2025下半年房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試(房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務操作)綜合能力測試題及答案一、單項選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個正確答案，請將正確選項填入括號內(nèi)）1.某客戶首次購房，預算總價為300萬元，首付比例30%，貸款年限25年，利率4.3%，采用等額本息方式。經(jīng)紀人小王在計算月供時，應使用的系數(shù)最接近（）A.5.45??B.5.67??C.5.92??D.6.18答案：C解析：等額本息月供系數(shù)公式為[i(1+i)^n]/[(1+i)^n1]，月利率0.3583%，期數(shù)300，代入得系數(shù)≈5.92。2.業(yè)主李某委托獨家代理出售名下一套住宅，約定“限時90天，保底價420萬元，超出部分五五分成”。第55天，經(jīng)紀人小趙通過合作門店找到客戶以425萬元成交。按約定，李某實際到手金額為（）A.420萬元??B.422.5萬元??C.423萬元??D.425萬元答案：B解析：保底價420萬元歸李某，超出部分5萬元按五五分成，李某再得2.5萬元，合計422.5萬元。3.根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》，下列行為中屬于“吃差價”的是（）A.以公司名義收取誠意金后轉(zhuǎn)付業(yè)主B.以高于委托價出售并隱瞞真實成交價C.協(xié)助客戶做高評估價以多貸款D.向客戶推薦金融服務并收取返點答案：B解析：吃差價指經(jīng)紀機構(gòu)以委托人名義與第三人交易，卻隱瞞真實價格，截留差額。4.客戶張某購買一套位于15層的二手住宅，建筑面積126m2，套內(nèi)面積102m2，公攤系數(shù)為（）A.0.19??B.0.21??C.0.235??D.0.24答案：C解析：公攤面積=126102=24m2，公攤系數(shù)=24/102≈0.235。5.某城市實行“認房不認貸”，下列情形中，購房人可被認定為首套住房的是（）A.名下無本地住房，但有異地貸款記錄B.名下有一套本地住房，已結(jié)清貸款C.名下無本地住房，有未結(jié)清異地貸款D.名下有一套本地住房，貸款未結(jié)清答案：A解析：“認房不認貸”只看本地住房套數(shù)，不看貸款記錄。6.經(jīng)紀人小周在帶看商鋪時，客戶詢問“得房率”一詞的含義，小周正確解釋應為（）A.套內(nèi)面積/建筑面積B.建筑面積/套內(nèi)面積C.使用面積/建筑面積D.公攤面積/建筑面積答案：A解析：得房率=套內(nèi)面積/建筑面積，反映套內(nèi)占比。7.業(yè)主王某報價500萬元，客戶李某出價480萬元，經(jīng)紀人小趙采用“折中法”撮合，最終成交價為（）A.485萬元??B.490萬元??C.492萬元??D.495萬元答案：B解析：折中法=(500+480)/2=490萬元。8.在存量房交易資金監(jiān)管中，下列資金必須全部納入監(jiān)管賬戶的是（）A.定金??B.首付款??C.物業(yè)交割保證金??D.中介服務費答案：B解析：首付款必須納入監(jiān)管，定金可自愿，保證金與中介費不強制。9.客戶劉某通過公積金貸款購買首套住房，當?shù)厣舷?0萬元，夫妻可貸額度為余額的15倍，賬戶余額4.2萬元，補充賬戶1.8萬元，則最終可貸額度為（）A.60萬元??B.90萬元??C.45萬元??D.63萬元答案：A解析：理論可貸=(4.2+1.8)×15=90萬元，但受上限60萬元限制，故為60萬元。10.某樓盤采用“三年無理由退房”促銷，退房時開發(fā)商退還全部房款但不計利息，該行為在法律上屬于（）A.格式條款有效??B.無效條款??C.效力待定??D.可撤銷條款答案：A解析：只要提示說明充分，該條款有效，不違反法律強制性規(guī)定。11.經(jīng)紀人小孫在抖音發(fā)布一套學區(qū)房視頻，配文“距離市重點小學僅300米，百分百入學”，被監(jiān)管部門認定為（）A.虛假廣告??B.誤導宣傳??C.正常推廣??D.合法承諾答案：B解析：入學政策每年調(diào)整，百分百入學屬誤導宣傳。12.下列房屋中，依法不得上市交易的是（）A.經(jīng)濟適用房取得契稅完稅證明滿5年B.共有產(chǎn)權(quán)房個人份額滿5年C.劃撥土地上未補繳出讓金的辦公樓D.