建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)實(shí)務(wù)經(jīng)濟(jì)師考試試題及答案(2025年)一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共20分。每題只有一個(gè)最符合題意的答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)的字母填在括號(hào)內(nèi)）1.根據(jù)《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》（GB50500—2013），下列費(fèi)用中應(yīng)列入“其他項(xiàng)目費(fèi)”的是（）。A.安全文明施工費(fèi)B.暫列金額C.規(guī)費(fèi)D.稅金【答案】B2.某市2024年新建商品住宅均價(jià)為18000元/㎡，同比上漲5.2%，同期CPI上漲2.1%，則該市房?jī)r(jià)實(shí)際增長(zhǎng)率約為（）。A.2.9%B.3.0%C.3.1%D.3.2%【答案】C3.在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，若基準(zhǔn)收益率為8%，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為零，則表明該項(xiàng)目（）。A.內(nèi)部收益率小于8%B.內(nèi)部收益率等于8%C.內(nèi)部收益率大于8%D.無(wú)法判斷內(nèi)部收益率【答案】B4.根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，商品房預(yù)售條件之一是“投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的（）以上”。A.20%B.25%C.30%D.35%【答案】B5.某施工合同約定采用價(jià)格指數(shù)調(diào)差法，基準(zhǔn)期鋼材價(jià)格指數(shù)為100，結(jié)算期為115，鋼材占可調(diào)部分權(quán)重為25%，則鋼材價(jià)差調(diào)整系數(shù)為（）。A.0.125B.0.15C.0.0375D.0.15【答案】C6.在建筑物重置成本估算中，采用“單位比較法”時(shí)，下列因素對(duì)單位造價(jià)影響最小的是（）。A.建筑高度B.抗震設(shè)防烈度C.外立面材料D.室內(nèi)精裝修標(biāo)準(zhǔn)【答案】A7.2025年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，應(yīng)全額征收的稅種是（）。A.契稅B.土地增值稅C.增值稅D.個(gè)人所得稅【答案】C8.某地塊規(guī)劃容積率2.5，建筑密度30%，若用地面積1萬(wàn)㎡，則最大可建計(jì)容建筑面積為（）。A.2.0萬(wàn)㎡B.2.5萬(wàn)㎡C.3.0萬(wàn)㎡D.3.3萬(wàn)㎡【答案】B9.根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理辦法》，質(zhì)量保證金預(yù)留比例不得高于工程價(jià)款結(jié)算總額的（）。A.2%B.3%C.5%D.8%【答案】B10.在房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）估值中，若采用NAV法，其核心步驟是（）。A.預(yù)測(cè)未來(lái)三年租金現(xiàn)金流B.評(píng)估底層資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值并扣除負(fù)債C.計(jì)算股息折現(xiàn)值D.比較同類REITs市盈率【答案】B11.某項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)為5億元，設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)1億元，工程建設(shè)其他費(fèi)0.8億元，預(yù)備費(fèi)0.5億元，建設(shè)期利息0.2億元，則該項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資為（）。A.6.3億元B.6.5億元C.7.0億元D.7.5億元【答案】C12.根據(jù)《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50378—2019，綠色建筑三星級(jí)認(rèn)證需滿足控制項(xiàng)全部達(dá)標(biāo)且總得分不低于（）。A.50分B.60分C.70分D.85分【答案】D13.在房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中，評(píng)估價(jià)值類型通常選擇（）。A.市場(chǎng)價(jià)值B.投資價(jià)值C.清算價(jià)值D.課稅價(jià)值【答案】A14.某市2024年土地出讓收入680億元，同比增長(zhǎng)?12%，同期一般公共預(yù)算收入2100億元，則土地財(cái)政依賴度為（）。A.24.5%B.28.9%C.32.4%D.35.1%【答案】C15.根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》，招標(biāo)人對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行澄清或修改，應(yīng)在投標(biāo)截止時(shí)間至少（）日前書(shū)面通知所有投標(biāo)人。A.3B.5C.10D.15【答案】D16.在房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析中，若售價(jià)下降5%導(dǎo)致項(xiàng)目IRR由10%降至6%，則售價(jià)敏感系數(shù)為（）。A.0.8B.1.0C.1.2D.1.5【答案】A17.某項(xiàng)目采用PPP模式，政府方以土地使用權(quán)作價(jià)出資，該土地使用權(quán)賬面價(jià)值10億元，評(píng)估價(jià)值15億元，則項(xiàng)目公司入賬價(jià)值應(yīng)為（）。A.10億元B.12.5億元C.15億元D.按雙方協(xié)商值【答案】C18.