PAGE房地產(chǎn)二手房財(cái)務(wù)制度一、總則1.目的本財(cái)務(wù)制度旨在規(guī)范房地產(chǎn)二手房業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)管理，確保財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確性、及時(shí)性和完整性，加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高公司經(jīng)濟(jì)效益，保障公司持續(xù)健康發(fā)展。2.適用范圍本制度適用于公司從事房地產(chǎn)二手房交易的所有部門和人員，包括二手房銷售團(tuán)隊(duì)、售后服務(wù)團(tuán)隊(duì)、財(cái)務(wù)部門等。3.基本原則合法性原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)和相關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，確保公司財(cái)務(wù)活動(dòng)合法合規(guī)。準(zhǔn)確性原則：財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)記錄準(zhǔn)確、計(jì)量精確、報(bào)告真實(shí)，如實(shí)反映公司財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。及時(shí)性原則：及時(shí)處理各項(xiàng)財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)，保證財(cái)務(wù)信息的及時(shí)傳遞和反饋，為公司決策提供有力支持。內(nèi)部控制原則：建立健全財(cái)務(wù)內(nèi)部控制體系，明確各部門職責(zé)權(quán)限，相互監(jiān)督制約，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。效益性原則：在保證財(cái)務(wù)工作質(zhì)量的前提下，優(yōu)化財(cái)務(wù)流程，降低財(cái)務(wù)成本，提高資金使用效益。二、財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)與人員設(shè)置1.財(cái)務(wù)部門職責(zé)負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)管理制度的制定、修訂和執(zhí)行監(jiān)督。組織財(cái)務(wù)核算工作，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，定期進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，為公司決策提供財(cái)務(wù)依據(jù)。負(fù)責(zé)資金管理，合理安排資金，確保公司資金安全和正常運(yùn)轉(zhuǎn)。負(fù)責(zé)稅務(wù)管理，按時(shí)申報(bào)繳納稅款，合理進(jìn)行稅務(wù)籌劃，降低稅務(wù)成本。參與公司經(jīng)濟(jì)合同的審核，監(jiān)督合同執(zhí)行情況，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)檔案管理，妥善保管各類財(cái)務(wù)資料。2.人員崗位設(shè)置及職責(zé)財(cái)務(wù)經(jīng)理全面負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)部門的日常管理工作，制定財(cái)務(wù)工作計(jì)劃和目標(biāo)，并組織實(shí)施。組織財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)管理工作，確保財(cái)務(wù)信息準(zhǔn)確、及時(shí)、完整。負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)預(yù)算的編制、執(zhí)行和監(jiān)控，定期進(jìn)行預(yù)算分析，提出改進(jìn)措施。加強(qiáng)資金管理，合理安排資金，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，提高資金使用效率。負(fù)責(zé)與稅務(wù)機(jī)關(guān)、銀行等相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)，維護(hù)良好的外部關(guān)系。組織財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)和考核，提高財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)和工作能力。會(huì)計(jì)按照國(guó)家財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和公司財(cái)務(wù)制度，進(jìn)行財(cái)務(wù)核算工作，編制記賬憑證，登記賬簿，編制財(cái)務(wù)報(bào)表。負(fù)責(zé)審核原始憑證的真實(shí)性、合法性和完整性，對(duì)不符合規(guī)定的憑證及時(shí)提出處理意見(jiàn)。定期核對(duì)賬目，保證賬賬相符、賬實(shí)相符，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決財(cái)務(wù)核算中的問(wèn)題。