已購公房補交土地出讓金后答案：C解析：劃撥土地房產(chǎn)須補繳出讓金并審批后方可交易。13.客戶陳某購買一套預售商品房，合同約定面積89m2，交房實測91m2，誤差比為2.25%，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，陳某（）A.必須補足房款??B.可退房??C.免費獲得超出面積??D.補足3%以內(nèi)部分答案：D解析：誤差比絕對值在3%以內(nèi)，買受人補足房款。14.在存量房買賣中，辦理網(wǎng)簽后，買方若想更名至配偶名下，應采用的流程為（）A.注銷網(wǎng)簽重新簽約??B.申請變更買受人??C.過戶時直接添加??D.公證贈與配偶答案：A解析：網(wǎng)簽后買受人不可直接變更，須注銷重簽。15.業(yè)主林某委托多家中介出售，最終通過甲公司成交，乙公司主張“先行帶看”要求傭金，法院一般支持（）A.乙公司全部傭金??B.甲公司全部傭金??C.兩家均分??D.乙公司必要費用答案：D解析：未促成合同，僅能要求必要費用。16.客戶趙某購買一套別墅，成交價1200萬元，評估價1100萬元，銀行最高按揭成數(shù)40%，則最多可貸（）A.480萬元??B.440萬元??C.400萬元??D.360萬元答案：B解析：銀行按成交價與評估價孰低原則，1100×40%=440萬元。17.下列屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務“核心流程”的是（）A.房源核驗??B.客戶回訪??C.節(jié)日問候??D.社區(qū)推廣答案：A解析：房源核驗是交易安全核心環(huán)節(jié)。18.經(jīng)紀人小鄭在帶看時得知客戶為現(xiàn)役軍人，其購房資質(zhì)審核應提供（）A.部隊團級以上單位開具的駐地證明B.軍官證及戶口本C.身份證及結(jié)婚證D.軍官證即可答案：A解析：非本市戶籍現(xiàn)役軍人須提供駐地證明。19.某小區(qū)物業(yè)費2.8元/m2·月，客戶購買130m2住宅，年物業(yè)費為（）A.3640元??B.4368元??C.4520元??D.4780元答案：B解析：2.8×130×12=4368元。20.在商業(yè)地產(chǎn)租賃中，常用“租金單價”指（）A.每天每平方米的租金??B.每月每平方米的租金C.每月套內(nèi)租金??D.每天建筑面積租金答案：B解析：行業(yè)慣例以“元/m2·月”表示。21.客戶周某購買一套法拍房，成交價360萬元，法院規(guī)定10日內(nèi)繳清尾款，其首付款比例最低為（）A.30%??B.40%??C.100%??D.50%答案：C解析：法拍房原則上需一次性付款，貸款需預批。22.經(jīng)紀人小何帶客戶看房時，發(fā)現(xiàn)墻面有滲水痕跡，最合理的處理方式是（）A.隱瞞并催促簽約??B.記錄并告知業(yè)主維修C.如實告知客戶并寫入看房記錄??D.讓客戶自行發(fā)現(xiàn)答案：C解析：如實披露房屋瑕疵是經(jīng)紀人義務。23.在存量房交易中，辦理“資金監(jiān)管+按揭”組合業(yè)務，銀行放款節(jié)點為（）A.網(wǎng)簽完成??B.繳稅完成??C.過戶完成并抵押登記辦結(jié)??D.物業(yè)交割完成答案：C解析：銀行見抵押登記證明后放款至監(jiān)管賬戶。24.客戶吳某購買一套1988年建成的住宅，貸款年限最長為（）A.30年??B.25年??C.20年??D.40年答案：C解析：房齡+貸款年限≤50年，20251988=37年，剩余13年，但銀行通常封頂20年。25.下列關于“陰陽合同”的表述正確的是（）A.陽合同價格高于陰合同??B.陽合同用于避稅??C.陰合同無效??D.陽合同有效答案：B解析：陽合同低價備案以少交稅，屬違法避稅。26.業(yè)主鄭某委托出售，簽署《獨家速銷協(xié)議》，約定“若自行成交須賠2%違約金”。第20天，鄭某通過朋友介紹與客戶成交，應賠償（）A.0??B.1%??C.2%??D.3%答案：C解析：獨家協(xié)議有效，按成交價2%賠償。27.客戶韓某購買一套帶租約的公寓，租期至2026年3月，月租金6500元，押金1.3萬元，交易后押金應（）A.退還原租客??B.歸韓某所有??C.業(yè)主沒收??D.中介托管答案：B解析：押金隨租賃關系轉(zhuǎn)移歸新房東。28.在新建商品房銷售中，開發(fā)商公示的“一房一價”應包括（）A.建筑面積、套內(nèi)面積、公攤單價B.建筑面積、套內(nèi)面積、銷售單價、總價C.土地成本、建安成本、利潤D.