根據(jù)《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》，因不可抗力導(dǎo)致工程所需清理、修復(fù)費(fèi)用，應(yīng)由（）。A.承包人承擔(dān)B.發(fā)包人承擔(dān)C.監(jiān)理人承擔(dān)D.保險(xiǎn)公司承擔(dān)【答案】B19.在房地產(chǎn)項(xiàng)目資本結(jié)構(gòu)決策中，若債務(wù)融資成本為5%，股權(quán)融資成本為10%，且公司所得稅率25%，則債務(wù)稅后成本為（）。A.3.75%B.5%C.6.25%D.7.5%【答案】A20.某寫字樓2024年凈租金收入1億元，資本化率5%，則采用收益法評(píng)估其價(jià)值為（）。A.15億元B.18億元C.20億元D.25億元【答案】C二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）21.下列屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期費(fèi)用的有（）。A.土地契稅B.可行性研究費(fèi)C.施工圖審查費(fèi)D.銷售代理費(fèi)E.三通一平費(fèi)【答案】A、B、C、E22.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件包括（）。A.有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)B.有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所C.有1000萬(wàn)元以上注冊(cè)資本D.有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專業(yè)會(huì)計(jì)人員E.符合企業(yè)法人登記條件【答案】A、B、E23.在房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流分析中，現(xiàn)金流出項(xiàng)包括（）。A.土地費(fèi)用B.還本付息C.預(yù)售收入D.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用E.稅費(fèi)【答案】A、B、D、E24.下列關(guān)于裝配式建筑的說(shuō)法正確的有（）。A.主體結(jié)構(gòu)系統(tǒng)、外圍護(hù)系統(tǒng)、內(nèi)裝系統(tǒng)至少一項(xiàng)采用預(yù)制部品部件B.裝配率不低于50%C.可享受容積率獎(jiǎng)勵(lì)D.必須采用BIM技術(shù)E.預(yù)制墻體可計(jì)入建筑面積獎(jiǎng)勵(lì)【答案】A、B、C、E25.根據(jù)《民法典》，下列情形中可導(dǎo)致建設(shè)用地使用權(quán)消滅的有（）。A.土地滅失B.使用權(quán)人放棄權(quán)利C.使用權(quán)期限屆滿未續(xù)期D.國(guó)家依法征收E.使用權(quán)人破產(chǎn)【答案】A、B、C、D26.在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中，市場(chǎng)分析應(yīng)包括（）。A.宏觀市場(chǎng)分析B.區(qū)域市場(chǎng)分析C.競(jìng)品分析D.客戶定位E.施工組織設(shè)計(jì)【答案】A、B、C、D27.下列屬于房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策工具的有（）。A.貸款價(jià)值比（LTV）B.債務(wù)收入比（DTI）C.資本充足率D.撥備覆蓋率E.逆周期資本緩沖【答案】A、B、E28.根據(jù)《建設(shè)工程造價(jià)管理?xiàng)l例》，造價(jià)咨詢企業(yè)不得有的行為包括（）。A.出具虛假造價(jià)成果文件B.低于成本價(jià)競(jìng)爭(zhēng)C.接受同一項(xiàng)目雙方委托D.泄露委托人商業(yè)秘密E.分包造價(jià)咨詢業(yè)務(wù)【答案】A、B、C、D29.下列關(guān)于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的說(shuō)法正確的有（）。A.須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上同意B.可通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或個(gè)人使用C.使用權(quán)期限不得超過(guò)同類國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓最高年限D(zhuǎn).入市收益全部歸集體經(jīng)濟(jì)組織所有E.可用于建設(shè)商品住房【答案】A、B、C、D30.在房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)中，經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)包括（）。A.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值B.投資回收期C.資產(chǎn)負(fù)債率D.經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值E.經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率【答案】A、B、D、E三、案例分析題（共60分）（一）背景資料（本題20分）某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)于2023年6月通過(guò)招拍掛取得一塊住宅用地，用地面積40000㎡，容積率2.0，土地成交總價(jià)16億元，契稅稅率3%，項(xiàng)目擬建高層住宅，預(yù)計(jì)單位建筑安裝工程費(fèi)4500元/㎡，前期工程費(fèi)200元/㎡，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)150元/㎡，開(kāi)發(fā)期3年，銷售均價(jià)預(yù)測(cè)28000元/㎡，可售比例95%，銷售費(fèi)用為銷售收入的3%，管理費(fèi)用為銷售收入的2%，財(cái)務(wù)費(fèi)用根據(jù)實(shí)際貸款額計(jì)算。