協(xié)助財(cái)務(wù)經(jīng)理進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算編制和執(zhí)行監(jiān)控，提供相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)支持。負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)檔案的整理、歸檔和保管工作。出納負(fù)責(zé)公司現(xiàn)金收付、銀行結(jié)算等資金收支業(yè)務(wù)，確保資金安全。嚴(yán)格按照現(xiàn)金管理規(guī)定和銀行結(jié)算制度辦理業(yè)務(wù)，及時(shí)登記現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬。每日盤點(diǎn)現(xiàn)金，做到日清月結(jié)，保證賬實(shí)相符。定期與銀行核對(duì)賬目，編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理未達(dá)賬項(xiàng)。負(fù)責(zé)支票、匯票等票據(jù)的購(gòu)買、保管和使用登記。協(xié)助會(huì)計(jì)做好其他財(cái)務(wù)工作，如工資發(fā)放、費(fèi)用報(bào)銷等。三、財(cái)務(wù)核算1.會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)公司采用權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，以實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)為依據(jù)，按照規(guī)定的會(huì)計(jì)處理方法進(jìn)行賬務(wù)處理。會(huì)計(jì)年度自公歷1月1日起至12月31日止。2.會(huì)計(jì)科目設(shè)置根據(jù)房地產(chǎn)二手房業(yè)務(wù)特點(diǎn)和財(cái)務(wù)核算要求，設(shè)置以下會(huì)計(jì)科目：資產(chǎn)類：庫(kù)存現(xiàn)金、銀行存款、應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款、存貨、固定資產(chǎn)、累計(jì)折舊等。負(fù)債類：短期借款、應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款、應(yīng)交稅費(fèi)等。所有者權(quán)益類：實(shí)收資本、資本公積、盈余公積、未分配利潤(rùn)等。成本類：開(kāi)發(fā)成本、銷售成本等。損益類：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本、稅金及附加、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)外收入、營(yíng)業(yè)外支出等。3.賬務(wù)處理流程業(yè)務(wù)發(fā)生：各部門在業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)，應(yīng)及時(shí)取得或填制原始憑證，并將原始憑證傳遞給財(cái)務(wù)部門。審核原始憑證：財(cái)務(wù)人員對(duì)原始憑證的真實(shí)性、合法性、完整性進(jìn)行審核，對(duì)于不符合規(guī)定的原始憑證，應(yīng)及時(shí)退回并要求更正或補(bǔ)充。編制記賬憑證：審核無(wú)誤的原始憑證作為編制記賬憑證的依據(jù)，財(cái)務(wù)人員按照會(huì)計(jì)制度和公司財(cái)務(wù)規(guī)定，編制記賬憑證，確定會(huì)計(jì)分錄。登記賬簿：根據(jù)記賬憑證，登記各類賬簿，包括總賬、明細(xì)賬、日記賬等，確保賬簿記錄清晰、準(zhǔn)確。結(jié)賬：期末，財(cái)務(wù)人員按照規(guī)定進(jìn)行結(jié)賬，計(jì)算各賬戶的本期發(fā)生額和期末余額，核對(duì)賬目，保證賬賬相符。編制財(cái)務(wù)報(bào)表：根據(jù)結(jié)賬后的賬簿記錄，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表等，如實(shí)反映公司財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。財(cái)務(wù)分析：對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，為公司管理層提供財(cái)務(wù)信息和決策建議，評(píng)估公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并提出改進(jìn)措施。四、收入管理1.二手房銷售收入確認(rèn)原則公司在二手房銷售合同已經(jīng)簽訂，且房屋所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給購(gòu)買方，同時(shí)滿足以下條件時(shí)，確認(rèn)銷售收入：公司已將商品所有權(quán)上主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方。公司既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制。收入的金額能夠可靠地計(jì)量。相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入公司。相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。2.銷售收入核算二手房銷售收入按照合同約定的價(jià)格確認(rèn)，扣除銷售折扣、折讓后的凈額作為實(shí)際銷售收入。