優(yōu)惠折扣、首付比例答案：B解析：一房一價表必須含面積及價格信息。29.經(jīng)紀人小徐發(fā)布朋友圈廣告“投資回報率8%”，未注明風險，被認定為（）A.正常宣傳??B.誤導宣傳??C.虛假廣告??D.合法承諾答案：B解析：未提示風險，易誤導投資者。30.客戶馬某購買一套共有產(chǎn)權(quán)房，產(chǎn)權(quán)份額65%，5年后欲轉(zhuǎn)讓，應（）A.可直接上市??B.只能回售給代持機構(gòu)C.按市場價轉(zhuǎn)讓給符合共有產(chǎn)權(quán)房條件家庭D.補全產(chǎn)權(quán)后出售答案：C解析：共有產(chǎn)權(quán)房個人份額滿5年可轉(zhuǎn)讓，對象須符合申購條件。二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）31.下列屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同必備條款的有（）A.服務項目、內(nèi)容、標準??B.服務期限??C.違約責任??D.傭金標準??E.房屋權(quán)屬證書編號答案：ABCD解析：權(quán)屬證書編號非強制必備。32.客戶王某通過公積金貸款購買二套房，可采取的措施有（）A.首付比例最低30%??B.利率上浮10%??C.貸款額度上限提高D.須結(jié)清首套公積金貸款??E.房齡加貸款年限≤50年答案：BDE解析：二套首付最低40%，上限不提高。33.關于存量房“帶押過戶”，下列說法正確的有（）A.原抵押可不用結(jié)清??B.銀行需出具同意函??C.買方需重新辦理抵押D.適用于公積金組合貸??E.可減少過橋資金成本答案：ABCE解析：目前帶押過戶暫不支持公積金組合貸。34.經(jīng)紀人小唐在帶看過程中，為防范“跳單”可采取的措施有（）A.簽署《帶看確認書》??B.全程錄像??C.留存帶看軌跡D.隱瞞房源真實價格??E.第一時間錄入系統(tǒng)答案：ABCE解析：隱瞞價格屬違規(guī)。35.下列屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務“風險點”的有（）A.房源查封??B.客戶資質(zhì)造假??C.陰陽合同??D.物業(yè)欠費??E.業(yè)主離婚答案：ABCD解析：業(yè)主離婚不必然構(gòu)成風險，需具體情形。36.客戶張某購買一套期房，開發(fā)商應公示的證件包括（）A.國有土地使用證??B.建設用地規(guī)劃許可證??C.建設工程規(guī)劃許可證D.施工許可證??E.商品房預售許可證答案：ABCDE解析：五證必須公示。37.在商業(yè)地產(chǎn)招商中，影響租金定價的因素有（）A.商圈客流??B.租戶業(yè)態(tài)??C.租賃年限??D.裝修期長短??E.業(yè)主負債率答案：ABCD解析：業(yè)主負債率與租金定價無直接關聯(lián)。38.下列關于“房屋抵押”表述正確的有（）A.抵押權(quán)自登記時設立??B.抵押期間可轉(zhuǎn)讓房屋??C.轉(zhuǎn)讓需經(jīng)抵押權(quán)人同意D.抵押合同必須書面??E.抵押物保險受益人須為銀行答案：ABCD解析：保險受益人可由雙方約定，非強制。39.客戶李某購買一套別墅，申請商業(yè)按揭時需提供的材料有（）A.收入證明??B.銀行流水??C.購房資格證明??D.征信報告??E.婚姻證明答案：ABCDE解析：別墅貸款審核嚴格，五項均需。40.關于“法拍房”交易，下列說法正確的有（）A.法院負責清場??B.可能隱含高額稅費??C.可貸款但需預批D.成交后法院出具裁定書??E.原業(yè)主戶口必須遷出答案：BCD解析：法院不承諾清場與遷戶。三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯誤打“×”）41.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以代收首付款并存入公司賬戶。（）答案：×解析：首付款必須進入監(jiān)管賬戶。42.客戶購買二手房時，契稅納稅基數(shù)可以低于網(wǎng)簽備案價。（）答案：×解析：契稅以網(wǎng)簽價與評估價孰高為準。43.經(jīng)紀人發(fā)布房源信息時，必須標明房源核驗碼。（）答案：√解析：新規(guī)要求顯著位置標注核驗碼。44.共有產(chǎn)權(quán)房個人份額可依法繼承。（）答案：√解析：繼承不受限制，但繼承人須符合申購條件。45.