PAGE房地產(chǎn)項目財務制度一、總則（一）目的本財務制度旨在規(guī)范房地產(chǎn)項目的財務管理，確保項目資金的合理使用、安全運作，提高資金使用效益，保障項目的順利實施，實現(xiàn)項目的財務目標，并為公司整體財務管理提供有力支持。（二）適用范圍本制度適用于公司所有房地產(chǎn)項目，包括項目的籌備、開發(fā)建設、銷售及交付等全過程的財務管理活動。（三）基本原則1.合法性原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)和相關財務制度，確保財務管理活動合法合規(guī)。2.真實性原則：財務信息真實、準確、完整，如實反映項目的財務狀況和經(jīng)營成果。3.完整性原則：涵蓋項目財務管理的各個環(huán)節(jié)，包括資金籌集、成本控制、收入核算、利潤分配等，確保財務管理體系的完整性。4.及時性原則：及時記錄、核算和報告財務信息，為項目決策提供及時有效的依據(jù)。5.效益性原則：合理配置資源，優(yōu)化資金使用，提高項目的經(jīng)濟效益和社會效益。二、財務機構與人員（一）財務機構設置1.設立專門的房地產(chǎn)項目財務部門，負責項目的財務管理工作。財務部門應根據(jù)項目規(guī)模和管理要求，合理設置崗位，明確各崗位的職責和權限。2.財務部門應與項目其他部門密切配合，建立有效的溝通機制，確保財務管理工作與項目整體運作協(xié)調(diào)一致。（二）人員配備與職責1.財務負責人全面負責項目財務工作的組織、領導和管理，制定財務工作計劃和目標，并組織實施。參與項目重大決策，提供財務專業(yè)意見，為項目決策提供支持。負責財務團隊的建設和管理，提高團隊整體素質(zhì)和業(yè)務能力。監(jiān)督財務制度的執(zhí)行情況，確保財務工作的規(guī)范運作。2.會計人員負責項目日常會計核算工作，包括賬務處理、憑證編制、報表生成等，確保財務信息的準確及時。嚴格執(zhí)行財務制度，審核各項費用支出，確保費用支出的合理性和合規(guī)性。負責財務檔案的整理、歸檔和保管工作，保證財務檔案的完整性和安全性。3.出納人員負責項目資金的收付、保管和結算工作，確保資金的安全和正常流轉。嚴格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和銀行結算制度，及時登記現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬。定期盤點庫存現(xiàn)金，核對銀行存款余額，保證賬實相符。三、資金籌集與管理（一）資金籌集渠道1.自有資金：公司投入項目的自有資金，是項目資金的重要組成部分。2.銀行貸款：根據(jù)項目開發(fā)進度和資金需求，合理申請銀行貸款，確保項目資金的充足供應。3.預售收入：在項目取得預售許可證后，通過預售房屋獲取預售收入，用于項目后續(xù)開發(fā)建設。（二）資金籌集管理1.制定資金籌集計劃：根據(jù)項目開發(fā)進度和資金需求預測，制定詳細的資金籌集計劃，明確各階段的資金籌集規(guī)模、渠道和時間安排。2.優(yōu)化資金結構：合理安排自有資金、銀行貸款和預售收入的比例，優(yōu)化資金結構，降低資金成本和財務風險。3.嚴格貸款管理：按照銀行貸款要求，提供真實、準確、完整的貸款資料，辦理貸款手續(xù)。加強貸款資金的使用管理，確保專款專用，按時償還貸款本息。4.預售資金監(jiān)管：建立預售資金監(jiān)管制度，確保預售資金用于項目建設，保障購房人的合法權益。預售資金應存入監(jiān)管賬戶，按照工程進度和相關規(guī)定進行撥付使用。四、成本費用管理（一）成本費用分類1.土地成本：包括土地出讓金、土地契稅、拆遷補償費等。2.前期工程費：如項目規(guī)劃設計費、可行性研究費、地質(zhì)勘察費等。3.建筑安裝工程費：涵蓋房屋建筑工程、安裝工程等相關費用。4.基礎設施費：包括供水、供電、供氣、道路、綠化等基礎設施建設費用。5.公共配套設施費：如幼兒園、會所、物業(yè)管理用房等公共配套設施的建設費用。6.開發(fā)間接費：指項目開發(fā)過程中發(fā)生的不能直接計入成本核算對象的間接成本，如項目管理人員工資、辦公費、差旅費等。7.財務費用：主要是項目開發(fā)過程中發(fā)生的利息支出等。8.銷售費用：包括廣告宣傳費、銷售代理費、營銷策劃費等。（二）成本費用控制原則1.預算控制原則：根據(jù)項目開發(fā)計劃和成本目標，編制詳細的成本費用預算，并嚴格按照預算進行控制。2.全過程控制原則：對項目成本費用的發(fā)生進行全過程監(jiān)控，從項目前期策劃、設計、施工到銷售等各個環(huán)節(jié)，都要進行成本控制。3.全員控制原則：成本費用控制涉及項目各個部門和全體員工，應建立全員參與的成本控制機制，明確各部門和員工的成本控制職責。（三）成本費用核算與管理1.