項(xiàng)目計(jì)劃2024年1季度開(kāi)工，2026年4季度竣工，銷售期為2025Q4—2027Q2。企業(yè)目標(biāo)收益率10%，所得稅率25%。31.計(jì)算項(xiàng)目土地單方成本（元/㎡計(jì)容建筑面積）。（4分）【答案】計(jì)容建筑面積=40000×2.0=80000㎡土地總價(jià)=16×1.03=16.48億元單方土地成本=16.48×10000÷80000=20600元/㎡32.在不考慮財(cái)務(wù)費(fèi)用情況下，計(jì)算項(xiàng)目單位完全成本（元/㎡計(jì)容建筑面積）。（6分）【答案】建安4500+前期200+基礎(chǔ)設(shè)施150+土地20600=25450元/㎡銷售費(fèi)用28000×3%=840元/㎡管理費(fèi)用28000×2%=560元/㎡單位完全成本=25450+840+560=26850元/㎡33.若項(xiàng)目可售面積76000㎡，預(yù)計(jì)2025—2027年分三期銷售比例分別為30%、50%、20%，折現(xiàn)率10%，計(jì)算2024年初凈現(xiàn)值零時(shí)的最低平均售價(jià)（元/㎡）。（10分）【答案】設(shè)最低平均售價(jià)為P現(xiàn)金流入現(xiàn)值=76000×P×(0.3/1.1^2+0.5/1.1^3+0.2/1.1^3.5)=76000P×0.7513=57099P現(xiàn)金流出現(xiàn)值=76000×26850+土地契稅現(xiàn)值16.48×10000×10000=20.4億元+16.48億元=36.88億元令57099P=36.88×10000→P≈36880000÷57099≈6460元/㎡（注：實(shí)際測(cè)算需列完整現(xiàn)金流，此處給出簡(jiǎn)化結(jié)果，考試答卷要求列完整表格，得分點(diǎn)：現(xiàn)金流時(shí)點(diǎn)、折現(xiàn)系數(shù)、方程列式、結(jié)果合理性）（二）背景資料（本題20分）某市2024年計(jì)劃推出一宗TOD綜合體地塊，規(guī)劃用地面積6萬(wàn)㎡，容積率4.5，限高200m，地上商業(yè)比例≤30%，地下空間可建3層，土地出讓底價(jià)45億元，采用“限地價(jià)+競(jìng)自持+搖號(hào)”方式。市自然資源局委托甲評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行底價(jià)評(píng)估，甲機(jī)構(gòu)采用剩余法、市場(chǎng)比較法、收益法分別測(cè)算，結(jié)果區(qū)間為42—48億元。地塊北側(cè)規(guī)劃地鐵上蓋，已確定2026年通車，目前周邊可比商業(yè)樓面地價(jià)25000元/㎡，住宅樓面地價(jià)22000元/㎡，資本化率5.5%，住宅售價(jià)預(yù)期35000元/㎡，商業(yè)首層租金預(yù)測(cè)15元/㎡·日，出租率90%，運(yùn)營(yíng)成本占有效毛收入30%，建筑安裝成本高層住宅5000元/㎡，商業(yè)6500元/㎡，地下車位平均造價(jià)3000元/㎡，車位售價(jià)25萬(wàn)元/個(gè)，平均面積35㎡/個(gè)。34.采用剩余法測(cè)算該宗地最高報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)基數(shù)為（）。（4分）A.土地取得成本B.建筑安裝工程費(fèi)C.開(kāi)發(fā)總成本D.銷售收入【答案】C35.列出剩余法測(cè)算土地總價(jià)的基本公式，并說(shuō)明式中“開(kāi)發(fā)利潤(rùn)”應(yīng)如何取值。（6分）【答案】剩余法公式：土地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成價(jià)值?開(kāi)發(fā)成本?開(kāi)發(fā)利潤(rùn)?銷售稅費(fèi)?管理費(fèi)用?財(cái)務(wù)費(fèi)用?其他費(fèi)用開(kāi)發(fā)利潤(rùn)通常以開(kāi)發(fā)總成本的一定比例（如15%—20%）或銷售收入的一定比例（如10%—15%）計(jì)取，具體根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)水平、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)平均收益率綜合確定。36.若設(shè)定開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為開(kāi)發(fā)總成本的18%，銷售稅費(fèi)為銷售收入的6.5%，管理費(fèi)用為銷售收入的2%，財(cái)務(wù)費(fèi)用為土地與開(kāi)發(fā)成本的5%，請(qǐng)計(jì)算剩余法下該宗地最高可接受地價(jià)（單位：億元，保留一位小數(shù)）。（10分）【答案】（1）開(kāi)發(fā)完成價(jià)值住宅：6×4.5×70%×35000=66.15億元商業(yè)：6×4.5×30%×25000×10（資本化）=20.25億元車位：地下3層，按40㎡/車位，可建6×3×40%=7.2萬(wàn)㎡，約2057個(gè)，售價(jià)25萬(wàn)/個(gè)，銷售收入5.14億元合計(jì)銷售收入=66.15+20.25+5.14=91.54億元（2）開(kāi)發(fā)成本住宅建安：6×4.5×70%×5000=9.45億元商業(yè)建安：6×4.5×30%×6500=5.27億元地下建安：7.2×3000=2.16億元合計(jì)建安=16.88億元（3）銷售稅費(fèi)=91.54×6.5%=5.95億元管理費(fèi)用=91.54×2%=1.83億元財(cái)務(wù)費(fèi)用=（土地+開(kāi)發(fā)成本）×5%，設(shè)土地為X，則財(cái)務(wù)費(fèi)用=0.05(X+16.88)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=（X+16.88）×18%=0.18X+3.04（4）代入剩余法X=91.54?16.88?5.95?1.83?0.05X?0.84?0.18X?3.04X+0.05X+0.18X=91.54?16.88?5.95?1.83?0.84?3.04=62.001.23X=62.00→X≈50.4億元最高可接受地價(jià)為50.4億元（三）背景資料（本題20分）某央企控股的REITs平臺(tái)擬收