商業(yè)地產(chǎn)租賃中，“租金遞增”條款常見每年遞增5%。（）答案：√解析：行業(yè)慣例5%8%。46.客戶購買商住兩用房可申請公積金貸款。（）答案：×解析：公積金僅限住宅。47.房地產(chǎn)經(jīng)紀服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，無需公示。（）答案：×解析：須明碼標價并公示。48.客戶簽訂《認購書》后，可在3日內(nèi)無理由退房。（）答案：×解析：無全國統(tǒng)一規(guī)定，除非開發(fā)商承諾。49.房屋已設立居住權(quán)，仍可進行買賣。（）答案：√解析：買賣不破居住權(quán)，但需告知買受人。50.經(jīng)紀人可以承諾“包過戶”以促成交易。（）答案：×解析：過戶屬行政行為，經(jīng)紀人不得承諾。四、案例分析題（共40分）案例一（12分）業(yè)主劉某名下有一套位于海淀區(qū)的學區(qū)房，建筑面積89m2，報價850萬元，滿五唯一。客戶趙某，京籍，已婚，家庭名下無房，預算800萬元，希望貸款六成。經(jīng)紀人小周撮合雙方，最終成交價820萬元，簽署《北京市存量房屋買賣合同》約定：定金50萬元，首付款292萬元（含定金），貸款528萬元，過戶時間2025年10月15日。交易過程中出現(xiàn)以下情況：（1）網(wǎng)簽時，評估價僅750萬元；（2）趙某收入證明月還款2.8萬元，銀行要求月供不超過收入50%；（3）劉某房屋存在未結(jié)清抵押貸款280萬元。問題：51.評估價不足對貸款額度的影響及解決方案。（4分）答案：銀行按評估價七成放款，最高525萬元，客戶缺口3萬元。解決方案：①客戶追加首付3萬元；②與銀行溝通提高評估價或更換評估公司；③申請信用貸補足，但需合規(guī)披露。52.收入證明是否滿足銀行要求？如不滿足，可采取哪些措施？（4分）答案：貸款528萬元，30年期，利率4.3%，月供約2614×5.28≈13800元，需收入≥27600元。客戶收入28000元，略高于標準，但銀行通常要求收入覆蓋月供兩倍，即≥27600元，基本滿足。若不足可：①增加共同借款人；②提供兼職收入流水；③延長貸款年限降低月供。53.未結(jié)清抵押貸款如何安全注銷？寫出操作流程。（4分）答案：①簽署買賣合同前查檔確認抵押金額；②約定買方首付款用于贖樓，資金監(jiān)管；③買賣雙方、銀行簽署《三方監(jiān)管協(xié)議》；④買方首付款292萬元打入監(jiān)管賬戶，銀行同步出具結(jié)清證明；⑤辦理注銷抵押登記，領取新證后過戶；⑥監(jiān)管資金釋放給賣方。案例二（14分）甲公司受托代理銷售某商業(yè)綜合體項目，可售面積2萬m2，開發(fā)商要求整體銷售，不接受分割。乙公司擬整體購買，用于經(jīng)營高端酒店，提出以下交易結(jié)構(gòu)：（1）總價6億元，首付30%，剩余70%通過并購貸款；（2）要求開發(fā)商將項目公司100%股權(quán)過戶至乙公司，以規(guī)避高額契稅；（3）甲公司傭金按總價的2%計提，簽署《獨家代理協(xié)議》，約定若開發(fā)商自行成交仍需支付傭金。問題：54.整體股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式與直接資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅負差異。（6分）答案：股權(quán)轉(zhuǎn)讓：買方僅繳印花稅0.05%，賣方繳企業(yè)所得稅25%（差額）；無契稅、土地增值稅。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：買方繳契稅3%，印花稅0.05%；賣方繳增值稅9%、土地增值稅（30%60%）、企業(yè)所得稅。整體節(jié)稅約成交價的10%15%，但存在土地增值稅清算風險，若項目公司土地增值大，稅務部門可按“穿透”原則征收。55.甲公司“獨家代理”條款是否有效？若開發(fā)商違約，甲公司如何主張權(quán)利？（4分）答案：條款有效，屬雙方真實意思表示。若開發(fā)商違約自行成交，甲公司可依據(jù)協(xié)議主張2%傭金1200萬元，法院一般支持，但需提供充分證據(jù)證明自身促成交易或開發(fā)商繞開代理。56.并購貸款與開發(fā)貸款的區(qū)別及審批要點。（4分）答案：并購貸款用于股權(quán)收購，銀行關注：①并購方資信；②目標公司負債；③現(xiàn)金流覆蓋；④股權(quán)評估值；⑤并購協(xié)議。開發(fā)貸款用于項目建設，關注“四證