銷售部門應(yīng)及時(shí)將銷售合同及相關(guān)信息傳遞給財(cái)務(wù)部門，財(cái)務(wù)人員根據(jù)銷售合同和收款情況，進(jìn)行銷售收入的核算。對(duì)于分期付款的銷售業(yè)務(wù)，應(yīng)按照合同約定的收款日期分期確認(rèn)銷售收入，并同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的銷售成本。3.收款管理銷售部門負(fù)責(zé)與客戶簽訂銷售合同，并明確收款方式、收款期限等條款。財(cái)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)銷售合同約定，及時(shí)跟蹤客戶收款情況，督促客戶按時(shí)付款。對(duì)于現(xiàn)金收款，出納應(yīng)在收款當(dāng)日存入銀行，并及時(shí)登記現(xiàn)金日記賬。對(duì)于銀行轉(zhuǎn)賬收款，財(cái)務(wù)人員應(yīng)及時(shí)核對(duì)銀行到賬信息，確?？铐?xiàng)及時(shí)足額到賬。對(duì)于逾期未收款的客戶，銷售部門應(yīng)及時(shí)與客戶溝通催款，財(cái)務(wù)部門應(yīng)協(xié)助提供相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和信息，共同采取措施催收款項(xiàng)。如確實(shí)無(wú)法收回的款項(xiàng)，應(yīng)按照公司壞賬管理制度進(jìn)行處理。五、成本費(fèi)用管理1.成本核算對(duì)象及項(xiàng)目房地產(chǎn)二手房成本核算對(duì)象為每一套銷售出去的二手房。成本項(xiàng)目包括土地成本、房屋建造成本、裝修成本、配套設(shè)施成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。2.成本費(fèi)用歸集與分配土地成本按照占地面積法或建筑面積法等合理方法分配到每一套二手房成本中。房屋建造成本、裝修成本、配套設(shè)施成本等按照實(shí)際發(fā)生額直接歸集到相應(yīng)的二手房成本中。銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等按照受益對(duì)象和規(guī)定的分配方法，分配到每一套二手房成本中。成本核算應(yīng)遵循一貫性原則，不得隨意變更成本核算方法。如因特殊原因需要變更，應(yīng)經(jīng)公司管理層批準(zhǔn)，并在財(cái)務(wù)報(bào)表附注中予以說(shuō)明。3.成本費(fèi)用控制公司應(yīng)建立成本費(fèi)用控制制度，明確各部門在成本費(fèi)用控制中的職責(zé)和權(quán)限。采購(gòu)部門應(yīng)通過(guò)招標(biāo)、詢價(jià)等方式，選擇優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商，降低采購(gòu)成本。工程部門應(yīng)加強(qiáng)施工管理，控制工程進(jìn)度和質(zhì)量，合理安排施工人員和材料，降低工程成本。銷售部門應(yīng)合理控制銷售費(fèi)用，優(yōu)化銷售渠道，提高銷售效率，降低銷售成本。管理部門應(yīng)嚴(yán)格控制管理費(fèi)用支出，精簡(jiǎn)人員，提高工作效率，降低管理成本。財(cái)務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)成本費(fèi)用核算和監(jiān)控，定期進(jìn)行成本費(fèi)用分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決成本費(fèi)用控制中存在的問(wèn)題。六、資金管理1.資金預(yù)算管理公司應(yīng)建立資金預(yù)算管理制度，每年末編制下一年度資金預(yù)算。資金預(yù)算編制應(yīng)根據(jù)公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、銷售預(yù)算、成本費(fèi)用預(yù)算等，綜合考慮資金收支情況，合理安排資金。資金預(yù)算應(yīng)包括現(xiàn)金收入預(yù)算、現(xiàn)金支出預(yù)算、資金結(jié)余或不足預(yù)算等。財(cái)務(wù)部門應(yīng)定期對(duì)資金預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決預(yù)算執(zhí)行中存在的問(wèn)題，確保資金預(yù)算的順利執(zhí)行。2.資金籌集與運(yùn)用公司根據(jù)資金需求情況，合理選擇資金籌集方式，如銀行借款、發(fā)行債券等?；I集資金應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家法律法規(guī)和公司規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，確保資金來(lái)源合法合規(guī)。資金運(yùn)用應(yīng)遵循安全性、效益性原則，合理安排資金用途，提高資金使用效率。加強(qiáng)資金風(fēng)險(xiǎn)管理，對(duì)可能出現(xiàn)的資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估和預(yù)警，采取有效措施防范和化解資金風(fēng)險(xiǎn)。3.資金日常管理出納應(yīng)嚴(yán)格按照現(xiàn)金管理規(guī)定和銀行結(jié)算制度辦理資金收支業(yè)務(wù)，確保資金安全。每日盤點(diǎn)現(xiàn)金，做到日清月結(jié)，保證賬實(shí)相符。定期與銀行核對(duì)賬目，編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理未達(dá)賬項(xiàng)。