璃明亮干凈。展示區(qū)、洽談區(qū)等區(qū)域應(yīng)及時清理垃圾，保持環(huán)境整潔。衛(wèi)生間應(yīng)定期打掃，保持清潔衛(wèi)生，無異味。3.加強(qiáng)對售樓處周邊環(huán)境的管理，保持周邊道路暢通、無亂停亂放現(xiàn)象。及時清理周邊垃圾和雜物，營造良好的外部環(huán)境。（二）綠化管理1.在售樓處周邊合理規(guī)劃綠化區(qū)域，種植適宜的花草樹木，美化售樓處環(huán)境。綠化設(shè)計應(yīng)與售樓處整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)，注重景觀效果和生態(tài)功能。2.安排專人負(fù)責(zé)綠化養(yǎng)護(hù)工作，定期對花草樹木進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)管理，確保綠化植物生長良好，景觀效果持久。3.加強(qiáng)對綠化區(qū)域的保護(hù)，禁止隨意踐踏、破壞綠化植物。對損壞綠化植物的行為進(jìn)行制止和教育，情節(jié)嚴(yán)重的可依法追究責(zé)任。七、售樓處安全管理（一）安全制度建設(shè)1.建立健全售樓處安全管理制度，明確安全管理責(zé)任，制定安全操作規(guī)程和應(yīng)急預(yù)案。安全管理制度應(yīng)涵蓋人員安全、財產(chǎn)安全、消防安全、信息安全等方面內(nèi)容。2.設(shè)立安全管理崗位，配備專職或兼職安全管理人員，負(fù)責(zé)售樓處日常安全管理工作。安全管理人員應(yīng)具備一定的安全管理知識和技能，能夠及時發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患。3.定期對售樓處人員進(jìn)行安全教育培訓(xùn)，提高人員的安全意識和應(yīng)急處理能力。安全教育培訓(xùn)內(nèi)容包括安全法律法規(guī)、安全操作規(guī)程、應(yīng)急預(yù)案等方面，通過培訓(xùn)使售樓處人員熟悉安全知識，掌握應(yīng)急處理方法。（二）安全措施落實1.加強(qiáng)售樓處的安全防范措施，安裝必要的安防設(shè)備，如監(jiān)控攝像頭、門禁系統(tǒng)、報警裝置等，確保售樓處人員和財產(chǎn)安全。2.嚴(yán)格落實消防安全制度，配備充足的消防器材，如滅火器、消火栓等，并定期進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保消防器材完好有效。設(shè)置明顯的消防安全標(biāo)志，保持疏散通道暢通無阻。加強(qiáng)對售樓處人員的消防安全教育，組織消防演練，提高人員的火災(zāi)應(yīng)急能力。3.做好售樓處的信息安全管理工作，對客戶信息進(jìn)行嚴(yán)格保密。加強(qiáng)計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)安全管理，設(shè)置防火墻、防病毒軟件等，防止信息泄露和網(wǎng)絡(luò)攻擊。對重要文件和資料進(jìn)行備份，確保數(shù)據(jù)安全。（三）安全檢查與隱患排查1.建立安全檢查制度，定期對售樓處進(jìn)行安全檢查，包括日常巡查、專項檢查、季節(jié)性檢查等。安全檢查應(yīng)覆蓋售樓處的各個區(qū)域和設(shè)備設(shè)施，檢查內(nèi)容包括安全制度執(zhí)行情況、安防設(shè)備運(yùn)行情況、消防器材配備情況、電氣設(shè)備安全情況等。2.對安全檢查中發(fā)現(xiàn)的問題和隱患，及時進(jìn)行記錄和整改。明確整改責(zé)任人、整改措施和整改期限，確保隱患得到及時消除。對重大安全隱患，應(yīng)立即采取措施進(jìn)行整改，并向上級主管部門報告。3.建立安全隱患排查治理臺賬，對安全隱患的排查、整改情況進(jìn)行詳細(xì)記錄，做到有據(jù)可查。定期對安全隱患排查治理情況進(jìn)行總結(jié)分析，不斷完善安全管理措施，提高售樓處安全管理水平。八、售樓處成本控制管理（一）成本預(yù)算編制1.在售樓處建設(shè)前期，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計方案和施工要求，編制詳細(xì)的成本預(yù)算。成本預(yù)算應(yīng)包括土地成本、建筑成本、裝修成本、設(shè)備設(shè)施采購成本、人員費(fèi)用、運(yùn)營費(fèi)用等各項費(fèi)用。2.成本預(yù)算編制應(yīng)充分考慮項目實際情況和市場行情，確保預(yù)算的準(zhǔn)確性和合理性。在編制過程中，與相關(guān)部門和人員進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，征求意見和建議，使成本預(yù)算能夠真實反映項目成本支出情況。3.將成本預(yù)算分解到各個部門和崗位，明確各部門和崗位的成本控制責(zé)任，確保成本預(yù)算得到有效執(zhí)行。（二）成本控制措施1.加強(qiáng)對售樓處建設(shè)過程中的成本控制，嚴(yán)格控制工程變更，減少不必要的費(fèi)用支出。對于工程變更，應(yīng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行審核和審批，確保變更費(fèi)用合理、合規(guī)。2.在設(shè)備設(shè)施采購過程中，通過招標(biāo)、詢價等方式選擇性價比高的產(chǎn)品，降低采購成本。同時，加強(qiáng)對設(shè)備設(shè)施采購合同的管理，嚴(yán)格按照合同約定支付貨款，確保資金使用安全。3.優(yōu)化售樓處人員配置，合理控制人員費(fèi)用支出。通過績效考核等方式，激勵人員提高工作效率，降低人力成本。加強(qiáng)對售樓處運(yùn)營費(fèi)用的管理，嚴(yán)格控制各項費(fèi)用支出，如水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等，杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象。（三）成本核算與分析1.建立成本核算制度，定期對售樓處成本進(jìn)行核算，及時掌握成本支出情況。成本核算應(yīng)按照成本預(yù)算