成本費用核算：按照國家財務制度和公司成本核算辦法，對項目成本費用進行準確核算，確保成本費用數(shù)據(jù)的真實可靠。2.成本費用分析：定期對項目成本費用進行分析，找出成本費用控制的薄弱環(huán)節(jié)，采取有效措施進行改進。3.成本費用審批：建立嚴格的成本費用審批制度，明確審批流程和審批權限。所有成本費用支出必須經(jīng)過審批后方可列支。4.成本費用控制措施優(yōu)化設計方案，降低工程造價。通過招標、比選等方式，選擇優(yōu)質(zhì)的設計單位和施工單位，控制工程成本。加強工程管理，嚴格控制工程變更和簽證。建立工程變更和簽證審批制度，確保變更和簽證的必要性和合理性。合理控制營銷費用，提高營銷效果。制定科學的營銷費用預算，優(yōu)化營銷方案，提高營銷費用的投入產(chǎn)出比。五、收入與利潤管理（一）收入管理1.銷售收入確認原則：按照國家會計準則和相關規(guī)定，在滿足收入確認條件時，及時確認銷售收入。一般情況下，在商品房交付并經(jīng)客戶驗收合格后，確認銷售收入的實現(xiàn)。2.銷售價格管理：根據(jù)市場行情和項目成本等因素，合理制定銷售價格。銷售價格應保持相對穩(wěn)定，避免價格波動過大影響銷售業(yè)績。3.銷售合同管理：加強銷售合同的簽訂、執(zhí)行和管理，確保銷售合同的合法性、完整性和有效性。銷售合同應明確雙方的權利義務、銷售價格、付款方式、交付時間等重要條款。（二）利潤管理1.利潤核算：按照財務制度規(guī)定，準確核算項目的利潤。利潤等于銷售收入減去總成本費用。2.利潤分配：根據(jù)公司的利潤分配政策，合理分配項目利潤。項目利潤分配應兼顧公司發(fā)展和股東利益，確保公司可持續(xù)發(fā)展。六、財務預算管理（一）預算編制1.年度預算編制：每年末，根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃和項目開發(fā)計劃，編制下一年度的財務預算。財務預算應包括收入預算、成本費用預算、資金預算等。2.項目預算編制：對于每個房地產(chǎn)項目，在項目啟動階段編制詳細的項目預算。項目預算應細化到各個成本費用項目和收入項目，為項目成本控制和財務管理提供依據(jù)。（二）預算執(zhí)行與監(jiān)控1.預算執(zhí)行：嚴格按照預算執(zhí)行，確保各項財務收支在預算范圍內(nèi)進行。各部門應按照預算安排，合理使用資金，控制成本費用支出。2.預算監(jiān)控：建立預算監(jiān)控機制，定期對預算執(zhí)行情況進行檢查和分析。及時發(fā)現(xiàn)預算執(zhí)行過程中的偏差，采取有效措施進行調(diào)整和糾正。（三）預算調(diào)整1.調(diào)整條件：在預算執(zhí)行過程中，如遇重大政策變化、市場環(huán)境變化、項目開發(fā)計劃調(diào)整等原因，導致原預算無法執(zhí)行時，可以進行預算調(diào)整。2.調(diào)整程序：預算調(diào)整應按照規(guī)定的程序進行，由項目部門提出調(diào)整申請，經(jīng)財務部門審核后，報公司管理層審批。七、財務報告與分析（一）財務報告1.定期財務報告：按照國家財務制度和公司要求，定期編制財務報告，包括月度財務報表、季度財務報告和年度財務報告。財務報告應真實、準確、完整地反映項目的財務狀況和經(jīng)營成果。2.專項財務報告：根據(jù)項目管理需要，編制專項財務報告，如項目成本分析報告、資金使用情況報告等。專項財務報告應針對特定問題進行深入分析，為項目決策提供詳細的財務信息。（二）財務分析1.財務指標分析：定期對項目的財務指標進行分析和評價，如償債能力指標、盈利能力指標、營運能力指標等。通過財務指標分析，了解項目的財務狀況和經(jīng)營成果，發(fā)現(xiàn)存在的問題和風險。2.財務狀況綜合分析：結合項目實際情況，對項目的財務狀況進行綜合分析，包括財務趨勢分析、財務結構分析、財務比率分析等。通過綜合分析，為項目決策提供全面的財務建議。八、財務內(nèi)部控制與審計（一）財務內(nèi)部控制制度1.建立健全財務內(nèi)部控制制度：制定完善的財務內(nèi)部控制制度，涵蓋資金管理、成本費用控制、收入核算、財務報告等各個環(huán)節(jié)，確保財務管理活動的規(guī)范運作。2.內(nèi)部控制措施不相容職務分離控制：明確財務崗位的職責和權限，實行不相容職務分離，避免一人兼任多項可能導致舞弊或錯誤的職務。授權審批控制：建立嚴格的授權審批制度，明確各級管理人員的審批權限，所有財務收支必須經(jīng)過授權審批后方可辦理。會計系統(tǒng)控制：規(guī)范會計核算流程，確保會計信息的真實、準確、完整。加強會計檔案管理，保證會計檔案的安全和完整。財產(chǎn)保護控制：加強對項目資產(chǎn)的管理，定期進行資產(chǎn)清查盤點，確保資產(chǎn)的安全和完整。（二）內(nèi)部審計1.定期內(nèi)部審計：定期開展內(nèi)部審計工作，對項目財務收支、成