加強(qiáng)銀行賬戶管理，嚴(yán)格控制銀行賬戶的開(kāi)立、變更和撤銷，確保銀行賬戶安全。合理安排資金存量，避免資金閑置或短缺，提高資金使用效益。七、稅務(wù)管理1.稅務(wù)登記與申報(bào)公司應(yīng)按照國(guó)家稅收法律法規(guī)的規(guī)定，及時(shí)辦理稅務(wù)登記手續(xù)，并在規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行納稅申報(bào)。財(cái)務(wù)人員應(yīng)熟悉各類稅收政策和法規(guī)，準(zhǔn)確計(jì)算應(yīng)納稅額，按時(shí)申報(bào)繳納稅款。對(duì)于涉及的各種稅費(fèi)，如增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅等，應(yīng)分別進(jìn)行核算和申報(bào)。2.稅務(wù)籌劃在合法合規(guī)的前提下，公司應(yīng)進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃，降低稅務(wù)成本。稅務(wù)籌劃應(yīng)結(jié)合公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)特點(diǎn)和財(cái)務(wù)狀況，選擇合適的稅務(wù)籌劃方法，如利用稅收優(yōu)惠政策、合理安排成本費(fèi)用等。稅務(wù)籌劃方案應(yīng)經(jīng)公司管理層批準(zhǔn)，并報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。3.稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，建立健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制制度，防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)人員應(yīng)及時(shí)關(guān)注稅收政策變化，準(zhǔn)確把握稅收法規(guī)要求，避免因政策理解偏差導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。定期進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)發(fā)現(xiàn)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)采取措施進(jìn)行整改，確保公司稅務(wù)合規(guī)。八、財(cái)務(wù)報(bào)表與財(cái)務(wù)分析1.財(cái)務(wù)報(bào)表編制公司按照國(guó)家財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)規(guī)定，定期編制財(cái)務(wù)報(bào)表，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表等。財(cái)務(wù)報(bào)表應(yīng)做到數(shù)字真實(shí)、內(nèi)容完整、編制及時(shí)、報(bào)送準(zhǔn)確。財(cái)務(wù)報(bào)表編制完成后，應(yīng)經(jīng)財(cái)務(wù)經(jīng)理審核、公司管理層審批后對(duì)外報(bào)送。2.財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)部門應(yīng)定期對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行分析，為公司管理層提供決策支持。財(cái)務(wù)分析內(nèi)容包括財(cái)務(wù)指標(biāo)分析、財(cái)務(wù)趨勢(shì)分析、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)分析、財(cái)務(wù)比率分析等。通過(guò)財(cái)務(wù)分析，發(fā)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)中存在的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，提出改進(jìn)措施和建議，促進(jìn)公司持續(xù)健康發(fā)展。九、財(cái)務(wù)檔案管理1.財(cái)務(wù)檔案范圍財(cái)務(wù)檔案包括會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表、稅務(wù)申報(bào)資料、經(jīng)濟(jì)合同、財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告、財(cái)務(wù)管理制度等。2.財(cái)務(wù)檔案整理與歸檔財(cái)務(wù)人員應(yīng)按照財(cái)務(wù)檔案管理要求，定期對(duì)財(cái)務(wù)資料進(jìn)行整理和歸檔。會(huì)計(jì)憑證應(yīng)按照編號(hào)順序裝訂成冊(cè)，注明年度、月份、起止日期、憑證種類、起訖號(hào)碼等，并由裝訂人在裝訂線封簽處簽名或蓋章。會(huì)計(jì)賬簿應(yīng)按照規(guī)定的格式和內(nèi)容進(jìn)行登記，年度終了后，應(yīng)將全年賬簿打印成冊(cè)，歸檔保管。財(cái)務(wù)報(bào)表應(yīng)按照規(guī)定的格式和內(nèi)容編制，加蓋公司公章和相關(guān)人員印章后，歸檔保管。其他財(cái)務(wù)資料應(yīng)分類整理，裝訂成冊(cè)或裝盒保管，并注明資料名稱、日期、保管期限等。3.財(cái)務(wù)檔案